Неправильне тлумачення апеляційним судом статті 16 ЦК України суперечить положенням Положення Конституції України та Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. (ВС КЦС, справа № 345/2217/17, порушення прав іпотекодавця).

Bolt · February 20, 2019

ВС КЦС: Неправильне тлумачення апеляційним судом статті 16 ЦК України суперечить положенням Положення Конституції України та Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. (ВС КЦС, справа № 345/2217/17, порушення прав іпотекодавця).

Фабула судового акту:Відмовляючи у задоволенні позову з тих підстав, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, апеляційний суд не перевірив доводи позивача щодо порушення його прав з інших підстав, ніж визначені указаною нормою.

Статтею 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом, чи судом у визначених законом випадках.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина друга статті 5 ЦПК України).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Оскільки положення Конституції України та Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) мають вищу юридичну силу, а обмеження матеріального права суперечать цим положенням, порушення цивільного права чи цивільного інтересу підлягають судовому захисту і у спосіб, не передбачений законом, зокрема статті 16 ЦК України, але який є ефективним засобом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Неправильне тлумачення апеляційним судом статті 16 ЦК України суперечить зазначеним положенням і призвело до неправомірної відмови позивачу у реалізації її права на судовий захист.

Згідно з частиною другою статті 5 ЦПК України суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Суд апеляційної інстанції, встановивши порушення банком прав позивача під час реалізації спірного майна, повинен був обрати ефективний спосіб захисту порушеного права, враховуючи ту обставину, що банк пропонував позивачу викупити майно, вона надала згоду, однак ПАТ КБ «ПриватБанк» порушило домовленості, оскільки не надало висновку експерта про вартість майна, розрахунку суми та платіжних реквізитів для перерахунку коштів, а також продав спірне майно за заниженою у 8 раз ціною (ніж запропоновано ОСОБА_2), що свідчить про неможливість відшкодувати збитки, оскільки відсутня справжня ціна готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1», суд її не встановлював.

Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру пред'явленої вимоги до порушника цього права. Визначаючи вид вимоги, особа може стикнутися на проблему, коли одні й ті ж самі протиправні дії породжують виникнення різних цивільно-правових вимог до одного й того ж суб'єкта. Задоволення хоча б однієї з них позбавляє можливості пред'явлення іншої.

Отже, з'являється декілька шляхів досягнення кінцевої мети - відновлення порушеного права або захисту інтересу.

Постанова

Іменем України

16 січня 2019 року

м. Київ

справа № 345/2217/17

провадження № 61-26393св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Мартєва С. Ю. Сімоненко В. М., Фаловської І. М. (суддя-доповідач), ШтеликС. П.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_2,

відповідачі: Публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк», Товариство з обмеженою відповідальністю «Целестія», приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Верба Віталій Миколайович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_2 та її адвоката Ватутіна Івана Петровича на постанову Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 10 травня 2018 року у складі колегії суддів: Максюти І. О., Василишин Л. В., Матківського Р. Й.,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2017 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» (далі - ПАТ КБ «ПриватБанк»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія» (далі - ТОВ «Целестія»), приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Верби В. М. (далі - приватний нотаріус Дніпровського МНО Верба В. М.) про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Позовна заява мотивована тим, що 15 листопада 2006 року між ОСОБА_2 та Закритим акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» (далі - ЗАТ КБ «ПриватБанк»), правонаступником якого є ПАТ КБ «ПриватБанк», з метою забезпечення виконання її зобов'язань за кредитним договором від 15 листопада 2006 рокуукладено іпотечний договір, предметом якого є готель «ІНФОРМАЦІЯ_1» на АДРЕСА_1, що належить позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 09 вересня 2006 року.

Оскільки кредитні зобов'язання не були виконані належним чином, рішенням суду звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «ІНФОРМАЦІЯ_1» шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної у додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року (4 910 320,03 грн), за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

19 червня 2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія» укладено договір купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» за ціною 5 272 507 грн, який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського МНО Вербою В. М.

Позивач вважає, що банк порушив її переважне право викупу предмета іпотеки, оскільки вона своєчасно заявила банку про намір викупити готель за ціною та в порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», як це було визначено рішенням апеляційного суду. Пропонуючи ОСОБА_2 викупити готель за ціною 34 345 530 грн, банк не надав звіт про оцінку майна суб'єктом оціночної діяльності та не вказав, на які рахунки необхідно вносити кошти, тому немає підстав вважати, що вона у 30-денний строк не повідомила про свій намір викупити предмет іпотеки.

Банк продав предмет іпотеки за ціною, нижчою від цінової пропозиції, яку їй було запропоновано. Також в оспорюваному договорі купівлі-продажу готелю не вказано, що продаж відбувається на підставі рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року. На день укладення договору купівлі-продажу предмет іпотеки знаходився під арештом.

Протиправні дії відповідачів свідчать про умисел в діях ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія», спрямований на заволодіння готелем у незаконний спосіб та позбавлення позивача законного першочергового права на викуп належного їй предмета іпотеки відповідно до чинного законодавства та рішення суду, яке набрало законної сили.

На підставі викладеного ОСОБА_2 просила: визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» (зазначений на плані літерою «А», загальною площею 2 697,2 кв. м, а саме: підвал № І-ХІІІ площею 629,8 кв. м, готельні приміщення № 1-99 площею 1 280,4 кв. м; приміщення № ХIV-LXV площею 725,2 кв. м, приміщення № 38-46 площею 61,8 кв. м; що становить цілу ідеальну частку), укладений 19 червня 2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія» та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО ВербоюВ. М. і зареєстрований у реєстрі за номером 531; скасувати державну реєстрацію права власності за ТОВ «Целестія» на зазначене нерухоме майно, вчинену 19 червня 2017 року.

Рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 грудня 2017 року (в складі судді Сухарник І. І.) позов задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» (зазначений на плані літерою «А», загальною площею 2 697,2 кв. м, а саме: підвал № 1-ХІІІ площею 629,8 кв. м, готельні приміщення № 1-99 площею 1280,4 кв. м, приміщення № ХІV-LХV площею 725,2 кв. м, приміщення № 38-46 площею 61,8 кв. м; що становить цілу ідеальну частку), що був укладений 19 червня 2017 між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія», посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Вербою В. М. та зареєстрований в реєстрі за номером 531.

Скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ «Целестія» на нерухоме майно - готель «ІНФОРМАЦІЯ_1» (зазначений в плані літерою «А», загальною площею 2 697,2 кв. м, а саме: підвал № 1-ХІІІ площею 629,8 кв. м; готельні приміщення № 1-99 площею 1 280,4 кв. м, приміщення № ХІV-LХV площею 725,2 кв. м; приміщення № 38-46 площею 61,8 кв. м; що становить цілу ідеальну частку), вчинену 19 червня 2017 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського МНО ВербоюВ. М., номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності НОМЕР_1. У задоволенні решти позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що при укладенні оспорюваного договору банк допустив ряд процедурних порушень, які передували його укладенню, приховав, а також не прийняв інформацію від позивача про намір першочергово викупити готель, не надав позивачу результатів експертної оцінки будівлі та не узгодив з нею ціну його продажу, не провів оцінку приватизованої земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки, позбавивши позивача законного першочергового права на викуп предмета іпотеки, та здійснив його продаж за ціною, що майже у сім разів нижче від цінової пропозиції, яку було запропоновано позивачу.

Визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації є належними та ефективними способами захисту порушених прав позивача й відновлять її право власності на відчужений нерухомий об'єкт і становище, яке існувало до укладення цього договору. Місцевий суд відмовив у задоволенні вимоги про скасування оспорюваного договору з тих підстав, що такий спосіб захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права законом не передбачений.

Постановою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що саме іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Доводи позивача про наявність суттєвих порушень, допущених банком до укладення договору, а також банком і нотаріусом під час укладення оспорюваного договору у даному спорі жодного значення не мають, оскільки визнання договору недійсним призведе до істотного дисбалансу у правовідносинах між сторонами, а позивач не позбавлена права поставити питання про відшкодування збитків за рахунок іпотекодавця, зокрема і в судовому порядку.

Ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 10 травня 2018 року заяви ТОВ «Целестія» про скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 червня 2017 року, задоволено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 червня 2017 року, а саме: накладення арешту та заборони на вчинення будь-яких дій, пов'язаних із вступом у володіння, користування, відчуження чи передачею третім особам нерухомого майна, заборони вчиняти будь-які дії чи будь-яким іншим особам укладати договори стосовно цього майна шляхом заборони ТОВ «Целестія» вступати у володіння, користування, розпорядження, проводити реєстрацію та перереєстрацію, здійснювати обтяження чи відчуження готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» (зазначений на плані літерою «А», загальною площею 2 697,21 кв. м, а саме: підвал № 1-XIII площею 629,8 кв. м; готельні приміщення № 1-99 площею 1 280,4 кв. м; приміщення № XIV-LXV площею 725,2 кв. м; приміщення № 38-46 площею 61,8 кв. м; що складає цілу ідеальну частку), що розташований на АДРЕСА_1.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що оскільки постановою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року скасовано рішення суду першої інстанції, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову, а апеляційний суд у судовому рішенні не вирішив питання про скасування заходів забезпечення позову, то подані заяви представників ТОВ «Целестія» про скасування заходів забезпечення позову є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

У касаційній скарзі, поданій у травні 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_2 та її адвокат Ватутін І. П., посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просили скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд в оскаржуваній постанові вказав про порушення, допущені відповідачами під час укладення оспорюваного договору, проте не надав їм належної правової оцінки. Суд апеляційної інстанції помилково послався на частину першу статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки банк порушив інші норми цього Закону. Апеляційний суд всупереч частині другій статті 38 Закону України «Про іпотеку» безпідставно дійшов висновку, що позивач втратила переважне право на придбання предмета іпотеки. Суд апеляційної інстанції не надав правової оцінки факту умисного введення продавцем в оману нотаріуса.

Підписуючи від імені продавця ПАТ КБ «ПриватБанк» договір купівлі-продажу готелю, представник банку Дерев'янкіна Н. О. не мала необхідного на те обсягу цивільної дієздатності. У матеріалах справи немає документів, що підтверджують своєчасне та повне проведення ТОВ «Целестія» розрахунків за договором купівлі-продажу готелю.

У договорі купівлі-продажу неправильно вказано, що спірний готель знаходиться на земельній ділянці, яка належить Калуській міській раді Івано-Франківської області, оскільки вона належить позивачу. Нотаріус не витребував документів щодо власника цієї земельної ділянки.

У звіті експерта неправильно вказано, що земельна ділянка, на якій розташований предмет іпотеки, перебуває в оренді, оскільки її власником є ОСОБА_2 Звіт про оцінку майна не було внесено до Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Також апеляційний суд залишив поза увагою те, що відповідно до висновку експертизи від 27 листопада 2017 року ринкова вартість готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» становить 38 742 809 грн, що в сім разів більше від ціни продажу. Без проведення незалежного рецензування звіту про оцінку та незалежної судової будівельної оціночної експертизи готелю, які слід проводити в межах цієї цивільної справи, іпотекодавець позбавляється права на відшкодування збитків за рахунок іпотекодержателя.

Разом з тим у кримінальному провадженні встановлено вчинення нотаріусом кримінального правопорушення під час посвідчення оспорюваного правочину.

У касаційній скарзі, поданій у травні 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_2 та її адвокат ВатутінІ. П., посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просили скасувати ухвалу суду апеляційної інстанції про скасування заходів забезпечення позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувану постанову винесено без виклику осіб, які беруть участь у справі, чим порушено принцип змагальності сторін. Позивач була позбавлена можливості брати участь у судовому засіданні, наводити свої доводи і заперечення щодо заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб. Також апеляційний суд не оприлюднив на офіційному веб-порталі судової влади України інформації про розгляд заяви ТОВ «Целестія» та не надіслав позивачу вчасно оскаржувану ухвалу. Скасування заходів забезпечення позову призведе до існування реальних ризиків, що ТОВ «Целестія» до вирішення справи Верховним Судом зробить усе можливе для відчуження готелю на користь третіх осіб.

У червні 2018 року ПАТ КБ «ПриватБанк» подало до суду відзив на касаційну скаргу на постанову Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року, зазначивши, що судовими рішеннями у справі № 345/1262/16-ц, які набрали законної сили та мають преюдиційне значення, встановлено початкову вартість реалізації предмета іпотеки - не нижче 4 910 320,03 грн. Вказаними рішеннями також встановлено, що заборгованість за кредитним договором становить 1 202 084,52 дол. США, що станом на 04 березня 2016 року становить 31 506 635,27 грн. При цьому банк звертався до позивача і пропонував погасити кредитну заборгованість та продати предмет іпотеки, проте від вчинення цих дій вона утрималась.

Рішеннями судів, які набрали законної сили, не передбачено звернення стягнення на земельну ділянку, на якій знаходився предмет іпотеки, тому посилання скаржника на її право власності на цю землю не має правового значення. Позивач не вчинила будь-яких реальних дій, спрямованих на викуп предмета іпотеки. Представник банку мав повноваження на підписання оспорюваного правочину, що підтверджується довіреністю від 16 березня 2017 року, яка знаходиться в матеріалах справи. Неузгодження з позивачем ціни готелю не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Разом з тим суд першої інстанції не встановив, чим оскаржуваний правочин порушує права позивача. Висновок експерта у кримінальному провадженні, на який посилається позивач, не має правового значення, оскільки експерт визначив вартість не лише готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1», а й ресторану «Асторія» та земельної ділянки.

У червні 2018 року приватний нотаріус Дніпровського МНО Верба В. М. подав до суду відзив на касаційну скаргу на постанову Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року, зазначивши, що під час посвідчення договору купівлі-продажу він керувався Законом України «Про іпотеку» та не порушив чинного законодавства. На момент вчинення цього правочину спірне майно не було арештоване, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Також у договорі іпотеки вказано, що готель розташований на земельній ділянці, яка належить Калуській міській раді Івано-Франківської області, при цьому ця земельна ділянка не була предметом іпотеки та не була відчужена за спірним правочином.

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Касаційна скарга на постанову суду апеляційної інстанції підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Суди встановили, що заочним рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09 серпня 2016 року, зміненим рішенням Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «ІНФОРМАЦІЯ_1» шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року, а саме у розмірі 4 910 320,03 грн, за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

15 листопада 2016 року ПАТ КБ «ПриватБанк» направлено ОСОБА_2 повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» з пропозицією у 30-денний термін з дня отримання даного повідомлення письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір викупити предмет іпотеки, а також про те, що з дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вона набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

20 грудня 2016 року ОСОБА_2 направлено ПАТ «ПриватБанк» письмову відповідь з повідомленням про намір купити готель «ІНФОРМАЦІЯ_1».

09 січня 2017 року банком направлено ОСОБА_2 лист, в якому банк запропонував ОСОБА_2 можливість викупити готель шляхом внесення грошових коштів у розмірі 34 345 530 грн на рахунок, відкритий у ПАТ КБ «ПриватБанк».

25 лютого 2017 року ОСОБА_2 надіслала банку письмову відповідь, в якій зазначала про свій намір викупити готель на підставі проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», як було визначено рішенням суду апеляційної інстанції від 09 листопада 2016 року. Також зазначила, що банк не конкретизував, з якого часу має обчислюватись 30-денний строк внесення грошових коштів, а також не вказав, на який саме рахунок, відкритий у ПАТ КБ «ПриватБанк», необхідно вносити кошти.

У відповідь банк надіслав позивачу листа від 17 березня 2017 року, в якому просив зачекати з відповіддю на її запит від 25 лютого 2017 року.

На лист позивача від 25 лютого 2017 року банк 10 квітня 2017 року надіслав лист, в якому повідомив, що обчислення 30-денного строку розпочалося з 15 листопада 2016 року. Оцінка на майно визначена незалежним експертом з використанням аналогового і підхідного методів розрахунку. Також вказано, що ОСОБА_2 необхідно сплатити заборгованість у розмірі 1 716 529,13 дол. США.

Також банк надіслав позивачу лист від 12 квітня 2017 року, відповідно до якого ОСОБА_2 повідомлено, що її звернення від 04 березня 2017 року знаходиться в роботі і фахівці головного офісу банку працюють над вирішенням її питання.

Між ПАТ КБ «ПриватБанк», від імені якого діяла представник банку Дерев'янкіна Н. О. на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського МНО Каримовою Н. С. 16 березня 2017 року, яка була продавцем, і ТОВ «Целестія» 19 червня 2017 року укладено договір купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» за ціною 5 272 507 грн, який належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Калуського МНО Тихан О.М. 19 вересня 2006 року.

19 червня 2017 року у державному реєстрі зареєстровано право власності на готель «ІНФОРМАЦІЯ_1» за ТОВ «Целестія», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Звертаючись до суду, ОСОБА_2 просила про визнання недійсним договору купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» з тих підстав, що ПАТ КБ «ПриватБанк» позбавив її як іпотекодавця можливості першочергового права викупу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1»; приховав від нотаріуса інформацію про заявлене нею бажання скористатися першочерговим правом викупу належного їй майна та ввів в оману нотаріуса, вказавши завідомо недостовірну інформацію; замовив оцінку майна не для його продажу в порядку, встановленому судовим рішенням і статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а для реєстрації права власності за собою, тим самим занизивши вартість майна; приховав від позивача звіт про оцінку майна, яким було в сім разів занижено його вартість порівняно з ринковою; всупереч Закону України «Про нотаріат» банк здійснив продаж заставного майна без фактичної оплати коштів; договір купівлі-продажу нерухомого майна, що є предметом іпотеки, було укладено з боку продавця не уповноваженою на те особою.

ОСОБА_2 також вказувала, що нотаріус не перевірив статус земельної ділянки під готелем, вказавши завідомо недостовірну інформацію, що вона перебуває в оренді, хоча насправді вона належить іпотекодавцю на праві приватної власності.

Зібраними у справі доказами підтверджено порушення прав позивача як власника спірного майна під час укладення договору купівлі-продажу готелю «ІНФОРМАЦІЯ_1» між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія».

Також у пункті 4 договору купівлі-продажу від 19 червня 2017 року зазначено, що предмет договору (готель «ІНФОРМАЦІЯ_1») розташований на земельній ділянці, власником якої на момент укладення договору іпотеки є Калуська міська рада Івано-Франківської області.

Крім того, позивач вказувала на те, що предмет іпотеки знаходиться на земельній ділянці, яка належить їй на праві власності, проте нотаріус не перевірив вказані обставини, тому помилково зазначив у спірному правочині, що земля під готелем належить міській раді.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником земельної ділянки, площею 0,0952 га на АДРЕСА_1 є ОСОБА_2

Відмовляючи у задоволенні позову з тих підстав, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку»щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, апеляційний суд не перевірив доводи позивача щодо порушення його прав з інших підстав, ніж визначені указаною нормою.