Постанова ВП ВС про підстави розірвання договору оренди земельної ділянки у разі повної несплати чи часткової несплати орендної плати за позовом прокурора навіть при запереченні цього сторонами договору оренди в інтересах якої подано позов

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2024 року

місто Київ

Справа № 918/391/23
Провадження № 12-19гс24

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючого судді-доповідача Уркевича В. Ю.,

суддів Банаська О. О.,Булейко О. Л., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Кривенди О. В., Мартєва С. Ю., Пількова К. М., Погрібного С. О., Ступак О. В., Ткача І. В., Ткачука О. С., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.,

за участю секретаря судового засідання Денисевич К. Ю.,

представників учасників справи:

прокурор - Василенко Наталії Вікторівни,

розглянула у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року (головуючий суддя Василишин А. Р., судді Філіпова Т. Л., Маціщук А. В.) і рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року (суддя Торчинюк В. Г.) у справі

за позовом керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рокитнівської селищної ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ»

про розірвання договорів оренди земельних ділянок та повернення земельних ділянок,

УСТАНОВИЛА:

Вступ

Товариство з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ» (далі -ТОВ «Нафтоком ОІЛ», товариство, відповідач) та Рокитнівська районна державна адміністрація (далі - Рокитнівська РДА), Рівненська обласна державна адміністрація (далі - Рівненська ОДА) уклали договори оренди землі.

Керівник Сарненської окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Рокитнівської селищної ради Сарненського району Рівненської області (далі - Рада, позивач), якій були передані в комунальну власність земельні ділянки, звернувся до суду з позовом про розірвання договорів та повернення земельних ділянок, оскільки ТОВ «Нафтоком ОІЛ» не сплачувало орендну плату в повному обсязі.

Після пред'явлення позову відповідач сплатив заборгованість, тому Рада як орендодавець та товариство як орендар стали заперечувати проти позову, посилаючись на доцільність збереження договірних відносин, що відповідатиме інтересам територіальної громади.

Суд першої інстанції відмовив у позові, апеляційний суд залишив без змін рішення суду першої інстанції.

Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури(далі - заступник прокурора), не погодившись із судовими рішеннями, звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду у цій справі вирішувала такі правові питання:

- як співвідносяться загальні та спеціальні норми у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі;

- у яких випадках договір оренди землі може бути розірваний судом на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а коли - на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України);

- яке правове значення має сплата заборгованості з орендної плати після пред'явлення позову про розірвання договору оренди землі з підстави систематичної несплати такої орендної плати.

І. ФАБУЛА СПРАВИ

Стислий виклад позиції прокурора

1. Прокурор в інтересах держави в особі Ради у квітні 2023 року звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до ТОВ «Нафтоком ОІЛ», у якому просив:

- розірвати договір оренди землі (земельна ділянка площею 1,5 га, кадастровий номер 5625055500:04:003:0001) від 09 грудня 2008 року, укладений Рокитнівською РДА та ТОВ «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 09 грудня 2008 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії «Центр ДЗК при Держкомземі України» (далі - Рокитнівський РВ Рівненської РФ «Центр ДЗК при Держкомземі України») за № 040859700003;

- розірвати договір оренди землі (земельна ділянка площею 2,62 га, кадастровий номер 5625055500:04:002:0001) від 09 грудня 2008 року, укладений Рокитнівською РДА і ТОВ «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 09 грудня 2008 року

в Рокитнівському РВ Рівненської РФ «Центр ДЗК при Держкомземі України» за № 040859700004;

- розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5625055500:04:002:0002, площа 8,744 га) від 26 липня 2010 року, укладений Рівненською ОДА і ТОВ «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 26 липня 2010 року

в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» (далі - Рокитнівський РВ Рівненської РФ ДП «Центр державного земельного кадастру») за № 041059700001;

- зобов'язати ТОВ «Нафтоком ОІЛ» повернути Раді земельні ділянки, кадастрові номери 5625055500:04:003:0001 (площею 1,5 га), 5625055500:04:002:0001 (площею 2,62 га), 5625055500:04:002:0002 (площею 8,744 га), у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому відповідач отримав їх в оренду.

2. Прокурор обґрунтовував пред'явлений позов тим, що ТОВ «Нафтоком ОІЛ» протягом 2018-2022 років порушувало взяті на себе договірні зобов'язання, не сплачувало орендну плату за землю повністю.

Стислий виклад заперечень інших учасників справи

3. Рада та ТОВ «Нафтоком ОІЛ» просили відмовити в задоволенні позову прокурора.

Стислий виклад змісту рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

4. Рішенням від 26 вересня 2023 року, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року, Господарський суд Рівненської області відмовив у задоволенні позову.

5. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що під час вирішення питання щодо наявності підстав для розірвання договорів оренди землі мають сукупно досліджуватися систематичність, істотність допущеного порушення умов договору та бажання (волевиявлення) сторін договору.

6. Суди врахували, що сплата ТОВ «Нафтоком ОІЛ» орендної плати на момент розгляду справи доводить добросовісний намір належно виконувати зобов'язання за договорами оренди, а також його заінтересованість у збереженні орендних правовідносин з позивачем.

7. Урахувавши також заперечення Ради проти задоволення позову, суди виснували, що прокурор не довів порушення інтересів держави, а розірвання договорів оренди призведе до настання більш негативних наслідків (недоотримання орендних платежів) та завдаватиме істотних збитків Раді.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

8. Розпорядженням голови Рівненської ОДА від 16 жовтня 2008 року № 437 «Про передачу земельних ділянок в оренду на аукціонах» затверджено проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду на аукціонах для розміщення об'єктів промисловості площею 1,5 га та 2,62 га строком на 49 років із земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (забудовані землі промисловості) на території Томашгородської селищної ради Рокитнівського району (далі - Томашгородська селищна рада).

9. Рокитнівська РДА (орендодавець) та ТОВ «Нафтоком ОІЛ» (орендар) 09 грудня 2008 року уклали договір оренди землі (далі - договір оренди 1).

10. Згідно з пунктами 1, 2 договору оренди 1 орендодавець на підставі протоколу земельних торгів (аукціону) від 24 листопада 2008 року надав, а орендар прийняв

у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5 га для розміщення об'єктів промисловості, кадастровий номер 5625055500:04:003:0001, розташовану за межами населених пунктів на території Томашгородської селищної ради.

11. Пунктом 5 договору оренди 1 сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, становить 254 328,00 грн.

12. Відповідно до пункту 9 договору оренди 1 річна орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 5,5 % від нормативної грошової оцінки та складатиме 13 988,00 грн на рік.

13. У пункті 11 договору оренди 1 сторони зазначили, що орендна плата вноситься щомісячно в сумі 1 165,67 грн шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом місяця на розрахунковий рахунок Томашгородської селищної ради.

14. Рокитнівська РДА (орендодавець) і ТОВ «Нафтоком ОІЛ» (орендар) 09 грудня 2008 року уклали договір оренди землі (далі - договір оренди 2).

15. Згідно з пунктами 1, 2 договору оренди 2 орендодавець на підставі протоколу земельних торгів (аукціону) від 24 листопада 2008 року надав, а орендар прийняв

у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,62 га для розташування об'єктів промисловості, кадастровим номером 5625055500:04:002:0001, за межами населених пунктів на території Томашгородської селищної ради.

16. У пункті 5 договору оренди 2 визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, складатиме 444 227,00 грн.

17. Згідно з пунктом 9 договору оренди 2 річна орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 6,0 % від нормативної грошової оцінки та складатиме 26 653,00 грн на рік.

18. У пункті 11 договору оренди 2 передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 2 221,08 грн шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом місяця на розрахунковий рахунок Томашгородської селищної ради.

19. За умовами пункту 8 зазначені договори укладено на 49 років.

20. Пунктом 38 цих договорів оренди визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

21. Договори оренди 1, 2 підписані та скріплені печатками сторін, зареєстровані

в Рокитнівському РВ Рівненської РФ «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель 09 грудня 2008 року вчинено записи № 040859700003 та № 040859700004 відповідно.

22. Розпорядженням голови Рівненської ОДА від 08 липня 2010 року № 296 «Про надання земельних ділянок у користування» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 8,7440 га та надання ТОВ «Нафтоком ОІЛ» в оренду на термін дії спеціального дозволу на користування надрами (до 10 грудня 2014 року) для видобування корисних копалин (Клесівське родовище гранітів, ділянка «Завіріччя») із земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (забудовані землі під відкритими розробками, кар'єрами, шахтами та відповідними спорудами) на території Томашгородської селищної ради.

23. Рівненська ОДА (орендодавець) і ТОВ «Нафтоком ОІЛ» (орендар) 26 липня 2010 року уклали договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди 3).

24. Згідно з пунктами 1, 2, 8 договору оренди 3 орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 8,7440 га несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5625055500:04:002:0002, розташовану за межами населених пунктів Томашгородської селищної ради, на термін дії спеціального дозволу на користування надрами - до 10 грудня 2014 року.

25. Пунктом 5 договору оренди 3 визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 347 308,00 грн.

26. Відповідно до пункту 9 договору оренди 3 орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки і складає 40 425,24 грн на рік, сплачується відповідачем згідно зі статтею 17 Закону України «Про плату за землю» рівними частинами за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця, на рахунок Томашгородської селищної ради.

27. Згідно з пунктом 11 цього договору орендна плата вноситься шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом.

28. У пункті 36 договору оренди 3 зазначено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

29. Цей договір підписаний та скріплений печатками сторін, зареєстрований

у Рокитнівському РВ Рівненської РФ ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель 26 липня 2010 року вчинено запис № 041059700001.

30. На підставі розпорядження голови Рівненської ОДА від 21 червня 2016 року № 349 «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» Рівненська ОДА та ТОВ «Нафтоком ОІЛ» 18 липня 2016 року уклали додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди 3 та внесення змін до нього, якою поновлено термін дії цього договору на 20 років до 31 грудня 2034 року на термін дії спеціального дозволу на користування надрами від 09 липня 2015 року № 3667 та внесено зміни щодо строку його дії, розміру нормативної грошової оцінки та орендної плати.

31. Відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби України у Рівненській області від 05 квітня 2023 року № 3371/5/17-00-13-05-03 починаючи з 30 листопада 2019 року за відповідачем постійно обліковується податкова заборгованість з орендної плати, яка виникла унаслідок несплати самостійно задекларованих товариством поточних податкових зобов'язань. За цей період ТОВ «Нафтоком ОІЛ» нараховано 950 357,04 грн орендної плати, тоді як сплачено до бюджету Томашгородської сільської ради (на цей час - Рада) суму 83 612,38 грн орендної плати за землю.

32. Так, за відомостями інтегрованих карток платника з орендної плати:

у 2019 році (за період з 30 листопада до 31 грудня 2019 року) ТОВ «Нафтоком ОІЛ» нараховано 54 487,42 грн (оплати немає); у 2020 році нараховано 339 006,59 грн, сплачено 18 810,42 грн; у 2021 році нараховано 267 294,25 грн, сплачено 62 301,96 грн; у 2022 році нараховано 267 294,25 грн (оплати немає); у 2023 році нараховано 22 274,53 грн, сплачено 2 500,00 грн.

33. У листі від 09 лютого 2023 року № 209/03-18/23 до окружної прокуратури Рада повідомила, що надіслала на адресу відповідача лист від 31 серпня 2022 року № 2137/03-18/22 з проханням сплатити заборгованість орендної плати

в загальному розмірі 757 872,00 грн у строк до 15 вересня 2022 року.

34. Відповідно до листа Ради від 08 березня 2023 року № 455/03-188/23 на адресу окружної прокуратури станом на 07 березня 2023 року загальна сума боргу зі сплати орендної плати склала 911 000,00 грн.

35. На підтвердження дотримання прокурором порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», для звернення до суду з відповідним позовом надано лист окружної прокуратури від 03 березня 2023 року

№ 53/2-356вих-23 на адресу Ради про встановлення підстав та про намір здійснювати представництво інтересів держави в суді щодо розірвання договорів оренди землі.

36. Листом від 08 березня 2023 року № 455/03-18/23 Рада повідомила окружну прокуратуру про те, що не заперечує проти подання до суду позовної заяви про розірвання договорів оренди.

37. На момент розгляду справиТОВ «Нафтоком ОІЛ» оплатило орендну плату за користування земельними ділянками в розмірі 913 217,15 грн, рентну плату за користування надрами для видобування інших корисних копалин - 9 529,23 грн, за земельний сервітут - 2 366,84 грн, здійснило оплату буровибухових робіт

у розмірі 1 487 000,00 грн та інших платежів на суму 29 437,48 грн. Також у серпні 2023 року відповідач сплатив суму податкового боргу з податку на додану вартість із вироблених в Україні товарів (робіт, послуг) у розмірі 3 155,28 грн.

ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

38. Заступник прокурора у січні 2024 року звернувся до Верховного Суду

з касаційною скаргою, у якій просив скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

39. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

40. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, заступник прокурора наголошує, що суди першої та апеляційної інстанцій під час постановлення оскаржуваних рішень не врахували правових висновків щодо застосування статей 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статті 141 ЗК України, статей 610, 611, 651 ЦК України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 925/549/17, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/826/18, від 23 березня 2021 року

у справі № 922/2754/19 та від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21, Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, Касаційного цивільного суду

у складі Верховного Суду від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20, Верховного Суду України від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, а також висновків щодо застосування категорії стандартів доказування, викладених

у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року

у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18 та від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17.

41. Заступник прокурора зазначає, що сплата відповідачем усієї суми заборгованості з орендної плати після звернення прокурора із цим позовом до суду не має правового значення для вирішення спору, оскільки у зазначеному випадку йдеться про її систематичну несплату протягом тривалого періоду дії договорів оренди. Такі дії ТОВ «Нафтоком ОІЛ» не можуть доводити його добросовісність після систематичного невиконання договірних зобов'язань.

42. Заступник прокурора також вважає необґрунтованими висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що прокурорне довів у позові порушення інтересів держави. У цій справі саме ТОВ «Нафтоком ОІЛ» порушило стосовно Ради (власника земельних ділянок) статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол до Конвенції, Конвенція відповідно), тому втручання держави в право на мирне володіння майном здійснено на підставі чинного законодавства.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

43. Відзиви на касаційну скаргу від інших учасників справи до Верховного Суду не надійшли.

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ В СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

44. Ухвалою від 20 лютого 2024 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою заступника прокурора та вирішив здійснити перегляд судових рішень у судовому засіданні.

45. Ухвалою від 03 квітня 2024 року колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду передала справу № 918/391/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 302 ГПК України задля відступу від правового висновку, викладеного Великою Палатою Верховного Суду

у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, про доцільність встановлення поряд з обставинами наявності / відсутності факту порушення умов договору оренди землі у виді систематичного невнесення орендної плати також обставин наявності / відсутності критерію істотності цього порушення в розумінні частини другої статті 651 ЦК України.

46. Ухвалою від 22 травня 2024 року Велика Палата Верховного Суду прийняла та призначила до розгляду справу № 918/391/23 у судовому засіданні

з повідомленням її учасників справи.

47. У судовому засіданні прокурор касаційну скаргу підтримала та просила її задовольнити.

48. Представники Ради та відповідача у судове засідання, призначене на 20 листопада 2024 року, не з'явилися.

49. З метою визначення меж розгляду справи Велика Палата Верховного Суду застосовує правила статті 300 ГПК України, відповідно до яких, переглядаючи

у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені

у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета й підстав позову в суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

50. Велика Палата Верховного Суду заслухала суддю-доповідача, прокурора, дослідила наведені у касаційній скарзі доводи, перевірила на підставі встановлених фактичних обставин справи та у межах доводів касаційної скарги правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробила такі висновки.

Щодо співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі

51. Одним із підходів, який суди застосовують для подолання колізій

у законодавстві між правовими нормами однакової юридичної сили, є надання переваги спеціальним нормам перед загальними, тобто використання принципу lex specialis (спеціальний закон, спеціальна норма), відповідно до якого за розбіжності загального і спеціального закону діє спеціальний закон, а також принципу lex specialis derogat generali, суть якого полягає в тому, що спеціальний закон скасовує дію загального закону; спеціальна норма має перевагу над загальною.

52. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 лютого 2023 року

у справі № 910/18214/19 звертала увагу на співвідношення між загальною та спеціальною нормою. Спеціальна норма встановлює правила, які застосовуються

у певних випадках, визначених такою нормою права, а загальна норма встановлює правила, які застосовуються у всіх випадках, крім тих, на які поширюється гіпотеза спеціальної норми. Тому загальна та спеціальна норми не суперечать одна одній,

а встановлюють системне законодавче регулювання.

53. Відповідно до частини першої статті 9 ЦК України правила цього Кодексу застосовуються, зокрема й до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.

54. Одним із видів використання природних ресурсів є використання земель,

зокрема й на підставі права оренди землі. Отже, за правилами частини першої статті 9 ЦК України правила цього Кодексу застосовуються до регулювання земельних відносин лише у випадках, коли такі відносини не врегульовані «іншими актами законодавства», до яких відносяться ЗК України, Закон України «Про оренду землі» та інші законодавчі акти з питань регулювання земельних відносин.

55. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

56. Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

57. Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

58. За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

59. Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

60. З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі), як це буде проілюстровано далі.

61. Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі єприписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

62. Тож функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

63. Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

64. Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з'ясування наявності підстав для його розірвання.

65. До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

66. Утім, у частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

67. З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним,

а навпаки - доповнюють одні одних.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України

68. Договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

69. Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно

з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

70. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі

з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

71. Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки

в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

72. Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

73. Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

74. Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

75. Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

76. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року

у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року

у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року

у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

77. Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

78. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

79. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

80. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

81. Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг

у порівнянні з її орендарем.

82. Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об'єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов'язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

83. Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин

з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

84. Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України

85. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

86. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

87. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року

у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

88. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна

в судовому порядку.

89. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.

90. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

91. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

92. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

93. Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

94. Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

95. Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України -

у разі істотності порушення договору іншою стороною.

96. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

97. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само

у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо,

у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Оцінка оплати заборгованості з орендної плати після пред'явлення позову про розірвання договору оренди землі з підстави систематичної несплати орендної плати

98. У постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/826/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21, на які посилається заступник прокурора у касаційній скарзі, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2024 року

у справі № 924/617/22, від 30 квітня 2024 року у справі № 903/775/23, а також

у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16-ц зроблено висновки про те, що самий лише факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору.

99. Велика Палата Верховного Суду погоджується з наведеними правовими висновками касаційних судів у складі Верховного Суду про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.

100. Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред'явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.

101. Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

102. У контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Щодо відступу від висновків Верховного Суду

103. Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в ухвалі від 03 квітня 2024 року просила відступити від висновку щодо застосування норми права

у подібних правовідносинах, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17.

104. Велика Палата Верховного Суду керується тим, що єдність судової практики є фундаментальною засадою здійснення судочинства і визначається тим, що має гарантувати стабільність правопорядку, об'єктивність і прогнозованість правосуддя. Застосування ж судами різних підходів до тлумачення законодавства, навпаки, призводить до невизначеності закону, його суперечливого та довільного застосування. Також єдність судової практики є складовою принципу правової визначеності.

105. Консультативна рада європейських суддів у Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень зазначила, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак коли суд вирішує відійти від попередньої практики, про це потрібно чітко зазначати в рішенні (пункт 49).

106. З метою гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання.

107. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 27 листопада 2018 року

у справі № 912/1385/17 зазначила, що стаття 141 ЗК України передбачає такупідставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Водночас за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та

в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Базуючись на системному аналізі наведених приписів законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також правила ЦК України [які є засадничими для їх регулювання], Велика Палата Верховного Суду виснувала, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають правила частини другої статті 651 ЦК України.

108. З огляду на наведені у цій постанові висновки, для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики Велика Палата Верховного Суду вважає за доцільне відступити від висновку, викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року

у справі № 912/1385/17, шляхом його конкретизації та зазначення, що:

- пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі

у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;

- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

109. До того ж у цій постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.

110. У постановах об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року

у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20- зроблено висновки про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не

у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору.

111. Оскільки наведені висновки не повною мірою узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в цій постанові, від них потрібно відступити шляхом конкретизації та зазначення про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.

112. Крім наведеного, під час касаційного перегляду цієї справи Велика Палата Верховного Суду виявила практику Верховного Суду України та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, яка не відповідає висновкам, наведеним у попередньому розділі цієї постанови.

113. Так, у постанові від 21 січня 2015 року у справі № 910/16306/13 (№ 3-211гс14) однією з підстав для розірвання договору оренди землі, в якій прокурор заявив несплату орендних платежів, Верховний Суд України підтримав висновки касаційного суду, який залишив без змін постанову апеляційного суду про відмову в задоволенні позову, зокрема, через те, що відповідач виплатив заборгованість зі сплати орендних платежів після звернення прокурора до суду і на час ухвалення судового рішення у відповідача не було заборгованості перед бюджетом з орендної плати.

114. Врахувавши наведені висновки Верховного Суду України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року

у справі № 921/383/15-г/17 підтримав висновок апеляційного суду про невстановлена правових підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки підставою для таких вимог стали обставини несплати орендної плати

за 2010-2012 роки, заборгованість за якою на час розгляду справи погашена, а обставин вчинення відповідачем актуальних порушень договору суди не встановили.

115. Велика Палата Верховного Суду відступає від зазначених висновків Верховного Суду України, викладених у постанові від 21 січня 2015 року

у справі № 910/16306/13 (№ 3-211гс14), та висновків Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 10 квітня 2018 року

у справі № 921/383/15-г/17, оскільки такі суперечать сталій практиці Верховного Суду щодо значення виплати заборгованості з орендної плати, зокрема, після пред'явлення позову про розірвання договору оренди землі.

116. Велика Палата Верховного Суду нагадує, що вона відступає не від постанови у конкретній справі, а від висновку щодо застосування норм права. Цей висновок міг бути сформульований в одній або декількох постановах. Відсутність згадки повного переліку постанов, від висновку хоча б в одній із яких щодо застосування норм права Велика Палата Верховного Суду відступила, не означає, що відповідний висновок надалі застосовний (постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 521/21255/13-ц, від 22 вересня 2022 року

у справі № 462/5368/16-ц, від 26 жовтня 2022 року у справі № 201/13239/15-ц,

від 14 червня 2023 року у справі № 448/362/22).

117. Незалежно від того, чи перераховані всі судові рішення, в яких викладений правовий висновок, від якого відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення спорів у подібних правовідносинах мають враховувати саме останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 825/997/17, від 04 жовтня 2023 року у справі № 906/1026/22).

Щодо вирішення спору по суті

118. У справі, що переглядається, прокурор в інтересах держави в особі Ради звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та частини другої статті 651 ЦК України з огляду на систематичну несплатуТОВ «Нафтоком ОІЛ»орендної плати за землю, що, на думку прокурора, є істотним порушенням умов договорів оренди.

119. Відмовляючи у задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій зазначили, що немає підстав для розірвання договорів оренди, оскільки не доведено істотності порушення договорів та наявності шкоди, завданої цим порушенням. У такому висновку суди врахували, що відповідач сплатив всю заборгованість, що доводить його добросовісний намір належно виконувати договірні зобов'язання та про його заінтересованість у збереженні договорів оренди, а також врахували, що Рада заперечувала проти розірвання договорів оренди та вважала доцільним продовження орендних відносин задля задоволення інтересів територіальної громади та наповнення бюджету.

120. Щодо цих висновків судів першої та апеляційної інстанцій Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

121. У пункті 11 договору оренди 1 зазначено, що орендна плата вноситься щомісячно в сумі 1 165,67 грн шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом місяця, на розрахунковий рахунок Томашгородської селищної ради.

122. У пункті 11 договору оренди 2 передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 2 221,08 грн шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа, наступного за звітним періодом місяця, на розрахунковий рахунок Томашгородської селищної ради.

123. Відповідно до пунктів 9, 11 договору оренди 3 орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки і складає 40 425,24 грн на рік, сплачується відповідачем згідно зі статтею 17 Закону України «Про плату за землю» рівними частинами за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця на рахунок Томашгородської селищної ради. Орендна плата вноситься шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом.

124. За умовами зазначених договорів оренди дія договорів припиняється шляхом їх розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договорами, а також з інших підстав, визначених законом.

125. У цій справі суди встановили, що у 2019 році (за період з 30 листопада до 31 грудня 2019 року) ТОВ «Нафтоком ОІЛ» нараховано та не сплачено 54 487,42 грн орендної плати, у 2020 році нараховано 339 006,59 грн, з яких сплачено 18 810,42 грн, у 2021 році нараховано 267 294,25 грн та сплачено 62 301,96 грн,

у 2022 році нараховано та не сплачено 267 294,25 грн, у 2023 році нараховано 22 274,53 грн, з яких сплачено 2 500,00 грн.

126. Станом на 07 березня 2023 року загальна сума заборгованості зі сплати орендної плати склала суму в 911 000,00 грн.

127. Ці обставини щодо розміру заборгованості за орендною платою та періодів її виникнення ТОВ «Нафтоком ОІЛ» не спростовувало, а навпаки - вчинило дії, які підтверджують визнання цих обставин, як-от: після пред'явлення прокурором позову в інтересах Ради сплатило орендну плату за користування земельними ділянками в розмірі 913 217,15 грн, рентну плату за користування надрами для видобування інших корисних копалин - 9 529,23 грн, за земельний сервітут - 2 366,84 грн, здійснило оплату буровибухових робіт в розмірі 1 487 000,00 грн та інших платежів на суму 29 437,48 грн, а також сплатило суму податкового боргу

з податку на додану вартість із вироблених в Україні товарів (робіт, послуг)

у розмірі 3 155,28 грн.

128. Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною й достатньою, і звертатися до більш загального правила частини другої статті 651 ЦК України - з метою оцінки істотності порушення договору його стороною - немає потреби.

129. Отже, ТОВ «Нафтоком ОІЛ» неодноразово порушувало умови договорів оренди землі, а саме систематично не сплачувало орендну плату в повному обсязі, зокрема в 2019 та 2022 роках, що підпадає під дію пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору. Також відповідач здійснював часткову сплату орендної плати у 2020, 2021, 2023 роках, що могло б слугувати підставою для розірвання договорів оренди за частиною другою статті 651 ЦК України (в контексті з'ясування істотності порушення договору іншою стороною), якби не було підстав для розірвання договорів за пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України.

130. Тож суди першої та апеляційної інстанцій, за наявності в матеріалах справи доказів систематичної (два і більше випадки) повної несплати орендної плати за договорами оренди 1, 2, 3 та неспростування цих обставин відповідачем, мали констатувати наявність підстав для розірвання зазначених договорів відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та не повинні були вдаватися до оцінки істотності порушення умов договору за частиною другою статті 651 ЦК України.

131. Той факт, що на момент розгляду справи орендар сплатив заборгованість за орендною платою, не впливає на право прокурора, який діє в інтересах держави

в особі Ради як орендодавця, вимагати розірвання договору на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, оскільки орендар допустив таке порушення, як систематичну (два та більше випадки) повну несплату орендної плати, що є самостійною і достатньою підставою для розірвання договорів, оскільки у такій категорії спорів суди мають з'ясовувати, чи мали місце у минулому, під час дії договору оренди землі, юридичні факти, з якими закон або договір пов'язують виникнення у сторони права вимагати в суді розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

132. З наведених підстав Велика Палата Верховного Суду погоджується

з доводами касаційної скарги про те, що самий лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати за 2019 та 2022 роки є підставою для розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість, у цій справі - після звернення до суду з позовом про розірвання згаданих договорів.

Оцінка права прокурора на звернення до суду в інтересах держави в особі Ради

133. У справі, що переглядається, суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що позов в інтересах держави в особі Ради подав прокурор, який на всіх стадіях розгляду справи наголошував на неодмінності задоволення позову про розірвання договорів оренди землі та повернення земельних ділянок.

134. Згідно із частиною третьою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

135. Відповідно до частини четвертої статті 23 згаданого Закону наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи його законним представником або суб'єктом владних повноважень.

136. Наведеним правовим нормам кореспондують відповідні приписи частин четвертої, п'ятої статті 53 ГПК України.

137. Отже, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави

у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб'єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц).

138. У першому випадку прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18).

139. У справі, що переглядається, суди першої та апеляційної інстанцій зазначили, що прокурор лише з'ясував у позивача відсутність заперечень щодо звернення прокуратури з позовом до суду в інтересах Ради і не надав суду доказів та підтверджень, що захист інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган місцевого самоврядування, в інтересах якого прокурор звертається із позовом.

140. Водночас суди помилково не врахували листування окружної прокуратури

з Радою впродовж 2022-2023 років, у якому Рада повідомляла про наявність заборгованості у ТОВ «Нафтоком ОІЛ» зі сплати орендної плати та про ймовірність ініціювання нею позову про розірвання договорів оренди в разі непогашення заборгованості.

141. Враховуючи те, що борг станом на квітень 2023 року не був сплачений відповідачем, а Рада не звернулася до суду з позовом, тобто допустила бездіяльність, з відповідним позовом звернувся прокурор, що відповідає статті 23 Закону України «Про прокуратуру». Тож станом на момент пред'явлення позову до суду прокурор дотримався вимог законодавства та мав право на позов як

у матеріально-правовому сенсі, так і у процесуально-правовому.

142. Також суди першої та апеляційної інстанцій зробили висновок про те, що лише сторони договору вправі ініціювати розірвання договору та звертатися

до суду з таким позовом.

143. Дійсно, враховуючи те, що територіальна громада як суб'єкт права власностіреалізує своє право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, Рада як представницький орган та розпорядник земель комунальної власності має право звернутися із позовом про розірвання договору оренди.

144. Водночас у разі порушення інтересів держави або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, прокурор може звернутися з таким позовом в інтересах держави

в особі орендодавця за умови належного обґрунтування підстав для представництва.

145. Відповідно до статті 55 ГПК України якщо особа, яка має процесуальну дієздатність і в інтересах якої подана заява, не підтримує заявлених позовних вимог, суд залишає заяву без розгляду, крім позову про відшкодування збитків, заподіяних юридичній особі її посадовою особою, поданого власником (власниками), учасником (учасниками), акціонером (акціонерами) цієї юридичної особи в її інтересах, а також позову прокурора в інтересах держави (частина четверта). Відмова органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті (частина п'ята).

146. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 26 травня 2020 року

у справі № 912/2385/18 зазначила, що у перелічених у статті 55 ГПК України випадках йдеться про активні дії компетентного органу, який як учасник процесу та сторона спору (позивач) не підтримує позовних вимог або подає заяву про залишення позову без розгляду чи про відмову від позову.

147. Отже, якщо компетентний органне підтримав позов, пред'явлений прокурором в інтересах держави, це не може бути беззаперечним підтвердженням того, що інтереси держави не потребують захисту. Цей факт актуальності захисту інтересів держави підлягає з'ясуванню з урахуванням конкретних обставин справи, які мають правове значення, за наслідками оцінки наданих учасниками справи доказів.

148. У справі, що переглядається, на думку прокурора, задоволення позову про розірвання договорів оренди землі та повернення земельних ділянок відповідає інтересам держави, оскільки через невиконання відповідачем договорів оренди бюджет територіальної громади протягом чотирьох років не отримував своєчасно і

в належному розмірі плати за оренду землі, що своєю чергою створювало перешкоди згаданому суб'єкту владних повноважень для реалізації соціально-економічного розвитку громади, оскільки плата за землю є одним з основних джерел доходу місцевого бюджету.

149. ТОВ «Нафтоком ОІЛ» та Рада після погашення заборгованості за орендними платежами заперечували проти задоволення позову та повідомляли про намір продовжувати правовідносини за договорами оренди 1, 2, 3.

150. Рада як орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, не подавала заяву про відмову від поданого прокурором в інтересах держави позову чи про залишення такого позову без розгляду, як те передбачене в статті 55 ГПК України. Натомість прокурор після заперечень Ради та товариства проти позову продовжив підтримувати пред'явлений позов.

151. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що формально непідтримання Радою позову не є перешкодою для розгляду позову прокурора, проте таке рішення має бути оцінене в контексті того, чи відповідатиме задоволення позову прокурора про розірвання договорів оренди землі інтересам держави та територіальної громади.

152. Велика Палата Верховного Суду погоджується з доводами прокурора про те, що саме задоволення позову приведе до забезпечення найкращих інтересів держави та територіальної громади, оскільки орендар, який тривалий час не сплачував орендну плату як повністю, так і частково, є недобросовісним і недисциплінованим контрагентом, а тому збереження договірних відносин з таким орендарем не відповідатиме інтересам територіальної громади як власника земельних ділянок, які визначаються доцільністю та ефективністю використання майна, а також не сприятиме досягненню максимального економічного ефекту задля соціально-економічного розвитку територіальної громади.

153. Поза увагою судів першої та апеляційної інстанцій залишилося те, що продовження договірних відносин з орендарем, який систематично не виконує договірні умови щодо сплати орендної плати, є недоцільним і фактично є неефективним використанням наявних у громаді ресурсів як орендодавця, оскільки має місце недонадходження коштів до бюджету відповідного органу місцевого самоврядування.

154. Враховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання про помилковість висновків судів першої та апеляційної інстанцій про те, що прокурор не довів, чи є розірвання договорів оренди землі таким, що відповідатиме інтересам держави, територіальної громади.

155. Велика Палата Верховного Суду також не погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що задоволення позову прокурора призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, відповідно до якоїкожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

156. За практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) наведене правило застосовне не тільки для захисту інтересів власника майна, а й його правомірного володільця, яким у спірних правовідносинах є відповідач - орендар.

157. У практиці ЄСПЛ напрацьовані три критерії, які потрібно оцінити, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

158. Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

159. Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу,

у визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

160. Оцінюючи зазначені критерії в контексті обставин цієї справи, суди виснували, що задоволення позову не буде виправданим та пропорційним, не приведе до позитивних наслідків, оскільки фактично призведе до позбавлення територіальної громади надходжень до місцевого бюджету з оренди спірних земельних ділянок, що спричинить ще більш негативні наслідки для територіальної громади. Рада буде змушена опікуватися пошуком нового орендаря та оформленням правовідносин

з ним, що призведе до істотних втрат, браку коштів за оренду земельних ділянок тривалий проміжок часу. Втручання в право відповідача на мирне володіння майном не буде пропорційним визначеним цілям, оскільки прокурор не навів належної аргументації щодо компенсації втрат відповідача у разі задоволення позову.

161. Втім, суди не врахували, що підставою позову прокурора, поданого в інтересах держави в особі Ради, було те, що орендар майже чотири роки належно та добросовісно не виконував свої обов'язки, визначені договорами оренди, хоча, укладаючи договори оренди землі, відповідач зобов'язувався сплачувати орендну плату в установленому розмірі та у строк, передбачений умовами договорів, а також був обізнаний з негативними для нього наслідками в разі порушення ним зобов'язань.

162. Розірвання договорів та повернення у власність територіальної громади земельних ділянок у випадку встановлення протиправної поведінки самого орендаря здійснюється на підставі закону та укладеного з ним договору, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до суспільних інтересів у тому, щоб така передача в оренду землі сприяла досягненню максимального економічного ефекту від оренди об'єктів комунальної власності, оскільки ненадходження до бюджету плати за оренду землі створює перешкоди для утворення та використання фінансових ресурсів, потрібних для забезпечення функцій та повноважень органів місцевого самоврядування. Також задоволення позовних вимог не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив систематичне неналежне виконання договірних зобов'язань у повному обсязі, як-от: двічі не сплачував орендну плату у повному розмірі.

163. Подібні висновки викладені також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 918/119/21.

164. До того ж, Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що відповідно до частин п'ятої, сьомої статті 28 Закону України «Про оренду землі» у разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.

165. З огляду на характер спірних правовідносин, обставини недобросовісного виконання умов договорів саме орендарем, Велика Палата Верховного Суду вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги про помилковість висновків судів першої та апеляційної інстанцій щодо невідповідності заходу втручання в право орендиТОВ «Нафтоком ОІЛ» (у виді розірвання договорів оренди землі 1, 2, 3) критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.

166. Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені

у статті 34 Закону України «Про оренду землі». Так, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

167. За умовами договорів оренди 1, 2, 3 після припинення дії договорів оренди орендар зобов'язаний повернути земельні ділянки орендодавцю у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав їх в оренду.

168. Отже, вимога про повернення земельних ділянок є похідною від вимоги про розірвання договорів оренди. Тож за наявності правових підстав (у цій справі - пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України) для розірвання договорів оренди неодмінним є обов'язок орендаря повернути земельні ділянки, що були у його користуванні.

169. Ураховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договорів оренди землі та перебування спірних земельних ділянок у фактичному користуванні ТОВ «Нафтоком ОІЛ», ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй спірних діляноку стані, не гіршому порівняно з тим, у якому відповідач отримав їх в оренду. Як і розірвання договорів оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті.

170. З огляду на наведене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що позов прокурора в інтересах держави в особі Ради про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок є обґрунтованим, тому підлягає задоволенню. Оскаржувані судові рішення про відмову в задоволенні цього позову мають бути скасовані.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

171. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

172. Відповідно до статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

173. За результатами касаційного перегляду оскаржуваних судових рішень Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про задоволення касаційної скарги заступника прокурора, скасування рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року та постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року, а також ухвалення нового рішення - про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок.

Розподіл судових витрат за касаційною скаргою

174. Відповідно до статті 315 ГПК України в постанові суду касаційної інстанції повинен бути зазначений розподіл судових витрат, понесених у зв'язку

з переглядом справи в суді касаційної інстанції. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають під час виконання договорів та з інших підстав, ? на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

175. Оскільки за результатами касаційного перегляду Велика Палата Верховного Суду ухвалила нове рішення про задоволення позову прокурора, то витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в розмірі 10 736,00 грн, апеляційної скарги в розмірі 16 104,00 грн та касаційної скарги в розмірі 32 208, 00 грн, а всього в сумі 59 048,00 грн підлягають стягненню з відповідача на користь Рівненської обласної прокуратури.

ВИСНОВКИ ЩОДО ЗАСТОСУВАННЯ НОРМ ПРАВА

176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити.

Рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рокитнівської селищної ради Сарненського району Рівненської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ» про розірвання договорів оренди земельних ділянок та повернення земельних ділянок задовольнити.

Розірвати договір оренди землі (земельна ділянка, кадастровий номер 5625055500:04:003:0001, площею 1,5 га) від 09 грудня 2008 року, укладений Рокитнівською районною державною адміністрацією і Товариством з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 09 грудня 2008 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії «Центр ДЗК при Держкомземі України» за № 040859700003.

Розірвати договір оренди землі (земельна ділянка, кадастровий номер 5625055500:04:002:0001, площею 2,62 га) від 09 грудня 2008 року, укладений Рокитнівською районною державною адміністрацією і Товариством з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 09 грудня 2008 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії «Центр ДЗК при Держкомземі України» за № 040859700004.

Розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5625055500:04:002:0002, площа 8,744 га) від 26 липня 2010 року, укладений Рівненською обласною державною адміністрацією і Товариством з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 26 липня 2010 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» за № 041059700001.

Товариству з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ» повернути територіальній громаді в особі Рокитнівської селищної ради Сарненського району Рівненської області земельні ділянки, кадастрові номери 5625055500:04:003:0001 (площею 1,5 га), 562555500:04:002:0001 (площею 2,62 га), 5625055500:04:002:0002 (площею 8,744 га), у стані не гіршому порівняно з тим, у якому Товариство з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ» отримало їх в оренду.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ» (вул. Соборна (колишня - Леніна), буд. 22, кім. 2, смт Томашгород, Рокитнівський район, Рівненська область, 34240, код ЄДРПОУ 32384883) на користь Рівненської обласної прокуратури (вул. 16 Липня, буд. 52, м. Рівне, 33028, код ЄДРПОУ 02910077) 59 048,00 грнна відшкодування витрат зі сплати судового збору.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя-доповідач В. Ю. Уркевич Судді: О. О. Банасько О. В. Кривенда О. Л. Булейко С. Ю. Мартєв Ю. Л. Власов К. М. Пільков І. А. Воробйова С. О. Погрібний М. І. Гриців О. В. Ступак Ж. М. Єленіна І. В. Ткач Л. Ю. Кишакевич О. С. Ткачук В. В. Король Є. А. Усенко С. І. Кравченко Н. В. Шевцова

Постанову оформив суддя Погрібний С. О. в порядку частини третьої статті 314 ГПК України.

Джерело: ЄДРСР 123602976

[ANTIRAID]

Щось з цією справою не так. Договір розірвано не дивлячись на сплату орендної плати та заперечення ради в інтересах якої прокурор подав позов, про розірвання договору. Суд зазначив:

176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

[ANTIRAID]

Окрема думка суддів К. М. Пількова, О. О. Банаська, І. В. Ткача

до постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24)

1. Велика Палата Верховного Суду постановою від 20.11.2024 у цій справі задовольнила касаційну скаргу прокурора, скасувала рішення судів першої і апеляційної інстанцій та постановила нове рішення про задоволення позову, яким розірвала спірні договори оренди землі та повернула від ТОВ «Нафтоком ОІЛ» (далі - Товариство) територіальній громаді в особі Рокитнівської селищної ради Сарненського району Рівненської області (далі - Рада) передані за вказаними правочинами земельні ділянки.

2. Мотивуючи це рішення, Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

3. Погоджуємось результатами розгляду справи та наведеними вище висновками, однак вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду не висловилась щодо суттєвих для цієї справи аспектів процесуальних інструментів припинення розгляду спору у відповідь на заперечення Ради проти задоволення вимоги Прокурора про розірвання договорів оренди (в контексті відповіді на ці аргументи Ради Велика Палата могла і мала виснувати стосовно реалізації сторонами права на укладення мирової угоди), які, на нашу думку, мали бути висвітлені у постанові від 20.11.2024. Велика Палата, натомість, помилково вдалась до оцінки суті аргументів Ради проти розірвання спірних договорів оренди землі в контексті дотримання інтересів держави та територіальної громади під час вирішення позову прокурора.

4. Так, у пунктах 150-152 постанови від 20.11.2024 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що Рада як орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, не подавала заяву про відмову від поданого прокурором в інтересах держави позову чи про залишення такого позову без розгляду, як те передбачене в статті 55 ГПК України. Натомість прокурор після заперечень Ради та Товариства проти позову продовжив підтримувати пред`явлений позов.

Велика Палата Верховного Суду наголосила, що формально непідтримання Радою позову не є перешкодою для розгляду позову прокурора, проте таке рішення має бути оцінене в контексті того, чи відповідатиме задоволення позову прокурора про розірвання договорів оренди землі інтересам держави та територіальної громади.

Відтак Велика Палата Верховного Суду погодилась з доводами прокурора про те, що саме задоволення позову приведе до забезпечення найкращих інтересів держави та територіальної громади, оскільки орендар, який тривалий час не сплачував орендну плату як повністю, так і частково, є недобросовісним і недисциплінованим контрагентом, а тому збереження договірних відносин з таким орендарем не відповідатиме інтересам територіальної громади як власника земельних ділянок, які визначаються доцільністю та ефективністю використання майна, а також не сприятиме досягненню максимального економічного ефекту задля соціально-економічного розвитку територіальної громади.

5. З цими висновками Великої Палати не можемо погодись з огляду на таке.

6. Відповідно до статті 55 ГПК України, якщо особа, яка має процесуальну дієздатність і в інтересах якої подана заява, не підтримує заявлених позовних вимог, суд залишає заяву без розгляду, крім позову про відшкодування збитків, заподіяних юридичній особі її посадовою особою, поданого власником (власниками), учасником (учасниками), акціонером (акціонерами) цієї юридичної особи в її інтересах, а також позову прокурора в інтересах держави (частина четверта). Відмова органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті (частина п`ята).

7. У пунктах 55, 56 постанови від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що при вирішенні питання про необхідність звернення до суду з позовом компетентний орган може діяти в умовах конфлікту інтересів - коли порушення інтересів держави, про яке стверджує прокурор, може бути пов`язане з раніше вчиненими протиправними діями або бездіяльністю цього органу. Для врахування цих обставин стаття 55 ГПК України передбачає такі правила:

- якщо особа, яка має процесуальну дієздатність і в інтересах якої подана заява, не підтримує заявлених позовних вимог, суд залишає заяву без розгляду, крім позову про відшкодування збитків, заподіяних юридичній особі її посадовою особою, поданого власником (учасником, акціонером) цієї юридичної особи в її інтересах, а також позову прокурора в інтересах держави;

- відмова компетентного органу від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті.

У перелічених у цій статті випадках ідеться про активні дії компетентного органу, який як учасник процесу та сторона спору (позивач), зокрема, не підтримує позовних вимог.

8. Отже, те, що Рада (позивач) не підтримала позовні вимоги прокурора та навела аргументи проти розірвання спірних договорів, не позбавляло прокурора права підтримувати позов, не перешкоджало подальшому розгляду справи по суті та не впливало на результат вирішення цього спору по суті.

9. Водночас за змістом статей 42, 46, 53, 55, 56 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, набуває статусу сторони у справі - позивача лише у випадках, передбачених процесуальним законом, однак у разі відкриття провадження у справі за поданим ним позовом він має ті ж права та обов`язки, що їх має позивач, за винятком права укладати мирову угоду (див. підпункт 9.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.10.2022 у справі № 923/199/21).

10. Оскільки відповідно до абзацу другого частини п`ятої статті 53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача, то й право укладати мирову угоду, як це передбачено статтею 192 ГПК України, реалізує цей орган як позивач.

11. Практика Верховного Суду також свідчить про принципову можливість укладення мирової угоди між відповідачем та позивачем, в особі якого прокурор подав позов в інтересах держави.

12. Так, в провадженні Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - КГС ВС) перебувала справа № 911/15/19, у якій прокурор звернувся в інтересах держави в особі сільради з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про розірвання договору оренди землі з підстав неналежного виконання ним обов`язку зі сплати орендної плати та стягнення відповідної заборгованості.

Після подання зазначеного позову відповідач повністю сплатив на користь сільради заборгованість з орендних платежів, у зв`язку з чим сторони подали до суду спільну заяву про затвердження мирової угоди, яка була задоволена ухвалою суду першої інстанції, залишеною без змін постановою апеляційного суду.

КГС ВС переглянув вказані судові рішення в межах вимог касаційної скарги прокурора (в частині прийняття спільної заяви сторін про затвердження мирової угоди, закриття провадження у справі в частині вимог про розірвання договору оренди у зв`язку з укладенням сторонами мирової угоди та її затвердження судом) та ухвалив постанову від 07.04.2021, якою скасував вказані судові рішення у відповідній частині з направленням справи для продовження розгляду до суду першої інстанції, оскільки вирішення питання про розірвання договорів оренди землі належить до виключної компетенції сільради, однак голова сільради одноособово, без попереднього розгляду та погодження на сесії сільради, ухвалив рішення про відмову від розірвання договору оренди внаслідок укладення мирової угоди з відповідачем, а тому передчасними є висновки судів про наявність підстав для затвердження цієї угоди та закриття провадження у справі в частині вимоги про розірвання договору оренди.

У згаданій вище постанові КГС ВС послався на частину сьому статті 46 ГПК України, відповідно до якої сторони можуть укласти мирову угоду на будь-якій стадії судового процесу, а також частини першу та другу статті 192 цього Кодексу, яка передбачає, що мирова угода укладається сторонами з метою врегулювання спору на підставі взаємних поступок і має стосуватися лише прав та обов`язків сторін. У мировій угоді сторони можуть вийти за межі предмета спору за умови, якщо мирова угода не порушує прав чи охоронюваних законом інтересів третіх осіб. Сторони можуть укласти мирову угоду і повідомити про це суд, зробивши спільну письмову заяву на будь-якій стадії судового процесу.

З посиланням на ці норми КГС ВС виснував, що мирова угода це договір, який укладається сторонами з метою припинення спору та на умовах, погоджених сторонами. Тобто, відмовившись від судового захисту, сторони ліквідують наявний правовий конфлікт через самостійне врегулювання розбіжностей на погоджених умовах.

Мирова угода є однією з форм прояву автономії сторін (диспозитивності) в реалізації сторонами господарського процесу своїх прав.

Мирова угода є вираженням воле сторін, що спрямоване на вирішення спору між ними на основі компромісу та припинення його подальшого судового розгляду. У ній можуть вирішуватися питання, що стосуються виключно прав і обов`язків сторін.

Таким чином, сторонам у справі надано можливість врегулювати відносини між собою, в тому числі не обмежуючись обсягом вимог, що були заявлені у позові.

До основних завдань та переваг мирової угоди належать процесуальна економія, спрощення роботи суду, можливість сторонам самостійно врегулювати основні питання, пов`язані із захистом порушених прав, за умови врахування інтересів всіх сторін.

Разом з тим КГС ВС зауважив, що згідно із частиною третьої статті 192 ГПК України до ухвалення судового рішення у зв`язку з укладенням сторонами мирової угоди суд роз`яснює сторонам наслідки такого рішення, перевіряє, чи не обмежені представники сторін вчинити відповідні дії.

Частиною п`ятою цієї ж статті передбачено, що суд постановляє ухвалу про відмову у затвердженні мирової угоди і продовжує судовий розгляд, якщо: 1) умови мирової угоди суперечать закону або порушують права чи охоронювані законом інтереси інших осіб, є невиконуваними; або 2) одну із сторін мирової угоди представляє її законний представник, дії якого суперечать інтересам особи, яку він представляє.

Отже, за висновками КГС ВС повноваження суду щодо ухвалення судового рішення у зв`язку з укладенням сторонами мирової угоди також є обмеженими та передбачають можливість відмови у затвердженні мирової угоди та продовження судового розгляду у вказаних випадках.

13. Затверджуючи мирову угоду суд має дотриматись вимог статті 192 ГПК України, зокрема дослідити чи відповідають закону умови мирової угоди, чи не порушують права або охоронювані законом інтереси інших осіб, чи не є вони невиконуваними, а також чи відповідають дії представників сторін мирової угоди інтересам осіб, яких вони представляють, оскільки порушення будь-якої з наведених вимог є безумовною підставою для відмови у затвердженні мирової угоди (див. mutatis mutandis висновки об`єднаної палати КГС ВС, викладені у постановах від 03.10.2019 у справі № 911/918/15 та від 24.01.2020 у справі № 911/5310/14).

14. Велика Палата Верховного Суду мала звернутись mutatis mutandis до висновків, викладених у пунктах 13-15 постанови КГС ВС від 01.11.2018 у справі № 906/458/17, що з метою встановлення, чи мали місце обставини, які є перешкодою згідно з частиною п`ятою статті 192 ГПК України для затвердження мирової угоди, укладеної між позивачами та відповідачем, у справі, з позовом у якій з метою захисту інтересів держави звернувся прокурор, підлягають встановленню обставини, чи порушують умови мирової угоди права чи охоронювані законом інтереси інших осіб (стаття 2 ЦК України).

15. Відтак правом укласти мирову угоду в цій справі були наділені Рада та Товариство, а мотиви Ради проти розірвання спірних договорів оренди землі могли мати значення під час реалізації сторонами такого права.

16. У разі укладення сторонами у цій справі мирової угоди прокурор не був позбавлений права заперечити проти її затвердження судом, зокрема, з тих підстав, що такі дії Ради суперечать інтересам територіальної громади, від імені якої вона здійснює повноваження власника комунальної землі (пункт 2 частини п`ятої статті 192 ГПК України). В свою чергу Рада могла спростовувати такі твердження прокурора, зокрема, доводити, що збереження відповідних договорів оренди землі відповідатиме інтересам територіальної громади.

17. Таким чином, слід констатувати, що аргументи Ради проти розірвання спірних договорів оренди землі в судовому порядку не позбавляли прокурора права підтримувати такий позов, не перешкоджали подальшому розгляду справи по суті та не впливали на результат вирішення спору по суті, однак могли бути враховані судом, який у разі заперечень прокурора проти затвердження мирової угоди мав дослідити дотримання сторонами вимог статті 192 ГПК України під час реалізації ними права укласти мирову угоду.

18. Підсумовуючи наведене, погоджуємось з результатами розгляду справи та викладеними у постанові від 20.11.2024 висновками Великої Палати Верховного Суду щодо розмежування підстав припинення права користування земельною ділянкою, передбачених пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України та частиною другою статті 651 ЦК України, однак вважаємо, що вони мали бути доповнені мотивами, викладеними у цій окремій думці, виходячи з яких могла бути надана оцінка аргументам Ради проти розірвання спірних договорів у разі реалізації сторонами у справі права укласти мирову угоду та заперечень прокурора проти цього.

Судді К. М. Пільков О. О. Банасько І. В. Ткач

Джерело: ЄДРСР 123949446

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

суддів Великої Палати Верховного Суду Уркевича В. Ю., Власова Ю. Л.

щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24)

Коротка історія справи

1. У квітні 2023 року керівник Сарненської окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Рокитнівської селищної ради Сарненського району Рівненської області (далі - Рада, позивач), якій були передані в комунальну власність земельні ділянки, звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нафтоком ОІЛ» (далі - ТОВ «Нафтоком ОІЛ», відповідач), у якому просив:

- розірвати договір оренди землі (земельна ділянка кадастровий номер 5625055500:04:003:0001, площею 1,5 га) від 09 грудня 2008 року, укладений Рокитнівською районною державною адміністрацією (далі - Рокитнівська РДА) та ТОВ «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 09 грудня 2008 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії «Центр ДЗК при Держкомземі України» за № 040859700003;

- розірвати договір оренди землі (земельна ділянка кадастровий номер 5625055500:04:002:0001, площею 2,62 га) від 09 грудня 2008 року, укладений Рокитнівською РДА і ТОВ «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 09 грудня 2008 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії «Центр ДЗК при Держкомземі України» за № 040859700004;

- розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5625055500:04:002:0002, площею 8,744 га) від 26 липня 2010 року, укладений Рівненською обласною державною адміністрацією (далі - Рівненська ОДА) і ТОВ «Нафтоком ОІЛ», зареєстрований 26 липня 2010 року в Рокитнівському районному відділі Рівненської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» за № 041059700001;

- зобов`язати ТОВ «Нафтоком ОІЛ» повернути Раді земельні ділянки, кадастрові номери 5625055500:04:003:0001 (площею 1,5 га), 5625055500:04:002:0001 (площею 2,62 га), 5625055500:04:002:0002 (площею 8,744 га), у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому відповідач отримав їх в оренду.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ «Нафтоком ОІЛ» протягом 2018-2022 років порушило взяті на себе договірні зобов`язання: не сплачувало орендну плату за землю.

3. Рішенням від 26 вересня 2023 року, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року, Господарський суд Рівненської області відмовив у задоволенні позову.

4. Судові рішення мотивовані тим, що під час вирішення питання щодо наявності підстав для розірвання договорів оренди землі мають сукупно досліджуватися як систематичність, так й істотність допущеного порушення умов договору, а так само і бажання (волевиявлення) сторін договору.

5. Суди врахували, що сплата ТОВ «Нафтоком ОІЛ» орендної плати на момент розгляду справи доводить добросовісний намір належно виконувати зобов`язання за договорами оренди, а також його заінтересованість у збереженні орендних правовідносин з позивачем.

6. Урахувавши також заперечення позивача проти задоволення позову, суди виснували, що прокурор не довів порушення інтересів держави, а розірвання договорів оренди призведе до настання більших негативних наслідків (недоотримання орендних платежів) та завдаватиме істотних збитків Раді.

7. Ухвалою від 03 квітня 2024 року колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду передала справу № 918/391/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 302 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважала, що необхідно відступити від правового висновку, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), щодо доцільності встановлення поряд з обставинами наявності / відсутності факту порушення умов договору оренди землі у виді систематичного невнесення орендної плати також обставин наявності / відсутності критерію істотності цього порушення у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

8. Постановою від 20 листопада 2024 року Велика Палата Верховного Суду касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури (далі - заступник прокурора) задовольнила, рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року скасувала та ухвалила нове рішення. Позов прокурора в інтересах держави в особі Ради до ТОВ «Нафтоком ОІЛ» про розірвання договорів оренди земельних ділянок та повернення земельних ділянок задовольнила.Стягнула з ТОВ «Нафтоком ОІЛ» на користь Рівненської обласної прокуратури 59 048,00 грн на відшкодування витрат зі сплати судового збору.

9. Суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку (частина третя статті 34 Господарського процесуального кодексу України).

Підстави незгоди з постановою Великої Палати Верховного Суду

10. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року мотивована, зокрема, тим, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

11. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

12. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною.

13. Водночас щодо поняття «несплата», вжитого у пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

14. Велика Палата Верховного Суду виснувала, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

15. Велика Палата Верховного Суду також дійшла переконання, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

16. Для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики Велика Палата Верховного Суду вважала за неодмінне відступити від висновку, викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), шляхом його конкретизації та зазначення, що:

- пункт «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;

- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

17. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у цій справі суди встановили, що у 2019 році (за період з 30 листопада до 31 грудня 2019 року) ТОВ «Нафтоком ОІЛ» нараховано та не сплачено 54 487,42 грн орендної плати, у 2020 році нараховано 339 006,59 грн, з яких сплачено 18 810,42 грн, у 2021 році нараховано 267 294,25 грн та сплачено 62 301,96 грн, у 2022 році нараховано та не сплачено 267 294,25 грн, у 2023 році нараховано 22 274,53 грн, з яких сплачено 2 500,00 грн.

18. Станом на 07 березня 2023 року загальна сума боргу зі сплати орендної плати становила 911 000,00 грн.

19. Ці обставини щодо розміру заборгованості за орендною платою та періодів її виникнення ТОВ «Нафтоком ОІЛ» не спростовувало, а навпаки - вчинило дії, які підтверджують визнання цих обставин, як-от: після пред`явлення прокурором позову в інтересах Ради сплатило орендну плату за користування земельними ділянками в розмірі 913 217,15 грн, рентну плату за користування надрами для видобування інших корисних копалин - 9 529,23 грн, за земельний сервітут - 2 366,84 грн, здійснило оплату буровибухових робіт в розмірі 1 487 000,00 грн та інших платежів на суму 29 437,48 грн, а також сплатило суму податкового боргу з податку на додану вартість із вироблених в Україні товарів (робіт, послуг) у розмірі 3 155,28 грн.

20. За висновками Великої Палати Верховного Суду, ТОВ «Нафтоком ОІЛ» неодноразово порушувало умови договорів оренди землі, а саме систематично не сплачувало орендну плату в повному обсязі, зокрема в 2019 та 2022 роках, що підпадає під дію пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України та є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору. Також відповідач здійснював часткову сплату орендної плати у 2020, 2021, 2023 роках, що могло б слугувати підставою для розірвання договорів оренди за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України (в контексті з`ясування істотності порушення договору іншою стороною), якби не було підстав для розірвання договорів за пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.

21. Тож суди першої та апеляційної інстанцій, за наявності в матеріалах справи доказів систематичної (два і більше випадки) повної несплати орендної плати за договорами оренди землі та неспростування цих обставин відповідачем, мали констатувати наявність підстав для розірвання зазначених договорів відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України та не повинні були вдаватися до оцінки істотності порушення умов договору за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України.

22. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду погодилася з доводами касаційної скарги про те, що самий лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати за 2019 та 2022 роки є підставою для розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість, у цій справі - після звернення до суду з позовом про розірвання згаданих договорів.

23. Проте з наведеними висновками Великої Палати Верховного Суду погодитися не можна з огляду на таке.

24. Суди попередніх інстанцій встановили, що між ТОВ «Нафтоком ОІЛ», Рокитнівською РДА, Рівненською ОДА були укладені договори оренди землі.

25. Умовами договорів оренди землі встановлений розмір орендної плати, а також визначено, що орендна плата вноситься шляхом безготівкового перерахунку не пізніше 30 числа, наступного за звітним періодом.

26. Договорами також передбачено, що їх дія припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

27. За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

28. Положеннями частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

29. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

30. У частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

31. Відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

32. Згідно із частиною другою статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

33. Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

34. Закон України «Про оренду землі» містить спеціальні норми щодо регулювання орендних земельних відносин, визначає особливості припинення таких договірних відносин.

35. Так, стаття 31 Закону України «Про оренду землі» встановлює підстави припинення договору оренди землі, перелік яких не є вичерпним, оскільки договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

36. Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

37. Правові підстави припинення права користування земельною ділянкою, в тому числі на умовах оренди, закріплені статтею 141 Земельного кодексу України.

38. Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

39. Водночас згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

40. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 лютого 2023 року у справі № 910/18214/19 (провадження № 12-8гс22) вже звертала увагу на співвідношення між загальною та спеціальною нормами. Спеціальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у певних випадках, визначених такою нормою, а загальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у всіх випадках, крім тих, на які поширюється гіпотеза спеціальної норми. Тому загальна та спеціальна норми не суперечать одна одній, а встановлюють системне законодавче регулювання.

41. Аналіз наведених норм права в їх сукупності і взаємозв`язку дозволяє зробити такі висновки.

42. Частина друга статті 651 Цивільного кодексу України є загальною нормою в регулюванні зміни та припинення договірних відносин, яка поширюється на всі їх види.

43. Водночас частина друга статті 651 Цивільного кодексу України містить також норми відсилочного характеру, оскільки передбачає можливість зміни або розірвання договору в судовому порядку і в інших випадках, встановлених договором або законом.

44. Предметом регулювання статті 141 Земельного кодексу України та статті 32 Закону України «Про оренду землі», які виступають спеціальними у земельних правовідносинах, є відносини користування (оренди) земельною ділянкою, зокрема щодо припинення (розірвання) договору оренди землі.

45. Стаття 141 Земельного кодексу України у сукупності зі статтями 25, 32 Закону України «Про оренду землі» містять підстави припинення (розірвання) договору оренди землі.

46. Таким чином, при розірванні в судовому порядку договору оренди землі у разі систематичної несплати орендної плати немає необхідності з`ясовувати істотність такого порушення договору другою стороною, оскільки за земельним законодавством така систематична несплата орендної плати є самостійною підставою дострокового розірвання договору оренди землі.

47. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

48. При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

49. Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

50. Подібні правові висновки викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 925/549/17, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21, Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20, на які посилається заступник прокурора у касаційній скарзі, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17 серпня 2021 року у справі № 923/410/20, від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18.

51. Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду в постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплати у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Такі правові висновки також викладено у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17 та від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19.

52. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору.

53. Подібні правові висновки викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/826/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21, на які посилається заступник прокурора у касаційній скарзі, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2024 року у справі № 924/617/22 та від 30 квітня 2024 року у справі № 903/775/23.

54. Наведене свідчить про сталу та послідовну практику Верховного Суду в питанні розірвання договорів оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати.

55. У постанові від 13 лютого 2024 року у справі № 910/234/21 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду також зауважив, що практика Верховного Суду акцентує увагу на тому, що наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв`язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди.

56. Звідси підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України визначена систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, визначеної умовами договору.

57. При цьому зазначена обставина (заборгованість з орендної плати) має існувати на момент звернення до суду з позовом про розірвання договору оренди землі з цієї підстави.

58. Разом з тим для визначення систематичності несплати орендної плати судам обов`язково потрібно з`ясовувати період, за який виникла така заборгованість.

59. Вважаємо, що застосований Великою Палатою Верховного Суду підхід про врахування загального правила частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (істотне порушення договору), якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, матиме своїм наслідком неможливість застосовування у відповідних земельних відносинах спеціальних приписів статті 141 Земельного кодексу України та статті 32 Закону України «Про оренду землі».

60. Необхідність оцінки порушення договору як істотного може призвести до виникнення різних ситуацій, коли в одному випадку суд дійде висновку про наявність такого порушення договору, а в іншому за подібних обставин справи - про його відсутність.

61. Цілком можна погодитися з тим, що головна проблема в тому, як відрізнити істотне порушення договору від неістотного. Істотне - значить дуже значне, вагоме, суттєве; натомість неістотне - значить незначне, дріб`язкове, малозначне. Утім все це - оціночні поняття, і на суд покладається завдання з урахуванням усіх конкретних обставин справи визначити, чи було певне порушення достатньо значним, щоб слугувати вагомим приводом до розірвання (або) зміни договору на вимогу його постраждалого кредитора [1].

62. З огляду на наведене вважаємо, що для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики необхідно було відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18), та зазначити, що стаття 141 Земельного кодексу України у сукупності зі статтями 25, 32 Закону України «Про оренду землі» містять підстави припинення (розірвання) договору оренди землі.

63. При розірванні в судовому порядку договору оренди землі у разі систематичної несплати орендної плати немає необхідності з`ясовувати істотність такого порушення договору другою стороною, оскільки за земельним законодавством така систематична несплата орендної плати є самостійною підставою дострокового розірвання договору оренди землі.

64. З огляду на викладене також не вбачаємо підстав для відступу від висновків, викладених у постановах об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20, про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

65. Відмовляючи у задоволенні позову, суди виходили з того, що матеріали справи містять додаткові пояснення відповідача, з яких убачається, що на момент розгляду справи орендна плата за користування земельними ділянками в сумі 913 217,15 грн сплачена, що, за висновками судів, свідчить про намір ТОВ «Нафтоком ОІЛ» виконувати належним чином зобов`язання за договорами оренди, а також його заінтересованість в існуванні орендних правовідносин з позивачем.

66. Разом з тим вважаємо, що суди не надали оцінки доводам прокурора про неналежне виконання ТОВ «Нафтоком ОІЛ» умов договорів оренди землі щодо сплати орендної плати, а також наданим прокурором доказам, не встановили обставини щодо наявності чи відсутності факту порушення відповідачем умов договорів оренди у вигляді систематичного невнесення орендної плати (у тому числі щодо її розміру, періоду, за який вона виникла та упродовж якого не сплачувалась).

67. За таких обставин Велика Палата Верховного Суду мала касаційну скаргу заступника прокурора задовольнити частково, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року і рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року у справі № 918/391/23 скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Судді: В. Ю. Уркевич

Ю. Л. Власов

? Науковий висновок члена Науково-консультативної ради при Верховному Суді, кандидата юридичних наук, доцента кафедри цивільного права Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого Богдана КАРНАУХА у справі № 918/391/23 (провадження № 12-29гс24).

Джерело:ЄДРСР 124085163