Постанова ВП ВС про набрання чинності договором оренди землі чи додатковою угодою з моменту державної реєстрації, якщо підписана сторонами до 01 січня 2013 року та відсутності підстав для розірвання договору

[ANTIRAID]

Постанова
Іменем України

5 лютого 2025 року

м. Київ

справа № 925/457/23
провадження № 12-33гс24

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючого судді Уркевича В. Ю.,

судді-доповідача Пількова К. М.,

суддів БанаськаО. О., Булейко О. Л., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Губської О. А., Єленіної Ж. М., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Кривенди О. В., Мазура М. В., Мартєва С. Ю., Погрібного С. О., Ступак О. В., Ткача І. В., Ткачука О. С., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Постригань С. Г.,

відповідач - Чакалов А. К.,

третя особа - не з`явились,

розглянула в судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (далі - Товариство)

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 (головуюча Мальченко А. О., судді Агрикова О. В., Козир Т. П.)

за позовом Чигиринської міської ради (далі - Рада)

до Товариства,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головне управління ДПС у Черкаській області (далі - ГУ ДПС),

про стягнення 297 787,95 грн та розірвання договору оренди землі.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У березні 2023 року Рада звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства, в якому просила стягнути на свою користь 297 787,95 грн заборгованості з орендної плати та розірвати договір оренди землі, укладений сторонами 25 січня 2010 року й зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» 05 травня 2010 року за № 041079800515, з припиненням права оренди земельної ділянки площею 86,01 га, кадастровий номер 7125485500:01:000:1503.

2. Позивач обґрунтовував пред`явлений позов тим, що з урахуванням підписаної сторонами додаткової угоди від 01 листопада 2011 року та змін, внесених до договору за результатами розгляду справи № 925/640/21, Товариство з лютого 2020 року неналежно виконує зобов`язання зі сплати орендної плати за договором, зокрема, вносить її в меншому, ніж погоджено сторонами, розмірі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. Рішенням від 04 жовтня 2023 року (суддя Кучеренко О. І.) Господарський суд Черкаської області відмовив у задоволенні позову.

4. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що за законодавством, яке було чинним на момент укладення додаткової угоди, якою, за доводами Ради, сторони збільшили розмір орендної плати з 3 до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі, договір набирав чинності після його державної реєстрації, а тому додаткова угода як невід`ємна частина договору оренди землі також підлягала державній реєстрації.

Водночас суд першої інстанції зауважив, що наданий позивачем оригінал додаткової угоди не містить інформації щодо її державної реєстрації, у зв`язку із чим зробив висновок про те, що така додаткова угода не набрала чинності.

Посилаючись на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, суд першої інстанції зазначив, що проведення 31 травня 2023 року державної реєстрації речового права оренди спірної земельної ділянки на підставі договору з урахуванням додаткової угоди не може підмінити державну реєстрацію цієї угоди, а тому не може впливати на момент набрання чинності додатковою угодою.

Суд першої інстанції також зауважив, що у розрахунку заборгованості Рада з листопада 2022 року (з урахуванням постанови Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 925/640/21) помилково визначала місячну орендну плату в розмірі 8 995,43 грн, а її розмір з урахуванням нової нормативної грошової оцінки мав становити 5 850,68 грн.

Також місцевий господарський суд вказав, що за відомостями податкових декларацій Товариства щодо плати за землю за 2020-2023 роки, які надало ГУ ДПС у Черкаській області, річна сума орендної плати (з урахуванням уточнюючих декларацій) за користування усіма земельними ділянками, що належать Чигиринській громаді та знаходяться у користуванні Товариства, за 2021 рік становить 475 961,14 грн, за 2022 рік - 549 893,55 грн, за 2023 рік - 548 983,55 грн, що свідчить про індексацію відповідачем орендної плати. Також за змістом листа ГУ ДПС у Черкаській області № 95336/23-00-13-09-12 від 18 травня 2023 року немає заборгованості зі сплати орендних платежів (земельного податку) у Товариства.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні вимог Ради про розірвання договору оренди землі з огляду на те, що за спірний період у Товариства немає заборгованості зі сплати орендних платежів; Товариство сплачувало орендну плату у визначеному договором розмірі з урахуванням індексів інфляції, що підтверджує, що немає порушень відповідачем умов договору.

Суд першої інстанції не розглядав інших підстав для розірвання договору (порушення Товариством строків оплати, відмова від перегляду умов договору у зв`язку зі зміною розміру земельного податку, несплата Товариством пені у зв`язку з несвоєчасністю внесення щомісячних орендних платежів), оскільки Рада навела такі додаткові підстави не у позові, а в дебатах у судовому засіданні 04 жовтня 2022 року, тобто з порушенням строку, встановленого процесуальним законом.

Водночас суд зауважив, що затримка сплати Товариством орендних платежів за 2022 рік пов`язана з повномасштабним вторгненням російської федерації на територію України. На переконання суду першої інстанції, вирішальне значення для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Проте Рада не довела завдання їй істотної шкоди діями Товариства, а відповідач не відмовився сплачувати орендну плату за землю, сплативши її в інші строки, що зумовлено дією незалежних від його волі обставин.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

5. Постановою від 28 лютого 2024 року Північний апеляційний господарський суд скасував рішення Господарського суду Черкаської області від 04 жовтня 2023 року та ухвалив нове рішення про часткове задоволення позову, яким розірвав договір оренди спірної земельної ділянки та стягнув з Товариства на користь Ради 220 779,11 грн заборгованості з орендної плати за землю; у задоволенні іншої частини вимог позову відмовив.

6. Постанова апеляційного суду обґрунтовувалася тим, що договір набрав чинності з дня його державної реєстрації за приписами статті 210 ЦК України та статті 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) в редакції, що була чинною до 01 січня 2013 року та передбачала державну реєстрацію договорів оренди землі. Водночас чинним як на момент укладення додаткової угоди, так і на час апеляційного перегляду справи законодавством не передбачено строку, протягом якого мала відбутися державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, а отже й змін до такого договору.

Апеляційний суд зауважив, що додаткова угода підписана уповноваженими особами та скріплена печатками сторін, а жодна зі сторін не ставила під сумнів сам факт її укладення (підписання). Водночас в пункті 32 договору оренди сторони визначили, що зміни до нього вносяться у письмовій формі.

Також апеляційний суд врахував, що правовідносини сторін щодо оренди земельної ділянки за договором є триваючими, оскільки строк дії цього правочину визначений сторонами до 22 травня 2058 року. Тому, оскільки 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі»

(далі - Закон № 161-XIV) виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, апеляційний суд виснував, що підписана сторонами 01 листопада 2011 року додаткова угода набула чинності 01 січня 2013 року як така, що укладена з дотриманням письмової форми.

Саме набрання чинності змінами, унесеними Законом № 1878-VI, на переконання суду апеляційної інстанції, є тим є юридичним фактом, з яким з огляду на пункт 32 договору оренди землі можна пов`язати набуття чинності додатковою угодою.

Тому апеляційний суд дійшов висновку, що з 01 січня 2013 року розмір орендної плати становить 4,5 % від нормативної грошової оцінки, встановленої пунктом 4 договору оренди землі.

Апеляційний суд відхилив доводи Товариства про те, що додаткова угода не є реальною, обґрунтовані посиланням на листи Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області від 18 травня 2012 року та Ради від 15 квітня 2021 року, у яких пропонувалось збільшити ставку орендної плати. Суд зазначив, що Товариство не стверджувало, що підпис та печатка, якими скріплена додаткова угода, є підробленими чи несправжніми, та врахував, що саме на орендаря покладено обов`язок із реєстрації правочину, а тому дійшов висновку, що вказані вище листи не спростовують факту існування або ж «реальності» додаткової угоди.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що оскільки з 01 січня 2013 року змінився розмір орендної плати у зв`язку з набуттям чинності додатковою угодою, то базовим є січень 2013 року, а розмір орендної плати становить 4 289,24 грн (1 143 796,00 * 4,5 / 100 / 12). Натомість з листопада 2022 року базовим є саме цей місяць, а розмір орендної плати становить 8 776,03 грн

(2 340 275,00 * 4,5 / 100 / 12).

Здійснивши відповідний розрахунок та виходячи з підтвердженої матеріалами справи нормативної грошової оцінки, встановленої сторонами у пункті 4 договору, ставки орендної плати, встановленої у додатковій угоді, розмірів фактично сплачених орендарем сум, вказаних у податкових деклараціях за 2020-2023 роки, апеляційний суд вказав, що з урахуванням індексації Товариство мало сплатити 448 587,08 грн, проте сплатило лише 216 475,53 грн. Суд також взяв до уваги, що відповідно до Закону України від 30 березня 2020 року № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» (далі - Закон № 540-IX) орендарі земельних ділянок комунальної власності звільняються від сплати орендної плати за березень 2020 року. Відповідно розмір недоплаченої орендної плати з урахуванням індексації за спірний період становить 220 779,11 грн.

Водночас апеляційний суд не погодився з висновком суду першої інстанції про те, що відповідач індексував орендну плату, оскільки в податкових накладних за 2021-2023 роки щодо земельної ділянки площею 86,01 гектара, право на яку зареєстровано за № 041079800515, Товариство задекларувало одну і ту ж суму (70 208,26 грн), а тому індексацію орендної плати за користування спірною земельною ділянкою відповідач не проводив.

Оскільки в період з лютого 2020 року до грудня 2021 року Товариство сплачувало орендні платежі не в повному обсязі, а із січня 2022 року до лютого 2023 року ще й з недотриманням строків, то апеляційний суд дійшов висновку про наявність фактичних (систематичне неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором щодо сплати орендної плати) та правових (стаття 651 ЦК України, стаття 32 Закону № 161-XIV, стаття 141 ЗК України) підстав для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

7. 21 березня 2024 року до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Товариства, у якій воно просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 лютого 2024 року та залишити в силі рішення Господарського суду Черкаської області від 04 жовтня 2023 року, а також здійснити розподіл судових витрат.

8. Відповідач посилається на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував статтю 125 ЗК України та статті 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент підписання додаткової угоди, без урахування висновків щодо моменту набрання таким правочином чинності, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15 та від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, за змістом яких проведення 31 травня 2023 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі з урахуванням додаткової угоди не може підмінити державну реєстрацію додаткової угоди.

На думку Товариства, оскільки додаткова угода не була зареєстрована відповідно до вимог статті 125 ЗК України та статей 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент її підписання, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що цей правочин не потрібно брати до уваги та в контексті визначення ставки орендної плати. Водночас чинне законодавство не передбачає автоматичного вступу в дію додаткової угоди після 01 січня 2013 року, про що зазначив апеляційний суд, мотивуючи оскаржувану постанову.

Відповідач також зауважив, що за змістом додаткової угоди пункт 7 договору викладено у такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік». Це, на думку Товариства, свідчить про внесення змін до договору лише на 2011 рік, а не на увесь строк його дії (тобто не на 49 років).

До того ж Товариство наполягає на тому, що непогодження сторонами зміни ставки орендної плати з 3 до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі підтверджується подальшими діями сторін. Так, Чигиринська районна державна адміністрація Черкаської області та Рада листами

вих. № 334/0101-13 від 18 травня 2012 року та вих. № 488-02-33/1 від 15 квітня 2021 року відповідно надсилали проєкти додаткових угод, в яких пропонували змінити нормативну грошову оцінку та розмір орендної плати

з 3 до 4,5 % та з 3 до 12 % відповідно. На думку відповідача, якщо б сторони досягли домовленостей щодо зміни відсоткової ставки за договором, то в орендодавця не було б потреби повторно ініціювати зміну відсоткової ставки спочатку до 4,5 %, а згодом до 12 %.

Щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди землі, то Товариство вважає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував статтю 651 ЦК України, статтю 32 Закону № 161-XIV та статтю 141 ЗК України як підставу для розірвання договору без урахування висновків Верховного Суду щодо необхідності встановлення істотного порушення договірних умов, викладених у постановах від 01 жовтня 2020 року у справі № 910/10465/19, від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 та ін. Наполягало, що Рада отримала усе, на що розраховувала під час укладення договору, а саме повну оплату орендних платежів (навіть із переплатою). Отже, істотного порушення умов зазначеного правочину не відбулося, а суд апеляційної інстанції помилково виснував про те, що у Товариства є заборгованість.

ТОВ «Продагроінвест» зазначає, що, здійснюючи розрахунок заборгованості орендаря за договором, апеляційний суд допустив низку помилок, зокрема:

1) не зауважив, що Товариство при збільшені розміру нормативної грошової оцінки землі з 1 143 796 грн (пункт 4 договору) до 2 340 275,46 грн нараховувало і сплачувало орендну плату в збільшеному вигляді;

2) нарахував орендну плату за період з 01 січня 2013 року, однак не відобразив суму сплаченої та переплаченої Товариством за цей період орендної плати;

3) застосував Методику № 786, яка втратила чинність з 19 червня 2021 року, та Методику № 630, яка не містить формули для нарахування інфляції;

4) не врахував наявної у Товариства переплати за договором оренди;

5) допустив подвійну індексацію, оскільки одночасно індексував як розмір орендної плати, так і нормативної грошової оцінки землі.

Відповідач у касаційній скарзі також стверджує, що суд апеляційної інстанції порушив статті 204, 207 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки провів три судових засідання (31 січня, 21 та 28 лютого 2024 року), втім жодного разу не оголошував складу суду, прізвища секретаря судового засідання, не роз`яснював права на відвід судді, всього складу суду чи секретаря судового засідання, не з`ясовував в учасників справи до початку розгляду справи наявність клопотань, заяв тощо.

На думку заявника, наведене призвело до того, що Товариство не знало складу суду, який розглядає справу, не мало можливості заявити відвід всьому складу суду та/або секретарю судового засідання, а також позбавлене можливості подати клопотання про поновлення процесуальних строків для подачі відзиву та прийняття відзиву до розгляду.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

9. 22 квітня 2024 року до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшов відзив Ради, в якому вона просила у задоволенні касаційної скарги Товариства відмовити, а оскаржену постанову апеляційного суду - залишити без змін.

10. Відзив мотивувала тим, що правовідносини у справах № 912/1385/17, № 696/1693/15-ц, № 322/1178/17, № 925/362/19, № 818/100/18, № 925/632/19, № 0426/14068/2012 та № 570/3056/15-ц, на висновки з яких посилалося Товариство в касаційній скарзі, та справі, що переглядається, не є подібними, оскільки вони відрізняються предметами позовів та встановленими судами обставинами.

11. Зазначала, що в договорі передбачено, що зміни у нього вносяться в письмовій формі за згодою сторін, а у додатковій угоді сторони визначили, що вона набирає чинності після її підписання. Додаткова угода підписана та скріплена печатками сторін і Товариство не оспорювало умов цього правочину. Відповідно сторони погодили, що зміни в договір оренди землі вносяться в письмовій формі та набирають чинності після підписання сторонами незалежно від державної реєстрації.

На переконання позивача, відсутність умови про державну реєстрацію додаткової угоди пов`язана з тим, що внесені нею зміни до договору не тягнули за собою змін у Поземельній книзі. Так, на момент підписання додаткової угоди реєстрація договорів оренди землі здійснювалась відповідно до статті 20 Закону № 161-XIV в порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Постанова № 1021), аналіз приписів якої дозволяє дійти висновку про те, що метою державної реєстрації було посвідчення саме права оренди земельної ділянки, а обов`язковій реєстрації підлягали договори оренди та зміни до них, які передбачали виникнення, припинення та зміну строку дії права оренди. Всі інші відомості до реєстру не вносяться, тому не потребують обов`язкової державної реєстрації, оскільки не мають наслідком зміну інформації про земельну ділянку, що міститься в реєстрі.

Систематична несплата орендної плати за землю в повному обсязі або частково, зокрема без урахування індексу інфляції, відповідно до частини першої статті 32 Закону № 161-XIV, статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України та договірних умов є достатньою правовою підставою для розірвання договору в судовому порядку. Аргументи Товариства про те, що у нього в оренді перебуває понад 600 га землі і суд апеляційної інстанції не міг визначити, за яку саме ділянку воно сплатило, спростовуються доказами у справі, які підтверджують, що за окремі місяці оплата не здійснювалась взагалі.

Аргументи Товариства про те, що воно здійснило індексацію нормативної грошової оцінки землі, на переконання Ради, не відповідають умовам договору та вимогам закону, в яких визначено, що індексується орендна плата, а не нормативна грошова оцінка. Товариство застосовувало нову нормативну грошову оцінку землі без відповідних змін в договорі, що свідчить про небажання платити більше, оскільки нова оцінка хоча і є вищою за попередню, проте мала б нівелювати індексацію орендної плати, а тому суми до сплати були б меншими.

РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ

12. Ухвалою від 08 квітня 2024 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду відкрив касаційне провадження за скаргою Товариства, а ухвалою від 29 травня 2024 року на підставі частини третьої статті 302 ГПК України передав цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновків Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, викладених у постановах від 13 грудня 2018 року

у справі № 812/465/17, від 23 квітня 2019 року у справі № 812/371/18,

від 13 червня 2019 року у справі № 812/466/17, від 18 червня 2019 року у справі № 812/778/17, від 25 жовтня 2019 року у справі № 812/777/17,

від 19 березня 2021 року у справі № 812/1198/17, від 08 вересня 2022 у справі № 812/1460/16, від 19 січня 2023 року у справі № 803/806/17 та

від 28 березня 2024 року у справі № 160/240/23.

13. Ухвала про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду мотивована тим, що Касаційні господарський і адміністративний суди у складі Верховного Суду сформували принципово різні підходи до застосування норм матеріального права щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі.

Так, підхід Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду зводиться до того, що додаткова угода до договору оренди землі підлягає державній реєстрації, як і сам договір оренди земельної ділянки. За встановлених у судовому процесі обставин відсутності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, які нею визначені.

Натомість у постанові від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла протилежних висновків про те, що державній реєстрації підлягає лише саме виникнення речового права (права оренди земельної ділянки) та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема розмір орендної плати.

14. Ухвалою від 26 червня 2024 року Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду цю справу.

15. Ухвалами від 18 вересня та від 04 грудня 2024 року Велика Палата Верховного Суду повідомила учасників справи про дату наступного судового засідання.

ВСТАНОВЛЕНІ СУДАМИ ОБСТАВИНИ

16. 25 січня 2010 року Чигиринська районна державна адміністрація Черкаської області як орендодавець та Товариство як орендар уклали договір, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель державної власності резервного фонду, яка знаходиться на території Стецівської сільської ради за межами населеного пункту (пункт 1 договору).

Відповідно до пунктів 2, 4 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 86,01 гектара ріллі. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2010 року становить 1 143 796,00 грн.

Договір укладено на 49 років до 22 травня 2058 року (пункт 6 договору).

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 34 314,00 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункти 7, 8 договору).

Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця (пункт 9 договору).

Земельна ділянка передається в оренду для товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки землі - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Код по УКЦВЗ 2.1 (пункти 13, 14 договору).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 32 договору).

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 39 договору).

17. Договір зареєстровано у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 травня 2010 року № 041079800515.

18. Додатковою угодою від 01 листопада 2011 року сторони виклали пункт 7 договору оренди землі у такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік».

Додаткова угода підписана уповноваженими особами; у ній зазначена дата й номер реєстрації договору. Інформації щодо її державної реєстрації додаткова угода не містить.

19. 18 травня 2012 року Чигиринська районна державна адміністрація Черкаської області направила ТОВ «Продагроінвест» лист за № 334/0101-13 про необхідність укладення додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок (у тому числі, спірної земельної ділянки) в частині застосування до нормативної грошової оцінки земель (рілля) коефіцієнту 1,756 та збільшення розміру орендної плати до 4,5 %. З цією метою орендодавець направив орендарю проєкти додаткових угод, які просив заповнити, підписати та забезпечити їх державну реєстрацію.

20. На підставі рішення Ради від 09 січня 2019 року № 14-1/VII «Про початок реорганізації Стецівської сільської ради шляхом приєднання до Чигиринської міської ради», розпорядження Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 року № 728-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Черкаської області», наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області

№ 23-1875/14-19-СГ від 18 червня 2019 року «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» у комунальну власність Ради передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 4033,5183 га, які розташовані в адміністративних межах Ради, Галаганівської, Красносільської, Матвіївської, Стецівської, Суботівської, Тіньківської сільських рад Чигиринського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі.

21. 04 лютого 2019 року проведено нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, яка становить 2 340 275,46 грн.

22. За актом приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 18 червня 2019 року Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області передало із державної власності, а Рада прийняла у комунальну власність земельні ділянки згідно з додатком, зокрема, спірну земельну ділянку.

23. 16 жовтня 2019 року Рада зареєструвала за собою право власності на зазначену земельну ділянку.

24. 15 квітня 2021 року Рада звернулася до ТОВ «Продагроінвест» з листом за № 488-02-33/1, у якому зазначила про необхідність приведення умов договору у відповідність до рішення Ради від 21 червня 2019 року № 147/8/VIII в частині збільшення ставки орендної плати з 3 % до 12 % від нормативної грошової оцінки землі, яка теж збільшилася до 2 340 275,46 грн.

25. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 925/640/21, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21 лютого 2023 року, частково задоволено позов Ради до Товариства; внесено зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди, зокрема, змінено найменування орендодавця, зазначено кадастровий номер орендованої земельної ділянки, встановлено нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки на дату внесення змін до договору - 2 340 275,46 грн та визначено переважне право орендодавця перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

26. У судових рішеннях у справі № 925/640/21 встановлено, що у користуванні Товариства, крім спірної земельної ділянки, перебувають й інші земельні ділянки. Зокрема, за розпорядженням Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області № 98 Товариству із земель запасу та резервного фонду за межами населеного пункту на території Стецівської сільської ради надано у користування строком на 49 років дев`ять земельних ділянок загальною площею 267,14 гектара, а також вісімдесят шість земельних ділянок загальною площею 104,81 гектара.

27. У листі № 2354/5/23-00-04-11-03 від 03 квітня 2023 року ГУ ДПС у Черкаській області зазначило, що Рада надала інформацію щодо переліків орендарів, з яким укладено договори оренди землі за 2020-2022 роки, у тому числі і щодо спірної земельної ділянки, розмір орендної плати за користування якою становить 3 %. Ведення обліку надходжень плати за землю в розрізі окремих земельних ділянок (кадастрових номерів) не передбачено чинним законодавством. Товариство декларує орендну плату за усі земельні ділянки, які знаходяться в адміністративних межах Чигиринської територіальної громади та перебувають в оренді. Станом на 31 березня 2023 року податковий борг Товариства з орендної плати в Чигиринській територіальній громаді становить 91 497,26 грн.

28. У листі від 18 травня 2023 року № 95336/23-00-13-09-12 ГУ ДПС у Черкаській області зазначило, що за даними інформаційних систем Державної податкової служби України станом на 18 травня 2023 року заборгованість зі сплати податків і зборів у Товариства відсутня.

29. ГУ ДПС у Черкаській області надало копії податкових декларацій з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) Товариства за 2020-2023 роки (т. 3, а. с. 207-235), за якими річна сума орендної плати за спірну земельну ділянку за ставкою 3 % від нормативної грошової оцінки землі в сумі 2 340 275,00 грн становить 70 208,26 грн; річна сума орендної плати (з урахуванням уточнюючих декларацій) за користування усіма земельними ділянками, які належать Чигиринській територіальній громаді та знаходяться у користуванні Товариства, за 2021 рік становить 475 961,14 грн, за 2022 рік - 549 893,55 грн, за 2023 рік - 548 983,55 грн.

30. Загальна сума, яку Товариство сплатило на користь Ради у спірний період (2020-2023 роки), складає 216 475,53 грн. Водночас орендна плата за січень - березень 2022 року була сплачена у липні 2022 року; орендна плата за квітень 2022 року сплачена у листопаді 2022 року; орендна плата за травень - листопад 2022 року сплачена у грудні 2022 року; орендна плата за грудень 2022 року сплачена у лютому 2023 року; орендна плата за січень та лютий 2023 року сплачена у травні 2023 року.

31. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31 травня 2023 року право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за Товариством на підставі договору, додаткової угоди та рішення Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2022 року.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо меж перегляду справи судом касаційної інстанції

32. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина перша статті 300 ГПК України).

33. У частині третій цієї ж статті передбачено, що у суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

34. У доктрині процесуального права як предмет позову розуміють певну матеріально-правову вимогу позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підставами ж позову є обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу (додатково див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17).

35. У справі, яка переглядається, предметом позову Рада визначила стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди землі. Водночас як на підстави для нарахування заборгованості та розірвання правочину Рада у позовній заяві посилалася винятково на те, що:

1) орендар сплачував орендну плату за ставкою 3 % від нормативної грошової оцінки землі замість 4,5 %, як це було погоджено сторонами в додатковій угоді від 01 листопада 2011 року;

2) Товариство в порушення вимог законодавства та умов договору не здійснювало коригування розміру орендної плати на індекс інфляції споживчих цін.

Інших підстав виникнення в орендаря заборгованості Рада в позовній заяві не зазначала.

Водночас у позовній заяві також вказано, що залишення договору на діючих умовах не відповідає фінансовим інтересам територіальної громади з огляду на необхідність застосування актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі, визначеної рішеннями Ради від 21 червня 2019 року № 147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» (діяло до 01 січня 2022 року) та від 05 липня 2021 року № 551-10/ УШ «Про місцеві податки та збори» (діє з 01 січня 2022 року).

36. Відповідно до частини третьої статті 46 ГПК України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

37. Матеріали справи не містять заяв Ради про зміну підстав позову, поданих до закінчення підготовчого засідання.

38. У зв`язку з викладеним Велика Палата Верховного Суду переглядає справу № 925/457/23 винятково в межах тих підстав позову та відповідних їм доводів касаційної скарги, які були предметом розгляду у суді першої інстанції.

39. Отже, для правильного вирішення спору, який виник під час виконання договору оренди від 25 січня 2010 року, Велика Палата Верховного Суду має надати відповідь на такі питання:

1) чи підлягала додаткова угода до договору оренди землі, підписана представниками сторін 01 листопада 2011 року, державній реєстрації та чи створює (змінює) вона права й обов`язки для сторін договору оренди землі у разі нездійснення її державної реєстрації;

2) чи виконав орендар свій обов`язок зі сплати орендної плати в погодженому сторонами розмірі, у тому числі з урахуванням індексу інфляції споживчих цін та з огляду на мінливий характер нормативної грошової оцінки землі;

3) у разі допущення орендарем порушення умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати, чи складають такі порушення визначену законом підставу для розірвання договору в судовому порядку.

40. Інші обставини (у тому числі обставини своєчасності здійснення орендарем щомісячних платежів, яким частково надана оцінка в рішеннях судів попередніх інстанцій) Велика Палата Верховного Суду не аналізує як такі, що не охоплюються визначеними Радою на її розсуд підставами позову в суді першої інстанції.

Щодо умов чинності договору оренди землі та додаткової угоди до нього, підписаних сторонами до 01 січня 2013 року

41. Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вирізняє, зокрема, договори.

42. За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

43. Виникнення, зміна або припинення цивільних прав та обов`язків стосується саме сторін договору й пов`язується з моментом його укладення.

44. У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

45. У частині першій статті 640 ЦК України передбачено загальне правило щодо визначення моменту, з якого договір уважається укладеним. Так, у цій нормі права вказано, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

46. Водночас у частині другій цієї ж статті зазначено, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

47. Однією з таких дій, необхідних для укладення договору, законодавець визначив здійснення його державної реєстрації, зазначивши в частині третій статті 640 ЦК України про те, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

48. За змістом статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

49. У справі, яка переглядається, йдеться про укладення сторонами договору оренди земельної ділянки та подальше внесення змін до нього.

50. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

51. Таким законом є Закон № 161-XIV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), у статті 13 якого закріплено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

52. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону № 161-XIV).

53. У статті 18 Закону № 161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а відповідно до частини першої статті 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

54. Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).

55. У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

56. У пункті 39 договору оренди землі від 25 січня 2010 року сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.

57. Відповідно договір оренди землі, підписаний сторонами 25 січня 2010 року, набув чинності для сторін 05 травня 2010 року після його державної реєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов`язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку - в орендодавця та вносити плату за користування нею - в орендаря.

58. Суди попередніх інстанцій також установили, що 01 листопада 2011 року сторони підписали додаткову угоду до договору оренди землі, виклавши пункт 7 договору в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік».

59. У частині першій статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

60. Відповідно до частин першої та другої статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

61. За змістом пункту 32 договору оренди землі, укладеного між сторонами, зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

62. У статті 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

63. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що на законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину у її класичному розумінні.

64. Водночас державна реєстрація договору (документа, яким вносяться зміни до договору) відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності, адже лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним.

65. Тож державна реєстрація договору на рівні з його формою є одним із тих елементів, які обов`язково мають бути дотримані сторонами правочину при внесенні змін до нього. Саме такий підхід застосований законодавцем, наприклад, у частині другій статті 513 ЦК України.

66. Такий висновок Велика Палата Верховного Суду обґрунтовує тим, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в умовах основного договору.

67. Тому Велика Палата Верховного Суду висновує, що з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов`язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносились зміни до істотних умов такого договору, з усією очевидністю та за аналогією закону (статті 18, 20 Закону № 161-XIV) теж мала бути укладена в письмовій формі й підлягала державній реєстрацій.

68. Інакше можлива ситуація, коли сторони уклали договір оренди землі й зареєстрували його у Державному реєстрі земель на одних умовах, а в подальшому шляхом укладення додаткової угоди без проведення державної реєстрації змінили його істотні умови, зокрема: строк дії договору оренди (у тому числі з порушенням установленого законом ліміту в 50 років), ставку орендної плати (що теж має обліковуватися податковими органами з огляду на подвійну правову природу орендної плати як договірного платежу й обов`язкового земельного податку) чи предмет договору (земельну ділянку), наприклад у зв`язку із внесенням змін до її конфігурації / площі чи виділенням її в натурі на місцевості тощо.

69. За такого підходу відомості, зареєстровані в Державному реєстрі земель на підставі поданого державному реєстратору примірника основного (первісного) договору оренди землі, не відповідатимуть реальному стану правовідносин щодо оренди конкретної земельної ділянки, чим фактично нівелюватиметься значення державної реєстрації договору оренди землі як обов`язкової умови для набрання ним чинності згідно зі статтями 18, 20 Закону № 161-XIV.

70. За змістом частин першої та третьої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо; зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

71. На переконання Великої Палати Верховного Суду, з урахуванням характеру змін до договору оренди землі в частині такої істотної умови договору, як його ціна, такі зміни не можуть набрати чинності для його сторін у разі їх прийняття без дотримання тієї процедури, яка законом передбачена для первісної редакції договору оренди землі.

72. Повертаючись до питання практичної реалізації державної реєстрації змін до договору оренди землі в частині визначення ставки орендної плати, Велика Палата Верховного Суду нагадує, що відповідно до частини другої статті 202 ЗК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

73. Постановою № 1021 Кабінет Міністрів України затвердив, зокрема, Порядок ведення Книги записів (далі - Порядок), пунктом 1 якого (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що він визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості, зокрема, про зареєстровані договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

74. За змістом пункту 16-1 Порядку державна реєстрація договору оренди земельної ділянки із земель державної та комунальної власності здійснюється одночасно із державною реєстрацією земельної ділянки. Державна реєстрація документа про зміни, внесені до договору оренди земельної ділянки, та відомостей про дострокове припинення його дії здійснюється після державної реєстрації договору, до якого вносяться зміни або який достроково припиняється.

75. Тож Порядком передбачена обов`язкова реєстрація документа про зміни до договору оренди земельної ділянки незалежно від того, які саме зміни вносяться. Таким документом у контексті справи, що переглядається, є додаткова угода від 01 листопада 2011 року.

76. Державна реєстрація договору/додаткової угоди здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів. Зміст цих відомостей визначено формами записів, які містяться в додатку до Порядку (далі - Додаток).

77. Постановою Кабінету Міністрів України від 20 липня 2011 року № 791 «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 і від 18 серпня 2010 року № 749 та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073» Додаток викладено в новій редакції, відповідно до якої розділ 4 Книги записів, який називається Записи про державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, включає в себе такі форми записів:

- Запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки (далі - Запис 1);

- Запис про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (далі - Запис 2);

- Запис про державну реєстрацію договору суборенди земельної ділянки (її частини);

- Запис про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору суборенди земельної ділянки (її частини).

78. Форма Запису 1 містить відомості про земельну ділянку, сторони договору (орендаря та орендодавця), про сам договір оренди земельної ділянки та про його державну реєстрацію, а також відомості про зміни, у яких зазначається дата та підстава їх внесення, суть змін, а також посада, підпис, прізвище та ініціали особи, яка внесла зміни).

79. Додатково до перелічених вище форма Запису 2 включає відомості про підставу змін / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (назва документа; найменування органу, яким прийнято документ; дата прийняття / підписання документа; номер документа; відомості про нотаріальне посвідчення [посвідчено / не посвідчено]; дата нотаріального посвідчення; номер запису в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій; прізвище та ініціали нотаріуса, нотаріальний округ/найменування державної нотаріальної контори/державного нотаріального архіву); про державну реєстрацію зміни/дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (дата державної реєстрації; реєстраційний номер; посада посадової особи, яка зареєструвала договір; підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка зареєструвала договір).

80. Тобто чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок передбачав обов`язкову державну реєстрацію змін з їх відображенням як у Записі 1, який ведеться щодо основного договору оренди землі, так і у Записі 2, у якому зазначаються всі зміни, що вносяться до нього.

81. На переконання Великої Палати Верховного Суду, відсутність у формах записів графи з назвою «Ставка орендної плати» не свідчить про те, що внесення змін до такої істотної умови договору, як його ціна, не реєструється, оскільки, як уже зазначалося, державній реєстрації підлягає не зміна окремої умови договору, а сам факт внесення змін до договору оренди землі, виражений у формі відповідного правочину (додаткової угоди), незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.

82. Щодо реалізації відображення такої зміни на практиці (у відповідних формах запису), то, на переконання Великої Палати Верховного Суду, відповідні зміни мали б бути внесені до графи «Суть змін» і викладені так: «зміна ставки орендної плати з 3 % від нормативної грошової оцінки землі до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі».

83. Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду констатує, що додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01 січня 2013 року, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додаткової угоди не пов`язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше (див. наступний розділ цієї постанови).

84. Отже, доводи касаційної скарги про обов`язкове здійснення державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, яка підписана сторонами до 01 січня 2013 року, є доречними й такими, що спростовують висновки суду апеляційної інстанції в цій частині.

Щодо правових наслідків нездійснення державної реєстрації правочину для його сторін

85. Традиційно державна реєстрація правочину розуміється як офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину.

86. Якщо розглядати державну реєстрацію правочину як зовнішній адміністративний акт (див., зокрема, постанову Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13), то її значення полягає в «убезпеченні» предмета правочину (як правило, нерухомого майна) і прав та інтересів його сторін від посягань сторонніх осіб, до відома яких у спосіб державної реєстрації правочину буде доведено інформацію щодо правового режиму відповідного майна.

87. У випадку ж якщо державну реєстрацію правочину кваліфікувати як завершальний етап його укладення, який передує набранню договором чинності, то вона в цьому аспекті створює правові наслідки насамперед для його сторін, адже в разі, коли правочин підлягає державній реєстрації, права та обов`язки сторін виникають лише після її проведення.

88. Суди у цій справі встановили, що державна реєстрація додаткової угоди від 01 листопада 2011 року до договору оренди землі проведена не була.

89. Велика Палата Верховного Суду враховує, що у тексті додаткової угоди від 01 листопада 2011 року сторони у її прикінцевих положеннях передбачили, що вона набирає чинності після підписання сторонами і є невід`ємною частиною договору оренди землі.

90. Як зазначалося, в договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його/її дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом № 161-XIV.

Подібний висновок Велика Палата Верховного Суду сформулювала в постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22.

91. Сторони не можуть відступити від обов`язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом чи обумовлена необхідністю застосування його аналогії. Тому в додатковій угоді до договору оренди землі сторони не можуть визначити строк набрання нею чинності раніше, ніж проведення її державної реєстрації. В іншому разі застосовуються загальні правила, визначені Законом № 161-XIV.

92. У контексті обставин цієї справи Велика Палата Верховного Суду врахувала, що в тексті додаткової угоди зазначено, що вона укладена в трьох примірниках, один з яких має знаходитися в органі, який здійснює державну реєстрацію договорів оренди землі.

93. У такий спосіб сторони погодили, що додаткова угода підлягає передачі на реєстрацію до уповноваженого органу, який до цього здійснював реєстрацію безпосередньо договору оренди землі. Передача цього документа до уповноваженого органу винятково на зберігання без проведення державної реєстрації змін до істотних умов договору була б позбавлена сенсу.

94. У справі, що переглядається, судами встановлено, що сторони не подали додаткову угоду від 01 листопада 2011 року для її державної реєстрації, у зв`язку із чим умова договору про зміну ставки орендної плати з 3 % до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі не розпочала свою зобов`язальну дію.

95. Досліджуючи питання про те, чи вчиняли сторони дії, спрямовані на виконання умов додаткової угоди, незважаючи на непроведення її державної реєстрації, Велика Палата Верховного Суду зауважує, що встановлені судами попередніх інстанцій обставини цієї справи свідчать про те, що сторони у правовідносинах оренди спірної земельної ділянки навіть після підписання додаткової угоди від 01 листопада 2011 року визнавали, що розмір ставки орендної плати залишився незмінним і складав 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

96. Так, суди встановили, що 18 травня 2012 року Чигиринська районна державна адміністрація Черкаської області направила ТОВ «Продагроінвест» лист за № 334/0101-13 про необхідність укладення додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок (у тому числі спірної земельної ділянки) у частині застосування до нормативної грошової оцінки земель (рілля) коефіцієнта 1,756 та збільшення розміру орендної плати до 4,5 %. З цією метою орендодавець направив орендарю проєкти додаткових угод, які просив заповнити, підписати та забезпечити їх державну реєстрацію.

97. Тож Чигиринська районна державна адміністрація Черкаської області вже після підписання додаткової угоди від 01 листопада 2011 року, усвідомлюючи, що вона не набрала чинності, повторно пропонувала орендарю погодити збільшення ставки орендної плати з 3 % до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі. Крім того, орендодавець з 2010 до 2019 року жодного разу не висував орендарю претензій щодо сплати ним орендної плати не в тому розмірі, який погоджений сторонами.

98. Суди також установили, що за актом приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 18 червня 2019 року Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області передало із державної власності, а Рада прийняла у комунальну власність земельні ділянки згідно з додатком, зокрема спірну земельну ділянку. 16 жовтня 2019 року Рада зареєструвала за собою право власності на земельну ділянку.

99. Тобто в спірних правовідносинах відбулося правонаступництво шляхом заміни орендодавця з Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області на Раду.

100. Велика Палата Верховного Суду нагадує, що за усталеним розумінням інституту правонаступництва усі юридично значущі дії (бездіяльність), вчинені стороною зобов`язання, є обов`язковими для її правонаступника.

101. У цьому контексті Велика Палата Верховного Суду зауважує, що за встановленими судами обставинами після набуття прав та обов`язків орендодавця за договором оренди землі Рада 15 квітня 2021 року звернулася до ТОВ «Продагроінвест» з листом за № 488-02-33/1, у якому зазначила про необхідність приведення умов договору у відповідність із рішенням Ради від 21 червня 2019 року № 147/8/VIII у частині збільшення ставки орендної плати з 3 % до 12 % від нормативної грошової оцінки землі, яка теж збільшилася до 2 340 275,46 грн.

102. У листі Рада також наголосила на тому, що після підписання додаткової угоди та скріплення печаткою її необхідно зареєструвати у Державному реєстрі, а копію надати відповідному податковому органу.

103. Тим самим Рада продовжила послідовну поведінку попереднього орендодавця, який хоч і прагнув збільшити ставку орендної плати за спірну земельну ділянку, проте визнавав, що без реєстрації додаткової угоди про її зміну сторонами така ставка залишається сталою на рівні 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

104. Більше того, суди попередніх інстанцій установили, що при розгляді справи № 925/1141/21 за позовом ТОВ «Продагроінвест» до Ради про скасування рішень відповідача щодо затвердження нових ставок орендної плати Рада у відзиві на апеляційну скаргу зазначала, що ухвалені нею рішення не стосуються Товариства й не порушують його прав, оскільки воно досі згідно з чинними умовами договору оренди землі сплачує орендні платежі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Рада також зазначила, що: «в матеріалах справи є додаткова угода на підвищення орендної плати до 4,5 %, але вона не була зареєстрована в установленому порядку, тому вартує орендарю лише часу, витраченого на її підписання».

105. У наявному в матеріалах справи листі ГУ ДПІ у Черкаській області від 03 квітня 2023 року № 2354/5/23-00-04-11-03, який також досліджувався судами попередніх інстанцій, податковий орган зазначив, що Рада на виконання вимог статті 288 Податкового кодексу України надала інформацію щодо переліку орендарів, з якими укладено договори оренди землі, згідно з якою розмір орендної плати в 2020-2022 роках за земельну ділянку площею 86,01 га з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503 становив 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

106. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що однією з основних засад законодавства єдобросовісність, а дії учасників правовідносин мають бути добросовісними, тобтовідповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідних правовідносин.

107. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на давньоримській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони.

108. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частина третя статті 13 ЦК України). Учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається (частина перша статті 43 ГПК України).

109. Тому, на переконання Великої Палати Верховного Суду, Рада (у тому числі як правонаступник Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області), яка протягом тривалого часу визнавала, що між сторонами відсутні домовленості зі збільшення ставки орендної плати, а будь-яка подібна зміна підлягає державній реєстрації, не може заперечувати цю обставину у цій справі, обґрунтовуючи наявність у відповідача заборгованості з орендної плати через те, що він сплачував її за ставкою 3 %, а не 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі.

110. Наявність у постанові Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 925/640/21 посилання на те, що сторони в додатковій угоді від 01 листопада 2011 року погодили розмір орендної ставки на рівні 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі, Велика Палата Верховного Суду не враховує, оскільки в межах указаної господарської справи вирішувалося питання щодо вимог Ради про збільшення ставки орендної плати з 3 % до 12 % від нормативної грошової оцінки землі на підставі її рішення від 21 червня 2019 року № 147/8/VIII, а обставини набрання чинності додатковою угодою від 01 листопада 2011 року в контексті проведення її державної реєстрації суди в тій справі не досліджували. Відтак обставини, встановлені у справі № 925/640/21, не є преюдиційними для вирішення цієї справи.

111. Підсумовуючи, Велика Палата Верховного Суду зазначає, що нездійснення державної реєстрації додаткової угоди від 01 листопада 2011 року до укладеного сторонами договору оренди землі свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв`язку із чим права і обов`язки за додатковою угодою не виникли, а за договором - не змінилися. Отже, ставка орендної плати, яка підлягала сплаті Товариством на користь Ради у спірний період, становила 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

112. Саме на такому розмірі орендної плати у касаційній скарзі наполягало Товариство і такі доводи Велика Палата Верховного Суду визнає обґрунтованими.

Щодо зазначення у договорі актуальної нормативної грошової оцінки землі

113. Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, порядок проведення якої встановлено Законом України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV).

114. Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

115. У статті 13 Закону № 1378-IV встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, частина перша цієї статті передбачає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

116. За змістом частини першої статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

117. Згідно із частинами першою та другою статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

118. Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Частинами першою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

119. У пункті 271.2 статті 271 ПК України передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

120. Пунктом 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

121. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина перша статті 13 Закону № 1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пунктах 101, 102, 108 постанови від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22.

122. Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 наведеної постанови Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз Законів № 161-XIV, № 1378-IV і ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

123. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV та пункту 271.2 статті 271 ПК України, зроблений у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Також, зважаючи на викладене, у пунктах 123, 124 постанови від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду вказала на незастосовність свого висновку, викладеного у пункті 57 постанови

від 16 лютого 2021 року у справі № 921/530/18, відповідно до якого, якщо договір змінений судом, то відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили.

124. Натомість у розглядуваній справі суди попередніх інстанцій помилково вважали, що розмір орендної плати за договором з урахуванням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн необхідно визначати починаючи з листопада 2022 року - після прийняття Північним апеляційним господарським судом постанови від 26 жовтня 2022 року у справі № 925/640/21.

125. Такий підхід судів до застосування норм матеріального права, які регулюють спірні відносини, не узгоджується з висновками, сформульованими Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22.

126. Велика Палата Верховного Суду нагадує, що обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн виник у Товариства з моменту початку застосування такої оцінки відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

127. При зверненні до суду з позовом Рада надала суду витяг з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, за змістом якого 04 лютого 2019 року проведено останню нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, яка становить 2 340 275,46 грн.

128. З урахуванням приписів пункту 271.2 статті 271 ПК України нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, проведена 04 лютого 2019 року, підлягала застосуванню з початку наступного бюджетного періоду, а саме з 01 січня 2020 року.

129. Суд апеляційної інстанції, дослідивши подані Товариством податкові декларації за 2020-2023 роки, встановив, що в цей період відповідач визначав річну суму орендної плати за ставкою в розмірі 3 % від зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн. Тобто орендар дотримався приписів пункту 271.2 статті 271 ПК України.

130. З урахуванням викладеного невнесення сторонами змін до умов договору оренди землі в частині актуалізації нормативної грошової оцінки земельної ділянки не свідчить про порушення прав Ради з боку орендаря.

Щодо індексації нормативної грошової оцінки землі / орендної плати

131. Частиною першою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

132. За змістом пункту 289.2 статті 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.

133. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина третя статті 21 Закону № 161-XIV).

134. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом, так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України).

135. Отже, за загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до частини третьої статті 21 Закону № 161-XIV (індексується лише орендна плата).

136. У пункті 8 договору оренди землі сторони також погодили, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Тобто орендар взяв на себе зобов`язання вносити щомісячні орендні платежі з урахуванням індексу інфляції споживчих цін у кожному місяці.

137. За загальним правилом, індексація орендної плати здійснюється шляхом корегування суми орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.

138. Отже базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки. Базовим місяцем у цій справі необхідно вважати січень 2020 року, а індексації підлягали всі подальші щомісячні орендні платежі за період з лютого 2020 року до лютого 2023 року (в межах пред`явлених позовних вимог) виходячи з розміру орендної плати, який потрібно розраховувати з урахуванням нормативної грошової оцінки землі в сумі 2 340 275,46 грн.

139. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що відповідно до пункту 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України в редакції Закону № 540-IX не нараховується та не сплачується за період з 1 березня до 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

140. З огляду на викладене розмір місячної орендної плати за спірний період без урахування індексів інфляції становить 5 850,69 грн

(2 340 275,46 * 3 / 100 / 12). Відповідно орендна плата, яку Товариство мало сплатити за спірний період з лютого 2020 року до лютого 2023 року, без урахування індексів інфляції та орендної плати за березень 2020 року становить 210 624,84 грн (5 850,69 грн * 36 місяців).

141. Натомість суди в цій справі з посиланням на надані податковими органами декларації встановили, що у вказаний період Товариство сплатило на користь Ради 216 475,53 грн орендної плати за користування спірною земельною ділянкою.

142. За даними Державної служби статистики України (https://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2010/ct/is_c/arh_isc/arh_iscm10_u.html) в період з лютого 2020 року до лютого 2023 року індекси інфляції за кожен місяць становили: лютий 2020 року - 99,7 %, березень 2020 року - 100,8 %, квітень 2020 року - 100,8 %, травень 2020 року - 100,3%, червень 2020 року - 100,2%, липень 2020 року - 99,4 %, серпень 2020 року - 99,8%, вересень 2020 року - 100,5 %, жовтень 2020 року - 101 %, листопад 2020 року - 101,3%, грудень 2020 року - 100,9 %; січень 2021 року -101,3%, лютий 2021 року - 101 %, березень 2021 року - 101,7%, квітень 2021 року - 100,7%, травень 2021 року - 101,3 %, червень 2021 року - 100,2 %, липень 2021 року - 100,1 %, серпень 2021 року - 99,8 %, вересень 2021 року - 101,2 %, жовтень 2021 року - 100,9 %, листопад 2021 року - 100,8 %, грудень 2021 року - 100,6 %, січень 2022 року - 101,3 %, лютий 2022 року - 101,6 %, березень 2022 року -104,5 %, квітень 2022 року - 103,1%, травень 2022 року - 102,7 %, червень 2022 року - 103,1%, липень 2022 року - 100,7 %, серпень 2022 року - 101,1 %, вересень 2022 року - 101,9 %, жовтень 2022 року - 102,5 %, листопад 2022 року - 100,7 %, грудень 2022 року - 100,7 %, січень 2023 року - 100,8 %, лютий 2023 року - 100,7 %.

143. З огляду на визначений базовий місяць і наведені індекси інфляції Товариство повинно було сплатити такі щомісячні орендні платежі (орендна плата з урахуванням індексації): у лютому 2020 року - 5 844,80 грн, за березень 2020 року - 0 грн, за квітень 2020 року - 5 938,70 грн, за травень 2020 року - 5 956,51 грн, за червень 2020 року - 5 968,42 грн, за липень 2020 року - 5 932,61 грн, за серпень 2020 року - 5 920,75 грн, за вересень 2020 року - 5 950,35 грн, за жовтень 2020 року - 6 009,86 грн, за листопад 2020 року - 6 087,98 грн, за грудень 2020 року - 6 142,78 грн, за січень 2021 року - 6 222,63 грн, за лютий 2021 року - 6 284,86 грн, за березень 2021 року - 6 391,70 грн, за квітень 2021 року - 6 436,44 грн, за травень 2021 року - 6 520,12 грн, за червень 2021 року - 6 533,16 грн, за липень 2021 року - 6 539,69 грн, за серпень 2021 року - 6 526,61 грн, за вересень 2021 року - 6 604,93 грн, за жовтень 2021 року - 6 664,37 грн, за листопад 2021 року - 6 717,69 грн, за грудень 2021 року - 6 758,00 грн, за січень 2022 року - 6 845,85 грн, за лютий 2022 року - 6 955,38 грн, за березень 2022 року - 7 268,37 грн, за квітень 2022 року - 7 493,69 грн, за травень 2022 року - 7 696,02 грн, за червень 2022 року - 7 934,60 грн, за липень 2022 року - 7 990,14 грн, за серпень 2022 року - 8 078,03 грн, за вересень 2022 року - 8 231,52 грн, за жовтень 2022 року - 8 437,31 грн, за листопад 2022 року - 8 496,37 грн, за грудень 2022 року - 8 555,84 грн, за січень 2023 року - 8 624,29 грн, за лютий 2023 року - 8 684,66 грн, що в сумі складає 249 245,03 грн.

144. Отже, з урахуванням проведених розрахунків Товариство повністю здійснило оплату місячних платежів з орендної плати, але без урахування індексу інфляції, тобто недоплатило 32 769,50 грн індексації (249 245,03 грн - 216 475,53 грн).

145. Відповідно ТОВ «Продагроінвест» має заборгованість за індексацією, передбаченою умовами договору оренди землі, у сумі 32 769,50 грн.

146. За таких обставин доводи касаційної скарги про здійснення апеляційним судом неправильного розрахунку заборгованості з орендної плати частково підтвердилися.

147. Водночас доводи відповідача про те, що суд апеляційної інстанції не врахував наявність значної переплати за договором за попередній період, Велика Палата Верховного Суду відхиляє, адже суд апеляційної інстанції обґрунтовано зазначив, що на відміну від податкових декларацій за 2020-2023 роки надані Товариством платіжні доручення за період 2012-2019 років про сплату орендних платежів не містять розмежування окремих місячних сум та земельних ділянок, за які вносилися кошти, а відображають лише загальну сплачену орендарем суму за рік у Чигиринській територіальній громаді.

Щодо вимоги позову про розірвання договору оренди землі

148. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

149. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

150. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

151. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

152. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

153. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

154. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

155. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

156. Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

157. Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

158. У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

159. У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

160. У справі, яка переглядається, Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання.

161. З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду констатує, що немає підстав уважати, що Рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору. Окремо необхідно зазначити, що Рада при укладенні договору не могла передбачити розміри індексів інфляції в 2020-2023 роках, а сплачена орендарем сума перевищує розмір орендних платежів, які б підлягали сплаті у спірний період без урахування інфляційних процесів.

162. За таких обставин стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.

163. Отже, доводи касаційної скарги Товариства про відсутність підстав для розірвання договору оренди знайшли своє підтвердження в ході касаційного перегляду.

164. Додатково Велика Палата Верховного Суду зауважує, що відповідно до частини першої статті 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

165. Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України).

166. Велика Палата Верховного Суду нагадує, що, звертаючись до суду з позовом про стягнення заборгованості і розірвання договору, Рада у позовній заяві вказувала лише на неповну сплату орендних платежів з огляду на неправильно визначену орендарем ставку орендної плати (3 % замість 4,5 %) та нездійснення ним індексації.

167. Позивач не посилався на систематичну (неодноразову) повну несплату Товариством щомісячних орендних платежів. Такі доводи Рада артикулювала лише на стадії судових дебатів у суді першої інстанції.

168. Відтак у Великої Палати Верховного Суду з огляду на приписи частини третьої статті 300 ГПК України немає підстав оцінювати спірні правовідносини на предмет необхідності застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

169. Аргументи Ради про те, що залишення договору на діючих умовах не відповідає фінансовим інтересам територіальної громади з огляду на необхідність застосування актуальної нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі, визначеної рішеннями Ради від 21 червня 2019 року № 147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» (діяло до 01 січня 2022 року) та від 05 липня 2021 року № 551-10/VIII «Про місцеві податки та збори» (діє з 01 січня 2022 року), Велика Палата Верховного Суду відхиляє, оскільки підставою для розірвання договору на підставі статті 651 ЦК України може бути істотне порушення стороною договору його діючих умов, а не відмова сторони від внесення змін до договору.

Щодо стверджуваних у касаційній скарзі порушень апеляційним судом норм процесуального права

170. Відповідач у касаційній скарзі посилається на те, що суд апеляційної інстанції порушив статті 204, 207 ГПК України, оскільки провів три судових засідання (31 січня, 21 та 28 лютого 2024 року), однак жодного разу не оголошував складу суду, прізвища секретаря судового засідання, не роз`яснював права на відвід судді, всього складу суду чи секретаря судового засідання, не з`ясовував в учасників справи до початку розгляду справи наявність клопотань, заяв тощо.

171. На думку заявника, вказане призвело до того, що Товариство не знало складу суду, який розглядає справу, не мало можливості заявити відвід всьому складу суду та/або секретарю судового засідання, а також було позбавлено можливості подати клопотання про поновлення процесуальних строків для подачі відзиву та прийняття відзиву до розгляду.

172. Відповідно до частини другої статті 311 ГПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.

173. У касаційній скарзі Товариство не навело аргументів, як нез`ясування судом до початку розгляду справи наявності у сторін клопотань чи заяв перешкоджало йому заявити клопотання про поновлення процесуальних строків для подачі відзиву та прийняття відзиву до розгляду.

174. Доводи відповідача про неможливість заявити відвід складу суду у зв`язку із неоголошенням складу суду спростовуються матеріалами справи, згідно з якими відповідач заявляв відвід у суді апеляційної інстанції.

175. Водночас Товариство не доводить, як наведені порушення норм процесуального права вплинули на висновки суду при вирішенні спору.

176. Однак з урахуванням того, що в попередніх розділах цієї постанови Велика Палата Верховного Суду констатувала неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, оскаржувана постанова підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення - про часткове задоволення позову Ради.

Щодо відступу від висновків Верховного Суду

177. Оцінюючи наявність підстав для відступу від раніше сформульованого Верховним Судом висновку, Велика Палата Верховного Суду враховує, зокрема, що Консультативна рада європейських суддів

у Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень вказала, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це потрібно вказувати в рішенні (пункт 49).

178. Задля гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання (подібний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 , від 15 травня 2019 року у справі № 227/1506/18).

179. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в ухвалі про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду вказав на необхідність відступу від висновків Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, викладених у постановах від 13 грудня 2018 року у справі № 812/465/17, від 23 квітня 2019 року у справі № 812/371/18, від 13 червня 2019 року у справі № 812/466/17, від 18 червня 2019 року у справі № 812/778/17, від 25 жовтня 2019 року у справі № 812/777/17, від 19 березня 2021 року у справі № 812/1198/17, від 08 вересня 2022 у справі № 812/1460/16, за змістом яких додаткова угода до договору оренди землі, яка підписана до 01 січня 2013 року, підлягає державній реєстрації.

180. З урахуванням висновків, наведених у мотивувальній частині цієї постанови, Велика Палата Верховного Суду погоджується з такими висновками щодо застосування норм матеріального права, сформульованими Касаційним адміністративним судом у складі Верховного Суду, у зв`язку із чим підстав для відступу від них немає.

181. Водночас висновки, сформульовані у постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 19 січня 2023 року у справі № 803/806/17 та від 28 березня 2024 року у справі № 160/240/23, стосуються додаткових угод до договорів оренди землі, які підписані вже після 01 січня 2013 року, з огляду на що Велика Палата Верховного Суду питання про відступ від таких висновків у межах перегляду цієї справи не вирішує.

Висновки щодо застосування норм права

Щодо застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV (в редакції до 01 січня 2013 року) до додаткових угод, підписаних до зазначеної дати

182. На законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов`язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього.

183. Такий підхід Велика Палата Верховного Суду ґрунтується на тому, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в істотних умовах основного договору. Тому з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов`язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносяться зміни до істотних умов такого договору, за аналогією закону (статті 18, 20 Закону № 161-XIV) теж має бути укладена в письмовій формі й зареєстрована як правочин.

184. Чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок передбачав обов`язкову державну реєстрацію змін з їх відображенням як у Записі 1, який ведеться щодо основного договору оренди землі, так і у Записі 2, у якому зазначаються всі зміни, що вносяться до нього. Відсутність у формах записів графи з назвою «Ставка орендної плати» не свідчить про те, що внесення змін до такої істотної умови договору, як його ціна, не реєструється, оскільки, як уже зазначалося, державній реєстрації підлягає не зміна до конкретної умови договору, а документ про внесення змін до договору оренди землі (додаткова угода) як правочин незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.

185. У договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом № 161-XIV. Сторони не можуть відступити від обов`язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом. Тобто додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01 січня 2013 року, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додатковї угоди не пов`язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

186. Частиною першою статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

187. Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права (частина перша статті 311 ГПК України).

188. Оскільки апеляційний суд допустив неправильне застосування норм матеріального права, то оскаржувана постанова підлягає скасуванню. З наведених підстав не може бути залишене в силі і рішення суду першої інстанції, яке також підлягає скасуванню.

189. Велика Палата Верховного Суду враховує, що у цій справі не вимагається встановлення додаткових фактичних обставин, у зв`язку із чим ухвалює нове рішення - про часткове задоволення позову в частині стягнення з Товариства на користь Ради 32 769,50 грн заборгованості з орендної плати. У задоволенні іншої частини позовних вимог суд касаційної інстанції відмовляє за їх безпідставністю.

Висновки щодо розподілу судових витрат

190. Відповідно до статті 315 ГПК України у постанові суду касаційної інстанції повинен бути зазначений розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.

191. Згідно із частиною чотирнадцятою статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

192. При частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. В такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат (частина одинадцята статті 129 ГПК України).

193. З огляду на обсяг задоволених Великою Палатою Верховного Суду позовних вимог з Товариства на користь Ради підлягають стягненню судові витрати за подання позовної заяви в розмірі 3 175,35 грн. Натомість, ураховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду щодо розгляду касаційної скарги, з Ради на користь Товариства підлягає стягненню судовий збір за подання касаційної скарги в розмірі 5 894,80 грн.

194. Отже, на підставі частини одинадцятої статті 129 ГПК України з Ради на користь Товариства необхідно стягнути 2 719,45 грн судових витрат.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 302, 308, 311, 314, 315, 316, 317 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 лютого 2024 року та рішення Господарського суду Черкаської області від 04 жовтня 2023 року скасувати.

3. Ухвалити нове рішення, яким позов Чигиринської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди землі задовольнити частково.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» на користь Чигиринської міської ради 32 769,50 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки площею 86,01 га з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, підписаним сторонами 25 січня 2010 року та зареєстрованим 05 травня 2010 року.

5. У задоволенні іншої частини вимог позову відмовити.

6. Стягнути з Чигиринської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» 2 719,45 грн судових витрат.

Постанова суду у справі № 925/457/23 набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. Ю. Уркевич Суддя-доповідач К. М. Пільков Судді:О. О. БанаськоО. В. Кривенда О. Л. Булейко М. В. Мазур Ю. Л. ВласовС. Ю. Мартєв І. А. ВоробйоваС. О. Погрібний М. І. ГрицівО. В. Ступак О. А. ГубськаІ. В. Ткач Ж. М. ЄленінаО. С. Ткачук Л. Ю. КишакевичЄ. А. Усенко В. В. КорольН. В. Шевцова С. І. Кравченко

Постанову на підставі частини третьої статті 314 ГПК України оформила суддя Ступак О. В.

Джерело: ЄДРСР 125162571

[ANTIRAID]

Приємно читати рішення, які готує професійний суддя без зайвої лірики та непотрібного пафосу. Суд зазначив:

160. У справі, яка переглядається, Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання.

161. З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду констатує, що немає підстав уважати, що Рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору. Окремо необхідно зазначити, що Рада при укладенні договору не могла передбачити розміри індексів інфляції в 2020-2023 роках, а сплачена орендарем сума перевищує розмір орендних платежів, які б підлягали сплаті у спірний період без урахування інфляційних процесів.

162. За таких обставин стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.

184. Чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок передбачав обов`язкову державну реєстрацію змін з їх відображенням як у Записі 1, який ведеться щодо основного договору оренди землі, так і у Записі 2, у якому зазначаються всі зміни, що вносяться до нього. Відсутність у формах записів графи з назвою «Ставка орендної плати» не свідчить про те, що внесення змін до такої істотної умови договору, як його ціна, не реєструється, оскільки, як уже зазначалося, державній реєстрації підлягає не зміна до конкретної умови договору, а документ про внесення змін до договору оренди землі (додаткова угода) як правочин незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.

185. У договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом № 161-XIV. Сторони не можуть відступити від обов`язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом. Тобто додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01 січня 2013 року, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додатковї угоди не пов`язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.

[ANTIRAID]

Окрема думка суддів К. М. Пількова, Л. Ю. Кишакевича, В. Ю. Уркевича

до постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 (провадження № 12-33гс24)

 

1. Велика Палата Верховного Суду постановою від 05.02.2025 у цій справі частково задовольнила касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (далі - Товариство), скасувала рішення Господарського суду Черкаської області від 04.10.2023 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 та ухвалила нове рішення про часткове задоволення позову Чигиринської міської ради (далі - Рада), яким стягнуто з Товариства на її користь 32 769,50 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди землі від 25.01.2010 (далі - Договір), а у задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

2. Мотивуючи це рішення, Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що на законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 Цивільного кодексу України, далі - ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов`язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього.

Такий підхід Велика Палата Верховного Суду ґрунтувала на тому, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в істотних умовах основного договору. Тому з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов`язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносяться зміни до істотних умов такого договору, за аналогією закону (статті 18, 20 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі - Закон № 161-XIV)) теж має бути укладена в письмовій формі й зареєстрована як правочин.

Чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок ведення Книги записів (далі - Порядок), затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Постанова 1021), передбачав обов`язкову державну реєстрацію змін з їх відображенням як у записі про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки (далі - Запис 1), який ведеться щодо основного договору оренди землі, так і у записі про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (далі - Запис 2), у якому зазначаються всі зміни, що вносяться до нього. Відсутність у формах записів графи з назвою «Ставка орендної плати» не свідчить про те, що внесення змін до такої істотної умови договору, як його ціна, не реєструється, оскільки, як уже зазначалося, державній реєстрації підлягає не зміна до конкретної умови договору, а документ про внесення змін до договору оренди землі (додаткова угода) як правочин незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.

За висновками Великої Палати Верховного Суду у договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом № 161-XIV. Сторони не можуть відступити від обов`язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом. Тобто додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01.01.2013, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додатковї угоди не пов`язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.

Звідси Велика Палата Верховного Суду виснувала, що нездійснення державної реєстрації додаткової угоди від 01.11.2011 (далі - Додаткова угода) до Договору свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв`язку із чим права і обов`язки за додатковою угодою не виникли, а за договором - не змінилися. Отже, ставка орендної плати, яка підлягала сплаті Товариством на користь Ради у спірний період, становила 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

Також Велика Палата зауважила, що при зверненні до суду з позовом Рада надала суду витяг з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, за змістом якого 04.02.2019 проведено останню нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, яка становить 2 340 275,46 грн. З урахуванням приписів пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (далі - ПК України) нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 86,01 га з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503 (далі - Земельна ділянка), проведена 04.02.2019, підлягала застосуванню з початку наступного бюджетного періоду, а саме з 01.01.2020.

Беручи до уваги наведене, Велика Палата Верховного Суду здійснила власний розрахунок орендних платежів та вказала, що Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання.

З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду констатувала, що немає підстав уважати, що Рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні Договору, а стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідає критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.

Додатково Велика Палата Верховного Суду зазначила, що звертаючись до суду з позовом про стягнення заборгованості і розірвання договору, Рада у позовній заяві вказувала лише на неповну сплату орендних платежів з огляду на неправильно визначену орендарем ставку орендної плати (3 % замість 4,5 %) та нездійснення ним індексації. Позивач не посилався на систематичну (неодноразову) повну несплату Товариством щомісячних орендних платежів. Такі доводи Рада артикулювала лише на стадії судових дебатів у суді першої інстанції.

Відтак Велика Палата Верховного Суду вказала, що з огляду на приписи частини третьої статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) немає підстав оцінювати спірні правовідносини на предмет необхідності застосування пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

3. З мотивами ухваленої постанови та результатами розгляду справи не можемо погодитись з таких підстав.

Щодо форми договору оренди землі та значення його державної реєстрації

4. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).

5. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

6. За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

7. Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

8. Водночас згідно із частиною третьою цієї ж статті договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

9. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

10. Оскільки спірні правовідносини виникли стосовно Договору, за умовами якого Товариство (орендар) набуло в строкове платне користування Земельну ділянку, до них застосовуються положення Закону № 161-XIV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), статтею 13 якого визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

11. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону № 161-XIV).

12. Статтею 18 Закону № 161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а відповідно до частини першої статті 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

13. Під формою правочину слід розуміти спосіб вираження волі сторін та/або його фіксація; правочин оформлюється шляхом фіксації волі сторони (сторін) та його змісту. Така фіксація здійснюється різними способами, зокрема, шляхом складання одного або кількох документів, в тексті яких виражена воля сторін (письмова форма). Схожі висновки викладені у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (далі - КЦС ВС) від 23.05.2022 у справі № 393/126/20.

14. Водночас державна реєстрація правочину - це офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми (див. mutatis mutandis висновки КЦС ВС, викладені у постанові від 17.11.2021 у справі № 172/1159/20).

15. Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Свою волю на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа.

16. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні такого договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто зовнішнім елементом стосовно договору. Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 18.12.2013 у справі № 6-127цс13.

17. Окрім цього, у постановах від 18.01.2017 у справі № 6-2777цс16 та від 07.06.2017 у справі № 6-872цс17 Верховний Суд України дійшов висновку про те, що набрання договором оренди землі чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

18. Велика Палата Верховного Суду також робила висновки щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013.

Так, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (01.11.2007), так і на момент його державної реєстрації (30.06.2011), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

19. Отже, на час виникнення спірних правовідносин договір оренди землі за загальним правилом укладався в письмовій формі та підлягав державній реєстрації, після здійснення якої набирав чинності.

20. Відтак вимога про державну реєстрацію договору оренди землі, передбачена статтею 18 та частиною першою статті 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній до 01.01.2013 (офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину), хоч і впливає на набрання таким правочином чинності, однак не належить до вимог щодо його форми (спосіб вираження волі сторін правочину та/або його фіксація), які визначені частиною першою статті 14 цього Закону.

21. З наведеного слідує, що 25.01.2010 сторони досягли згоди з усіх істотних умов Договору та зафіксували свою волю до набуття обумовлених ним прав та обов`язків шляхом складання і підписання відповідного документа. Таким чином, сторони дотримались вимог щодо письмової форми Договору, які визначені частиною першою статті 14 Закону № 161-XIV. Однак права та обов`язки, обумовлені Договором, вони набули 05.05.2010 після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 зазначеного Закону.

 

Щодо державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі про зміну відсоткової ставки орендної плати

22. Частиною першою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

23. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

24. Відповідно до частин першої та другої статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

25. Аналіз наведених норм в сукупності з частиною першою статті 14 Закону № 161-XIV дозволяє дійти висновку, що за загальним правилом зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі.

26. Суди попередніх інстанцій у цій справі встановили, що відповідно до пункту 32 Договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

27. 01.11.2011 сторони Договору підписали Додаткову угоду, якою виклали пункт 7 Договору в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік».

28. При цьому суд апеляційної інстанції зауважив, що жодна зі сторін не ставила під сумнів сам факт укладення (підписання) Додаткової угоди.

29. Таким чином, Додаткова угода, так само як і Договір, вчинена за взаємною згодою сторін у письмовій формі, що відповідає вимогам частини першої статті 14, частини першої статті 30 Закону № 161-XIV, а також статті 654 ЦК України та пункту 32 Договору.

30. Водночас одним з найбільш спірних питань у цій справі було те, чи набули сторони Договору права та обов`язки за Додатковою угодою, яку вони підписали 01.11.2011, але не здійснили її державної реєстрації.

31. За змістом частин першої та третьої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо; зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

32. У Договорі не встановлено іншого моменту зміни зобов`язань за ним, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.

33. Не обумовлює іншого і характер змін Договору, які сторони домовились внести Додатковою угодою, виходячи з такого.

34. Відповідно до частини другої статті 202 ЗК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

35. Постановою № 1021 Кабінет Міністрів України затвердив, зокрема, Порядок, пунктом 1 якого (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що він визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості, зокрема, про зареєстровані договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

36. За змістом пункту 16-1 Порядку державна реєстрація договору оренди земельної ділянки із земель державної та комунальної власності здійснюється одночасно із державною реєстрацією земельної ділянки.

37. Державна реєстрація документа про зміни, внесені до договору оренди земельної ділянки, та відомостей про дострокове припинення його дії здійснюється після державної реєстрації договору, до якого вносяться зміни або який достроково припиняється.

38. Державна реєстрація здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів.

39. Зміст цих відомостей визначено формами записів, які містяться в додатку до Порядку (далі - Додаток).

40. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 20.07.2011 № 791 «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021 і від 18.08.2010 № 749 та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073» Додаток викладено в новій редакції, відповідно до якої розділ 4 Книги записів, який називається «Записи про державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок», включає в себе такі форми записів: Запис 1, Запис 2, запис про державну реєстрацію договору суборенди земельної ділянки (її частини) та запис про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору суборенди земельної ділянки (її частини).

41. Форма Запису 1 містить такі відомості:

- про земельну ділянку (кадастровий номер; місце розташування; загальна площа [гектарів]; площа, що передається в оренду [гектарів]; цільове призначення; форма власності);

- про орендодавця (орендодавців) та орендаря (орендарів) (прізвище, ім`я, по батькові фізичної особи / найменування юридичної особи; громадянство; дані про документ, що посвідчує особу; реєстраційний номер облікової картки платника податків або ідентифікаційний номер фізичної особи / код згідно з ЄДРПОУ або податковий номер юридичної особи; місце проживання / місцезнаходження (у тому числі для нерезидентів - країна реєстрації); частка у спільній власності [тільки щодо орендодавців]);

- про договір оренди земельної ділянки (дата підписання, номер договору, строк дії до; відомості про нотаріальне посвідчення [посвідчено / не посвідчено]; дата нотаріального посвідчення; номер запису в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій; прізвище та ініціали нотаріуса, нотаріальний округ / найменування державної нотаріальної контори / державного нотаріального архіву);

- про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки (дата державної реєстрації; реєстраційний номер; посада посадової особи, яка зареєструвала договір: підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка зареєструвала договір);

- про видачу примірників договору оренди земельної ділянки (дата видачі; посада посадової особи, яка видала договір; підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка видала договір; підпис, прізвище та ініціали особи, яка отримала договір; реквізити довіреності уповноваженої особи);

- про зміни, скасування чи поновлення запису (дата внесення змін / скасування / поновлення запису; суть змін; підстава внесення змін / скасування / поновлення запису; посада особи, яка внесла зміни / скасувала / поновила запис; підпис, прізвище та ініціали особи, яка внесла зміни / скасувала / поновила запис).

42. Крім перелічених вище, форма Запису 2 включає такі відомості:

- про підставу змін / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (назва документа; найменування органу, яким прийнято документ; дата прийняття / підписання документа; номер документа; відомості про нотаріальне посвідчення [посвідчено / не посвідчено]; дата нотаріального посвідчення; номер запису в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій; прізвище та ініціали нотаріуса, нотаріальний округ / найменування державної нотаріальної контори / державного нотаріального архіву);

- про державну реєстрацію зміни / дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки (дата державної реєстрації; реєстраційний номер; посада посадової особи, яка зареєструвала договір; підпис, прізвище та ініціали посадової особи, яка зареєструвала договір).

43. Аналіз пунктів 1 та 16-1 Порядку дозволяє дійти висновку, що державна реєстрація документа про зміни, внесені до договору оренди земельної ділянки, здійснюється шляхом внесення до Книги записів тих відомостей, які передбачені відповідними формами записів, що містяться в Додатку.

44. Позаяк визначені Додатком форми Записів 1 та 2 не передбачають внесення до них відомостей щодо орендної плати за договором оренди землі, зокрема, про розмір її ставки від нормативної грошової оцінки землі, то відомості про зміни Договору за Додатковою угодою, в якій сторони домовились збільшити відсоткову ставку орендної плати з 3 до 4,5 %, не могли бути внесені в Книгу записів, що виключає необхідність державної реєстрації зазначеної угоди.

45. При цьому в Додатковій угоді сторони не досягали згоди про внесення у Договір інших змін, щодо яких могли бути внесені відомості до Книги записів.

46. Отже, оскільки у Договорі сторони не визначили іншого моменту, з якого зобов`язання за ним змінюватимуться, а характер змін за Додатковою угодою не обумовлює необхідності її державної реєстрації, слід дійти висновку про те, що зобов`язання за Договором у частині збільшення ставки орендної плати з 3 до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі змінились для сторін 01.11.2011 з моменту досягнення ними відповідної домовленості та підписання Додаткової угоди.

47. Наведені висновки спростовують доводи Товариства, що нездійснення державної реєстрації Додаткової угоди свідчить про те, що ця угода не була укладена та не набрала чинності для сторін Договору.

48. Водночас слід частково погодитись із доводами Товариства про помилковість висновків апеляційного суду щодо набрання Додатковою угодою чинності з 01.01.2013, однак така помилка не призвела до неправильного вирішення спору по суті.

49. Цими висновками з метою усунення різних підходів у практиці Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду (далі - КАС ВС) та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - КГС ВС) Велика Палата Верховного Суду мала відступити від протилежних висновків КАС ВС, викладених у постанові від 18.06.2019 у справі № 812/778/17, щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі про зміну відсоткової ставки орендної плати для набуття сторонами обумовлених нею прав та обов`язків, оскільки вони зроблені щодо додаткової угоди, підписаної сторонами 22.06.2011, тобто після набрання чинності Постановою № 1021 (01.01.2011; див. пункт 3 із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 23.12.2009 № 1404) та суперечать викладеним вище висновкам про значення державної реєстрації договору оренди землі, вимоги до форми його вчинення, а також моменту, з якого змінюються відповідні договірні зобов`язання.

50. Водночас потрібно констатувати відсутність підстав для відступу від висновків КАС ВС про застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV та статей 640, 654 ЦК України, зроблених у постановах від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, оскільки вони стосуються необхідності державної реєстрації додаткових угод від 25.12.2015 та від 17.01.2022 до договорів оренди землі від 25.10.2013 та від 02.09.2014 відповідно, що були укладені вже після того, як 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Тобто на час підписання вказаних вище договорів та додаткових угод статті 18 та 20 Закону № 161-XIV, які встановлювали обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі та покладені в основу висновків КАС ВС, були виключені Законом № 1878-VI, а тому немає підстав для висновку про подібність правовідносин в адміністративних справах № 803/806/17 та № 160/240/23 з тими, які склались у цій господарській справі, за обставинами якої Договір та Додаткова угода були укладені до набрання чинності вказаними законодавчими змінами.

51. Із цих самих мотивів (неподібність правовідносин) немає підстав відступати від висновків КАС ВС, викладених у постановах від 13.12.2018 у справі № 812/465/17, від 23.04.2019 у справі № 812/371/18, від 13.06.2019 у справі № 812/466/17, від 25.10.2019 у справі № 812/777/17 та від 19.03.2021 у справі № 812/1198/17, оскільки за обставинами вказаних адміністративних справ додаткові угоди до договорів оренди землі були підписані сторонами у 2008 та 2009 роках до набрання чинності Постановою № 1021 (01.01.2011), яка діяла на час укладення спірної у цій справі Додаткової угоди.

52. Також відсутні підстави для відступу від висновків КАС ВС, викладених у постанові від 08.09.2022 у справі № 812/1460/16, адже у вказаній адміністративній справі суди встановили, що договір оренди землі від 16.10.2003 був посвідчений нотаріально, однак спірна додаткова угода від 07.06.2011, якою вносились зміни щодо розміру орендної плати, на відміну від вказаного договору, була складена в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. Зазначені обставини суттєво відрізняються від обставин цієї господарської справи, у якій сторони Договору уклали його у письмовій формі без нотаріального посвідчення, а тому і Додаткова угода такому посвідченню не підлягала.

 

Щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності

53. Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз законів № 161-XIV, від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) та ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV та пункту 271.2 статті 271 ПК України, зроблений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

54. Беручи до уваги наведене, неправильними є висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що розмір орендної плати за Договором з урахуванням нової нормативної грошової оцінки Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн слід визначати починаючи з листопада 2022 року у зв`язку з ухваленням постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21.

55. Обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн виник у Товариства з моменту початку застосування такої оцінки. Однак суди не встановили, коли цей момент настав, а помилково виходили з того, що відповідне договірне зобов`язання змінилось з моменту набрання законної сили постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21.

56. Водночас у пунктах 21, 127 та 128 постанови від 05.02.2025 у цій справі Велика Палата Верховного Суду зазначила, що при зверненні до суду з позовом Рада надала суду витяг з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, за змістом якого 04.02.2019 проведено останню нормативну грошову оцінку Земельної ділянки, у зв`язку з чим виснувала, що вказана оцінка підлягала застосуванню з початку наступного бюджетного періоду, а саме з 01.01.2020.

57. Однак суди попередніх інстанцій не посилались у своїх рішеннях на вказаний вище витяг, не досліджували цей доказ та не наводили його зміст, а тому, з огляду на обмеження, передбачені статтею 300 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду була позбавлена можливості самостійно встановити вказані вище обставини щодо дати проведення нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.

58. Натомість Велика Палата Верховного Суду мала виходити з того, що суд апеляційної інстанції дослідив подані Товариством податкові декларації за 2020-2023 роки та встановив, що в цей період відповідач визначав річну суму орендної плати за Договором відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн.

59. У касаційній скарзі Товариство також стверджувало, що воно нараховує і сплачує орендну плату в збільшеному вигляді з 2019 року, тоді як зміни в Договір щодо нормативної грошової оцінки Земельної ділянки в розмірі 2 340 275,46 грн були внесені лише 26.10.2022 за результатами розгляду справи № 925/640/21.

60. Наведене дає підстави для висновку, що момент, з якого почала застосовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн, настав ще до початку періоду з лютого 2020 року по лютий 2023 року, в якому, за твердженнями Ради, у Товариства виникла заборгованість за Договором, а тому ця оцінка підлягала використанню для визначення розміру орендної плати за весь спірний період.

 

Щодо індексації нормативної грошової оцінки землі та орендної плати

61. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина третя статті 21 Закону № 161-XIV).

62. За висновками, викладеними у пунктах 54 та 55 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, які Велика Палата Верховного Суду мала врахувати mutatis mutandis під час вирішення цього спору, хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України).

63. Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до частини третьої статті 21 Закону № 161-XIV (індексується лише орендна плата).

64. Як встановили суди попередніх інстанцій, у пункті 8 Договору визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

65. При цьому суд апеляційної інстанції встановив, що сторони Договору не укладали додаткової угоди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.

66. Звідси слід дійти висновку, що за Договором індексувати необхідно лише орендну плату.

67. Оскільки суди попередніх інстанцій не встановили момент, з якого почала застосовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн, а також враховуючи обмеження, передбачені статтею 300 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду була позбавлена можливості визначити базовий місяць, з якого слід індексувати орендну плату за Договором, та здійснити відповідний розрахунок.

68. Водночас встановлені судами попередніх інстанції обставини в сукупності із загальновідомими даними Державної служби статистики України (див. mutatis mutandis висновки КГС ВС, викладені у постанові від 24.04.2018 у справі № 911/3176/17, та Великої Палати Верховного Суду, викладені у пункті 86 постанови від 03.10.2023 у справі № 686/7081/21), дозволяють стверджувати, що сума заборгованості, яку суд апеляційної інстанції стягнув з відповідача з урахуванням здійснених ним платежів, не перевищує суми індексованої орендної плати, яку Товариство було зобов`язане сплатити на користь Ради у спірному періоді.

69. Так, у попередніх розділах цієї окремої думки містяться висновки, що в спірний період з лютого 2020 року по лютий 2023 року для визначення розміру орендної плати мала використовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн та ставка орендної плати 4,5 % за Додатковою угодою.

70. Звідси розмір місячної орендної плати за спірний період без урахування індексів інфляції становить 8 776,03 грн (2 340 275,46 * 4,5 / 100 / 12).

71. При цьому необхідно враховувати, що відповідно до пункту 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України в редакції Закону № 540-IX не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

72. Таким чином, орендна плата, яку Товариство мало сплатити за спірний період з лютого 2020 року по лютий 2023 року без урахування індексів інфляції та орендної плати за березень 2020 року становить 315 937,08 грн (8 776,03 грн * 36 місяців), що істотно (понад 45 %) перевищує 216 475,53 грн орендних платежів, які за встановленими апеляційним судом обставинами відповідач сплатив на користь Ради за спірний період.

73. Водночас за даними Державної служби статистики України (https://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2010/ct/is_c/arh_isc/arh_iscm10_u.html) в період з лютого 2020 року по лютий 2023 року індекси інфляції за кожен місяць становили: лютий 2020 року - 99,7 %, березень 2020 - року 100,8 %, квітень 2020 року - 100,8 %, травень 2020 року - 100,3 %, червень 2020 року - 100,2%, липень 2020 року - 99,4 %, серпень 2020 року - 99,8 %, вересень 2020 року - 100,5 %, жовтень 2020 року - 101 %, листопад 2020 року - 101,3 %, грудень 2020 року - 100,9 %; січень 2021 року -101,3 %, лютий 2021 року - 101 %, березень 2021 року - 101,7 %, квітень 2021 року - 100,7 %, травень 2021 року - 101,3 %, червень 2021 року - 100,2 %, липень 2021 року - 100,1 %, серпень 2021 року - 99,8 %, вересень 2021 року - 101,2 %, жовтень 2021 року - 100,9 %, листопад 2021 року - 100,8 %, грудень 2021 року - 100,6 %, січень 2022 року - 101,3 %, лютий 2022 року - 101,6 %, березень 2022 року - 104,5 %, квітень 2022 року - 103,1 %, травень 2022 року - 102,7 %, червень 2022 року - 103,1 %, липень 2022 року - 100,7 %, серпень 2022 року - 101,1 %, вересень 2022 року - 101,9 %, жовтень 2022 року - 102,5 %, листопад 2022 року - 100,7 %, грудень 2022 року - 100,7 %, січень 2023 року - 100,8 %, лютий 2023 року - 100,7 %.

74. Беручи до уваги наведені дані, що відображають динаміку знецінення неіндексованої орендної плати за спірний період (315 937,08 грн) унаслідок інфляційних процесів, та врахувавши розмір сплачених відповідачем орендних платежів (216 475,53 грн), Велика Палата Верховного Суду мала дійти висновку, що сума заборгованості у розмірі 220 779,11 грн, яку суд апеляційної інстанції присудив стягнути з Товариства, не перевищує розміру заборгованості відповідача з орендної плати, яку слід обчислювати з базового місяця, в якому почала застосовуватись нормативна грошова оцінка Земельної ділянки у розмірі 2 340 275,46 грн, виходячи зі ставки орендної плати 4,5 % та з урахуванням відповідних індексів інфляції.

75. У контексті обставин цієї справи до такого висновку Велику Палату Верховного Суду спонукала також необхідність дотримання принципів процесуальної економії, оскільки дійсний розмір заборгованості Товариства за індексованою орендною платою є очевидно більшим за суму, яку присудив до стягнення апеляційний суд, а також диспозитивності, зважаючи на те, що Рада просила стягнути з Товариства 297 787,95 грн заборгованості та не оскаржувала рішення суду апеляційної інстанції, який задовольнив цю вимогу частково.

76. Доводи Товариства про те, що суд апеляційної інстанції не врахував наявності переплати за Договором у розмірі 360 993,15 грн за період з 2012 по 2023 рік не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду цієї справи, оскільки у касаційній скарзі Товариство не вказувало на конкретні недосліджені апеляційним судом докази, які були надані до матеріалів справи та є джерелом доказової інформації щодо стверджуваної ним переплати, а без такого належного обґрунтування його посилання на порушення судом апеляційної інстанції правил дослідження і оцінки доказів мали бути відхилені (див. підпункт 7.15 постанови КГС ВС від 28.01.2020 у справі № 925/587/19).

77. До того ж у касаційній скарзі Товариства містяться суперечливі твердження про те, що наявні в матеріалах справи докази не дозволяють встановити обставини здійснення ним орендних платежів за Договором. Так, Товариство зазначало, що в платіжних документах та податкових деклараціях разом із Земельною ділянкою воно відображало й інші земельні ділянки, а також вказувало, що у платіжних інструкціях відсутні відомості про те, що кошти сплачувались за конкретним Договором, що, на його думку, позбавляло суд апеляційної інстанції можливості здійснити відповідні розрахунки.

78. Беручи до уваги наведене, Товариство не обґрунтувало підстав для перегляду та скасування постанови суду апеляційної інстанції в частині вимог про стягнення на користь Ради 220 779,11 грн заборгованості з орендної плати за Договором.

 

Щодо розірвання договору оренди землі

79. Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

80. Відповідно до частини першої статті 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

81. Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України).

82. У постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду відступила від своїх висновків, викладених у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, та виснувала, зокрема, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Також у згаданій вище постанові Велика Палата Верховного Суду послалась на висновки, викладені у постановах КГС ВС від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 30.04.2024 року у справі № 903/775/23, а також у постанові КЦС ВС від 20.06.2019 у справі № 383/708/16-ц, про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору.

Велика Палата Верховного Суду погодилась з вказаними вище висновками про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.

Звідси Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факту несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.

Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

83. За встановленими у цій справі обставинами Товариство у 2022 та 2023 роках систематично не сплачувало орендну плату за обумовлені Договором періоди (орендна плата за січень - березень 2022 року сплачена у липні 2022 року; орендна плата за травень - листопад 2022 року сплачена у грудні 2022 року, а орендна плата за січень та лютий 2023 року сплачена у травні 2023 року), що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є достатньою підставою для розірвання зазначеного правочину.

84. За таких обставин не підлягала застосуванню частина друга статті 651 ЦК України, за правилами якої могло б бути оцінено, чи є істотними порушеннями Договору неповна сплата Товариством орендної плати за інші періоди. У цій справі у такій оцінці не було потреби, оскільки встановлені обставини повної систематичної несплати орендної плати у 2022 та 2023 роках є достатніми для кваліфікації їх як підстави для розірвання Договору відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

85. Водночас не погоджуємось з висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що з огляду на приписи частини третьої статті 300 ГПК України у неї не було підстав оцінювати спірні правовідносини на предмет необхідності застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, оскільки Рада у позовній заяві вказувала лише на неповну сплату орендної плати та не посилалась на систематичну (неодноразову) повну несплату Товариством щомісячних орендних платежів.

86. У позовній заяві Рада, обґрунтовуючи підстави для розірвання Договору, покликалась на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України та зазначала, що умови Договору систематично порушуються орендарем (див. т. 1, а. с. 3, 4)

87. Окрім цього, як неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду, відповідно до принципу jura novit curia («суд знає закони») неправильна юридична кваліфікація сторонами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні юридичні норми. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц та від 15.06.2021 у справі № 916/585/18(916/1051/20). У пункті 7.43 постанови від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15 Велика Палата Верховного Суду зазначила, зокрема, що суд, з`ясувавши у розгляді справи, що сторона в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалась не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

88. Відтак, навіть якщо припустити, що Рада у позові не посилалась на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду керуючись принципом jura novit curia та виходячи з встановлених у цій справі обставин систематичної несплати Товариством орендної плати у 2022 та 2023 роках мала застосуватизазначену норму для вирішення цього спору.

89. Підсумовуючи наведене, вважаємо, що постанова суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову є правильною по суті і підлягала залишенню без змін з мотивів, викладених у цій окремій думці, а подану касаційну скаргу слід було залишити без задоволення.

Судді К. М. Пільков Л. Ю. Кишакевич В. Ю. Уркевич

Джерело:ЄДРСР 125558721