Постанова ВП ВС про належний спосіб захисту власника земельної ділянки до належних відповідачів

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2025 року

м. Київ

справа № 908/2388/21

провадження № 12-73гс24

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючого судді Уркевича В. Ю. ,

судді-доповідача Ткача І. В. ,

суддів Банаська О. О. , Білоконь О. В. , Булейко О. Л. , Воробйової І. А. , Гімона М. М. , Губської О. А. , Ємця А. А. , Кишакевича Л. Ю. , Короля В. В. , Кравченка С. І. , Кривенди О. В. , Мазура М. В. , Мартєва С. Ю. , Пількова К. М. , Погрібного С. О. , Стефанів Н. С. , Шевцової Н. В. ,

за участю секретаря судового засідання Співака С. В. ,

представників учасників справи:

прокурора Зузака І. О. ,

позивача - Мироненко Н. О. ,

відповідача 1 - не з'явився,

відповідача 2 - Козла А. В. ,

відповідача 3 - не з'явився,

розглянувши в судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005»

на постановуЦентрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 (головуючий суддя Іванов О. Г. , судді Верхогляд Т. А. , Парусніков Ю. Б. ),

рішення Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 (головуюча суддя Дроздова С. С. , судді Корсун В. Л. , Науменко А. О. ) та

додаткове рішенняГосподарського суду Запорізької області від 12.01.2023 (головуюча суддя Дроздова С. С. , судді Корсун В. Л. , Науменко А. О. )

за позовом заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради

до: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Комфі»,

2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005»,

3) Приватного підприємства «Терра Віта V»

про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів нерухомого майна,

УСТАНОВИЛА:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог та заперечень

1. У серпні 2021 року заступник керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Запорізької міської ради (далі - Міськрада, позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Комфі» (далі - ТОВ «Люкс Комфі», відповідач 1), Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005» (далі - ТОВ «Арт 2005», відповідач 2), Приватного підприємства «Терра Віта V» (далі - ПП «Терра Віта V», відповідач 3), в якому (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просив: визнати недійсними 12 рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення з одночасним припиненням речових прав щодо цього майна; визнати недійсними 10 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень; зобов'язати відповідача 3 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів нерухомого майна, а саме, 11 нежитлових приміщень (літера «А-1») за адресою: м Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

2. Позовні вимоги прокурор мотивував тим, що на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Запоріжжя, відповідачем 3 був самочинно збудований об'єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літера А-1 загальною площею 295,0 кв. м. за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А. Право власності на об'єкт зареєстроване за ТОВ «Люкс Комфі» на підставі договору оренди земельної ділянки, який за рішенням суду було розірвано, та декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 06.01.2017 № ЗП142163643071, яка має ознаки підробки.

3. Оскільки реєстрація права власності за ТОВ «Люкс Комфі» та в подальшому перереєстрація права власності за ТОВ «Арт 2005» здійснені на самочинно збудовані об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці комунальної власності, яка відповідачам у користування не передавалась, зазначені дії порушують право Міськради як власника земельної ділянки на користування та розпорядження нею, тому існує необхідність усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів нерухомого майна.

4. Звернення прокурора до суду з указаним позовом спрямовано на захист інтересів територіальної громади як власника земельної ділянки комунальної власності, права якого порушені, обумовлено необхідністю задоволення суспільної потреби у відновленні законності під час користування земельними ділянками комунальної форми власності та викликано тим, що Міськрада як власник та розпорядник земель комунальної власності не вжила необхідних заходів до усунення порушень законодавства.

5. Відповідач 2 у відзиві на позов проти заявлених прокурором вимог заперечив у повному обсязі. Вказував на те, що державна реєстрація права власності на спірні об'єкти нерухомого майна відбулася під час дії договору оренди земельної ділянки; обставини щодо підробки декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 06.01.2017 № ЗП142163643071 не встановлені у визначеному законом порядку, тому відповідні твердження є помилковими. У свою чергу, відповідач 2 отримав право власності на об'єкти нерухомого майна на підставі нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу від первісного власника цього майна - відповідача 1, права якого на той момент були визнані державою з дотриманням законодавчо встановлених процедур. Отже, право власності у відповідача 2 виникло на законних підставах, у зв'язку із чим позовні вимоги прокурора за своїми наслідками становлять втручання позивача у право відповідача 2 на мирне володіння своїм майном, передбачене Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція).

6. Крім того, ТОВ «Арт 2005» заявило клопотання про закриття провадження у справі в частині вимог щодо зобов'язання знести самочинне будівництво. Це клопотання обґрунтовувало тим, що відповідно до позиції Верховного Суду застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна, визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, які не є ефективними способами захисту та не забезпечують усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. Натомість вимоги щодо зобов'язання знести самочинне будівництво слід розглядати в порядку адміністративного судочинства.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

7. 06.07.2007 на підставі рішення Міськради № 55/281 від 28.03.2007 між Міськрадою та ПП «Терра Віта V» укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,5722 га, розташованої в районі існуючого житлового будинку № 10-А на вул. Калнишевського у місті Запоріжжі , кадастровий номер 2310100000:06:001:0056, строк дії договору 10 років (далі - договір оренди).

8. Згідно з пунктом 1 договору оренди земельну ділянку надано в користування для розташування 14-поверхового житлового будинку із вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром. Пунктом 4 договору оренди визначено, що земельна ділянка вільна від забудови та інші об'єкти інфраструктури відсутні.

9. Згідно з актом приймання-передачі від 30.07.2007 Міськрада передала, а ПП «Терра Віта V» прийняло вказану вище земельну ділянку в користування.

10. У зв'язку з порушенням договору оренди, а саме систематичною несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою, рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 договір оренди розірвано, зобов'язано ПП «Терра Віта V» повернути на користь Міськради земельну ділянку площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

11. 30.11.2016 ПП «Терра Віта V» в особі представника ОСОБА_5. уклало з ТОВ «Люкс Комфі» в особі директора ОСОБА_4 інвестиційний договір будівництва об'єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі літера А-1 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 кв. м (далі - інвестиційний договір).

12. Згідно з інвестиційним договором та додатком № 1 до нього ПП «Терра Віта V» як забудовник і ТОВ «Люкс Комфі» як інвестор домовилися про те, що за умови виконання інвестором своїх зобов'язань щодо здійснення інвестиції, яка складає 60 000 грн, шляхом перерахування грошових коштів на рахунок забудовника або підрядної організації інвестор отримує у власність частку в розмірі 100 % в об'єкті інвестування - нежитловій будівлі (літера «А-1) за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 кв. м.

13. 01.02.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Дніпрорудненської міської ради Запорізької області зареєстровано право власності за ТОВ «Люкс Комфі» на нежитлову будівлю (літера «А-1») загальною площею 295,0 кв. м за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10-А, (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1161502123101).

14. Підставою для реєстрації права власності стали такі документи: інвестиційний договір будівництва об'єкта нерухомості від 30.11.2016 з додатком 1 до нього, договір оренди землі від 06.07.2007, технічний паспорт від 30.12.2016, декларація про готовність об'єкта до експлуатації ЗП142163643071 від 06.01.2017.

15. Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 01.03.2017 у справі № 908/2336/16 рішення Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 залишено без змін.

16. 28.03.2017 державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Міськради до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) внесено відомості щодо реєстрації права комунальної власності за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі Міськради на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 площею 0,5722 га з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

17. Згідно з інформацією Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, вид використання - для розташування 14-поверхового житлового будинку із вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром.

18. На виконання наказу № 908/2336/16, виданого Господарським судом Запорізької області 11.01.2017, Хортицьким відділом державної виконавчої служби міста Запоріжжя 19.04.2017 складено акт про передачу земельної ділянки Міськраді. В акті зазначено, що місцеперебування боржника встановити неможливо, тому земельна ділянка площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056, яка розташована в районі існуючого житлового будинку № 10-А на вул. Калнишевського у місті Запоріжжі , передається стягувачу без участі боржника.

19. На момент прийняття земельної ділянки Міськрадою на ній знаходиться металева огорожа, металева споруда (пересувна), залізобетонні конструкції, перекриті залізним настилом. Водночас забезпечено вільний доступ до зазначеної земельної ділянки. В акті передачі земельної ділянки від 19.04.2017 зазначено, що вона повертається (передається) Міськраді у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому ПП «Терра Віта V» одержало її в оренду відповідно до договору оренди землі.

20. Згідно з листом Районної адміністрації Міськради по Хортицькому району № 01/01-30/0390 від 20.04.2017 районна адміністрація не присвоювала адресу об'єкту нерухомого майна - нежитловій будівлі (літера «А-1») по вул. Калнишевського, буд. 10-А у м. Запоріжжі.

21. 28.04.2017 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області було проведено позапланову перевірку об'єкта будівництва, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, біля будинку 10- А (у присутності генерального директора ПП «Терра Віта V» ОСОБА_5. ).

22. За результатами проведеної перевірки встановлено порушення вимог частин другої, восьмої статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пунктів 5, 11 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, а саме зафіксовано початок виконання будівельних робіт за вказаною адресою з влаштування залізобетонної споруди з використанням опалубки металевих армокаркасів, бетону завдовжки більш ніж 50 м, яка частково заглиблена в ґрунті. Відповідно до Єдиного реєстру дозвільних документів ПП «Терра Віта V» немає документів, що дають право на виконання будівельних робіт.

23. Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області 28.04.2017 був складений відповідний акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, 05.05.2017 - протокол про правопорушення ПП «Терра Віта V» у сфері містобудівної діяльності та припис № 20 про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають законодавству, будівельним нормам, державним стандартам і правилам, архітектурним вимогам, затвердженим проєктним рішенням, технічним умовам та іншим нормативно-правовим актам, виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або без отримання дозволу на виконання будівельних робіт, 19.05.2017 винесено постанову № 19/1008-23.2/1412 про накладення на ПП «Терра Віта V» штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності.

24. 29.06.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Орлянської сільської ради Василівського району Запорізької області проведено державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ «Люкс Комфі» на такі нежитлові приміщення, літера «А-1», за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10-А, площею по 28,0 кв. м кожне, які утворились у процесі поділу об'єкта нерухомого майна № 1161502123101, а саме: приміщення 1 (реєстраційний № 1288031923101); приміщення 2 (реєстраційний № 1288287823101); приміщення 3 (реєстраційний № 1288311823101); приміщення 4 (реєстраційний № 1288332823101); приміщення 5 (реєстраційний № 1288377823101); приміщення 6 (реєстраційний № 1288396423101); приміщення 7 (реєстраційний № 1288416923101); приміщення 8 (реєстраційний № 1288440623101); приміщення 9 (реєстраційний № 1288468423101); приміщення 10 (реєстраційний № 1288490823101). Після проведення технічної інвентаризації площі нежитлових приміщень уточнено, зокрема площа приміщень з 1 по 10 складає по 27,1 кв. м кожне, а приміщення 11 - 27,0 кв. м.

25. 19.07.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Орлянської сільської ради Василівського району Запорізької області проведено державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ «Люкс Комфі» на нежитлове приміщення (літера «А-1») за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10-А, приміщення 11 (мансарда), площею 354,6 кв. м (реєстраційний № 1308760223101). Відомості щодо підстав зміни площі цього об'єкта нерухомого майна в реєстраційній справі відсутні.

26. 16.08.2017 між ТОВ «Люкс Комфі» в особі громадянки Касьян Є. В. та ТОВ «Арт 2005» в особі директора ОСОБА_5. укладено договори купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-10 за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10-А, літера «А-1». Вказані договори купівлі-продажу посвідчено та зареєстровано у Реєстрі приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О. О .

27. У договорах зазначено, що нежитлові приміщення 1-10 (літера «А-1») розташовані на земельній ділянці площею 0,5722 га за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:06:001:0056.

28. За фактом службового підроблення та зловживання повноваженнями проводилось досудове розслідування в межах кримінального провадження, відомості про яке внесено до Єдиного державного реєстру досудових розслідувань за № 42017081050000018 від 13.05.2017 за частиною першою статті 364-1, частиною першою статті 366 Кримінального кодексу України (далі - КК України).

29. У межах досудового розслідування проведено судову будівельно-технічну експертизу (висновок експерта № 311-18 від 30.05.2018), за результатами якої встановлено:

- на момент здійснення візуально-інструментального обстеження об'єкта дослідження будівельна готовність нежитлової будівлі складала 62 %;

- будівництво нежитлової будівлі (літера «А-1»), приміщення 1-11, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, виконано без права на виконання будівельних робіт, що є порушенням частин другої та восьмої статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пунктів 5, 11 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466;

- вид будівництва нежитлової будівлі (літера «А-1»), приміщення 1-11, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, класифіковано як нове будівництво;

- за функціональним призначенням приміщення 1-11, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, нежитлова будівля (літера «А-1»), відносяться до приміщення гаражів.

30. За результатами досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42017081050000018 до суду скеровано обвинувальний акт за обвинуваченням ОСОБА_4 у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених частиною першою статті 364-1, частиною першою статті 366 КК України, за фактом складання службовою особою шляхом зловживання своїми службовими повноваженнями завідомо неправдивих офіційних документів, а саме декларації № ЗП 08216360080 про початок будівельних робіт та декларації № ЗП 142163643071 про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності «Реконструкція будівлі гаражів за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А».

31. Ухвалою Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 19.03.2020 у справі № 337/2932/18 кримінальне провадження № 42017081050000018 закрито, а ОСОБА_4 звільнено від кримінальної відповідальності за частиною першою статті 364-1, частиною першою статті 366 КК України, у зв'язку із закінченням строків притягнення до кримінальної відповідальності.

32. У листі від 07.05.2021 № 05874/03-20/09 виконавчий комітет Міськради повідомив прокурора про те, що договір оренди земельної ділянки з ПП «Терра Віта V» не поновлювався, рішення про надання вказаної земельної ділянки в оренду ТОВ «Люкс Комфі» Міськрада не приймала та договору оренди землі із зазначеним землекористувачем не укладала.

33. Також суди встановили, що 19.10.2005 здійснено державну реєстрацію юридичної особи - ПП «Терра Віта V». 05.02.2015 здійснено державну реєстрацію ТОВ «Люкс Комфі» за юридичною адресою: м. Запоріжжя, вул. Будівельників, 23.

34. Згідно з рішенням (меморандумом) власника ПП «Терра Віта V» № 12/08-15 від 12.08.2015 права власника ПП «Терра Віта V» передано ТОВ «Люкс Комфі» та визначено юридичну адресу ПП «Терра Віта V»: вул. Будівельників, 23, м. Запоріжжя.

35. З 12.08.2015 власником та директором ПП «Терра Віта V» та ТОВ «Люкс Комфі» була одна й та сама особа - ОСОБА_4 . В кінці листопада 2016 року право представляти інтереси ПП «Терра Віта V» було надано на підставі довіреності ОСОБА_5 . У подальшому згідно з протоколом ТОВ «Люкс Комфі» № 1 від 13.02.2017 та наказом № 1-к від 16.02.2017 директором ТОВ «Люкс Комфі» призначено ОСОБА_5 . На час подання позову ОСОБА_5 є керівником ТОВ «Люкс Комфі» та ПП «Терра Віта V».

36. 13.03.2017 зареєстровано ТОВ «Арт 2005», директором якого згідно з протоколом № 1 загальних зборів учасників товариства від 10.03.2017 обрано ОСОБА_5 .

37. Згідно зі спірними договорами купівлі-продажу нежитлових приміщень саме ОСОБА_4 є представником ТОВ «Арт 2005».

38. Викладене вище свідчить про те, що фактично засновниками, власниками та директорами юридичних осіб ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» були одні і ті самі особи.

Зміст рішення суду першої інстанції

39. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 позов задоволено повністю.

40. Суд першої інстанції вказав, що дії відповідачів безпосередньо порушують як інтереси держави, так і інтереси територіальної громади міста Запоріжжя. Міськрада як власник та розпорядник земель комунальної форми власності повинна була вжити заходів щодо усунення порушень законодавства, чого не зробила. З огляду на це у прокурора виникло право та обов'язок відреагувати на існуючий факт порушення інтересів держави у спірних правовідносинах шляхом звернення до суду з цим позовом. При цьому прокурор дотримався порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», та обґрунтував наявність підстав для представництва інтересів держави в цій справі.

41. Місцевий господарський суд встановив, що на момент повернення земельної ділянки Міськраді 19.04.2017 об'єкти нерухомості на ній були відсутні. Враховуючи, що у квітні 2017 року на земельній ділянці жодних капітальних будівель, у тому числі зареєстрованих у Реєстрі, не було, реєстрація права власності на незбудовані об'єкти нерухомого майна 01.02.2017 не могла бути проведена. Реєстратор, який проводив державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна, якого фактично на місцевості не було, був введений в оману. За достовірність поданих документів реєстратору для проведення державної реєстрації несе відповідальність особа, яка їх подає.

42. Разом з цим ПП «Терра Віта V», будучи обізнаним із рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16, яким розірвано договір оренди на вищевказану земельну ділянку та зобов'язано підприємство повернути її на користь територіальної громади, 30.11.2016 уклало з ТОВ «Люкс Комфі» інвестиційний договір будівництва об'єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі (літера «А-1») за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 кв. м. У період оскарження рішення Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 було укладено інвестиційний договір та зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

43. Ураховуючи, що наказ Господарського суду Запорізької області від 11.01.2017 у справі № 908/2336/16 фактично виконано 19.04.2017 та що під час передачі земельної ділянки жодних об'єктів нерухомого майна не було, а право власності на нібито збудований об'єкт нерухомого майна зареєстровано 01.02.2017, суд першої інстанції виснував, що для реєстрації права власності на вказаний вище об'єкт державному реєстратору подано недостовірні документи. На переконання суду, реєстрація права власності на нежитлові приміщення за ТОВ «Люкс Комфі» здійснена на підставі розірваного договору оренди землі та неіснуючої, підробленої декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

44. При цьому місцевий господарський суд врахував, що ухвалою Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 19.03.2020 у справі № 337/2932/18 кримінальне провадження № 42017081050000018 закрито, а обвинуваченого у цьому провадженні звільнено від кримінальної відповідальності за нереабілітуючою підставою, тому факт складання службовою особою завідомо неправдивих офіційних документів, а саме декларації про початок будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об'єкта, є преюдиційним фактом.

45. З висновків позапланової перевірки Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області та висновків судово-будівельної експертизи, здійсненої під час проведення розслідування кримінального провадження № 42017081050000018, вбачається, що документи, які надають право на виконання будівельних робіт за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, літера «А-1», не видавались, в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти за вказаною адресою не приймались.

46. Право розпорядження земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 належить виключно Міськраді. Оскільки договір оренди земельної ділянки із ПП «Терра Віта V» не поновлювався, рішення про надання вказаної земельної ділянки в оренду ТОВ «Люкс Комфі» Міськрада не приймала, відповідач 3 не мав правових підстав для здійснення будівництва на вищевказаній земельній ділянці, то немає правових підстав для проведення подальшої реєстрації права власності на самочинне будівництво за відповідачем 1.

47. У зв'язку із тим, що спірні об'єкти нерухомості (нежитлові приміщення 1-11) збудовані на земельній ділянці на вул. Калнишевського, 10-А (літера «А-1») у м. Запоріжжі, що не була відведена ПП «Терра Віта V» для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту, тобто є самочинним будівництвом, у силу приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право власності у ТОВ «Люкс Комфі» або інших осіб на зазначений об'єкт не виникло і не могло бути реалізоване в частині розпорядження майном, зокрема передачі третім особам.

48. Викладене свідчить про те, що ТОВ «Люкс Комфі» набуло право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості незаконно та на підставі неіснуючих документів, а тому не мало права його відчужувати шляхом укладення договорів купівлі-продажу нежитлових будівель з ТОВ «Арт 2005».

49. Також місцевий суд дослідив обставини, що стосуються добросовісності набуття права власності на спірне нерухоме майно та його відчуження. Зазначив, що сама по собі правова природа добросовісності означає, що особа, придбаваючи той чи інший актив, не знала і, проявивши розумну обачність, не могла знати про те, що актив є проблемним та існують права та претензії третіх осіб на нього. Натомість за обставинами цієї справи фактично засновниками, власниками та директорами юридичних осіб ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» були одні й ті самі особи.

50. На підставі викладеного суд виснував, що оспорюваними договорами розпорядження майном здійснено не власником об'єкта нерухомості, який зареєстрований не в установленому законом порядку та на підставі неіснуючих документів, що відповідно до частини третьої статті 215, частини першої статті 216 ЦК України є підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-10 на вул. Калнишевського, 10-А (літера «А-1») у м. Запоріжжі, укладених між ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005». Вказані договори підлягають визнанню судом недійсними із застосуванням наслідків недійсності правочину.

51. Реєстрація та перереєстрація права власності за ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» проведена на самочинно збудовані об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці територіальної громади міста Запоріжжя, чим порушено право власника земельної ділянки на користування та розпорядження нею. Оскільки відповідачі не є власниками спірної земельної ділянки, яку в користування Міськрада не передавала, а збудовані відповідачем 3 будівлі є самочинним будівництвом, то наразі є необхідність усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів нерухомості.

52. У цьому випадку єдиним ефективним способом захисту порушених прав, що призведе до їх відновлення, є скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів нерухомого майна.

53. Додатковим рішенням Господарського суду Запорізької області від 12.01.2023 у справі № 908/2388/21 відмовлено в задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі в частині вимог щодо зобов'язання знести самочинне будівництво.

54. Суд вказав, що оскільки позов про знесення об'єкта самочинного будівництва аргументований не реалізацією передбачених законами України повноважень Міськради як суб'єкта владних повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, а необхідністю захисту права комунальної власності на земельну ділянку, вказане підтверджує приватноправовий характер спірних правовідносин.

55. Таким чином, спірні правовідносини між сторонами виникли саме у зв'язку з необхідністю захисту права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя в особі Міськради на земельну ділянку, забудовану товариством з порушенням архітектурних і містобудівних норм і правил, а не з огляду на реалізацію передбачених повноважень суб'єкта владних повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, що вказує на приватноправовий характер правовідносин. Заявлені вимоги є приватноправовим способом захисту права, а їх розгляд не передбачений правилами Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України).

Зміст постанови суду апеляційної інстанції

56. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 у справі № 908/2388/21 апеляційну скаргу ТОВ «Арт 2005» залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

57. Апеляційний суд погодився з висновками місцевого господарського суду про те, що оскільки спірні об'єкти нерухомості збудовано на земельній ділянці на вул. Калнишевського, 10-А (літера «А-1») у м. Запоріжжі , що не була відведена ПП «Терра Віта V» для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту, тобто є самочинними, то в силу частини другої статті 376 ЦК України право власності у ТОВ «Люкс Комфі» або інших осіб на зазначений об'єкт не виникало, у зв'язку із чим і не могло бути реалізоване в частині розпорядження майном, зокрема передачі третім особам. Крім того, вимога про знесення самочинного будівництва не стосується захисту прав, свобод та інтересів у сфері публічно-правових відносин, а пов'язана з вирішенням питання щодо права власності на земельну ділянку. Заявлені вимоги є приватноправовим способом захисту права, їх розгляд не передбачений за правилами КАС України.

58. Апеляційний господарський суд відхилив доводи відповідача 2 про відсутність доказів фальсифікації (підроблення) декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Суд зазначив, що, дійсно, як зазначає відповідач 2, ухвала про закриття кримінального провадження не встановила преюдиційний факт підробки декларації, оскільки відповідно до частини шостої статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) тільки обвинувальний вирок суду у кримінальному провадженні, а не ухвала про закриття кримінального провадження є обов'язковими для господарського суду. Водночас кримінальне провадження щодо ОСОБА_4 закрито за нереабілітуючою підставою. Це означає, що стосовно останнього зібрано достатньо доказів для підозри у вчиненні кримінального правопорушення, суд установив наявність у діях вказаної особи складу правопорушення, передбаченого частиною першою статті 364-1, частиною першою статті 366 КК України, однак через певні обставини (в цьому випадку - закінчення строку притягнення до кримінальної відповідальності) кримінальне провадження щодо цієї особи виключається. Внаслідок цього матеріали вказаного кримінального провадження (і, зокрема, висновок судової експертизи) оцінюються колегією суддів не як докази, які є обов'язковими для господарського суду про правові наслідки дій ОСОБА_4 , а в сукупності з іншими наявними у матеріалах справи доказами.

59. Наявність нескасованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації не є підставою для відмови в позові, оскільки остання вичерпала свою дію за наслідками проведення державної реєстрації права власності. Крім того, на момент повернення земельної ділянки Міськраді (19.04.2017) об'єктів нерухомості на ній не було, чим додатково спростовується зміст декларації про готовність об'єкта до експлуатації ЗП № 142163643071 від 06.01.2017.

60. На підставі викладеного, оцінюючи вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, враховуючи стандарт вірогідності доказів та наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів вважала надані прокурором докази на підтвердження факту самочинного будівництва нежитлових будівель за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10-А та первинної реєстрації на них права власності на підставі сфальсифікованої (підробленої) декларації про готовність об'єкта до експлуатації більш вірогідними, ніж докази, надані відповідачами на спростування таких обставин, а саме декларацію про готовність об'єкта до експлуатації ЗП № 142163643071 від 06.01.2017.

61. Також суд апеляційної інстанції взяв до уваги доводи апеляційної скарги про те, що рішення про розірвання договору оренди набрало законної сили 01.03.2017, після розгляду справи № 908/2336/16 Донецьким апеляційним господарським судом, і лише після цього почалося його виконання, натомість первинна державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна відбулася 01.02.2017, до набрання законної сили зазначеним рішенням про розірвання договору оренди землі.

62. Водночас суд зазначив, що оскільки спірні об'єкти нерухомості збудовано вже після розірвання в судовому порядку договору оренди (тобто після 01.03.2017), ТОВ «Люкс Комфі» набуло право власності на ці об'єкти незаконно та на підставі неіснуючих документів, а тому не мало права їх відчужувати шляхом укладення договорів купівлі-продажу нежитлових будівель з ТОВ «Арт 2005».

63. Враховуючи, що реєстрацію права власності на об'єкти самочинного будівництва проведено всупереч Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», апеляційний господарський суд виснував, що прокурор у цій справі обрав належний спосіб захисту порушеного права територіальної громади міста Запоріжжя, який полягає у скасуванні рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав на об'єкт самочинного будівництва та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом їх знесення.

64. Суд апеляційної інстанції звернув увагу, що подана 27.12.2022 після винесення основного рішення заява ТОВ «Арт 2005» з процесуальних питань, а саме про розгляд судом раніше поданого клопотання про закриття провадження, не є будь-якою позовною вимогою, з приводу якої сторони подавали докази і надавали пояснення, стосовно якої судом не ухвалено рішення. Також ця заява не містить інших передбачених частиною першою статті 244 ГПК України підстав для ухвалення додаткового рішення. Тому господарський суд правомірно відмовив у задоволенні вказаної заяви ТОВ «Арт 2005», однак за відсутності підстав для ухвалення додаткового рішення виноситься саме ухвала про відмову у прийнятті додаткового рішення, а не додаткове рішення. Водночас та обставина, що процесуальний документ, винесений господарським судом за наслідком розгляду заяви ТОВ «Арт 2005» від 27.12.2022, має назву «Додаткове рішення», а не «Ухвала», не є підставою для його скасування, оскільки це не призвело до неправильного вирішення справи.

Стислий виклад вимог касаційної скарги

65. Не погодившись із рішенням та постановою судів попередніх інстанцій, ТОВ «Арт 2005» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити нове - про відмову в позові.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ПО СУТІ СПОРУ

Аргументи скаржника

66. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України, наполягаючи на ухваленні судами попередніх інстанції судових рішень без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, а також на тому, що суди встановили обставини, що мають суттєве значення для справи, на підставі недопустимих доказів.

67. Відповідач 2 зазначає про неврахування судами попередніх інстанцій правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 06.07.2022 у справі № 914/1979/18, про те, що матеріали досудового розслідування без наявності дозволу слідчого або прокурора на їх розголошення є недопустимими доказами у господарському процесі. Скаржник стверджує, що оскаржувані судові рішення прийняті на підставі недопустимих доказів - копій матеріалів досудового розслідування без наявності дозволу слідчого або прокурора на їх розголошення, а тому вони не доводять факту незаконності набуття ТОВ «Люкс Комфі», а згодом і ТОВ «Арт 2005» права власності на спірне майно.

68. За доводами касаційної скарги, суди безпідставно прийняли до уваги акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 28.04.2017, протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 05.05.2017, постанову про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 19.05.2017 № 19/1008-23.2/1412, припис від 05.05.2017 № 20 про зупинення підготовчих та будівельних робіт, судову будівельно-технічну експертизу від 30.05.2018 № 311-18, лист Районної адміністрації Міськради по Хортицькому району № 01/01-30/0390 від 20.04.2017, акт Хортицького відділу державної виконавчої служби міста Запоріжжя від 19.04.2017 про передачу земельної ділянки Міськраді, оскільки всі ці докази зібрані в межах досудового розслідування, а кримінальний суд їх не досліджував і не надавав їм оцінки, зокрема щодо того, чи були вони отримані в належний спосіб. У свою чергу, всі зазначені докази прокурор надав у господарську справу з матеріалів досудового розслідування, а в матеріалах господарської справи немає дозволу слідчого або прокурора на їх розголошення, тому ці докази є недопустимими.

Зазначене порушення судами статті 77 ГПК України призвело до неправильного застосування статті 376 ЦК України та до неправильного вирішення справи.

69. На переконання скаржника, суди першої та апеляційної інстанцій порушили статті 20, 21 ГПК України та не врахували висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 16.10.2018 у справі № 826/12543/16, висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 01.10.2019 у справі № 826/9967/18, від 05.06.2019 у справі № 815/3172/18, щодо належності спору про знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомого майна до юрисдикції адміністративних судів.

70. Крім того, суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 20.01.2021 у справі № 442/302/17 та від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, про те, що «застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна», «визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом». Схожі висновки викладено і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

71. ТОВ «Арт 2005» звертає увагу суду касаційної інстанції, що кримінальне провадження у справі № 337/2932/18 було закрито з формальних підстав спливу строків давності та згоди ОСОБА_4 , який себе навіть винним не визнавав. У кримінальній справі № 337/2932/18 було проведене лише підготовче засідання, у якому вирішувалося питання підготовки справи до судового розгляду, та після цього відбулося закриття кримінального провадження, а відтак, обставин кримінального провадження, у тому числі письмових доказів, суд не досліджував. Отже, Хортицький районний суд міста Запоріжжя у кримінальній справі № 337/2932/18 при закритті кримінального провадження не встановлював у загальному порядку наявності складу кримінального правопорушення та вини ОСОБА_4 у його вчиненні.

72. Скаржник окремо вказує на суперечливий зміст висновку судової будівельно-технічної експертизи, з якого незрозуміло, чи отримував експерт доступ до об'єкта дослідження, в якому відсутні технічний паспорт і фотографії та вказано, що об'єкт побудовано на 62 %, тоді як об'єкт побудовано повністю, що будівництво виконано без права на виконання будівельних робіт, тоді як на порталі Єдиної державної системи у сфері будівництва і зараз міститься інформація стосовно декларації про початок виконання будівельних робіт серії ЗП № 082163600080 від 27.12.2016 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта серії ЗП № 142163643071 від 06.01.2017.

73. Висновки судів попередніх інстанцій про те, що на момент повернення земельної ділянки Міськраді (19.04.2017) об'єктів нерухомості на ній не було, є хибними, оскільки в самому акті державного виконавця від 19.04.2017 зазначено, що на той момент на земельній ділянці знаходились залізобетонні конструкції, перекриті залізним настилом, що фактично і є повноцінним об'єктом нерухомості з дахом. Крім того, вже 28.04.2017 Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області під час перевірки зафіксував наявність на земельній ділянці залізобетонної споруди з використанням опалубки металевих армокаркасів, бетону завдовжки більш ніж 50 м, що неможливо зробити за 9 днів.

74. Скаржник наголошує на тому, що первинна державна реєстрація права власності на спірні об'єкти нерухомого майна відбулася 01.02.2017 і саме до цього часу їх будівництво було завершене. Спірне майно належить ТОВ «Арт 2005» на праві власності, а рішення судів першої та другої інстанцій про його знищення є незаконними.

75. ТОВ «Арт 2005» зауважує, що з огляду на актуальну позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду вимога про зобов'язання усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів нерухомого майна заявлена до неналежного відповідача - ПП «Терра Віта V», яке ніколи не було і не є власником цього нерухомого майна, що є підставою для відмови в цій позовній вимозі.

Позиція інших учасників справи

76. У відзиві на касаційну скаргу прокурор просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на тому, що рішення Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 та додаткове рішення цього суду від 12.01.2023, постанова Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 у цій справі є законними та обґрунтованими, ухваленими з додержанням норм матеріального та процесуального права, а також указує на відповідність висновків місцевого та апеляційного судів правовим позиціям Верховного Суду.

77. Зауважує, що частина наданих прокурором доказів у цій справі була отримана в межах кримінального провадження, внесеного до Єдиного державного реєстру досудових розслідувань за № 42017081050000018 від 13.05.2017 за частиною першою статті 364-1, частиною першою статті 366 КК України, обвинувальний акт в якому 27.06.2018 був скерований до суду. Станом на 17.08.2021 - дату звернення прокурора з позовом у цій справі - досудове розслідування кримінального провадження було закінчено, а кримінальне провадження закрито. Крім того, на виконання положень частини першої статті 290 Кримінального процесуального кодексу України (далі - КПК України) перед складанням обвинувального акта матеріали кримінального провадження були відкриті сторонам. Тому правова позиція Верховного Суду, викладена в постанові від 06.07.2022 у справі № 914/1979/18, на яку посилається скаржник і яка стосується оцінки доказів, отриманих у межах відкритого досудового розслідування кримінального провадження, є нерелевантною до спірних правовідносин.

78. Судова будівельно-технічна експертиза, проти висновків якої заперечує ТОВ «Арт 2005», була проведена у кримінальному провадженні № 42017081050000018 атестованим судовим експертом з дотриманням передбаченого статтями 86, 244 КПК України порядку, через що є належним та допустимим доказом, який може бути використаний при вирішенні господарської справи. При цьому відповідачі не скористалися своїм правом заявити клопотання про призначення повторної експертизи, виклавши в ньому підстави незгоди з висновком експерта, наданим прокурором, та власні вимоги до експертного дослідження.

79. Вимога про скасування рішень державного реєстратора з одночасним припиненням речових прав відповідає положенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та є належним способом захисту порушених прав Міськради, який забезпечить їх реальне поновлення у разі задоволення позову.

80. Підставою звернення прокурора з указаним позовом в інтересах Міськради є порушення прав останньої як власника та розпорядника земель комунальної власності. Позов в інтересах Міськради про знесення самочинного будівництва, поданий на підставі статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 376 ЦК України, підлягає розгляду в межах господарського судочинства відповідно до пунктів 6, 13 частини першої статті 20 ГПК України.

81. Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання відзивів на касаційну скаргу ТОВ «Арт 2005».

Надходження касаційної скарги на розгляд Великої Палати Верховного Суду

82. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22.07.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Арт 2005» на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024, рішення Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 та додаткове рішення цього ж суду від 12.01.2023 у справі № 908/2388/21.

83. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.11.2024 справу № 908/2388/21 разом із зазначеною касаційною скаргою передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, передбачених частиною третьою статті 302 ГПК України.

84. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що згідно з положеннями частини четвертої статті 376 ЦК України знесення самочинного будівництва має здійснюватися особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

85. Положення статті 376 ЦК України не пов'язують наявність факту державної реєстрації права власності на майно (самочинне будівництво) з обов'язком знесення самочинного будівництва такою особою, за якою майно зареєстроване у відповідному державному реєстрі.

86. Натомість Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду дотримується правової позиції, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об'єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об'єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (постанови від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20).

87. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначає, що такі висновки Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду прямо суперечать положенням частини четвертої статті 376 ЦК України та статті 19 Конституції України. Крім того, у разі покладення обов'язку зі знесення самочинного будівництва за рішенням суду на особу, яка набула його в особи, що здійснила самочинне будівництво, на такого набувача буде покладено надмірний тягар.

88. Виходячи з викладеного Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у наведених вище постановах Касаційного цивільного суду, про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об'єкта самочинного будівництва є останній набувач такого об'єкта, а не його забудовник.

89. Частиною третьою статті 302 ГПК України визначено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об'єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об'єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об'єднаної палати) іншого касаційного суду.

90. Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 05.02.2025 прийняла до розгляду справу № 908/2388/21 на підставі частини третьої статті 302 ГПК України.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Мотиви, з яких виходить Велика Палата Верховного Суду, та застосовані нею положення законодавства

Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції

91. Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).

92. З огляду на зазначений припис Велика Палата Верховного Суду переглядає в касаційному порядку постанову апеляційного суду та рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

Щодо правового режиму самочинного будівництва

93. Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

94. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

95. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

96. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

97. Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

98. Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.

99. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).

100. Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

101. Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

102. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

103. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

104. Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.

105. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

106. Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.

107. Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

108. Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.

109. У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

110. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

111. У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

112. У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

113. Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

114. Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.

115. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.

116. У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

117. Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

118. Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

119. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

120. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Щодо захисту порушеного права власника земельної ділянки

121. Прокурор у цій справі заявив позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів, а також вимоги про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними укладених між відповідачами договорів.

122. Щодо заявлених позовних вимог Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

123. У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).

124. Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.

125. До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.

126. При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов'язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.

127. Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

128. У постанові від21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123).

129. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

130. Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.

131. Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.

132. Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

133. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

134. При цьому суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

135. Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

136. Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

137. Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 ЦК України).

138. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

139. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

140. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).

141. Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

142. Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то слід зазначити, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об'єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.

143. Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними. Подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, в пункті 8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18.

144. Велика Палата звертає увагу, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.13)].

145. Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.

146. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

Щодо самочинного будівництва та порушення прав територіальної громади

147. Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, потрібно розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

148. Поширюючи відповідні висновки на правовідносини у справі, яка переглядається, з урахуванням її фактичних обставин, Велика Палата Верховного Суду констатує, що самочинним у цій справі буде будівництво такого об'єкта, який не був передбачений умовами договору оренди землі від 28.03.2007, укладеного між Міськрадою та ПП «Терра Віта V».

149. Суди в цій справі встановили, що:

- за змістом пункту 1 зазначеного договору земельну ділянку надано у користування для розташування 14-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром;

- рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 договір оренди землі розірвано, зобов'язано ПП «Терра Віта V» повернути Міськраді земельну ділянку площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056. Судове рішення набрало законної сили 01.03.2017;

- 30.11.2016 ПП «Терра Віта V» в особі представника ОСОБА_5. уклало з ТОВ «Люкс Комфі» в особі директора ОСОБА_4 інвестиційний договір будівництва об'єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі (літера «А-1») за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 кв. м;

- 01.02.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Дніпрорудненської міської ради Запорізької області зареєстровано за ТОВ «Люкс Комфі» право власності на нежитлову будівлю (літера «А-1») загальною площею 295,0 кв. м за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, 10-А (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1161502123101);

- за функціональним призначенням приміщення 1-11, що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, нежитлова будівля (літера «А-1»), відносяться до приміщення гаражів.

150. Тобто земельна ділянка була надана у користування ПП «Терра Віта V» з метою будівництва на ній останнім 14-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром, але не була відведена для будівництва на ній нежитлової будівлі - приміщення гаражів.

151. Крім того, ПП «Терра Віта V» уклало договір інвестування з ТОВ «Люкс Комфі» та здійснило будівництво спірних об'єктів вже після розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки у справі № 908/2336/16 унаслідок порушення орендарем своїх обов'язків за договором та, безперечно, будучи обізнаним про таке судове рішення.

152. Таким чином, установивши такі обставини, суди попередніх інстанцій правильно кваліфікували здійснене відповідачем будівництво як самочинне.

153. Доводи касаційної скарги про те, що рішення суду у справі № 908/2336/16 набрало законної сили лише 01.03.2017, в той час як право власності на спірні об'єкти зареєстровано 01.02.2017, Велика Палата Верховного Суду відхиляє, адже, як установили суди в цій справі, зведенню на спірній земельні ділянці згідно з договором оренди землі підлягав 14-поверховий житловий будинок з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром, у той час як ПП «Терра Віта V» здійснило будівництво приміщень гаражів, що лише підтверджує самочинний характер будівельних робіт.

154. Доводи касаційної скарги про те, що на момент повернення земельної ділянки Міськраді спірні об'єкти вже були збудовані повністю та готові на 100 %, а декларація про готовність об'єкта до експлуатації не була скасована в установленому законом порядку, Велика Палата Верховного Суду відхиляє, оскільки для кваліфікації спірних об'єктів як самочинно збудованих та висновку про порушення прав Міськради як власника земельної ділянки достатньо встановлених судами обставин будівництва відповідачем об'єктів, не передбачених договором оренди землі та збудованих за межами строку його дії.

155. Отже, на земельній ділянці, що належить позивачеві, здійснено самочинне будівництво.

Щодо визначення належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об'єкта самочинного будівництва

156. У позовній заяві прокурор вимагає усунення перешкод Міськраді у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об'єктів з огляду на те, що ПП «Терра Віта V» розпочало та здійснило самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності, яка у користування під таку забудову не передавались.

157. Суди попередніх інстанцій встановили, що 06.07.2007 між Міськрадою та ПП «Терра Віта V» укладено договір оренди земельної ділянки для розташування 14-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром. Суди встановили, що ПП «Терра Віта V» на земельній ділянці здійснило самочинне будівництво.

158. 30.11.2016 між ПП «Терра Віта V» і ТОВ «Люкс Комфі» укладено інвестиційний договір будівництва об'єкта нерухомості, на підставі якого за ТОВ «Люкс Комфі» 29.06.2017 проведено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення. Частина приміщень (приміщення 1-10) в подальшому була відчужена на користь ТОВ «Арт 2005», за яким на момент звернення до суду із позовом та впродовж розгляду справи право власності на спірні нежитлові приміщення було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Приміщення 11 (мансарда) зареєстроване за ТОВ «Люкс Комфі».

159. Щодо визначення належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об'єкта самочинного будівництва Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

160. Як зазначено у цій постанові, на земельній ділянці, що належить до комунальної власності, здійснено самочинне будівництво, яке порушує права власника земельної ділянки.

161. Законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

162. Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

163. Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

164. Негаторний позов пред'являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

165. Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.

166. Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

167. Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

168. Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб'єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред'явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).

169. Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

170. Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб'єктів, які створюють такі перешкоди.

171. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов'язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

172. На об'єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.

173. Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов'язок щодо знесення об'єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об'єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об'єкта самочинного будівництва не змінюється.

174. Внаслідок укладення інвестиційного договору та договору купівлі-продажу у ТОВ «Люкс Комфі» і ТОВ «Арт 2005» не виникає право власності на нерухому річ (право на нерухому річ не виникло у ПП «Терра Віта V» як у особи, яка здійснила самочинне будівництво, і не може бути передане іншим особам), проте ТОВ «Люкс Комфі» і ТОВ «Арт 2005» набули права на об'єкт самочинного будівництва.

175. ТОВ «Арт 2005» і ТОВ «Люкс Комфі» користуються земельною ділянкою без відповідних правових підстав, їх дії є самовільним зайняттям земельної ділянки. На земельній ділянці розташовані об'єкти самочинного будівництва, які належать ТОВ «Арт 2005» і ТОВ «Люкс Комфі» та зареєстровані за ними. Це створює перешкоди для власника земельної ділянки.

176. Як уже зазначалося, обов'язок знести об'єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.

177. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

178. Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об'єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів.

179. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об'єкт самочинного будівництва.

180. З урахуванням викладеного належними відповідачами у цій справі за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва є ТОВ «Арт 2005» та ТОВ «Люкс Комфі», оскільки саме ці особи є останніми набувачами прав на об'єкт самочинного будівництва та чинять перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Стосовно юрисдикції справи

181. Одним з аргументів ТОВ «Арт 2005» проти негаторного позову прокурора було те, що, на переконання заявника, спір у цій частині підлягає вирішенню судом адміністративної юрисдикції.

182. Перевіряючи дотримання правил юрисдикції, потрібно враховувати, що правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи (стаття 124 Конституції України).

183. Відповідно до статті 125 Конституції України судоустрій в Україні будується за принципами територіальності та спеціалізації і визначається законом. Система судів загальної юрисдикції є розгалуженою. Судовий захист є основною формою захисту прав, інтересів та свобод фізичних та юридичних осіб, державних та суспільних інтересів.

184. Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб. Відповідно до статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Поняття «суд, встановлений законом» включає в себе, зокрема, таку складову, як дотримання правил юрисдикції та підсудності.

185. Предметна юрисдикція - це розмежування компетенції цивільних, кримінальних, господарських та адміністративних судів. Кожен суд має право розглядати і вирішувати тільки ті справи (спори), які віднесені до його відання законодавчими актами, тобто діяти в межах встановленої компетенції.

186. За приписами частини другої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних зі здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

187. Відповідно до пунктів 6, 13 частини першої статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв'язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності; вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, визнання недійсними актів, що порушують права на майно (майнові права), якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав чи спору, що виник з корпоративних відносин, якщо цей спір підлягає розгляду в господарському суді і переданий на його розгляд разом з такими вимогами.

188. У свою чергу справою адміністративної юрисдикції відповідно до частини першої статті 4 КАС України є публічно-правовий спір, у якому хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції, в тому числі на виконання делегованих повноважень, і спір виник у зв'язку з виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій.

189. За змістом частини четвертої статті 5 КАС України суб'єкти владних повноважень мають право звернутися до адміністративного суду виключно у випадках, визначених Конституцією та законами України.

190. За пунктом 5 частини першої статті 19 КАС України юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема, за зверненням суб'єкта владних повноважень у випадках, коли право звернення до суду для вирішення публічно-правового спору надано такому суб'єкту законом.

191. Вжитий у цій процесуальній нормі термін «суб'єкт владних повноважень» є органом державної влади, органом місцевого самоврядування, їхньою посадовою чи службовою особою, іншим суб'єктом при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, у тому числі на виконання делегованих повноважень (пункт 7 частини першої статті 4 КАС України).

192. Отже, розгляду адміністративними судами підлягають спори, що мають в основі публічно-правовий характер, тобто випливають з владно-розпорядчих функцій або виконавчо-розпорядчої діяльності публічних органів.

193. У пунктах 6.22-6.30 постанови від 11.06.2019 у справі № 917/375/18 Велика Палата Верховного Суду сформувала такі правові висновки.

194. Орган державного архітектурно-будівельного контролю у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, уповноважений видати припис про усунення порушень, у тому числі шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта. Цей припис є обов'язковою передумовою, що надає можливість контролюючому органу звернутися до суду на підставі частини першої статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у зв'язку з невиконанням такого припису. І з огляду на положення частини четвертої статті 5 КАС України позов контролюючого органу у межах реалізації ним повноважень зі здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності повинен розглядатися в порядку адміністративного судочинства.

195. Разом з тим у справі, що розглядається, прокурор звернувся з позовом в інтересах держави також в особі Міськради для захисту права комунальної власності територіальної громади на землю, обґрунтовуючи ці позовні вимоги тим, що Міськрада, діючи як власник земельної ділянки, не приймала рішення про надання товариству в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням, що дозволяє здійснювати будівництво на ній.

196. Орган місцевого самоврядування, реалізуючи право розпорядження земельною ділянкою (передбачене, зокрема, статтею 12 ЗК України), наділений повноваженнями звернутися до суду за захистом своїх порушених прав як власник земельної ділянки, тобто за захистом майнових прав у межах приватноправових відносин. Спір між власником земельної ділянки (в тому числі органом місцевого самоврядування) щодо захисту майнового права на цю земельну ділянку та особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на цій земельній ділянці, підлягає розгляду за правилами господарського або цивільного судочинства залежно від суб'єктного складу сторін спору.

197. Натомість скаржник, зазначаючи про порушення судами першої та апеляційної інстанцій правил предметної юрисдикції під час розгляду цієї справи, посилається на справу № 826/12543/16, у якій розглядався спір за позовом органу державного архітектурно-будівельного контролю до фізичної особи про зобов'язання знести об'єкт самочинного будівництва, та справи № 826/9967/18, 815/3172/18 за позовами фізичної та юридичної особи до органу державного архітектурно-будівельного контролю про визнання протиправними і скасування наказів, якими були скасовані декларації про початок виконання будівельних робіт та про готовність до експлуатації об'єкта.

198. З наведеного слідує, що спірні правовідносини, які розглядались судами у межах справ № 826/12543/16, 826/9967/18, 815/3172/18, не є подібними до спірних правовідносин у цій справі. Разом із тим врахуванню підлягають висновки, сформовані Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 11.06.2019 у справі № 917/375/18.

199. Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 дійшла таких висновків: «6.15. Передбачене частиною сьомою статті 376 ЦК України знесення самочинного будівництва за рішенням суду за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування відбувається в межах реалізації такими органами наданих їм функцій з контролю та нагляду за додержанням суб'єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проєктної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції, захисту суспільних інтересів.

6.16. Таким чином, Інспекція як контролюючий орган є суб'єктом владних повноважень, оскільки здійснює повноваження у сфері державного архітектурно-будівельного контролю, тож висновки суду про закриття провадження в частині вимог такого органу відповідають вищевказаним обставинам, нормам права та не суперечать практиці Великої Палати Верховного Суду у подібних правовідносинах (див. постанову від 11 червня 2019 року у справі № 917/375/18, провадження № 12-12гс19).

6.17. Водночас спір, що виник у правовідносинах щодо захисту прав Одеської міської ради на земельну ділянку комунальної власності від порушення відповідачем при здійсненні ним самочинного будівництва (частина четверта статті 376 ЦК України) належить до юрисдикції господарських судів».

200. Отже, у справі № 908/2388/21 прокурор, діючи в інтересах Міськради, правильно подав позов про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва до господарського суду, а суди першої та апеляційної інстанцій розглянули та вирішили заявлені позовні вимоги по суті з дотриманням правил предметної та суб'єктної юрисдикції.

Щодо вирішення справи по суті

201. Як виснувала Велика Палата Верховного Суду в цій постанові, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача. Інші заявлені у цій справі позовні вимоги є неналежними. Належними відповідачами за вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва є ТОВ «Арт 2005» (приміщення 1-10) і ТОВ «Люкс Комфі» (приміщення 11), оскільки саме ці особи чинять перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

202. У цій справі вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва пред'явлена прокурором до ПП «Терра Віта V» як забудовника. Натомість таку вимогу, яка є належною та призводить до реального захисту прав особи, потрібно пред'являти до останніх набувачів - ТОВ «Арт 2005» та ТОВ «Люкс Комфі».

203. Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20, від 20.06.2018 у справі № 308/3162/15-ц, від 21.11.2018 у справі № 127/93/17-ц, від 12.12.2018 у справах № 570/3439/16-ц і № 372/51/16-ц).

204. У постанові від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що за результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та постановляє рішення щодо суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

205. За усталеним висновком Верховного Суду, звернення з позовом до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 9.61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.09.2025 у справі № 910/2546/22, пункт 103 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 907/825/22, пункт 8.18 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

206. Оскільки позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва пред'явлено прокурором до забудовника, а не до останніх набувачів об'єкта самочинного будівництва, які чинять позивачу перешкоди у користуванні земельною ділянкою, то в задоволенні вимоги позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва необхідно відмовити з огляду на її пред'явлення до неналежного відповідача.

Щодо відступу від висновків Верховного Суду

207. Направляючи цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вказав на необхідність відступу від висновків, сформульованих у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20, за змістом яких належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об'єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об'єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво.

208. З урахуванням мотивів, наведених у цій постанові, Велика Палата Верховного Суду не знаходить підстав для відступу від таких висновків, сформульованих у зазначених постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду.

Щодо касаційної скарги на додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12.01.2023

209. У касаційній скарзі ТОВ «Арт 2005» оскаржує також додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12.01.2023.

210. 27.07.2022 ТОВ «Арт 2005» звернулося до Господарського суду Запорізької області з клопотанням про закриття провадження у справі в частині вимоги про знесення самочинно збудованих об'єктів, оскільки ця вимога, на думку заявника, підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

211. 30.11.2022 Господарський суд Запорізької області ухвалив рішення у справі № 908/2388/21, яким розглянув і задовольнив позовну вимогу прокурора про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих спірних об'єктів. Питання про закриття провадження у справі за клопотанням ТОВ «Арт 2005» місцевий господарський суд у своєму рішенні не розглянув.

212. Після ухвалення місцевим судом рішення 27.12.2022 ТОВ «Арт 2005» подало до суду заяву, в якій просило розглянути клопотання про закриття провадження у справі щодо частини позовних вимог та постановити відповідну ухвалу.

213. 12.01.2023 Господарський суд Запорізької області ухвалив у справі додаткове рішення, яким розглянув клопотання ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі в частині вимог щодо зобов'язання знести самочинне будівництво та відмовив у його задоволенні, оскільки вважав, що спір підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства.

214. ТОВ «Арт 2005» оскаржило зазначене додаткове рішення Господарського суду Запорізької області в апеляційному порядку.

215. Центральний апеляційний господарський суд у постанові від 09.04.2024 зазначив, що подана 27.12.2022 після винесення основного рішення заява ТОВ «Арт 2005» про розгляд судом раніше поданого клопотання про закриття провадження у справі не є позовною вимогою, стосовно якої судом не ухвалено рішення. Також ця заява не містить інших передбачених частиною першою статті 244 ГПК України підстав для ухвалення додаткового рішення. Тому, на переконання апеляційного суду, господарський суд правомірно відмовив у задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі. Апеляційний господарський суд також зауважив, що та обставина, що процесуальний документ, прийнятий господарським судом за наслідками розгляду заяви ТОВ «Арт 2005», має назву «додаткове рішення», а не «ухвала», не є підставою для його скасування, оскільки це не призвело до неправильного вирішення процесуального питання.

216. Велика Палата Верховного Суду не погоджується з наведеними висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.

217. Згідно із частиною третьою статті 232 ГПК України розгляд справи по суті судом першої інстанції закінчується ухваленням рішення суду.

218. Відповідно до частини першої статті 244 ГПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо: 1) стосовно якої-небудь позовної вимоги, з приводу якої сторони подавали докази і давали пояснення, не ухвалено рішення; 2) суд, вирішивши питання про право, не зазначив точної грошової суми, присудженої до стягнення, або майно, яке підлягає передачі, або дії, що потрібно виконати; 3) судом не вирішено питання про судові витрати.

219. Наведений у вказаній нормі права перелік підстав для ухвалення додаткового рішення є вичерпним.

220. Оскільки клопотання ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі не є позовною вимогою, стосовно якої судом не ухвалено рішення, то суд не мав повноважень після ухвалення рішення розглядати клопотання ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі та ухвалювати додаткове рішення.

221. Натомість суд мав постановити ухвалу про відмову в ухваленні додаткового рішення.

222. Розглядаючи апеляційну скаргу на додаткове рішення місцевого суду, апеляційний суд цієї помилки не виправив та залишив додаткове рішення без змін.

223. Враховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційна скарга ТОВ «Арт 2005» на додаткове рішення підлягає задоволенню, а додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12.01.2023 - скасуванню з ухваленням нового судового рішення - про відмову в задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про ухвалення додаткового рішення.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

224. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право: скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

225. Згідно зі статтею 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

226. Ураховуючи висновки, зроблені в мотивувальній частині цієї постанови, Велика Палата Верховного Суду вважає, що рішення Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 потрібно скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

227. Додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12.01.2023 у справі № 908/2388/21 потрібно скасувати як прийняте з порушенням статті 244 ГПК України та ухвалити нове судове рішення - про відмову в задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про ухвалення додаткового рішення у справі.

Щодо судових витрат

228. За приписами частини першої статті 315 ГПК України у резолютивній частині постанови касаційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

229. Відповідно до частин першої та чотирнадцятої статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

230. За змістом резолютивних частин оскаржених судових рішень суди попередніх інстанцій вирішували питання розподілу судових витрат між сторонами справи в частині судового збору. Таким чином, новому розподілу підлягають суми судового збору, сплачені сторонами у зв'язку з розглядом справи в судах першої, апеляційної інстанцій, а також розподілу підлягає сума судового збору, сплачена за подання касаційної скарги.

231. У цій справі суди розглянули 23 вимоги немайнового характеру. Оскільки позов подано у 2021 році, за розгляд кожної вимоги судом першої інстанції підлягав сплаті судовий збір в розмірі 2 270,00 грн.

232. За подання апеляційної скарги ТОВ «Арт 2005» сплатило судовий збір в розмірі 78 315,00 грн (2 270 грн х 23 х 150 %), а за подання касаційної скарги - 104 420,00 грн (2 270 грн х 23 х 200 %).

233. З огляду на скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції, а також на те, що суд відмовив у задоволенні позову, то на користь ТОВ «Арт 2005» із Запорізької обласної прокуратури підлягає стягненню 78 315,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги та 104 420,00 грн - за подання касаційної скарги, а всього - 182 735,00 грн. Судовий збір за подання позовної заяви покладається на прокурора.

Керуючись статтями 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005» задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2024 у справі № 908/2388/21 скасувати. Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

3. Додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12.01.2023 у справі № 908/2388/21 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005» про ухвалення додаткового рішення відмовити.

4. Стягнути із Запорізької обласної прокуратури (код ЄДРПОУ 02909973, адреса: вул. Дмитра Апухтіна, 29-А, м. Запоріжжя, 69005) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005» (код ЄДРПОУ 41208371, адреса: бул. Будівельників, 7-А, м. Запоріжжя, 69123) 182 735,00 грн (сто вісімдесят дві тисячі сімсот тридцять п'ять гривень 00 коп.) судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

Постанова суду касаційної інстанції у справі № 908/2388/21 набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддяВ. Ю. Уркевич Суддя-доповідачІ. В. Ткач Судді:О. О. Банасько В. В. Король О. В. Білоконь С. І. Кравченко О. Л. Булейко О. В. Кривенда І. А. Воробйова М. В. Мазур М. М. Гімон С. Ю. Мартєв О. А. Губська К. М. Пільков А. А. Ємець С. О. Погрібний Л. Ю. Кишакевич Н. С. Стефанів Н. В. Шевцова

Джерело:
ЄДРСР 133983611

[ANTIRAID]

Велика палата зазначила:

201. Як виснувала Велика Палата Верховного Суду в цій постанові, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача. Інші заявлені у цій справі позовні вимоги є неналежними. Належними відповідачами за вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва є ТОВ «Арт 2005» (приміщення 1-10) і ТОВ «Люкс Комфі» (приміщення 11), оскільки саме ці особи чинять перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

202. У цій справі вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва пред'явлена прокурором до ПП «Терра Віта V» як забудовника. Натомість таку вимогу, яка є належною та призводить до реального захисту прав особи, потрібно пред'являти до останніх набувачів - ТОВ «Арт 2005» та ТОВ «Люкс Комфі».

206. Оскільки позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва пред'явлено прокурором до забудовника, а не до останніх набувачів об'єкта самочинного будівництва, які чинять позивачу перешкоди у користуванні земельною ділянкою, то в задоволенні вимоги позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва необхідно відмовити з огляду на її пред'явлення до неналежного відповідача.

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

суддів М. В. Мазура, М. М. Гімона , О. А. Губської, А. А. Ємця, В. В. Короля, Л. Ю. Кишакевича , О. В. Кривенди, Н. В. Шевцової,

до постанови Великої Палати Верховного Суду

від 17 грудня 2025 року

справа № 908/2388/21

провадження № 11-73гс24

Епіграф

«44. ...це суперечило б закріпленому в Конвенції принципу юридичної визначеності, якби національні суди могли ухвалювати рішення, що суперечать закону, і таким чином в непередбачуваний спосіб тлумачити положення національного законодавства, обґрунтовуючи його абстрактним твердженням поза межами будь-яких розумних дискреційних повноважень суду…

47. ...з огляду на чіткий текст закону оскаржувана зміна тлумачення більше нагадувала поправку до закону, аніж врегулювання розбіжностей у судовій практиці…»

«ТОВ "Укркава" проти України»

(заява № 10233/20, рішення ЄСПЛ від 6 травня 2025)

«22. "Пункт 1 статті 6 гарантує кожному право на розгляд у суді або трибуналі будь-якої справи, що стосується його цивільних прав та обов`язків"...

23. У зв`язку з цим доцільно розглянути твердження Уряду про те, що заявниця все одно не мала б ніякої користі від судової постанови про окреме проживання з чоловіком...

Суд відхиляє таку аргументацію. Судова постанова про окреме проживання є засобом правового захисту, який передбачений ірландським законодавством, і, як такий, він має бути доступним для будь-якої особи, яка відповідає встановленим умовам. Вибір засобу правового захисту залишається за особою; отже, навіть якщо б вибір пані Ейрі був менш відповідним до її конкретних обставин, ніж інші засоби, це не мало б значення»

«Ейрі проти Ірландії»

(заява № 6289/73, рішення ЄСПЛ від 9 жовтня 1979)

Вступ

 

1. Хоча ця справа була передана на розгляд Великої Палати для вирішення питання про те, хто є належним відповідачем за вимогою про знесення об`єкта самочинного будівництва, вона, однак, підняла дві проблеми більш фундаментального характеру - щодо меж судового тлумачення та щодо ознаки «неефективності» як окремої підстави відмови в задоволенні законної та обґрунтованої позовної вимоги.

Короткий виклад фактичних обставин справи

та змісту ухвалених судових рішень

 

2. У цій справі суди розглядали позов прокурора, поданий в інтересах держави в особі Запорізької міської ради (далі - Міськрада) до трьох відповідачів - ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» і ТОВ «Арт 2005», засновниками, власниками та директорами яких, як встановили суди, фактично були одні й ті самі особи.

3. У позові були заявлені вимоги про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію збудованих об`єктів, визнання недійсними договорів купівлі-продажу цих об`єктів і усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об?єктів нерухомого майна.

4. Як встановили суди, у 2007 році ПП «Терра Віта V» отримало в оренду земельну ділянку для житлової забудови, однак у 2016 році за рішенням суду договір оренди було розірвано через несплату орендної плати, а ділянку повернуто у комунальну власність. Після ухвалення рішення судом першої інстанції між ПП «Терра Віта V» та ТОВ «Люкс Комфі» було укладено інвестиційний договір щодо будівництва нежитлової будівлі.

5. Після повернення земельної ділянку в комунальну власність Державна архітектурно-будівельна інспекція зафіксувала початок будівельних робіт і видала припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають законодавству. Попри це у червні-липні 2017 року державним реєстратором виконавчого комітету Орлянської сільської ради Василівського району Запорізької області було проведено державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ «Люкс Комфі» на нежитлові приміщення, побудовані на зазначеній земельній ділянці.

6. У серпні 2017 року ці приміщення були продані ТОВ «Арт 2005», за яким наразі зареєстровано право власності на ці об`єкти.

7. За фактом складання службовою особою шляхом зловживання своїми службовими повноваженнями завідомо неправдивих офіційних документів (декларації про початок будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації) здійснювалося кримінальне провадження, але воно було закрито у 2020 році у зв`язку із закінченням строків притягнення до кримінальної відповідальності.

8. З урахуванням цих фактичних обставин суд першої інстанції ухвалив рішення, залишене без змін судом апеляційної інстанції, яким задовольнив позов прокурора та вирішив:

- визнати недійсними 12 рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення з одночасним припиненням речових прав щодо цього майна;

- визнати недійсними 10 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень;

- зобов`язати ПП «Терра Віта V», яке здійснювало будівництво, усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна.

9. Касаційну скаргу на ці рішення подав лише один з відповідачів - ТОВ «Арт 2005», який наполягав, серед іншого, на тому, що вимога про знесення самочинного будівництва була заявлена до неналежного відповідача - до ПП «Терра Віта V», яке не є власником цього нерухомого майна (належним відповідачем було ТОВ «Арт 2005», але до нього така вимога не була заявлена); крім того, згідно усталеної практики Великої Палати «визнання недійсними договорів та скасування рішень реєстраторів не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень». У зв`язку з цим ТОВ «Арт 2005» просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити нове про відмову у позові.

10. Велика Палата погодилася з цими аргументами та задовольнила касаційну скаргу відповідача.

Мотиви окремої думки

 

11. Як більшість суддів Великої Палати Верховного Суду, яка голосувала за постанову, так і автори цієї окремої думки не мають сумнівів у тому, що в цій справі йдеться саме про самочинне будівництво і що відповідачі, які є пов`язаними особами через своїх засновників і керівників, своїми узгодженими діями призвели до неправомірної за своєю суттю реєстрації права власності на самочинно збудовану нерухомість на земельній ділянці, яка не належить відповідачам і не виділялася їм для відповідних цілей.

12. Але в той час, як більшість суддів дійшла висновку про необхідність скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій, ми вважаємо, що для цього не було підстав.

13. По-перше, Велика Палата мала відхилити наведені вище аргументи скаржника, як мінімум, з огляду на принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу - фактично один із ключових аргументів касаційної скарги ТОВ «Арт 2005» стосувався прав іншого відповідача - ПП «Терра Віта V», якого суд зобов`язав знести самочинно збудований об`єкт, а інший - прав позивача, оскільки в касаційній скарзі йшлося, що «визнання недійсними договорів та скасування рішень реєстраторів не є ефективним способом захисту» [прав позивача]. Однак, ні ПП «Терра Віта V», ні прокурор не подавали касаційних скарг і не заявляли таких аргументів.

14. По-друге, стосовно питання про належного відповідача за вимогою про знесення самочинного будівництва Велика Палата зробила висновок, який не узгоджується ні зі змістом ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), ні з положеннями ч. 2 ст. 212 Земельного кодексу України (далі - ЗК), які регулюють це питання.

15. Зокрема, як зазначено в постанові суду, «належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво». Натомість ч. 4 ст. 376 ЦК говорить про те, що самочинне будівництво «підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок», а ч. 2 ст. 212 ЗК - що знесення будинків, будівель і споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці «здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки».

16. Оскільки Велика Палата зробила цей висновок не шляхом тлумачення (хоча би розширеного) наведених норм, а як наслідок абстрактних міркувань щодо природи негаторного позову, він є прикладом тлумачення contra legem, яке несе ризик порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) кожного разу, коли обов`язок знесення (або обов`язок відшкодування вартості знесення) буде автоматично покладено на «останнього набувача» замість особи, «яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво» або «яка самовільно зайняла земельну ділянку», як це прямо передбачено законом. Цей ризик буде особливо високим, коли йтиметься про добросовісних набувачів нерухомого майна після їх державної реєстрації.

17. З урахуванням принципу поділу влади та вимог правової визначеності суди, як правило, повинні спиратися на закон. Це звичайно не виключає для судів можливість, коли є така необхідність, використовувати різні способи тлумачення, які здатні забезпечити належну гнучкість застосування абстрактних норм у конкретних правовідносинах, або навіть здійснювати тлумачення praeter legem (тобто за межами буквального змісту, але не всупереч закону). Однак це означає неможливість судового тлумачення contra legem (тобто всупереч закону).

18. Насправді вимога керуватися нормами закону є однією із ключових засад принципу верховенства права (Rule of Law) і тому відмова суду застосувати чітку норму закону може бути виправдана лише у виключних випадках - коли вона явно суперечать нормам з вищою юридичною силою (наприклад, Конституції України, Конвенції, іншим нормам міжнародного права тощо) або якщо її застосування в конкретній справі порушуватиме конституційні або конвенційні права людини (оскільки «законність» втручання у права людини в багатьох випадках є лише першим елементом тесту на відповідність Конвенції, за яким слідує оцінка мети такого втручання та його «необхідності в демократичному суспільстві»). Тим не менше, як демонструє справа «ТОВ "Укркава" проти України», простого бажання сформулювати «кращу» або «більш доречну» норму недостатньо для того, щоб суд міг відкинути існуючу законодавчу норму - удосконалення законодавства є справою, в першу чергу, парламенту, тоді як роль суду щодо цього є більш обмеженою.

19. По-третє, ми не погоджуємося із висновком більшості про те, що «прокурором обрані неефективні способи захисту прав Міськради» в частині визнання недійсними рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення та визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень з припиненням права власності на відповідні об`єкти нерухомості.

20. Насправді, особливо в ситуації, коли Велика Палата вирішила відмовити в задоволенні вимоги прокурора про знесення самочинного будівництва, як такої, що заявлена до неналежного позивача, задоволення наведених вище вимог достатньо ефективно захистило би права Міськради, оскільки після цього щонайменше перестали б існувати юридичні перешкоди в користуванні власником земельною ділянкою. Натомість від відмови в задоволенні цих вимог через їх «неефективність» виграли лише відповідачі.

21. Загалом же відмова в задоволенні законної та обґрунтованої позовної вимоги з посиланням на те, що вона здається суду «неефективною», не ґрунтується на жодній нормі матеріального чи процесуального права та закладає небезпеку порушення права на справедливий суд і, як не дивно, права на ефективний засіб правового захисту, гарантованих статтями 6 і 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), а також прав, яких безпосередньо стосується відповідний позов (наприклад, права власності, права на повагу до приватного і сімейного життя, свободи вираження поглядів тощо).

22. Це твердження ґрунтується на простій тезі: навіть якщо дійсно існує якийсь найбільш ефективний спосіб захисту, задоволення менш ефективної, але законної та обґрунтованої позовної вимоги, свідомо обраної позивачем, завжди забезпечуватиме більшу ефективність захисту його прав, ніж відмова в позові, яка очевидно зводить таку ефективність до нуля (особливо якщо після кількох років судового провадження в такій справі позивач буде позбавлений можливості успішно подати новий позов у зв`язку із закінченням позовної давності або з інших причин).

23. Крім того, прагнення знайти єдиний найбільш «ефективний» спосіб захисту для кожної ситуації неминуче підриває правову визначеність - позивачеві необхідно не просто обрати один або декілька передбачених законом або договором способів захисту, але й вгадати, який із них у подальшому буде розцінений судом як справді «ефективний». Така надмірна, позбавлена гнучкості казуїстичність судової практики, яка поєднана з суб`єктивною оцінкою судами «ефективності» обраного позивачем способу захисту, перетворює судовий захист на надзвичайно складне завдання з непередбачуваним результатом навіть для професійних юристів. Ця справа, де законні та обґрунтовані, але недостатньо ефективні позовні вимоги прокурора залишилися без задоволення, яскраво це демонструє.

24. Далі наведено текст окремих розділів, які пропонувалися як альтернатива основному проєкту постанови.

Щодо тлумачення та застосування ст. 376 ЦК і ст. 212 ЗК

 

25. У касаційній скарзі ставилося питання про те, що вимога про знесення самочинно збудованих об`єктів була заявлена до неналежного відповідача - ПП «Терра Віта V», яке ніколи не було і зараз не є власником цього нерухомого майна, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

26. Розглянувши це питання, колегія суддів Касаційного господарського суду передала цю справу на розгляд Великої Палати, вважаючи за необхідне відступити від висновків Касаційного цивільного суду про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (постанови від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20). При цьому колегія суддів наголошувала на тому, що положення статті 376 ЦК не пов`язують обов`язок знесення самочинного будівництва із фактом державної реєстрації права власності на таке майно (самочинне будівництво).

27. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони:

- збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети,

- або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту,

- або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

28. При цьому будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює різні ситуації:

- коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку не для мети будівництва чи з метою будівництва іншого об?єкта,

- або коли особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яку не отримувала в установленому законом порядку взагалі,

- або якщо після надання земельної ділянки у користування відповідний договір було розірвано чи визнано недійсним (тобто особа не має юридичних прав на земельну ділянку) тощо.

29. Отже, будівництво на земельній ділянці, "що не була відведена для цієї мети", нерідко може бути поєднано із самовільним зайняттям земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК.

30. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування або рішення про користування у конкретний спосіб (будівництво конкретного об`єкта).

31. Відсутність у особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює правомірне отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка отримує земельну ділянку у користування.

32. Отже, правові наслідки самовільного зайняття земельної ділянки та самовільного будівництва передбачені одночасно статтями212 ЗК і 376 ЦК.

33. Стаття212 ЗК передбачає, що:

- самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними (ч. 1);

- приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки (ч. 2).

34. Водночас, як слідує зі змісту частини четвертої статті 376 ЦК, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

35. Беручи до уваги, що наведені норми у дещо різних термінах визначають суб?єкта, який або за рахунок якого має відбуватися знесення самочинного будівництва, в цілях забезпечення правової визначеності Великій Палаті належало запропонувати їх несуперечливе (узгоджене) тлумачення. При цьому результат такого тлумачення мав бути "передбачуваним", тобто розумно ґрунтуватися на змісті цих норм, їх меті, а також враховувати інші доречні норми й принципи та не суперечити практиці Європейського суду з прав людини (див., наприклад, рішення ЄСПЛ у справі "ТОВ «Укркава» проти України" від 06.02.2025).

36. Хоча наведені законодавчі положення стосуються дотичних питань, жодне з них, взяте в цілому, не може розглядатися як спеціальне по відношенню до іншого, оскільки самовільне зайняття земельної ділянки не обов?язково може бути пов?язано із самочинним будівництвом, а будівництво може бути самочинним не тільки внаслідок самовільного зайняття земельної ділянки, але й з інших причин.

37. Отже, при вирішенні питання про належного відповідача у спорах про знесення самочинного будівництва необхідно в першу чергу виходити зі змісту ст. 376 ЦК (оскільки вона безпосередньо регулює правові наслідки самочинного будівництва) - вимога про знесення об?єкта самочинного будівництва може бути заявлена до особи, "яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво".

38. Хоча у ст. 376 ЦК законодавець вживає слово "особа" в однині, мета цієї норми явно полягає в тому, щоб визначити належну особу, за рахунок якої здійснюється знесення, але не кількість таких осіб, тому ч. 4 ст. 376 ЦК не можна розуміти як таку, що забороняє звернення до суду з позовом про знесення самочинного будівництва одночасно до кількох осіб, які спільно або послідовно здійснили або здійснюють самочинне будівництво.

39. Крім того, поняття "особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво", має тлумачитися з урахуванням обставин конкретної справи - такою особою може бути фізична або юридична особа, яка, знаючи про протиправний характер такої забудови, безпосередньо вела (веде) будівництво, замовила чи профінансувала таке будівництво. Не може вважатися "особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво" підрядник чи інвестор, який не знав і не міг знати про протиправний характер такого будівництва (особливо, якщо мова йде про інвестора, який став жертвою незаконних дій забудовника).

40. Разом із тим, зміст частини другої статті 212 ЗК указує на те, що вона містить спеціальне правило для окремого випадку - знесення самочинного будівництва на самовільно зайнятій земельній ділянці, яке здійснюється "за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки".

41. У певних ситуаціях особа, "які здійснила (здійснює) самочинне будівництво", буде співпадати з особою, "яка самовільно зайняла земельну ділянку", однак не завжди. Як показує практика, бувають випадки, коли об?єкти самочинного будівництва, збудовані на самовільно зайнятій земельній ділянці, фактично переходять у володіння інших осіб. Іноді це супроводжується навіть державною реєстрацією прав власності (володіння) на такі об?єкти, наприклад, на підставі підроблених документів тощо (це в кінцевому рахунку не позбавляє відповідний об?єкт ознак самочинно збудованого, але може мати значення для оцінки добросовісності дій останнього фактичного володільця такого об?єкта).

42. У таких випадках власник земельної ділянки може подати позов як до особи, яка "здійснила самочинне будівництво", на підставі ч. 4 ст. 376 ЦК, так і до особи, яка "самовільно зайняла земельну ділянку", у тому числі після того, як відповідний об?єкт було частково або повністю збудовано на підставі ч. 2 ст. 212 ЗК (крім випадків, про які йтиметься нижче), або до всіх таких осіб.

43. Іншими словами, частина друга ст. 212 ЗК створює достатню правову підставу позиватися про знесення об?єкта самочинного будівництва до останнього фактичного володільця самовільно зайнятої земельної ділянки з об?єктом самочинного будівництва (крім деяких випадків), але водночас не забороняє власнику (користувачу) земельної ділянки заявити таку вимогу також/або до забудовника на підставі ч. 4 ст. 376 ЦК.

44. Цей висновок ґрунтується на кількох аргументах:

- ч. 2 ст. 212 ЗК не містить жодної вказівки на те, що такий позов може бути подано виключно до останнього фактичного володільця земельної ділянки, натомість використання в тексті статті дієслова "зайняли" у минулому часі доконаного виду ("знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки") очевидно стосується також і тих осіб, які першими самовільно зайняли земельну ділянку і здійснили на ній самочинне будівництво;

- ст. 376 ЦК набрала чинності пізніше, ніж ст. 212 ЗК, але законодавець жодним чином не зазначив у ній про неможливість заявлення вимоги про знесення об?єкта самочинного будівництва до особи, яка його здійснила, якщо цей об?єкт пізніше перейшов у фактичне володіння іншої особи;

- враховуючи, що обидві правові норми мають на меті захист прав законного власника (користувача) земельної ділянки, та беручи до уваги потенційно велике різноманіття можливих життєвих ситуацій, більш ефективний захист цих прав у залежності від конкретної ситуації може бути забезпечений шляхом подачі позову або до забудовника, або до останнього фактичного володільця, або до обох них одразу.

45. Водночас ч. 2 ст. 212 ЗК також має тлумачитися узгоджено із положеннями статтями 330, 388 ЦК, за змістом яких особа є добросовісним набувачем, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, котра не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати.

46. Хоча самозайнята земельна ділянка підлягає поверненню навіть, якщо останній фактичний володілець є добросовісним (у цій частині ч. 1 ст. 212 ЗК узгоджується з п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК), покладення на добросовісного набувача додаткового обов?язку щодо знесення самочинно збудованого майна потенційно становитиме надмірний тягар для такої особи всупереч ст. 1 Першого протоколу до Конвенції (див., mutatis mutandis, справу "ТОВ «Одеська бутербродна компанія» проти України" (рішення від 12.12.2024, заява № 59414/15), в якій ЄСПЛ визнав порушення цієї статті навіть за меншого рівня втручання - визнання без належної компенсації недійсним права власності цієї ТОВ на кафе, яке на момент укладення договору було офіційно зареєстрованим, але яке потім виявилося самочинно збудованим).

47. У цьому контексті необхідно наголосити на тому, що слова "самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам" у ч. 1 ст. 212 ЗК наголошують на об?єктивній характеристиці відповідних земельних ділянок як самовільно зайнятих - тобто вона залишається такою навіть, якщо після самовільного зайняття вона була передана іншому фактичному володільцю. Натомість слова "за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки" у ч. 2 ст. 212 ЗК передбачають необхідність оцінки характеру дій відповідної особи: чи діяла саме вона протиправно, знаючи, що займає чужу земельну ділянку протиправно без достатніх правових підстав.

48. Тому в разі, якщо особа придбала об?єкт нерухомості, який насправді є об?єктом самочинного будівництва, але права власності продавця якого з тих чи інших причин були офіційно зареєстровані (поза порядком, визначеним у ст. 376 ЦК), необхідно виходити з презумпції добросовісності такого набувача. Однак ця презумпція може бути спростована в суді, якщо за результатами судового розгляду буде переконливо доведено з посиланням на конкретні докази та фактичні обставини, що покупець знав або не міг не знати про те, що земельна ділянка зайнята самовільно, а відповідний об?єкт нерухомості насправді є об?єктом самовільного будівництва.

49. В інших випадках самочинного будівництва (які не пов?язані із самовільним зайняттям земельної ділянки), майно підлягає знесенню тільки "особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок" (ч. 4 ст. 376 ЦК, аналогічне положення передбачено у ч. 7 цієї статті). Тому останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво, у подібних ситуаціях може бути належним відповідачем за такою вимогою лише в разі, якщо він підпадає під ознаки особи, "яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво".

50. Таким чином, Великій Палаті варто було відступити від висновків касаційних судів у складі Верховного Суду щодо належного відповідача за вимогою про знесення самочинного будівництва (зокрема, постанов Касаційного цивільного суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20 тощо).

Чи є ПП «Терра Віта V» неналежним відповідачем за

вимогою про знесення самочинного будівництва?

 

51. ТОВ «Арт 2005» у своїй касаційній скарзі стверджувало, що, з огляду на актуальну позицію Касаційного цивільного суду Верховного Суду, вимога про знесення самочинно збудованих об`єктів заявлена до неналежного відповідача - ПП «Терра Віта V», яке ніколи не було і не є власником цього нерухомого майна. Це, на думку скаржника, є самостійною підставою для відмови у задоволенні цієї позовної вимоги.

52. Великій Палаті доцільно було відхилити ці доводи з двох причин.

53. По-перше, однією з засад господарського процесу є принцип диспозитивності, який передбачає, що учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (ч. 2 ст. 14 ГПК). Відповідно до цього принципу ч. 1 ст. 47 ГПК визначає, що кожен із позивачів або відповідачів щодо іншої сторони діє в судовому процесі самостійно. У цій справі ПП «Терра Віта V», яке є самостійним відповідачем, не подавало касаційну скаргу з цих підстав, а ТОВ «Арт 2005» не уповноважено представляти його інтереси.

54. По-друге, навіть без урахування попереднього висновку, встановлені судами у цій справі обставини красномовно свідчать про наявність достатніх підстав вважати ПП «Терра Віта V» особою, "яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво" в розумінні ч. 4 ст. 376 ЦК, а отже це підприємство є належним відповідачем за цією вимогою. Хоча з урахуванням специфічних обставин цієї справи така вимога гіпотетично могла бути заявлена і до інших відповідачів, позивач цього не зробив і не подав з цього приводу касаційну скаргу, що не виключає можливості задоволення названої позовної вимоги до ПП «Терра Віта V».

55. Зокрема, в цій справі суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що:

- за змістом пункту 1 зазначеного договору земельну ділянку надано у користування для розташування 14-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром;

- рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 договір оренди землі розірвано, зобов`язано ПП «Терра Віта V» повернути Міськраді земельну ділянку площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056. Судове рішення набрало законної сили 01.03.2017;

- 30.11.2016 ПП «Терра Віта V» в особі представника Музичука О. М. уклало з ТОВ «Люкс Комфі» в особі директора Білоцерковського О. В. інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі (літера А-1) за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 м?;

- 01.02.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Дніпрорудненської міської ради Запорізької області зареєстровано за ТОВ «Люкс Комфі» право власності на нежитлову будівлю А-1 загальною площею 295,0 м? за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, 10-А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1161502123101).

- за функціональним призначенням приміщення 1-11, що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, нежитлова будівля літера «А - 1», відносяться до приміщення гаражів.

56. Отже, земельнаділянка була надана у користування ПП «Терра Віта V» з конкретною метою: будівництво 14-поверхового житлового будинку з громадсько-торговельним центром, але не була відведена для будівництва на ній нежитлової будівлі - приміщення гаражів.

57. Також, ПП «Терра Віта V» уклало договір інвестування з ТОВ «Люкс Комфі» та здійснило будівництво спірного об`єкта вже після розірвання в судовому порядку договору оренди землі у справі № 908/2336/16 унаслідок порушення орендарем своїх обов`язків. Таким чином, ПП «Терра Віта V» безперечно було обізнане про це судове рішення на момент будівництва та укладення інвестиційного договору.

58. Встановивши зазначені обставини, суди попередніх інстанцій правильно кваліфікували здійснене відповідачем будівництво як самочинне, а також дійшли правильного висновку, що визначальним для покладення обов`язку зі знесення є статус особи, "яка здійснила будівництво", а не її статус власника/володільця на поточний момент. ПП «Терра Віта V» є безпосереднім забудовником, який здійснив будівництво самовільного будівництва на земельній ділянці комунальної власності, право користування якою було припинено судовим рішенням. Будівництво було здійснене з порушенням цільового призначення та в умовах, коли ділянка вже підлягала поверненню власнику. Таким чином, ПП «Терра Віта V» є належним відповідачем як суб`єкт, який вчинив правопорушення (здійснив самочинне будівництво на чужій землі). Обов`язок усунути наслідки цього порушення законно покладається саме на забудовника. Факт, що ТОВ «Арт 2005» є останнім володільцем майна, не спростовує відповідальності ПП «Терра Віта V» як первісного порушника.

59. Непереконливими є доводи касаційної скарги про те, що рішення суду у справі № 908/2336/16 набрало законної сили лише 01.03.2017, в той час як право власності на спірні об`єкти зареєстровано 01.02.2017. Зокрема, суди встановили, що за договором оренди на ділянці мав зводитися 14-поверховий житловий будинок, тоді як ПП «Терра Віта V» здійснило будівництво приміщень гаражів. Ця невідповідність цільовому призначенню лише підтверджує самочинний характер будівельних робіт.

60. Також не було підстав погоджуватися з доводами касаційної скарги про готовність об`єктів на 100% на момент повернення ділянки та стосовно того, що декларація про готовність об?єкта не була скасована. Для кваліфікації об`єктів як самочинно збудованих та висновку про порушення прав Міськради достатньо встановлених обставин, а саме, що будівництво не було передбачене договором оренди землі та здійснювалося за межами строку його дії.

Щодо застосування судом неефективного способу захисту

 

61. У касаційній скарзі ТОВ «Арт 2005» зазначає, у тому числі з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, про застосування прокурором неефективних способів захисту порушених прав Міськради, що має бути підставою для відмови судом у відповідній частині позовних вимог.

62. Хоча запроваджена Великою Палатою концепція ефективного способу захисту порушених прав очевидно переслідувала благородну мету - забезпечити не лише ефективний захист прав позивача, але й процесуальну економію, запобігаючи зверненню до суду з позовами, що завідомо не призведуть до усунення порушення, однак практична реалізація цієї концепції виявила низку її недоліків.

63. Тому не заперечуючи право Верховного Суду з метою належного розвитку права заявляти, що у певній ситуації той чи інший спосіб захисту може бути більш ефективним, Великій Палаті, тим не менше, варто було відійти від своїх попередніх висновків у частині, яка передбачала можливість відмови в позові через обрання позивачем "неефективного" (по суті - недостатньо ефективного, на думку суду) засобу захисту, оскільки такий підхід фактично встановлює непередбачувані оціночні критерії "ефективності", які нерідко застосовуються судом post factum (тобто такий засіб захисту вперше визнається судовою практикою "неефективним" вже після звернення до суду чи навіть ухвалення рішення судом першої інстанції), обмежуючи, всупереч принципу диспозитивності, фундаментальне право позивача на вибір законного способу захисту і, в кінцевому підсумку, підриває зміст права на судовий захист.

64. Саме від позивача в першу чергу залежить, який із законних способів захисту він вважає ефективним для захисту своїх прав, тоді як критерієм для розмежування належних і неналежних засобів захисту може бути не достатня чи недостатня їх ефективність, а можливість чи неможливість їх застосування в силу закону або договору.

65. У справі "Ейрі проти Ірландії" (рішення від 09.10.1979, заява № 6289/73) ЄСПЛ визнав порушення ст. 6 Конвенції, оскільки заявниця не мала доступу до безкоштовної юридичної допомоги у справі про роздільне проживання з чоловіком, і хоча заявниця мала можливість представляти себе особисто, цього було явно недостатньо для ефективного представництва в суді. При цьому один із аргументів Уряду у справі полягав у тому, що заявниця "все одно не мала б ніякої користі від судової постанови про окреме проживання з чоловіком", у зв?язку з чим ЄСПЛ зазначив: "Суд відхиляє таку аргументацію. Судова постанова про окреме проживання є засобом правового захисту, який передбачений ірландським законодавством, і, як такий, він має бути доступним для будь-якої особи, яка відповідає встановленим ним умовам. Вибір способу правового захисту залежить від самої особи; отже, навіть якщо б пані Ейрі обрала засіб правового захисту, який менше підходить до її особистої ситуації, ніж інші, це не мало б жодного значення" (п. 23).

66. Стаття 16 ЦК гарантує кожній особі "право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу" (ч. 1); визначає перелік допустимих способізахисту, наприклад, визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення тощо (ч. 2) і водночас указує, що суд "може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках" (ч. 3).

67. Положення цієї норми кореспондують з положеннями норм процесуального законодавства.

68. Так, відповідно до статті 5 ГПК і аналогічної статті 5 ЦПК, здійснюючи правосуддя, суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси "у спосіб, визначений законом або договором" (ч. 1), а у випадку, "якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону" (ч. 2).

69. Таким чином передбачені законом способи захисту мають бути доступними позивачеві. Ефективність правового захисту має забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачені національним правом, а не обмежуватися лише одним "найкращим" способом. Відмова у задоволенні законної вимоги лише через її оцінку судом як "неефективної" потенційно створює ризик позбавлення позивача навіть мінімального захисту, на який він міг би розраховувати завдяки обраному ним засобу, навіть якщо він дійсно є "недостатньо ефективним" .

70. Ця справа є яскравим прикладом того, що концепція ефективних засобів захисту сьогодні використовується всупереч меті, заради якої вона була сформульована. Зокрема, в цій справі позивач не подавав касаційну скаргу на судові рішення, вважаючи, що права Міськради та територіальної громади ефективно ними захищені. Натомість аргумент щодо неефективності застосованих судом способів захисту заявив відповідач, який явно не переслідував мету якомога ефективніше захистити права позивача. Отже, він використовував цей аргумент виключно як формальну підставу для ухвалення судом касаційної інстанції рішення на його користь.

71. Беручи до уваги наведене вище, Великій Палаті доцільно було відхилити відповідні аргументи скаржника та водночас відступити від своїх попередніх висновків в частини позиції, що обрання позивачем «неефективного» способу захисту може бути самостійною підставою для відмови в задоволенні такої вимоги.

72. Як загальний результат, Великій Палаті варто було касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.

Судді М. В. Мазур

М. М. Гімон

О. А. Губська

А. А. Ємець

В. В. Король

Л. Ю. Кишакевич

О. В. Кривенда

Н. В. Шевцова

Джерело:ЄДРСР 134041294

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

судді Великої Палати Верховного Суду Мартєва С. Ю.

 

17 грудня 2025року

м. Київ

 

справа № 908/2388/21

провадження № 12-73гс24

у справі за позовом заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Комфі», Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005», Приватного підприємства «Терра Віта V» про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005» на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09 квітня 2024 року, рішення Господарського суду Запорізької області від 30 листопада 2022 року та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12 січня 2023 року

Відповідно до змісту частини третьої статті 34 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку, про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні.

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. У серпні 2021 року заступник керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Запорізької міської ради (далі - Міськрада, позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Комфі» (далі - ТОВ «Люкс Комфі», відповідач 1), Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт 2005» (далі - ТОВ «Арт 2005», відповідач 2), Приватного підприємства «Терра Віта V» (далі - ПП «Терра Віта V», відповідач 3), в якому (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просив: визнати недійсними 12 рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення з одночасним припиненням речових прав щодо цього майна; визнати недійсними 10 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень; зобов`язати відповідача 3 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, а саме, 11 нежитлових приміщень (літера «А-1») за адресою: м Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

2. Позовні вимоги прокурор мотивував тим, що на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Запоріжжя, відповідачем 3 був самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літера «А-1» загальною площею 295,0 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А. Право власності на об`єкт зареєстроване за ТОВ «Люкс Комфі» на підставі договору оренди земельної ділянки, який за рішенням суду було розірвано, та декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 06 січня 2017 року № ЗП142163643071, яка має ознаки підробки.

3. Оскільки реєстрація права власності за ТОВ «Люкс Комфі» та в подальшому перереєстрація права власності за ТОВ «Арт 2005» здійснені на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці комунальної власності, яка відповідачам у користування не передавалась, зазначені дії порушують право Міськради як власника земельної ділянки на користування та розпорядження нею, тому існує необхідність усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна.

4. Звернення прокурора до суду з указаним позовом спрямовано на захист інтересів територіальної громади як власника земельної ділянки комунальної власності, права якого порушені, обумовлено необхідністю задоволення суспільної потреби у відновленні законності під час користування земельними ділянками комунальної форми власності та викликано тим, що Міськрада як власник та розпорядник земель комунальної власності не вжила необхідних заходів до усунення порушень законодавства.

5. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 30 листопада 2022 року позов задоволено повністю.

6. Суд першої інстанції вказав, що дії відповідачів безпосередньо порушують як інтереси держави, так і інтереси територіальної громади міста Запоріжжя. Міськрада як власник та розпорядник земель комунальної форми власності повинна була вжити заходів щодо усунення порушень законодавства, чого не зробила. З огляду на це у прокурора виникло право та обов`язок відреагувати на існуючий факт порушення інтересів держави у спірних правовідносинах шляхом звернення до суду із цим позовом. При цьому прокурор дотримався порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», та обґрунтував наявність підстав для представництва інтересів держави в цій справі.

7. Місцевий господарський суд встановив, що на момент повернення земельної ділянки Міськраді 19 квітня 2017 року об`єкти нерухомості на ній були відсутні. З огляду на те, що у квітні 2017 року на земельній ділянці жодних капітальних будівель, у тому числі зареєстрованих у Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не було, реєстрація права власності на незбудовані об`єкти нерухомого майна 01 лютого 2017 року не могла бути проведена. Реєстратор, який проводив державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, якого фактично на місцевості не було, був введений в оману. За достовірність поданих документів реєстратору для проведення державної реєстрації несе відповідальність особа, яка їх подає.

8. Разом з цим ПП «Терра Віта V», будучи обізнаним із рішенням Господарського суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року у справі № 908/2336/16, яким розірвано договір оренди на вказану вище земельну ділянку та зобов`язано підприємство повернути її на користь територіальної громади, 30 листопада 2016 року уклало з ТОВ «Люкс Комфі» інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі (літера «А-1»), що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 кв. м.

У період оскарження рішення Господарського суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року у справі № 908/2336/16 було укладено інвестиційний договір та зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

9. Ураховуючи, що наказ Господарського суду Запорізької області від 11 січня 2017 року у справі № 908/2336/16 фактично виконано 19 квітня 2017 року та що під час передачі земельної ділянки жодних об`єктів нерухомого майна не було, а право власності на нібито збудований об`єкт нерухомого майна зареєстровано 01 лютого 2017 року, суд першої інстанції виснував, що для реєстрації права власності на вказаний вище об`єкт державному реєстратору подано недостовірні документи. На переконання суду, реєстрація права власності на нежитлові приміщення за ТОВ «Люкс Комфі» здійснена на підставі розірваного договору оренди землі та неіснуючої, підробленої декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

10. При цьому місцевий господарський суд врахував, що ухвалою Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 19 березня 2020 року у справі № 337/2932/18 кримінальне провадження № 42017081050000018 закрито, а обвинуваченого у цьому провадженні звільнено від кримінальної відповідальності за нереабілітуючою підставою, тому факт складання службовою особою завідомо неправдивих офіційних документів, а саме декларації про початок будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, є преюдиційним фактом.

11. З висновків позапланової перевірки Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області та висновків судово-будівельної експертизи, здійсненої під час проведення розслідування кримінального провадження № 42017081050000018, вбачається, що документи, які надають право на виконання будівельних робіт за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, літера «А-1», не видавались, в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти за вказаною адресою не приймались.

12. Право розпорядження земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 належить виключно Міськраді. Оскільки договір оренди земельної ділянки із ПП «Терра Віта V» не поновлювався, рішення про надання вказаної земельної ділянки в оренду ТОВ «Люкс Комфі» Міськрада не приймала, відповідач 3 не мав правових підстав для здійснення будівництва на вказаній вище земельній ділянці, то немає правових підстав для проведення подальшої реєстрації права власності на самочинне будівництво за відповідачем 1.

13. У зв`язку з тим, що спірні об`єкти нерухомості (нежитлові приміщення 1-11) збудовані на земельній ділянці на вул. Калнишевського, 10-А (літера «А-1») у м. Запоріжжі, що не була відведена ПП «Терра Віта V» для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту, тобто є самочинним будівництвом, у силу приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право власності у ТОВ «Люкс Комфі» або інших осіб на зазначений об`єкт не виникло і не могло бути реалізоване в частині розпорядження майном, зокрема передачі третім особам.

14. Викладене свідчить про те, що ТОВ «Люкс Комфі» набуло право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості незаконно та на підставі неіснуючих документів, а тому не мало права його відчужувати шляхом укладення договорів купівлі-продажу нежитлових будівель з ТОВ «Арт 2005».

15. Також місцевий суд дослідив обставини, що стосуються добросовісності набуття права власності на спірне нерухоме майно та його відчуження. Зазначив, що сама по собі правова природа добросовісності означає, що особа, придбаваючи той чи інший актив, не знала і, проявивши розумну обачність, не могла знати про те, що актив є проблемним та існують права та претензії третіх осіб на нього. Натомість за обставинами цієї справи фактично засновниками, власниками та директорами юридичних осіб ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» були одні й ті самі особи.

16. На підставі викладеного суд виснував, що оспорюваними договорами розпорядження майном здійснено невласником об`єкта нерухомості, який зареєстрований не в установленому законом порядку та на підставі неіснуючих документів, що відповідно до частини третьої статті 215, частини першої статті 216 ЦК України є підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-10 на вул. Калнишевського, 10-А (літера «А-1») у м. Запоріжжі, укладених між ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005». Вказані договори підлягають визнанню судом недійсними із застосуванням наслідків недійсності правочину.

17. Реєстрація та перереєстрація права власності за ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» проведена на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці територіальної громади міста Запоріжжя, чим порушено право власника земельної ділянки на користування та розпорядження нею. Оскільки відповідачі не є власниками спірної земельної ділянки, яку в користування Міськрада не передавала, а збудовані відповідачем 3 будівлі є самочинним будівництвом, то наразі є необхідність усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомості.

18. У цьому випадку єдиним ефективним способом захисту порушених прав, що призведе до їх відновлення, є скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна.

19. Додатковим рішенням Господарського суду Запорізької області від 12 січня 2023 року у справі № 908/2388/21 відмовлено в задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі в частині вимог щодо зобов`язання знести самочинне будівництво.

20. Суд вказав, що оскільки позов про знесення об`єкта самочинного будівництва аргументований не реалізацією передбачених законами України повноважень Міськради як суб`єкта владних повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, а необхідністю захисту права комунальної власності на земельну ділянку, вказане підтверджує приватноправовий характер спірних правовідносин.

21. Таким чином, спірні правовідносини між сторонами виникли саме у зв`язку з необхідністю захисту права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя в особі Міськради на земельну ділянку, забудовану товариством з порушенням архітектурних і містобудівних норм і правил, а не з огляду на реалізацію передбачених повноважень суб`єкта владних повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, що вказує на приватноправовий характер правовідносин. Заявлені вимоги є приватноправовим способом захисту права, а їх розгляд не передбачений правилами Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України).

22. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09 квітня 2024 року у справі № 908/2388/21 апеляційну скаргу ТОВ «Арт 2005» залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

23. Апеляційний суд погодився з висновками місцевого господарського суду про те, що оскільки спірні об`єкти нерухомості збудовано на земельній ділянці на вул. Калнишевського, 10-А (літера «А-1») у м. Запоріжжі, що не була відведена ПП «Терра Віта V» для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту, тобто є самочинними, то в силу частини другої статті 376 ЦК України право власності у ТОВ «Люкс Комфі» або інших осіб на зазначений об`єкт не виникало, у зв`язку із чим і не могло бути реалізоване в частині розпорядження майном, зокрема передачі третім особам. Крім того, вимога про знесення самочинного будівництва не стосується захисту прав, свобод та інтересів у сфері публічно-правових відносин, а пов`язана з вирішенням питання щодо права власності на земельну ділянку. Заявлені вимоги є приватноправовим способом захисту права, їх розгляд не передбачений за правилами КАС України.

24. Апеляційний господарський суд відхилив доводи відповідача 2 про відсутність доказів фальсифікації (підроблення) декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Суд зазначив, що, дійсно, як зазначає відповідач 2, ухвала про закриття кримінального провадження не встановила преюдиційний факт підробки декларації, оскільки відповідно до частини шостої статті 75 ГПК України тільки обвинувальний вирок суду у кримінальному провадженні, а не ухвала про закриття кримінального провадження є обов`язковими для господарського суду. Водночас кримінальне провадження щодо ОСОБА_1 закрито за нереабілітуючою підставою. Це означає, що стосовно останнього зібрано достатньо доказів для підозри у вчиненні кримінального правопорушення, суд установив наявність у діях вказаної особи складу правопорушення, передбаченого частиною першою статті 364-1, частиною першою статті 366 Кримінального кодексу України, однак через певні обставини (в цьому випадку - закінчення строку притягнення до кримінальної відповідальності) кримінальне провадження щодо цієї особи виключається. Внаслідок цього матеріали вказаного кримінального провадження (і, зокрема, висновок судової експертизи) оцінюються колегією суддів не як докази, які є обов`язковими для господарського суду про правові наслідки дій ОСОБА_1, а в сукупності з іншими наявними у матеріалах справи доказами.

25. Наявність нескасованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації не є підставою для відмови в позові, оскільки остання вичерпала свою дію за наслідками проведення державної реєстрації права власності. Крім того, на момент повернення земельної ділянки Міськраді (19 квітня 2017 року) об`єктів нерухомості на ній не було, чим додатково спростовується зміст декларації про готовність об`єкта до експлуатації ЗП № 142163643071 від 06 січня 2017 року.

26. На підставі викладеного, оцінюючи вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи стандарт вірогідності доказів та наявні в матеріалах справи докази, колегія суддів вважала надані прокурором докази на підтвердження факту самочинного будівництва нежитлових будівель за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10-А та первинної реєстрації на них права власності на підставі сфальсифікованої (підробленої) декларації про готовність об`єкта до експлуатації більш вірогідними, ніж докази, надані відповідачами на спростування таких обставин, а саме декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 06 січня 2017 рокуЗП № 142163643071.

27. Також суд апеляційної інстанції взяв до уваги доводи апеляційної скарги про те, що рішення про розірвання договору оренди набрало законної сили 01 березня 2017 року після розгляду справи № 908/2336/16 Донецьким апеляційним господарським судом і лише після цього почалося його виконання, натомість первинна державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна відбулася 01 лютого 2017 року, до набрання законної сили зазначеним рішенням про розірвання договору оренди землі.

28. Водночас суд зазначив, що оскільки спірні об`єкти нерухомості збудовано вже після розірвання в судовому порядку договору оренди (тобто після 01 березня 2017 року), ТОВ «Люкс Комфі» набуло право власності на ці об`єкти незаконно та на підставі неіснуючих документів, а тому не мало права їх відчужувати шляхом укладення договорів купівлі-продажу нежитлових будівель з ТОВ «Арт 2005».

29. Враховуючи, що реєстрацію права власності на об`єкти самочинного будівництва проведено всупереч Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», апеляційний господарський суд виснував, що прокурор у цій справі обрав належний спосіб захисту порушеного права територіальної громади міста Запоріжжя, який полягає у скасуванні рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав на об`єкт самочинного будівництва та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом їх знесення.

30. Суд апеляційної інстанції звернув увагу, що подана 27 грудня 2022 року після винесення основного рішення заява ТОВ «Арт 2005» з процесуальних питань, а саме про розгляд судом раніше поданого клопотання про закриття провадження, не є будь-якою позовною вимогою, з приводу якої сторони подавали докази і надавали пояснення, стосовно якої судом не ухвалено рішення. Також ця заява не містить інших передбачених частиною першою статті 244 ГПК України підстав для ухвалення додаткового рішення. Тому господарський суд правомірно відмовив у задоволенні вказаної заяви ТОВ «Арт 2005», однак за відсутності підстав для ухвалення додаткового рішення виноситься саме ухвала про відмову у прийнятті додаткового рішення, а не додаткове рішення. Водночас та обставина, що процесуальний документ, винесений господарським судом за наслідком розгляду заяви ТОВ «Арт 2005» від 27 грудня 2022 року, має назву додаткове рішення, а не ухвала, не є підставою для його скасування, оскільки це не призвело до неправильного вирішення справи.

31. Не погодившись із рішенням та постановою судів попередніх інстанцій, ТОВ «Арт 2005» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити нове - про відмову в позові.

32. Постановою від 17 грудня 2025 року Велика Палата Верховного Суду касаційну скаргу ТОВ «Арт 2005» задовольнила.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 30 листопада 2022 року та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09 квітня 2024 року у справі № 908/2388/21 скасувала.

Ухвалила нове рішення, яким у задоволенні позову відмовила.

33. Додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12 січня 2023 року у справі № 908/2388/21 скасувала та ухвалила нове рішення, яким у задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про ухвалення додаткового рішення відмовила.

34. Стягнула із Запорізької обласної прокуратури на користь ТОВ «Арт 2005» 182 735,00 грн судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

35. Постанову мотивувала тим, що особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

36. Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

37. Зазначила, що за умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.

38. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

39. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

40. Дійшла висновку, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

41. Зауважила, що у категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справi № 916/1174/22).

42. Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

43. Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу Велика Палата Верховного Суду зазначила, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов`язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржених договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.

44. Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними.

45. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.13)].

46. Зазначила, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.

47. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

48. Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, потрібно розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

49. Поширюючи відповідні висновки на правовідносини у справі, яка переглядається, з урахуванням її фактичних обставин, Велика Палата Верховного Суду констатувала, що самочинним у цій справі буде будівництво такого об`єкта, який не був передбачений умовами договору оренди землі від 28 березня 2007 року, укладеного між Міськрадою та ПП «Терра Віта V».

50. Тобто земельна ділянка була надана у користування ПП «Терра Віта V» з метою будівництва на ній останнім 14-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром, але не була відведена для будівництва на ній нежитлової будівлі - приміщення гаражів.

51. Крім того, ПП «Терра Віта V» уклало договір інвестування з ТОВ «Люкс Комфі» та здійснило будівництво спірних об`єктів вже після розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки у справі № 908/2336/16 унаслідок порушення орендарем своїх обов`язків за договором та, безперечно, будучи обізнаним про таке судове рішення.

52. Отже, установивши такі обставини, суди попередніх інстанцій правильно кваліфікували здійснене відповідачем будівництво як самочинне.

53. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

54. На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.

55. Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов`язок щодо знесення об`єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об`єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об`єкта самочинного будівництва не змінюється.

56. Обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.

57. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

58. Зауважила, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів.

59. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва.

60. Велика Палата Верховного Суду вважала, що належними відповідачами у цій справі за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є ТОВ «Арт 2005» та ТОВ «Люкс Комфі», оскільки саме ці особи є останніми набувачами прав на об`єкт самочинного будівництва та чинять перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

61. У цій справі прокурор, діючи в інтересах Міськради, правильно подав позов про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва до господарського суду, а суди першої та апеляційної інстанцій розглянули та вирішили заявлені позовні вимоги по суті з дотриманням правил предметної та суб`єктної юрисдикції.

62. Велика Палата Верховного Суду в цій постанові виснувала, що належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача. Інші заявлені у цій справі позовні вимоги є неналежними. Належними відповідачами за вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є ТОВ «Арт 2005» (приміщення 1-10) і ТОВ «Люкс Комфі» (приміщення 11), оскільки саме ці особи чинять перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

63. Оскільки позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва пред`явлено прокурором до забудовника, а не до останніх набувачів об`єкта самочинного будівництва, які чинять позивачу перешкоди у користуванні земельною ділянкою, то в задоволенні вимоги позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва необхідно відмовити з огляду на її пред`явлення до неналежного відповідача.

64. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що оскільки клопотання ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі не є позовною вимогою, стосовно якої судом не ухвалено рішення, то суд не мав повноважень після ухвалення рішення розглядати клопотання ТОВ «Арт 2005» про закриття провадження у справі та ухвалювати додаткове рішення.

65. Натомість суд мав постановити ухвалу про відмову в ухваленні додаткового рішення.

66. Розглядаючи апеляційну скаргу на додаткове рішення місцевого суду, апеляційний суд цієї помилки не виправив та залишив додаткове рішення без змін.

67. Враховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційна скарга ТОВ «Арт 2005» на додаткове рішення підлягає задоволенню, а додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 12 січня 2023 року - скасуванню з ухваленням нового судового рішення - про відмову в задоволенні заяви ТОВ «Арт 2005» про ухвалення додаткового рішення.

ІІ. ЗМІСТ ОКРЕМОЇ ДУМКИ

68. Із такими висновками Великої Палати Верховного Суду не погоджуюся з таких підстав.

69. По-перше, з огляду на статтю 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

70. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

71. Статтею 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 😎 відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

72. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

73. Крім того, статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено такий спосіб захисту як визнання недійсним рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення.

74. ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено законні способи захисту прав такі як визнання недійсним договору та визнання недійсним рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності.

75. Отже, у Великої Палати Верховного Суду не було підстав для відмови у позові в частині визнання недійсними 12 рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення з одночасним припиненням речових прав щодо цього майна та визнання недійсними договорів, а тим більше - з підстав неправильно обраного способу захисту.

76. Пунктом 5 частини третьої статті 2 ГПК України передбачено, що основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема, диспозитивність.

77. Статтею 14 ГПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

78. Виходячи з мотивів, викладених у постанові, Велика Палата Верховного Суду фактично встановила порушення прав позивача відповідачами, але в позові відмовила.

79. Будь-якої можливості відмовити позивачу у захисті прав у визначений ним спосіб захисту, передбачений законом, ГПК України не містить, а тим більше з підстав його неефективності.

80. По-друге, висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу, а внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов`язків Міськради жодним чином не змінюється та укладення оскаржених договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків, є помилковим.

81. Реєстрація права власності на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці комунальної власності, яка відповідачам у користування не передавалась, на підставі договору оренди земельної ділянки, який за рішенням суду було розірвано, порушує право Міськради як власника земельної ділянки на користування та розпорядження нею.

82. Крім того, висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою, суперечить вимогам статті 120 ЗК України, якою передбачено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення.

83. Таким чином, висновки Великої Палати Верховного Суду в цій постанові призвели до встановлення факту порушення прав позивача, однак таке право не було захищено належним чином, оскільки у позові відмовлено.

84. Перешкоджання у захисті прав та інтересів власника земельної ділянки у випадку, коли саме здійснення реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна порушує його права, є порушенням принципу диспозитивності з огляду на те, що такий спосіб захисту, як визнання недійсним рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, визначений законом.

85. Також вважаю, що відмова у позові з підстав неналежного способу захисту особі, порушення прав якої встановили суди, покладає на неї процесуальний обов`язок відшкодування судових витрат відповідачам, що не узгоджується з принципами розумності, добросовісності та справедливості.

Суддя С. Ю. Мартєв

Джерело:ЄДРСР 134499695