Постанова ВП ВС щодо обов'язкової реєстрації договору оренди землі для набуття ним чинності до 01.01.2013 та відмінності в реєстрації права оренди

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 травня 2026 року

м. Київ

справа № 925/632/19
провадження № 12-26гс25

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючого судді Погрібного С. О.,

судді-доповідача Банаська О. О.,

суддів Білоконь О. В., Булейко О. Л., Воробйової І. А., Губської О. А., Ємця А. А., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Мазура М. В., Мартинюк Н. М., Стефанів Н. С., Стрелець Т. Г., Ткача І. В., Ткачука О. С.,

за участю секретаря судового засідання Солоненко А. В.,

представників:

позивача (Фермерського господарства «Петраківське») Крупи Р. А. (в режимі відеоконференції),

Офісу Генерального прокурора Зузака І. О.,

розглянула у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства «Петраківське»,

на рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року

у складі судді Спаських Н. М.

та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року

у складі колегії суддів Яценко О. В. (головуючої), Яковлєва М. Л., Хрипуна О. О.

за позовом Фермерського господарства «Петраківське»

до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (замінено на Калинопільську селищну раду Звенигородського району Черкаської області)

за участю Черкаської обласної прокуратури,

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

УСТАНОВИЛА:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог та заперечень

1. У травні 2019 року Фермерське господарство «Петраківське» (далі - позивач, ФГ «Петраківське») звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, заміненого ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 на правонаступника - Катеринопільську селищну раду (назва якої згодом змінилась на Калинопільську селищну раду) (далі - відповідач), у якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 17.07.2019, просить суд:

- на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах укладений 20.04.2012 між Катеринопільською районною державною адміністрацією (далі - Катеринопільською РДА) та ФГ «Петраківське» договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 із земель державної власності сільськогосподарського призначення - сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду загальною площею 73,3507 га в масиві поля № 1, що розташована за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради Катеринопільського району Черкаської області;

- визнати укладеною між орендодавцем - Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та орендарем - ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 на той самий строк і на тих самих умовах щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 із земель державної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду загальною площею 73,3507 га в масиві поля № 1, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради Катеринопільського району Черкаської області, в запропонованій редакції.

2. Позов обґрунтований тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач належним чином повідомив відповідача про свій намір продовжити дію договору, проте відповідач відповіді на таке звернення не надав. Оскільки після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжує використання земельної ділянки за призначенням, сплачує орендні платежі, а відповідач приймає ці платежі та не надав заперечень щодо продовження дії договору оренди, то, на думку позивача, договір слід поновити на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди у запропонованій ним редакції.

3. Господарський суд Черкаської області з урахуванням уточнень позивача щодо заявлених позовних вимог ухвалою від 16.02.2023 закрив провадження в частині вимоги про визнання поновленим договору оренди землі від 20.04.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006.

4. На розгляді суду залишилась лише позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 у редакції, запропонованій позивачем.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

5. 20.04.2012 між Катеринопільською РДА та ФГ «Петраківське» підписаний договір оренди землі площею 73,3507 га - пасовища (далі - договір оренди землі від 20.04.2012). Ділянка знаходиться за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради.

6. Земельна ділянка, яка орендується, на сьогодні має кадастровий № 7122281000:02:002:0006, що підтверджується довідкою відділу Державного комітету із земельних ресурсів у Катеринопільському районі Черкаської області (далі - відділ Держкомзему) від 13.11.2012 та, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру, зареєстрована у Державному земельному кадастрі 26.02.2013, що не заперечується відповідачем та іншими учасниками справи.

7. У пункті 18 Договору сторони узгодили, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації. Підставою для розроблення технічної документації земельної ділянки є розпорядження голови Катеринопільської райдержадміністрації від 20.04.2012 № 127/01-02-01. Організація розроблення технічної документації земельної ділянки і витрати, пов'язані з цим, покладаються на орендаря. Орендарю виготовити технічну документацію.

8. Згідно з пунктом 20 Договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

9. За умовами пункту 43 договору оренди землі від 20.04.2012 він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Ця умова договору є істотною, з приводу якої сторони досягли згоди.

10. Договір оренди землі від 20.04.2012 підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками, і земельну ділянку фактично передано ФГ «Петраківське» за актом приймання-передачі у цей же день.

11. З моменту підписання договору оренди землі від 20.04.2012 ФГ «Петраківське» сплачує орендну плату за користування ділянкою в установленому договором порядку та розмірі.

12. 13.11.2012 відділ Держкомзему надав висновок щодо виготовленої технічної документації на зазначену земельну ділянку та склав умови відведення земельних ділянок (в тому числі і спірної).

13. 19.12.2012 голова Катеринопільської РДА розпорядженням № 347 затвердив технічну документацію із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування ФГ «Петраківське» на умовах оренди земельними ділянками державної власності (резервного фонду) - сільськогосподарськими угіддями за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради.

14. 09.10.2013 ФГ «Петраківське» зареєструвало за собою речове право оренди земельної ділянки за договором оренди від 20.04.2012, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

15. На звороті договору оренди землі від 20.04.2012 місце про реквізити вчинення дії щодо реєстрації договору у відділі Держкомзему залишилося незаповненим.

16. З тексту на звороті слідує, що договір оренди землі від 20.04.2012 не був зареєстрований у відділі Держкомзему.

17. У пункті 8 договору оренди землі від 20.04.2012 вказано, що його укладено на 5 років.

18. В межах цього п'ятирічного строку сторонами не було здійснено державну реєстрацію договору і він на час вирішення спору вже сплив.

Стислий виклад судових рішень судів попередніх інстанцій

19. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 у справі № 925/632/19 позов задоволено повністю.

20. Рішення суду обґрунтоване тим, що за змістом договору оренди землі від 20.04.2012 строк дії договору становить 5 років. Цей строк є періодом у часі, на який договір укладено, і відраховується з наступного дня після підписання (укладення) договору - з 21.04.2012 до 21.04.2017, оскільки сторони спеціально не погодили, що цей строк повинен обчислюватися з дати державної реєстрації цього договору. Така реєстрація взагалі не відбулася, бо позивач згідно зі змінами у законодавстві зареєстрував своє право користування.

21. Позивач у передбачений чинним законодавством строк звернувся з листом до орендодавця, у якому повідомив про свій намір скористатися переважним правом поновлення дії договору на новий строк.

22. Оскільки позивач продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди землі від 20.04.2012, а відповідач протягом місяця після закінчення строку дії цього договору не направив позивачу в передбачений законом спосіб письмове заперечення проти поновлення договору, то в силу частини шостої статті 33 Закону України від 06.10.1998 № 161- XIV «Про оренду землі» (далі також - Закон № 161-XIV) договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

23. Північний апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції та постановою від 14.06.2022 у справі № 925/632/19 рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 залишив без змін.

24. Крім того, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні клопотання ФГ «Петраківське» про закриття апеляційного провадження; апеляційне провадження за заявою фізичної особи - підприємця Білоуса Євгенія Петровича про приєднання до апеляційних скарг закрив.

25. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 у справі № 925/632/19 стягнуто з Катеринопільської селищної ради на користь ФГ «Петраківське» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7 000,00 грн.

26. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 21.09.2022 у справі № 925/632/19 скасував рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019, постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022, справу направив на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.

27. Суд касаційної інстанції виходив із того, що відповідно до статей 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

28. Згідно із частиною п'ятою статті 126 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

29. ФГ «Петраківське» та Катеринопільська РДА в пункті 43 договору оренди землі від 20.04.2012 визначили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, при цьому орендар зобов'язаний зареєструвати цей договір в десятиденний термін з моменту його підписання сторонами.

30. Договір оренди землі від 20.04.2012 не був зареєстрований у встановленому порядку.

31. На останній сторінці договору оренди землі від 20.04.2012, на якій містяться реквізити та підписи сторін, залишилася незаповненою графа про державну реєстрацію цього договору. Цим обставинам суди попередніх інстанцій не надали оцінки.

32. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 зазначила про те, що договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його.

33. У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що права й обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтею 18 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

34. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 та Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 12.01.2021 у справі № 920/352/19 зазначили, що строк дії договорів оренди розпочинається з моменту їх державної реєстрації.

35. З огляду на це Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вказав, що висновок судів попередніх інстанцій стосовно того, що строк дії договору оренди землі розпочався з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації договору оренди землі, не узгоджується з вимогами норм законодавства, чинного на момент укладення цього договору, а доводи прокурора в цій частині є обґрунтованими.

36. Ураховуючи викладене, суд касаційної інстанції виснував, що суди попередніх інстанцій належним чином не встановили моменту набрання чинності спірного договору оренди землі, а отже і початку строку його дії, з урахуванням вказаних норм законодавства та наведених висновків Верховного Суду.

37. До того ж Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що проведення 09.10.2013 державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 20.04.2012 не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Подібний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.

38. Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили, чи набуло ФГ «Петраківське» права оренди земельної ділянки за договором оренди землі, підписаним сторонами 20.04.2012, та дату набуття такого права.

39. Крім того, суд касаційної інстанції зазначив, що у межах розгляду цієї справи ефективним засобом захисту порушених прав орендаря є задоволення лише однієї позовної вимоги - про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012.

40. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 у справі № 925/632/19 у задоволенні позову відмовлено повністю.

41. Суд першої інстанції виходив із того, що за змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

42. Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що набрання чинності та відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення (підписання).

43. Згідно з пунктом 43 договору оренди землі від 20.04.2012 він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

44. З тексту на звороті договору оренди землі від 20.04.2012 слідує, що він не був зареєстрований у відділі Держкомзему.

45. Укладений сторонами правочин у формі договору оренди земельної ділянки, який не зареєстрований у встановленому законом порядку, не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов'язків стосовно його предмета.

46. Посилаючись на правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, суд першої інстанції зазначив, що подальше проведення 09.10.2013 відповідно до вимог чинного законодавства позивачем державної реєстрації власного речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами 20.04.2012, не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Це різні правові інститути, які мають окреме регулювання та порядок їх вчинення.

47. Оскільки договір оренди землі від 20.04.2012 не набрав чинності, у позивача не виникло право оренди земельної ділянки, немає норми чинного законодавства, яка б установлювала правомірність фактичного користування позивачем земельною ділянкою у ситуації, що виникла у спорі, - поновити такий договір на новий строк шляхом визнання додаткової угоди до договору оренди від 20.04.2012 укладеною неможливо за правилами Закону України «Про оренду землі», які поширюються виключно на договори, що укладені та набрали чинності з дотриманням правил та порядку, визначених законодавством.

48. Північний апеляційний господарський суд постановою від 28.11.2024 у справі № 925/632/19 рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 залишив без змін.

49. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції та зазначив, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не день підписання такого договору, а день вчинення реєстраційних дій. Оскільки день / момент укладення договору оренди земельної ділянки та день / момент набрання ним чинності збігаються, то днем / моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме дата його державної реєстрації, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

50. Суд апеляційної інстанції зазначив, що строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що набрання чинності та відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення (підписання).

51. Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що оскільки договір оренди землі від 20.04.2012 не був зареєстрований у відділі Держкомзему, його не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов'язків стосовно його предмета.

Стислий виклад вимог касаційної скарги

52. ФГ «Петраківське» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи касаційної скарги

53. Підставами касаційного оскарження скаржник зазначив пункти 1, 2 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

54. Обґрунтовуючи пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник стверджує, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону України «Про оренду землі» та статтю 638 ЦК України без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:

- Касаційного цивільного суду у складі колегії суддів Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 390/964/21 та Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц (якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним за відсутності законодавчих застережень про інше);

- Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами).

55. Також скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно застосував висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України, оскільки справи № 696/1693/15-ц та № 925/632/19 відрізняються своїми фактичними обставинами.

56. Крім цього, на думку скаржника, існує необхідність відступити від висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України.

57. Скаржник звертає увагу, що в усіх процесуальних документах по суті справи сторони (в тому числі відповідачі) і прокурор визнавали, що договір оренди землі від 20.04.2012 у силу вимог пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» набрав чинності після державної реєстрації речового права оренди (09.10.2013), що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди позивача на земельну ділянку.

58. До того ж скаржник подав клопотання, в якому просив передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу (шляхом уточнення) від висновків щодо застосування норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України, викладених у пунктах 45 і 46 постанови Великої Палати Верховного суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.

Позиція інших учасників процесу

59. Від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він просить залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 у справі № 925/632/19 - без змін.

60. Відповідач вважає обґрунтованими висновки судів попередніх інстанцій та зазначає, що договір оренди землі від 20.04.2012 з юридичного точки зору чинності не набрав, незважаючи на його фактичне виконання сторонами, оскільки немає державної реєстрації договору, яка була обов'язковою на час його укладання.

61. До спірних правовідносин суди правильно застосували правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.

62. Від прокурора надійшла заява, в якій він просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення судів попередніх інстанцій - без змін.

63. Прокурор зазначає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, з яким погодився суд апеляційної інстанції, що, незважаючи на фактичне виконання сторонами умов договору оренди землі від 20.04.2012, він з юридичного точки зору не набув чинності, оскільки не здійснено його державну реєстрацію, яка була обов'язковою на час його укладення.

64. Крім того, прокурор не погоджується з доводами касаційної скарги з приводу недотримання ГУ Держгеокадастру у Черкаській області передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури направлення заперечень щодо поновлення спірного договору оренди та зазначає, що орендодавець скористався своїм правом та заперечив стосовно договору оренди землі від 20.04.2012 згідно із частиною шостою цієї статті, і таке заперечення заявлене саме протягом одного місяця після закінчення дії договору, що безпосередньо випливає зі змісту цієї норми.

Рух справи в суді касаційної інстанції

65. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 10.03.2025 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ФГ «Петраківське» на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 у справі № 925/632/19.

66. Ухвалою від 16.04.2025 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу № 925/632/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, зокрема, на підставі частини четвертої статті 302 ГПК України.

67. Необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду мотивував так.

68. Під час касаційного розгляду справи № 696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, зазначивши, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна, з якими закон пов'язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.

69. У наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що проведення після 01.01.2013 державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01.01.2013. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав.

70. Отже, Велика Палата Верховного Суду фактично констатувала, що орендар, уклавши договір оренди землі до 2013 року та не зареєструвавши його, не набуває права оренди на цю земельну ділянку і в тому разі, якщо він зареєстрував право оренди в порядку, передбаченому після 2013 року.

71. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду не погоджується з цим висновком виходячи з такого.

72. З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01.01.2013 товариство не могло зареєструвати договір оренди землі.

73. Таким чином, державній реєстрації відповідно до закону (частина п'ята статті 6 Закону України Про «оренду землі» у редакції від 01.01.2013) підлягає право оренди земельної ділянки, а не сам договір оренди.

74. Якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов'язкової умови набуття ним чинності, але вводять обов'язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство, такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації.

75. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

76. Тобто вказаним Законом передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01.01.2013. Таким чином, законодавець пов'язує правове регулювання державної реєстрації з моментом виникнення прав оренди земельної ділянки.

77. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар відповідне право зареєстрував, тобто його право оренди визнано та підтверджене державою.

78. Поза тим Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не містить підстав чи заборон для орендаря зареєструвати право оренди за незареєстрованим договором (з іншого боку, за наявності зареєстрованого договору орендар вочевидь не потребує повторної реєстрації права оренди разом із реєстрацією договору).

79. Отже, правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, призводить до того, що, на відміну від ситуації, яка існувала у цій сфері до 01.01.2013, орендар узагалі позбавлений можливості вчинити дії, від яких залежить чинність договору оренди землі (незалежно від його добросовісної поведінки), і змушений повторно врегульовувати орендні відносини. Водночас його зареєстроване і підтверджене державою право оренди ставиться під сумнів за відсутності законодавчих заборон чи перешкод для такої реєстрації.

80. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначає, що, за сталою та послідовною практикою Верховного Суду, у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

81. Аналогічні правові висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц.

82. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначає, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

83. Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 надав таке тлумачення пункту 6 статті 3 ЦК України: «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення».

84. Тобто в схожій правовій ситуації Велика Палата Верховного Суду в постанові від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 по суті застосувала доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

85. В основі доктрини venire contra factum proprium лежить принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

86. Отже, на переконання Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, орендар, який належним чином зареєстрував право оренди на земельну ділянку (після 2013 року) на підставі договору оренди (укладеного до 2013 року), користувався цією земельною ділянкою, сплачував за неї відповідну плату, мав правомірні очікування того, що право оренди на цю земельну ділянку все ж виникло.

87. Інший підхід створює правову невизначеність у контексті правовідносин, що виникають між сторонами такого договору: з одного боку, договір оренди виконується упродовж тривалого строку і сторони це не заперечують, а з іншого - право оренди відсутнє.

88. У зв'язку з викладеним, на думку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, є необхідність відступити від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц, зазначивши, що проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами до 01.01.2013, хоч не може підмінити державну реєстрацію самого договору (оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), проте подальша реєстрації права оренди за цим договором та виконання сторонами такого незареєстрованого договору протягом тривалого періоду є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди у сторони такого договору на земельну ділянку.

89. Ухвалою від 04.06.2025 Велика Палата Верховного Суду прийняла справу № 925/632/19 до свого провадження та призначила її до розгляду, визнавши обґрунтованими мотиви її передачі, наведені в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.04.2025.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Мотиви, з яких виходить Велика Палата Верховного Суду, та застосовані нею положення законодавства

Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції

90. Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).

91. З огляду на зазначений припис Велика Палата Верховного Суду переглядає в касаційному порядку постанову апеляційного суду та ухвалу суду першої інстанції в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

Щодо державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та набрання таким договором чинності

92. Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України (тут і далі, якщо не зазначено інше, всі нормативні акти застосовуються в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

93. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

94. За правилами частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

95. Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина друга статті 631 ЦК України).

96. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).

97. Згідно із частиною першою статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

98. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частина друга статті 640 ЦК України).

99. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).

100. Згідно із частиною першою статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

101. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

102. Спеціальним законом, який регулює відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

103. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

104. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

105. За правилами частини першої статті 20 та статті 18 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

106. Отже, законодавство, що було чинним на момент підписання договору оренди землі від 20.04.2012, встановлювало вимоги щодо обов'язкової державної реєстрації договору оренди землі. Набрання договором чинності пов'язувалося саме з державною реєстрацією договору.

107. Існує стала правова позиція щодо моменту набрання чинності договором оренди землі, підписаним до 01.01.2013, яка неодноразово підтверджувалася Великою Палатою Верховного Суду.

108. Зокрема, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала:

‹…› реалізувати свої суб'єктивні права та обов'язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України».

109. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила:

«41. У цивільній справі, що переглядається Великою Палатою Верховного Суду, суди попередніх інстанцій установили, що на підставі договору оренди землі від 16 вересня 2010 року позивач передала спірну земельну ділянку в оренду ДСП «Агрокомплекс» строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін.

42. Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов'язали з моментом державної реєстрації.

43. Такі умови договору відповідають статті 18 Закону № 161-XIV, чинній на час виникнення спірних правовідносин».

110. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 зробила висновок щодо застосування статей 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» та підтвердила висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, зазначивши:

«54. Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону № 161- XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).

55. У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

56. У пункті 39 договору оренди землі від 25 січня 2010 року сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.

57. Відповідно договір оренди землі, підписаний сторонами 25 січня 2010 року, набув чинності для сторін 05 травня 2010 року після його державної реєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов'язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку - в орендодавця та вносити плату за користування нею - в орендаря. ‹…›

182. На законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 ЦК України). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов'язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов'язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього».

111. Отже, практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності є усталеною. Саме з державною реєстрацією такого договору пов'язується набрання ним чинності.

112. З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Із цього моменту законодавством встановлено необхідність здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

113. Разом з тим державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки.

114. Проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

115. Отже, за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов'язки за договором.

Щодо правових наслідків фактичного виконання договору оренди землі, який не був зареєстрований до 01.01.2013

116. На обґрунтування касаційної скарги ФГ «Петраківське» зазначає, що не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами. Посилається на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 та від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 10.01.2024 у справі № 390/964/21.

117. Проте висновки, викладені у справах № 338/180/17, № 227/3760/19-ц та № 390/964/21, не є застосовними до справи № 925/632/19.

118. Так, предметом зустрічного позову у справі № 338/180/17 є, зокрема, визнання укладеним договору підряду та стягнення боргу за поставлені будівельні матеріали.

119. За обставинами зазначеної справи відповідач 30.11.2016 доставив позивачу дерев'яні бруси. Представник позивача відмовився від підписання акта виконаних робіт, не заявивши про їх можливі недоліки. Оскільки відповідач виконав обов'язки за договором, виготовив і поставив бруси, то просив стягнути з позивача на свою користь різницю у сумі 51 000 грн між перерахованими позивачем авансовими коштами та вартістю виготовлених і поставлених брусів.

120. Велика Палата Верховного Суду з огляду на приписи статей 638, 640, 642, 837, 843, 846 ЦК України зробила висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

121. Зважаючи на встановлені обставини, а саме: погодження сторонами переліку та вартості робіт, часткове виконання узгоджених умов як з боку позивача (перерахування частини авансу), так і з боку відповідача (виготовлення та доставка частини брусів), Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що договір підряду сторони уклали.

122. У справі № 227/3760/19-ц позивачка звернулася до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення, мотивуючи позов тим, що її син-орендодавець (спадкоємицею якого вона є) цей договір не підписував, його умови не погоджував.

123. У вказаній справі Велика Палата Верховного Суду послалася на свій висновок, викладений у справі № 338/180/17, про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

124. Під час розгляду справи № 227/3760/19-ц судами встановлено, що оспорюваний договір син позивачки не підписував та, відповідно, волевиявлення щодо правочину не було, істотних умов цього договору не погоджував; відповідач користується будівлею складу; відомості про виконання договору стороною позивача відсутні.

125. З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що немає підстав вважати договір оренди (майнового найму) нежитлового приміщення укладеним.

126. У справі № 390/964/21 предмет позову стосувався витребування земельної ділянки та скасування реєстрації іншого речового права. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду за наслідками розгляду справи не робив власного висновку щодо застосування норм права, а послався на висновки, зроблені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.10.2022 у справі № 911/1138/25 та від 05.06.2018 у справі № 338/180/17.

127. З наведеного слідує, що зазначені справи та справа № 925/632/19 не є подібними.

128. У справах № 338/180/17 та № 227/3760/19-ц момент набрання чинності за договорами не пов'язувався із їх державною реєстрацією.

129. Таким чином, момент укладення таких договорів визначається за правилами частини першої статті 638 та частини першої статті 640 ЦК України, якими передбачено як умови укладення договору досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, так і одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

130. Водночас за обставинами справи, що переглядається, умовою набуття чинності договором оренди землі від 20.04.2012 є державна реєстрація договору, що підпадає під регулювання частини третьої статті 640 ЦК України, статті 18 та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі».

131. Така умова визначена не тільки положеннями законодавства України, чинного на момент укладення договору оренди землі від 20.04.2012, а й погоджена сторонами у пункті 43 договору, за умовами якого він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. За умовами цього ж пункту обов'язок щодо здійснення державної реєстрації договору протягом десяти днів з дня його підписання покладений на позивача.

132. Державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, передбаченої договором або законом, і передує набранню договором чинності (див. пункт 182 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).

133. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі. Права й обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIVу редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

134. За таких обставин, за загальним правилом, фактичне виконання сторонами договору, який підлягає державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору.

135. Отже, правові позиції, наведені скаржником, не є релевантними до спірних правовідносин у цій справі.

Щодо добросовісності та принципу заборони суперечливої поведінки

136. Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а отже, і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

137. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

138. Добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальноприйнятих уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться.

139. Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

140. Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

141. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

142. Принцип добросовісності знаходиться в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

143. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

144. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06.12.2007).

145. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1 Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).

146. Велика Палата Верховного Суду як у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, так і в постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила про те, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

147. Як зазначалось, з 01.01.2013 було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась.

148. Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони.

Щодо розгляду справи по суті

149. ФГ «Петраківське» у травні 2019 року звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати укладеною між орендодавцем та орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 у викладеній ним редакції.

150. На обґрунтування позову ФГ «Петраківське» посилалося на те, що 20.04.2012 між позивачем та відповідачем було підписано договір оренди землі, у пункті 8 якого сторони визначили, що договір укладено на 5 років. Після закінчення договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Позивач вважав, що з 20.04.2012 у сторін виникли договірні права та обов'язки. У цей день орендар отримав від орендодавця земельну ділянку згідно з актом приймання-передачі та почав її використовувати в господарській діяльності, сплачувати орендну плату в розмірі та строки, встановлені договором.

151. Позивач на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» стверджував, що має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, вважав договір поновленим на наступні 5 років, тобто до 20.04.2022.

152. Відповідач проти позову заперечував. Зазначав, що згідно з положеннями договору оренди від 20.04.2012, який є спільним вольовим актом сторін, сторони узгодили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 73,3507 га пасовища без визначення кадастрового номера ділянки. Розроблення технічної документації на земельну ділянку покладено на орендаря. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, орендар зобов'язаний зареєструвати договір в десятиденний строк з моменту його підписання сторонами. Орендар міг приступити до використання земельної ділянки після укладення договору оренди землі від 20.04.2012 та його державної реєстрації.

153. На підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» поновлення договору оренди землі відбувається лише у разі належного виконання обов'язків за умовами договору, який вважається укладеним (набуває юридичної сили, тобто сторони набувають цивільні права та обов'язки) з моменту його державної реєстрації. Відповідач вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», поновлення договору не відбулося і земельна ділянка повинна бути повернута.

154. У касаційній скарзі ФГ «Петраківське» звертає увагу на те, що 09.10.2013 воно зареєструвало за собою речове право оренди земельної ділянки. Вважає, що моментом набрання чинності спірним договором оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за вказаним договором.

155. Спір у цій справі стосується, зокрема, питання, чи набув орендар права та обов'язки за договором оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований у встановленому порядку до 01.01.2013, натомість після цієї дати орендар здійснив державну реєстрацію речового права оренди.

156. Відповідно до частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

157. За змістом частини третьої статті 122 ЗК України районні державні адміністрації на їх території передають земельні ділянки із земель державної власності для сільськогосподарського використання.

158. Катеринопільською районною державною адміністрацією Черкаської області прийнято розпорядження від 20.04.2012 № 127/01-02-1 «Про передачу фермерському господарству «Петраківське» на умовах оренди земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради».

159. Відповідно до зазначеного розпорядження, зокрема, вирішено:

- передати ФГ «Петраківське» в користування земельну ділянку із земель державної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду площею 73,3507 га (масив поле № 1) для сінокосіння та випасання худоби на умовах оренди терміном на 5 років, за межами населеного пункту в адмінмежах Вербовецької сільської ради;

- укласти з ФГ «Петраківське» договір оренди землі;

- відділу Держкомзему у районі забезпечити державну реєстрацію договору оренди землі;

- ФГ «Петраківське» приступити до використання земельної ділянки після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

160. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у цій постанові, законодавство, яке було чинним на момент виникнення спірних правовідносин, чітко визначало, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (статті 18 та 20 Закону України «Про оренду землі»).

161. Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація речового права є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки.

162. За загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов'язки за договором.

163. Судами під час розгляду справи встановлено, що договір оренди землі від 20.04.2012 у встановленому законом порядку не був зареєстрований, тобто не дотримано встановленої законом вимоги для набрання договором чинності.

164. У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

165. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

166. Сторони договору оренди землі від 20.04.2012 у пункті 43 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. У цьому ж пункті зазначено, що орендар зобов'язаний зареєструвати цей договір у десятиденний термін з моменту його підписання сторонами.

167. З моментом державної реєстрації договору оренди землі від 20.04.2012 сторони також пов'язали і передачу земельної ділянки, зазначивши у пункті 20 договору про те, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

168. Отже, сторони погодили, що момент набрання чинності договору оренди землі від 20.04.2012 та передача земельної ділянки орендарю пов'язані з державною реєстрацією договору.

169. Обов'язок щодо вчинення державної реєстрації договору згідно з умовами договору оренди землі від 20.04.2012 покладений на орендаря. Цей обов'язок орендар прийняв на себе добровільно, проте державну реєстрацію договору орендарем здійснено не було. Отже, орендар допустив порушення умов договору оренди землі від 20.04.2012.

170. Слід також зазначити, що на момент укладення договору земельна ділянка не була сформована. Договір оренди землі від 20.04.2012 не містить відомості про кадастровий номер, що є істотною умовою договору оренди землі згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент підписання договору. За правилами частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди.

171. Таким чином, орендареві було відомо, що без виготовлення і погодження технічної документації на землю та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера неможливо буде здійснити державну реєстрацію договору.

172. ФГ «Петраківське» у касаційній скарзі також посилається на те, що воно не змогло зареєструвати договір, оскільки з технічних причин відмови Перехідної реєстраційної системи Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру в листопаді - грудні 2012 року реєстрація договорів оренди земель державної власності не проводилась.

173. Водночас відповідно до частини третьої статті 182 ЦК України відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Проте матеріали справи не містять підтвердження того, що позивач звертався до суду за захистом своїх прав у зв'язку з відмовою у державній реєстрації договору.

174. Усвідомлюючи утруднення чи неможливість проведення державної реєстрації договору оренди землі, з якою пов'язане набрання договором чинності, сторони мали право узгодити інший порядок набрання ним чинності. Однак матеріали справи не містять доказів на підтвердження реалізації орендарем такого права.

175. Крім того, слід зазначити, що предметом позову у цій справі є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20.04.2012 на наступні 5 років, тобто до 20.04.2022. Цей п'ятирічний строк сплив ще до початку нового розгляду справи судом першої інстанції та до моменту ухвалення рішень, які є об'єктом касаційного перегляду. При цьому позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, про наступну пролонгацію договору (на період після 20.04.2022) у межах цієї справи позивач не заявляв.

176. Таким чином, у справі, що розглядається, договір оренди землі від 20.04.2012 не набрав чинності та не створив юридичні наслідки для сторін. Зважаючи на це, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні підстави для поновлення договору на новий строк.

177. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову.

Щодо відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 696/1693/15-ц

178. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зробила такий висновок: «Разом з тим, проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Отже, оскільки ДСП «Агрокомплекс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі».

179. У цій справі Велика Палата Верховного Суду виснувала, що за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов'язані з державною реєстрацією договору.

180. Таким чином, Велика Палата Верхового Суду підтримала раніше зроблені висновки щодо правових наслідків державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності.

181. З огляду на це немає підстав для відступу від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

182. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

183. За змістом статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

184. Зважаючи на викладене в мотивувальній частині цієї постанови, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що касаційну скаргу ФГ «Петраківське» потрібно залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13.05.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 - без змін.

Судові витрати

185. Відповідно до частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

186. Оскільки Велика Палата Верховного Суду залишає касаційну скаргу без задоволення, судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Фермерського господарства «Петраківське» залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року у справі № 925/632/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя С. О. Погрібний Суддя-доповідач О. О. БанаськоСудді:О. В. Білоконь С. І. Кравченко О. Л. Булейко М. В. Мазур І. А. Воробйова Н. М. Мартинюк О. А. Губська Н. С. Стефанів А. А. Ємець Т. Г. Стрелець Л. Ю. Кишакевич І. В. Ткач В. В. Король О. С. ТкачукВідповідно до частини третьої статті 314 ГПК України постанову оформив суддя Ткач І. В.

Джерело:
ЄДРСР 136978487

[ANTIRAID]

М'яко кажучи, ситуація у цій справі абсурдна. Поки випадкові люди формували судову практику, договір оренди землі скінчився, але сторона продовжила користуватись землею на підставі реєстрації оренди землі. Загалом рішення містить наступний висновок:

111. Отже, практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності є усталеною. Саме з державною реєстрацією такого договору пов'язується набрання ним чинності.

112. З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Із цього моменту законодавством встановлено необхідність здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

113. Разом з тим державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки.

114. Проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

115. Отже, за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов'язки за договором.

147. Як зазначалось, з 01.01.2013 було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась.

148. Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони.

[ANTIRAID]

06 травня 2026 року

м. Київ

ОКРЕМА ДУМКА (розбіжна)

суддів Великої Палати Верховного Суду Банаська О. О., Короля В. В.

справа № 925/632/19

провадження № 12-26гс25

1. ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИСЛОВЛЕННЯ ОКРЕМОЇ ДУМКИ

1.1. Предметом розгляду у цій справі був позов Фермерського господарства «Петраківське» (далі - ФГ «Петраківське») до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області [далі - ГУ Держгеокадастру у Черкаській області (ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2021 року за клопотанням позивача замінено на правонаступника - Катеринопільську селищну раду на Калинопільську селищну раду)], в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 17 липня 2019 року та закриття провадження в частині вимог ухвалою Господарського суду Черкаської області від 16 лютого 2023 року позивач просив:

- визнанати укладеною орендодавцем - управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 у редакції позивача, яка була наведена в позові.

1.2. Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки орендар належним чином повідомив відповідача про свій намір продовжити дію договору, проте відповідач на таке звернення відповіді не надав. Враховуючи те, що після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжував використання земельної ділянки за призначенням, сплачував орендні платежі, а відповідач приймав ці платежі та не надав заперечень щодо продовження дії договору оренди, то позивач стверджував, що договір має бути поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди у запропонованій ним редакції.

1.3. Суди слухали справу неодноразово. За результатами її нового розгляду суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, у позові відмовив повністю, виснувавши, що підписаний 20 квітня 2012 року договір оренди землі чинності не набув через нездійснення його державної реєстрації відповідно до вимог статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час підписання договору та до 01 січня 2013 року), тож у позивача не виникло права на поновлення такого договору, незважаючи на те, що зобов`язання за цим договором сторонами фактично виконувалися - земельна ділянка передана у користування, орендна плата сплачувалася орендарем та приймалася орендодавцем.

1.4. Позивач подав касаційну скаргу, в якій стверджував, зокрема, що його право на поновлення договору оренди земельної ділянки ґрунтується на укладеному 20 квітня 2012 року договорі, який належно виконувався обома сторонами, та на державній реєстрації (09 жовтня 2013 року) на підставі цього договору права оренди, що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття позивачем речового права оренди земельної ділянки.

1.5. Ухвалою від 04 червня 2025 року Велика Палата Верховного Суду прийняла справу № 925/632/19 до свого провадження, визнавши обґрунтованими мотиви її передачі, наведені в ухвалі від 16 квітня 2025 року Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, а саме необхідність відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду (постанова від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц) про ненабрання чинності договором оренди земельної ділянки, який був підписаний сторонами, але не пройшов державної реєстрації до 01 січня 2013 року.

1.6. Постановою від 06 травня 2026 року Велика Палата Верховного Суду залишила касаційну скаргу ФГ «Петраківське» без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року без змін, виснувавши, що договір оренди землі від 20 квітня 2012 року, державна реєстрація якого не була проведена згідно з вимогами законодавства, чинними на час його підписання та до 01 січня 2013 року, не набрав чинності та не створив юридичних наслідків для сторін, тому немає підстав для поновлення такого договору на новий строквідповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі».

1.7. Із такими висновками більшості суддів Великої Палати Верховного Суду не погоджуємося, оскільки вважаємо, що, вирішуючи питання поновлення договору оренди землі, укладеного, але не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, Великій Палаті Верховного Суду належало захистити легітимні очікування добросовісного орендаря та відступити шляхом уточнення від власного правового висновку, викладеного у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, що наразі не відповідає повною мірою змінам у законодавстві та судовій практиці, а також потребам цивільного обороту.

1.8. Тому висловлюємо окрему думку щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року у справі № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25).

2. КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОСТАНОВИ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

2.1. Постановою від 06 травня 2026 року Велика Палата Верховного Суду залишила касаційну скаргу ФГ «Петраківське» без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року - без змін.

2.2. Мотивуючи таке рішення, Велика Палата Верховного Суду зазначила, зокрема, що:

- практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності, є усталеною - саме з державною реєстрацією такого договору пов`язується набрання ним чинності;

- попри те, що Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI) з 01 січня 2013 року з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) виключені посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, не можна ототожнювати державну реєстрацію договору оренди землі до 01 січня 2013 року та державну реєстрацію речового права оренди після 01 січня 2013 року, оскільки вони є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки;

- за загальним правилом, договори оренди землі, підписані до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами, оскільки державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов`язані із державною реєстрацією договору;

- фактичне виконання сторонами договору, підписаного до 01 січня 2013 року, який підлягав державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору.

2.3. Щодо застосування критерію добросовісності та принципу заборони суперечливої поведінки у ситуації, за якої сторони підписали договір оренди землі до 01 січня 2013 року, проте зареєструвати підписаний договір вже було неможливо, Велика Палата Верховного Суду зауважила, якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір, який містить всі істотні умови, орендар належним чином виконував умови договору, а орендодавець не заперечував щодо виконання такого договору орендарем, але державна реєстрація договору (яка була обов`язковою до 01 січня 2013 року) стала неможливою з причин, які не залежать від орендаря, за таких обставин суд має враховувати добросовісність орендаря та принцип заборони суперечливої поведінки. За таких обставин суд може захистити його права та правомірні очікування щодо реалізації своїх прав за договором оренди землі.

2.4. Водночас у цій справі Велика Палата Верховного Суду не вбачала підстав для захисту права позивача на поновлення договору як добросовісного орендаря, зауваживши, що:

- земельна ділянка на момент укладення договору щодо її оренди від 20 квітня 2012 року ще не була сформована, а організація розроблення технічної документації щодо неї покладалася саме на орендаря, отже, йому було відомо, що без виготовлення і погодження технічної документації на землю та присвоєння земельній ділянці кадастрового номера неможливо буде здійснити державну реєстрацію договору;

- сторони у пунктах 20 та 43 договору оренди землі від 20 квітня 2012 року домовилися, що момент набрання чинності цим договором та передача земельної ділянки орендарю обумовлені державною реєстрацією договору і саме орендар зобов`язаний зареєструвати вказаний договір в десятиденний термін з моменту його підписання сторонами;

- позивач (орендар) допустив порушення умов договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, зокрема не здійснив державної реєстрації цього договору в десятиденний термін з моменту підписання сторонами, що покладалося саме на орендаря, та почав користуватися об`єктом оренди до реєстрації договору;

- матеріали справи не містять підтвердження того, що позивач звертався до суду за захистом своїх прав у зв`язку з відмовою територіального Відділу Держземагентства у державній реєстрації договору з технічних причин;

- усвідомлюючи утруднення чи неможливість проведення державної реєстрації договору оренди землі, з якою пов`язане набрання договором чинності, сторони не узгодили іншого порядку набрання ним чинності.

2.5. На підставі наведеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди землі від 20 квітня 2012 року не набрав чинності та не створив юридичних наслідків для сторін. З огляду на це відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» немає підстав для поновлення договору на новий строк.

2.6. Відтак за результатами перегляду цієї справи Велика Палата Верховного Суду погодилася із судами першої та апеляційної інстанцій, які відмовили в задоволенні позову, та вказала на відсутність підстав для відступу від висновку, викладеного в її постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, оскільки у цій справі підтримала раніше зроблені висновки щодо наслідків державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності.

3. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ

3.1. З такими висновками більшості суддів Великої Палати Верховного Суду не погоджуємося, тому відповідно до частини третьої статті 34 ГПК України висловлюємо окрему думку.

3.2. Передусім слід наголосити, що предметом касаційного перегляду в цій справі було питання правової оцінки договору оренди землі, державна реєстрація якого не була здійснена до 01 січня 2013 року і можливість такої реєстрації безповоротно втрачена через зміни у законодавстві, проте на підставі цього договору в подальшому проведено державну реєстрацію речового права оренди за орендарем, а сам договір з моменту його підписання та передачі земельної ділянки орендарю виконувався обома сторонами без жодних застережень та зауважень.

Щодо еволюції правового регулювання державної реєстрації у правовідносинах оренди землі

3.3. Для розуміння правової природи спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі, який був укладений до 01 січня 2013 року, та правильного застосування норм, що регулюють порядок поновлення договорів, передусім, на нашу думку, слід було проаналізувати правове регулювання державної реєстрації оренди землі, застосовуючи метод історичного тлумачення норм ЦК України, Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та Закону України «Про оренду землі», які регламентують укладення таких договорів.

3.4. З набранням у 2004 році чинності ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» існувала як державна реєстрація правочинів (статті 182, 210 ЦК України), так і державна реєстрація прав.

3.5. Норми земельного законодавства, що діяли до 2009 року, передбачали, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (частина друга статті 125 ЗК України), а право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону (стаття 126 ЗК України).

3.6. У 2009 році до цих норм були внесені зміни Законом України від 05 березня 2009 року № 1066-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об`єднання земельних ділянок» (далі - Закон № 1066-VI), що набрав чинності з 02 травня 2009 року, якими передбачалося, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України). Водночас у частині п`ятій статті 126 ЗК України (у редакції цього Закону) зазначалося, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

3.7. Зазначена норма попри подальші зміни статті 126 ЗК України була чинною до 01 січня 2013 року (дати набрання чинності Закону України «Про Державний земельний кадастр»). До того ж до 01 січня 2013 року норми статті 18 та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі» імперативно визначали, що договір оренди землі підлягає державній реєстрації й набирає чинності лише після такої реєстрації.

3.8. Положення частини другої статті 20 Закону України «Про оренду землі» до 01 січня 2013 року за змістом були аналогічні статті 125 ЗК України, однак вони фактично не мали самостійного регулятивного значення. Зазначене було зумовлено тим, що передбачена ними відсилка до закону про реєстрацію речових прав нівелювалася пунктом 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1066-VI, який пов`язував виникнення права користування з моментом державної реєстрації самої ділянки до створення єдиної системи реєстрації прав.

3.9. Тож оскільки набрання чинності договором оренди землі закон пов`язував із державною реєстрацією такого договору, за загальним правилом право оренди земельної ділянки фактично виникало в момент державної реєстрації відповідного договору оренди (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23).

3.10. Законом № 1878-VI було запроваджено реєстрацію саме прав на нерухоме майно замість реєстрації правочинів. Передбачений цим Законом порядок почав застосовуватися з 01 січня 2013 року. З цієї дати стаття 6 Закону України «Про оренду землі» була доповнена частиною п`ятою щодо реєстрації права оренди, а статті 18 та 20 (які стосувалися реєстрації та чинності договору) були виключені.

3.11. Зазначені зміни не тільки остаточно усунули суперечливе регулювання, яке оперувало не передбаченим ЦК України станом «набрання чинності договором» (що не забезпечувало логічного співвідношення зі статтею 638 ЦК України щодо моменту укладення договору), а й закріпили роль реєстрації права як моменту передачі об`єкта оренди (стаття 17 Закону «Про оренду землі»).

3.12. Переконані, що таке реформування системи реєстрації було спрямоване на вдосконалення правового регулювання речових прав на нерухоме майно і, зокрема, оренди землі, а тому заміна реєстрації правочинів на реєстрацію речових прав не може негативно позначатися на правовому становищі осіб, які перебували в договірних відносинах або мали намір їх продовжити під час реформи державної реєстрації правочинів / прав.

3.13. Такожнаголошуємо, що ЗК України, Закон України «Про оренду землі» та законодавство про реєстрацію прав не містять обмежень щодо строків чи умов державної реєстрації права оренди на підставі договорів оренди землі, укладених до 01 січня 2013 року, як і не встановлюють заборони такої реєстрації чи негативних наслідків її здійснення після цієї дати.

3.14. Отже, вважаємо несправедливим, нелогічним і безпідставним штучне створення, зокрема, у судовій практиці не передбачених законодавством обмежень прав сторін за таким договором або негативних наслідків для них у разі, якщо право оренди за договором оренди землі, укладеним, але не зареєстрованим до 01 січня 2013 року, було зареєстроване після цієї дати, адже можливість зареєструвати сам договір безповоротно втрачена внаслідок законодавчих змін.

3.15. На нашу думку в питанні співвідношення наведених вище норм слід враховувати, що відповідно до приписів статей 4, 9 ЦК України норми цього Кодексу застосовуються до договорів оренди землі субсидіарно, тобто у випадках, якщо в ЗК України та Законі України «Про оренду землі» відповідні положення не врегульовані. Тому, надаючи оцінку спірним правовідносинам з оренди землі, слід виходити з таких правил правозастосування:

1) загальні положення про зобов`язання та договори (поняття, види, форми, умови чинності, порядок укладення тощо) визначаються у ЦК України;

2) особливості порядку укладення, умов договору, вимог до його сторін, строків та інше визначаються спеціальними нормами, що містяться в ЗК України та Законі України «Про оренду землі»;

3) норми про укладення договору (стаття 638 ЦК України) і зокрема про момент укладення договору (стаття 640 ЦК України) є не просто загальними, а й очевидно універсальними для регулювання всіх договорів, що укладаються із різними речами в різних сферах.

Щодо значення і природи державної реєстрації договору оренди / права оренди землі

3.16. У постанові, до якої висловлено цю окрему думку, більшість суддів Великої Палати Верховного Суду підтримали висновки про те, що попри зміни, які відбулися у законодавстві після 01 січня 2013 року:

- не можна ототожнювати державну реєстрацію договору оренди землі до 01 січня 2013 року та державну реєстрацію речового права оренди після 01 січня 2013 року, оскільки вони є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки;

- державна реєстрація речового права на підставі договору оренди землі, підписаного, але не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правових наслідків, пов`язаних із державною реєстрацією договору.

3.17. Утім, на наше переконання, такі правові висновки є хибними та сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду без ґрунтовного аналізу природи державної реєстрації (договору / права) у спірних правовідносинах та розкриття сутності відмінностей цих правових процедур і їх наслідків.

3.18. З цього питання вважаємо за необхідне зауважити, що процедура державної реєстрації у сфері приватного права може мати дві основні мети: перевірку відповідності правочину закону (конститутивна реєстрація) або забезпечення ефекту публічності (деклараторна реєстрація).

3.19. Як зазначалося, з 01 січня 2013 року законодавець остаточно перейшов до моделі реєстрації речових прав, відмовившись від реєстрації правочинів (договорів).

3.20. Згідно з преамбулою Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» цей Закон регулює відносини у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Зазначена мета визначає зміст державної реєстрації (стаття 2 цього Закону) як офіційного визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

3.21. У контексті цієї мети ключовим є не процес переходу речового права за договором, а результат цього процесу - належність права конкретній особі. Тобто визначальною є реєстрація саме речового права, а не реєстрація договору як способу його набуття, а також офіційна фіксація правового статусу особи як набувача майна, а не просто як сторони правочину.

3.22. Саме з офіційним визнанням державою речового права на нерухоме майно пов`язується можливість об`єкта перебувати в цивільному обороті та право особи на судовий захист. Державна реєстрація є одним з елементів юридичного складу, необхідного для підтвердження права, проте сама по собі вона не має самостійного значення для його виникнення без відповідної правової підстави (правочину).

3.23. Тож ключовим видається те, що державна реєстрація права оренди землі не є первинним джерелом виникнення цього права, а лише визначає момент, з якого воно вважається виниклим, за умови наявності інших юридичних фактів (зокрема, укладеного договору), передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Факт набуття права оренди за правочином фактично передує його реєстрації, оскільки зміст державної реєстрації (у редакції з 01 січня 2013 року) полягає саме у підтвердженні державою вже існуючого факту.

3.24. Водночас, незважаючи на численні зміни у сфері державної реєстрації, дотепер залишається чинною стаття 210 ЦК України, яка пов`язує момент вчинення правочину з його державною реєстрацією у випадках, встановлених законом. Значення реєстрації за цією нормою полягає в тому, що вона є конститутивним (обов`язковим) елементом процедури укладення багатьох договорів і водночас моментом переходу речового права до набувача.

3.25. До 01 січня 2013 року саме за допомогою державної реєстрації правочинів забезпечувалася прозорість «переміщення» права власності та інших речових прав на нерухоме майно серед іншого права оренди землі відповідно до статей 18, 20 Закону України «Про оренду майна» (у відповідній редакції).

3.26. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23 зауважила, що державна реєстрація договору не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Така реєстрація є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності.

3.27. Отже, на наше переконання, здійснювана до 01 січня 2013 року державна реєстрація договору оренди землі та запроваджена після цієї дати державна реєстрація права оренди є абсолютно подібними за призначенням правовими механізмами «укріплення» прав, що зумовлено безпекою цивільного обороту та іншими засадами публічного права. Функціональне призначення такої реєстрації збереглося, оскільки в обох випадках правове регулювання спиралося на базові принципи Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

3.28. Іншими словами, державна реєстрація договору, що вимагалася до 2013 року, за своєю природою та змістом фактично була реєстрацією права оренди як речового права, хоча й здійснювалася за іншими процедурними правилами. Зміни до законодавства, які з 01 січня 2013 року замінили державну реєстрацію «договору оренди землі» реєстрацією права оренди земельної ділянки як речового права, змістовно нічого суттєвого не змінили у правовому значенні державної реєстрації у цих правовідносинах.

3.29. Ураховуючи наведене, категорично не погоджуємося з висновком більшості суддів Великої Палати Верховного Суду у цій справі про те, що державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації і правові наслідки.

3.30. Вважаємо, що формулювання такого висновку суперечить наведеному вище порівняльному аналізі механізмів реалізації та правових наслідків реєстрації договору оренди землі до 01 січня 2013 року та реєстрації права оренди на підставі цього договору після зазначеної дати.

3.31. Отже, на нашу думку, Велика Палата Верховного Суду без урахування системних змін у законодавстві та відповідних правовідносинах лише штучно і невмотивовано поглибила умовний поділ між «реєстрацією договору» та «реєстрацією права» оренди землі, що не відповідає їх подібній природі і призначенню.

3.32. До того ж слід зауважити, що доктринальне тлумачення наведеної вище проблематики правозастосування зводиться до того, що реєстрація права оренди за своєю природою змістовно не відрізняється від реєстрації договору, оскільки обидві процедури спрямовані на «опублічення» права.

3.33. У цьому зв`язку неможливо також ігнорувати обставини і наслідки «перехідного періоду» у сфері державної реєстрації договору / права оренди землі для учасників відповідних правовідносин, коли реєстрація договору стала неможливою з кінця 2012 року з технічних причин, а з 01 січня 2013 року законодавство взагалі скасувало реєстрацію правочинів, запровадивши лише реєстрацію прав, хоча насправді сутнісно та термінологічно це одне й те саме.

Щодо укладеності договору оренди та чинності права оренди

3.34. У контексті цієї справи не погоджуємося із застосованим у постанові Великої Палати Верховного Суду, як незаперечним та універсальним висновком про те, що моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігаються у часі, адже такий підхід не відповідає як змісту самого договору, так і загальним засадам договірного права та основним принципам тлумачення договорів.

3.35. Укладення договору оренди земліі на сьогодні, і станом на 2012 рік підпорядковується загальним правилам, передбаченим частиною першою статті 638 ЦК України, згідно з якою укладення консенсуального договору пов`язується з тим, що сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто воля сторін узгоджена. Ця норма визначає сутнісну характеристику домовленості сторін як двостороннього правочину - юридичного факту, що породжує договірне зобов`язання.

3.36. Відповідно до частини першої статті 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на момент підписання договору) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

3.37. Отже, за загальним правилом, договір оренди землі, що не посвідчений нотаріально, є укладеним з моменту його підписання сторонами.

3.38. Як уже зазначалося, державна реєстрація договору оренди землі ніколи не тлумачилася як форма договору, тобто момент державної реєстрації договору (її відсутність) не впливав на момент укладення договору, що узгоджується із частиною першою статті 20 Закону України «Про оренду землі».

3.39. Системний аналіз положень глав 52, 53 ЦК України щодо поняття договору та його укладення дозволяє зробити висновок, що укладення договору має наслідком виникнення договору як юридичного факту, на підставі якого можуть виникати, змінюватися та припинятися цивільні права і обов`язки.

3.40. Отже, «укладеність» договору можна тлумачити як визнання наявності юридичного факту, який породжує договірне зобов`язання між сторонами (оферентом та акцептантом) та визначає узгодження їх волі щодо змісту істотних умов, а також визначає момент початку дії договору (дату його укладення), якщо сторони не домовились про інший момент.

3.41. Такі правові наслідки, за загальним правилом, настають з моменту укладення договору відповідно до частини другої статті 631 ЦК України, якщо інше не визначено законом або договором.

3.42. На відміну від поняття «укладення договору», понять «вчинення договору», «чинність договору» законодавство прямо не розкриває.

3.43. Відповідно до частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення первісного договору оренди), частини п`ятої статті 126 ЗК України (у відповідній редакції) договір оренди землі підлягав державній реєстрації.

3.44. Згідно з приписами статті 210 ЦК України, статті 18 Закону України «Про оренду землі» саме після державної реєстрації договір оренди землі вважався «чинним» / «вчиненим».

3.45. Стаття 125 ЗК України станом на 2012 рік передбачала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

3.46. Аналогічне правило містилося у частині другій статті 20 Закону України «Про оренду землі», яка прямо містила вказівку на реєстрацію права оренди відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

3.47. Аналіз правил про оренду землі, наведених вище, дозволяє стверджувати, що в контексті регулювання відносин оренди землі поняття «укладення договору оренди землі» та «вчинення договору оренди землі» ототожнювати не можна.

3.48. Протилежний висновок призвів би до абсурдної ситуації, коли для державної реєстрації договору оренди землі (права оренди землі) подавався б неукладений договір, а факт підписання документа не мав би жодного правового значення який неможливо було б аналізувати з погляду правил про укладення договору.

3.49. Отже, враховуючи правові наслідки вчинення договору оренди землі (виникнення речового права оренди), слід вважати, що вчинення договору оренди землі- це здатність уже укладеного договору породжувати власне речове право оренди та пов`язані із цим правом права і обов`язки (щодо внесення орендної плати тощо).

3.50. Такий висновок передусім випливає з тлумачення приписів статті 20 Закону України «Про оренду землі», частина перша якої передбачала, що укладений договір оренди земліпідлягає державній реєстрації.

3.51. Тож, підсумовуючи усе наведене нами вище, вважаємо за необхідне наголосити, що положення статті 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла до її виключення з 01 січня 2013 року) щодо чинності договору після його державної реєстрації слід розуміти так, що правочин є вчиненим після реєстрації саме в частині виникнення речового права оренди.

3.52. Правила про чинність договору оренди з моменту реєстрації не забороняли сторонам включати до нього положення зобов`язального характеру, які не стосуються речового права (частина друга статті 628 ЦК України). Такі умови можуть бути чинними і до моменту державної реєстрації договору (державної реєстрації права). Зазначене узгоджується із частиною першою статті 20 Закону України «Про оренду землі», яка передбачала, що саме «укладений» договір підлягає реєстрації.

3.53. Отже, на нашу думку, законодавець фактично визначив, що момент укладення договору та момент набрання ним чинності в частині речових прав можуть не збігатися в часі.

3.54. Проте, на наше переконання, у цьому питанні позиція більшості суддів Великої Палати Верховного Суду, які фактично ототожнили різні за правовим змістом категорії «укладеність» та «чинність» договору, є необґрунтованою та не враховує розвиток і вдосконалення правового регулювання відносин у сфері оренди землі.

Щодо визнання укладеним незареєстрованого договору оренди землі, право оренди за яким було в подальшому зареєстроване

3.55. Заперечуємо висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що фактичне виконання сторонами договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, який підлягав державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору, з огляду на таке.

3.56. Відповідно до загального визначення, наведеного в частині першій статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Водночас право оренди земельної ділянки унормовано в частині першій статті 93 ЗК України як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

3.57. Отже, право оренди слід розглядати як похідне від права власності і таке, що охоплює правомочності володіння та користування, надані орендарю на певний строк і за плату на підставі договору оренди.

3.58. Тож вважаємо за необхідне зауважити, що в контексті орендних правовідносин слід розмежувати договір оренди землі як правочин (підставу виникнення зобов`язань) та реєстрацію права як момент виникнення речового ефекту. З погляду цивільного права, до моменту державної реєстрації між сторонами існують зобов`язальні правовідносини (право вимоги за договором), тоді як після реєстрації виникає речове право (абсолютне право користування).

3.59. Важливим і об`єктивним є те, що договір оренди землі як правочин створює зобов`язання для його сторін з моменту досягнення згоди щодо істотних умов у належній письмовій формі. До реєстрації договоруйого сторони вже пов`язані зобов`язаннями щодо виконання його умов, а після реєстрації - набувають офіційного статусу суб`єктів речового права перед третіми особами.

3.60. У таких правовідносинах державна реєстрація (яка до 2013 року стосувалася договору, а після - права) забезпечує «опублічення» орендних відносин для третіх осіб, надаючи їм характеру офіційності. Лише після її проведення орендар набуває можливості реалізовувати захист свого права щодо земельної ділянки від порушень з боку третіх осіб із застосуванням речово-правових способів захисту (зокрема, негаторного та віндикаційного позовів).

3.61. Тому, на наше переконання, відсутність реєстрації договору оренди землі до 01 січня 2013 року лише створює для орендаря ризик неможливості повноцінного речового захисту своїх прав, проте не нівелює зобов`язань сторін за цим договором. Укладеність договору та виникнення зобов`язальних правовідносин пов`язується з досягненням згоди з усіх істотних умов та вчиненням юридично значущих дій, спрямованих на виконання його умов (передача орендодавцем земельної ділянки, вступ орендаря у фактичне користування, підписання акта приймання-передачі, сплата орендарем орендних платежів у порядку і на умовах, визначених сторонами, їх прийняття орендодавцем, використання земельної ділянки за призначенням тощо).

3.62. У цьому аспекті вважаємо за доцільне нагадати усталені в судовій практиці висновки щодо неможливості кваліфікації як неукладеного договору оренди у разі його виконання обома сторонами(зокрема, якщо орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав такі платежі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 листопада 2022 року у справі № 622/596/18, від 26 квітня 2023 року у справі № 192/1903/19, від 22 травня 2023 року у справі № 179/2192/19, від 19 липня 2023 року у справі № 414/355/21, від 13 вересня 2023 року у справі № 385/1243/21, від 01 листопада 2023 року у справі № 692/1294/20, від 07 лютого 2024 року у справі № 629/3016/21, від 22 травня 2024 року у справі № 583/3769/21, від 27 листопада 2024 року у справі № 546/1222/21, від 17 вересня 2025 року у справі № 676/8831/23, від 10 грудня 2025 року у справі № 701/171/25, від 28 січня 2026 року у справі № 192/650/22, від 11 лютого 2026 року у справі № 674/921/22, постанову об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12 листопада 2024 року у справі № 902/1546/23).

3.63. Так само не є підставою для визначення такого договору як неукладеного або нечинного відсутність державної реєстрації договору оренди землі за наявності фактичного виконання його умов сторонами (див. mutatis mutandis постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 28 листопада 2019 року у справі № 624/2/18).

3.64. Верховний Суд неодноразово наголошував на неможливості кваліфікації як неукладеного чи такого, що не набув чинності, договору оренди землі, не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, у разі якщо цей договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі) (див. постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20, від 13 березня 2024 року у справі № 539/5299/21, від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22, від 14 серпня 2024 року у справі № 674/1677/21).

3.65. На наше переконання, належний аналіз та узагальнення наведених вище норм та усталених правових позицій Верховного Суду дає більш ніж достатньо підстав для однозначного висновку - якщо договір оренди землі, не зареєстрований до 01 січня 2013 року, виконувався обома сторонами, така обставина захищає його від висновку про неукладеність та нечиність. У такому разі його слід розглядати як укладений та чинний, якщо тільки він не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

3.66. Тож вважаємо за необхідне наголосити, що тривале фактичне виконання умов договору оренди сторонами, який не був зареєстрований до 01 січня 2013 року, у сукупності з подальшою реєстрацією права оренди за чинним законодавством свідчить про сталість правовідносин. У цьому разі дефект процедури набрання чинності (відсутність реєстрації самого договору за старими правилами) усувається фактом реального виконання та подальшою реєстрацією виниклого на підставі нього речового права оренди.

3.67. Тому видається очевидним, що виконання сторонами не зареєстрованого до 01 січня 2013 року договору оренди землі та подальша реєстрація на його підставі права оренди фактично «зцілюють» такий договірвнаслідок реального виконання обома сторонами та подальшої реєстрації орендарем за собою речового права оренди на спірну земельну ділянку.

3.68. Здійснення в цьому випадку державної реєстрації речового права оренди замість реєстрації самого договору оренди (яка внаслідок законодавчих змін на момент проведення реєстрації вже не була передбачена) повною мірою відповідає меті державного контролю за обігом земель. Спрямованість обох цих правових інститутів (реєстрації договору та реєстрації права) є ідентичною - забезпечення публічного підтвердження легітимності користування земельною ділянкою та правової визначеності у відносинах з третіми особами. Тому нездійснення реєстрації договору само по собі не може бути підставою для визнання договору неукладеним та нечиним, якщо воля сторін була спрямована на виникнення орендних відносин (договір виконувався обома сторонами без зауважень) і ця воля була в подальшому зафіксована шляхом реєстрації речового права оренди у Державному реєстрі речових прав.

3.69. У такому разі незавершений юридичний склад (відсутність реєстрації правочину) доповнюється юридично значущою дією - фактичним виконанням договору. У такому випадку договір вважається укладеним сторонами з моменту, коли вони приступили до реалізації його умов, а подальша реєстрація права оренди за новим законодавством остаточно підтверджує чинність таких правовідносин.

3.70. До такого самого висновку приводить і принцип тлумачення договору favor contractus, згідно з яким всі сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) суд повинен тлумачити на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

3.71. Ураховуючи наведене, категорично не погоджуємося з позицією більшості суддів Великої Палати Верховного Суду, які, відхиляючи через неподібність фактичних обставин посилання касанта на практику Великої Палати Верховного Суду щодо визнання укладеними договорів у разі їх фактичного виконання, залишили поза увагою вже усталену практику Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо неможливості кваліфікації як неукладеного чи такого, що не набув чинності, договору оренди землі, не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, у разі якщо цей договір виконувався обома сторонами, сформовану у подібних цій справі правовідносинах, та помилково не вважали за необхідне ані підтримати, ані відступити задля забезпечення єдності судової практики від таких правових висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зазначених, вище.

Щодо врахування загальних засад / принципів цивільного права та доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) при вирішенні спору щодо поновлення договору оренди землі, укладеного, але не зареєстрованого до 01 січня 2013 року

3.72. У контексті подібних спорів щодо поновлення договорів оренди землі, на нашу думку, слід також наголосити на недопустимості суперечливої поведінки орендодавця. Якщо орендодавець підписав договір без жодних зауважень чи застережень, виконував договір сам (передав ділянку у володіння орендаря) і приймав виконання від орендаря (приймав орендну плату), а згодом почав стверджувати про неукладеність чи нечинність цього договору, така поведінка є очевидно недобросовісною та суперечить обов`язку особи утримуватися від зловживання правом (стаття 13 ЦК України) та принципу добросовісності(пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), який є однією із загальних засад цивільного законодавства.

3.73. Порушення цього принципу у вигляді недодержання вимог доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), свідчить про зловживання правом, якому за жодних умов не можна потурати, оскільки право, яким зловживають, судом не захищається (частини четверта - шоста статті 13 ЦК України).

3.74. У статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, визначено поведінку, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

3.75. Отже, вважаємо, що у випадку, коли незареєстрований договір оренди землі виконувався сторонами, а згодом один з контрагентів стверджує про його неукладеність чи нечинність, у таких правовідносинах судам необхідно при вирішенні спору застосовувати доктрину venire contra factum proprium, в основі якої знаходиться принцип добросовісності.

3.76. Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього посилається на недійсність такого договору або його неукладеність. Якщо поведінка сторони давала іншій стороні підстави вважати, що договір є дійсним (виконувався належним чином сторонами протягом тривалого часу), то наступне висунення вимог про його недійсність або неукладеність чи заперечення з цих підстав наслідків його виконання сторонами є зловживанням правом.

3.77. Оцінюючи дії учасника стосовно добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання, а й волю сторін на виконання договору і досягнення відповідних їй правових наслідків. Основне завдання застосування принципу добросовісності полягає в тому, щоб перешкодити стороні отримати переваги та вигоду як наслідок своєї непослідовності у поведінці на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома.

3.78. З урахуванням наведеного вважаємо, що у спорі щодо поновлення правовідносин оренди в обов`язковому порядку підлягають дослідженню і оцінці судом обставини, за яких реєстрація спірного договору оренди землі не була здійснена вчасно, поведінка сторін. Видається, що покладення у такій ситуації на сторону відповідного договору негативних наслідків неможливості здійснити його державну реєстрацію з об`єктивних чи непереборних причин не відповідало б засаді справедливості цивільного права (пункт 6 статті 3 ЦК України).

3.79. Отже, переконані, якщо договір оренди землі належно виконувався сторонами, хоча й не був зареєстрований до 01 січня 2013 року, а згодом право оренди за ним було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав, такий договір вважається укладеним з моменту, коли сторони приступили до його реального виконання.

3.80. При цьому покладення на добросовісну сторону певних негативних наслідків через нездійснення реєстрації договору за попередніми правилами (з об`єктивних причин або внаслідок зміни нормативних правил реєстрації) суперечило б засадам справедливості та правової визначеності.

3.81. Тож вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду у цій справі слушно зауважила про те, що якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01 січня 2013 року внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки, та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони.

3.82. Утім, категорично не погоджуємося з висновком більшості суддів Великої Палати Верховного Суду, які не вбачали підстав для застосування такого підходу до оцінки позицій сторін договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, вимога про поновлення якого є предметом позову у цій справі.

3.83. До того ж переконані, що наразі сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду правовий висновок щодо урахування обставин нездійснення своєчасної реєстрації договору оренди землі та оцінки добросовісності сторін у спірних правовідносинах засвідчує фактичне відступлення (уточнення) власного правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, про що помилково не було зазначено касаційним судом.

Щодо суті вимог і доводів касаційної скарги

Щодо укладення сторонами договору оренди землі

3.84. Спираючись на наведене вище правове обґрунтування, вважаємо хибними висновки більшості суддів Великої Палати Верховного Суду про правильність відмови у задоволенні вимог орендаря через відсутність кадастрового номера земельної ділянки у договорі оренди землі від 20 квітня 2012 року та ненабрання ним чинності внаслідок невиконання орендарем обов`язку реєстрації цього договору, які не відповідають повною мірою актуальній судовій практиці у подібних спорах та фактичним обставинам справи.

3.85. У цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що, підписавши договір оренди земельної ділянки, Катеринопільська районна державна адміністрація (далі - Катеринопільська РДА) та ФГ «Петраківське» узгодили, що його укладено на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

3.86. Договір оренди землі підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками 20 квітня 2012 року і, як установлено судами попередніх інстанцій, земельну ділянку фактично передано ФГ «Петраківське» за актом приймання-передачі у цей же день, проте державної реєстрації договору до 01 січня 2013 року не здійснено.

3.87. Також суди попередніх інстанцій встановили, що протягом

2012-2017 років сторони належним чином виконували договір, орендар вносив, а орендодавець приймав від нього орендну плату без зауважень. Зокрема додаток № 1 до договору оренди землі містить у собі розрахунок орендної плати починаючи з квітня 2012 року, яка сплачувалася ФГ «Петраківське» у погодженому порядку та розмірі.

3.88. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди землі і введення в дію норм з вимогою реєструвати речове право оренди орендар 09 жовтня 2013 року зареєстрував відповідне право оренди земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 за укладеним раніше договором оренди землі від 20 квітня 2012 року.

3.89. За такого погоджене більшістю суддів Великої Палати Верховного Суду посилання в тексті постанови на відсутність кадастрового номера у договорі оренди від 20 квітня 2012 року, за відсутності жодних правових висновків суду щодо оцінки цієї обставини в контексті спору, само по собі не зумовлює відмову у захисті прав орендаря.

3.90. Окрім того, вважаємо, що слід ураховувати, що Верховний Суд вже виснував раніше, що у вирішенні питання поновлення договору оренди землі застосовуються норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» і суд не може ставити під сумнів раніше укладений договір оренди землі з точки зору наявності у ньому всіх істотних умов, якщо договір виконувався обома сторонами, а також якщо дотримано всіх вимог, передбачених цією статтею для його поновлення, оскільки відсутність істотної умови договору може свідчити про його неукладеність, а визначення договору як неукладеного може мати місце лише на стадії укладення договору, але не за наслідками виконання його сторонами чи на стадії його поновлення (див. постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09 вересня 2020 року у справі № 910/767/20).

3.91. Навіть за умови відсутності у договорі оренди землі окремих істотних умов, якщо це не завадило сторонам погодженим способом виконувати умови правочину протягом тривалого часу, такий договір не може бути визнаний недійсним. На зазначене неодноразово звертав увагу Верховний Суд України (див. постанови від 02 липня 2014 року у справі № 6-88цс14, від 03 вересня 2014 року у справі № 6-94цс14, від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16) та підтримав у своїх висновках Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду (див. постанови від 30 липня 2020 року у справі № 471/767/17-ц, від 13 жовтня 2021 року у справі № 156/1113/19, від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23).

3.92. Більше того, переконані, що Велика Палата Верховного Суду не мала жодних правових підстав здійснювати у касаційному провадженні дослідження і переоцінку доказів та встановлювати фактичні обставини наявності / відсутності усіх істотних умов у договорі оренди землі від 20 квітня 2012 року чи неналежного виконання орендарем обов`язків за цим договором, адже такі обставини та/чи неналежне їх з`ясування судами не були доводами касаційної скарги, натомість суди попередніх інстанцій під час розгляду справи встановили, що сам цей договір з моменту його підписання та передачі земельної ділянки орендарю реально виконувався обома сторонами без жодних застережень та зауважень й обидві сторони його належного виконання не заперечують.

3.93. І ці встановлені судами попередніх інстанцій обставини, на наше переконання, не могли бути жодним чином переоцінені Великою Палатою Верховного Суду під час касаційного перегляду справи з огляду на межі розгляду справи, визначені статтею 300 ГПК України (див. правовий висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі № 925/698/16).

Щодо оцінки добросовісності сторін договору оренди землі у спірних правовідносинах та легітимних очікувань добросовісного орендаря

3.94. У цілому погоджуючись із сформульованим у постанові Великої Палати Верховного Суду у цій справі правовим висновком щодо необхідності урахування судом обставин нездійснення своєчасної реєстрації договору оренди землі та оцінки добросовісності сторін у спірних правовідносинах, вважаємо помилковим незастосування такого підходу до оцінки позицій сторін договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, вимога про поновлення якого є предметом спору у цій справі з огляду на такі обставини.

3.95. Як констатували суди попередніх інстанцій у цій справі, сторони протягом тривалого часу (більше 5 років) належним чином виконували умови договору, що не пройшов державну реєстрацію: орендар обробляв землю та вносив оплату, а орендодавець її приймав. Підписання орендодавцем договору, передача ділянки, отримання плати за користування землею та відсутність претензій протягом тривалого періоду давали достатні підстави орендарю покладатися на дійсність такого договору та розраховувати на стабільність правовідносин.

3.96. Водночас, оцінюючи нездійснення реєстрації договору оренди землі від 20 квітня 2012 року одразу після його укладення, судам належало врахувати, що за умовами пункту 18 цього договору організація розроблення технічної документації земельної ділянки і витрати, пов`язані із цим, покладалися на орендаря. Така документація була виготовлена орендарем 03 жовтня 2012 року та затверджена головою Катеринопільської РДА 19 грудня 2012 року.

3.97. Однак надалі реєстрація договору оренди землі стала об`єктивно неможливою через зміну системи реєстрації. Зокрема, згідно з довідкою Відділу Держземагентства № 1640 у листопаді-грудні 2012 року реєстрація договорів оренди земель державної власності не проводилася з технічних причин переходу до нової реєстраційної системи, що зрештою дозволило ФГ «Петраківське» зареєструвати право оренди лише 09 жовтня 2013 року.

3.98. Тож за обставинами справи договір оренди не був зареєстрований не з вини ФГ «Петраківське», а з об`єктивних причин, пов`язаних, у тому числі, зі змінами з 01 січня 2013 року релевантного законодавства у сфері реєстрації, у зв`язку із чим подальша можливість реєстрації спірного договору оренди землі за раніше існуючими правилами була безповоротно втрачена.

3.99. Звертаємо увагу на те, що у цій справі орендар фактично опинився у стані правової невизначеності через законодавчі зміни у сфері державної реєстрації, тому категорично не погоджуємося з висновком більшості суддів Великої Палати Верховного Суду про те, що орендар допустив порушення умов договору оренди землі від 20 квітня 2012 року, не здійснивши державної реєстрації цього договору, що не кореспондується із критерієм добросовісності сторін.

3.100. За нашим переконанням, наявність у цьому випадку певних недоліків щодо процедури передачі земельної ділянки (зокрема, розроблення технічної документації після підписання договору оренди, що було погоджено самими сторонами) та відсутність державної реєстрації самого договору до 01 січня 2013 року не можуть бути підставою для кваліфікації такого договору як неукладеного чи нечинного, оскільки, на наше переконання, відбулось «зцілення» правочину внаслідок реального виконання обома сторонами та подальшої реєстрації 09 жовтня 2013 року орендарем за собою речового права оренди на спірну земельну ділянку.

3.101. Водночас слід ще раз наголосити, що, як зазначалося вище, за усталеною практикою Верховного Суду виключається кваліфікація договору як неукладеного або таким, що не набув чинності, у разі виконання договору обома сторонами (зокрема, якщо орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав такі платежі).

3.102. На наш погляд, передача після укладення договору земельної ділянки орендарю, тривале виконання умов договору обома сторонами (понад 5 років), систематичне нарахування та прийняття орендодавцем орендних платежів без будь-яких заперечень протягом 2012-2017 років, а також державна реєстрація орендарем речового права оренди, хоча із певними дефектами (зокрема, пов`язаними з виготовленням технічної документації, умова щодо виготовлення якої позивачем після підписання договору була погоджена сторонами договору, а також проведенням реєстрації з огляду на законодавчі зміни державної реєстрації речового права замість реєстрації права оренди), свідчать про справжню спрямованість волі сторін на виникнення реальних правовідносин та їх легітимацію (надання їм правової визначеності у цивільному обороті).

3.103. До того ж, на нашу думку, виключення після 01 січня 2013 року із законодавства такої спеціальної правової категорії / якості, як «чинність» договору оренди землі, виключає підстави для здійснення судами оцінки правовідносин оренди, які виникли раніше та тривали й після зазначеної дати, на предмет чинності такого договору, якщо право оренди землі за ним зареєстровано належним чином. У такому випадку у спорах щодо поновлення договору оренди землі на новий строк слід вважати, що такий договір укладений і чинний.

3.104. За таких обставин посилання у постанові Великої Палати Верховного Суду у цій справі на те, що орендар не оскаржував відмову у державній реєстрації договору оренди землі від 20 квітня 2012 року чи сторони не узгодили інший порядок набрання ним чинності, на наше переконання є юридично неспроможними з огляду на те, що після 01 січня 2013 року така правова категорія, як «чинність договору оренди землі», відійшла у минуле, а орендар здійснив реєстрацію права оренди на підставі цього договору, що не оспорювалося сторонами.

3.105. Очевидним є те, що поведінка орендодавця, який протягом тривалого періоду приймав виконання договору, а згодом почав заперечувати його чинність, посилаючись на відсутність реєстрації у 2012 році, є недобросовісною (доктрина venire contra factum proprium). Орендар мав достатні підстави покладатися на дійсність такого договору.

3.106. Підписання орендодавцем договору, передача ділянки в користування, тривале та безперешкодне отримання плати за землю, а також відсутність будь-яких претензій протягом понад п`яти років сформували у добросовісного орендаря законні правомірні очікування щодо дійсності цих правовідносин.

Щодо дотримання гарантій, передбачених статтею 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод

3.107. У контексті цієї справи наголошуємо на необхідності вирішення подібних спорів з урахуванням положень статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція, Протокол № 1 до Конвенції відповідно), яка гарантує захист права на мирне володіння майном особи.

3.108. За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі правила: 1) викладене в першому реченні першого абзацу закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладене в другому реченні того ж абзацу охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплене у другому абзаці визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, потрібно тлумачити у контексті загального принципу, закладеного першою нормою (рішення ЄСПЛ від 23.01.2014 у справі «East / West Alliance Limited проти України» (East / West Alliance Limited v. Ukraine), заява № 19336/04).

3.109. Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (див. пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

3.110. У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування»та «майнові права»(див. рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви «S. v. the United Kingdom», № 10741/84).

3.111. Відповідно до рішення ЄСПЛ від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями»щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності.

3.112. ЄСПЛ у рішенні від 14 травня 2013 року у справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary) зауважує, що «правомірні очікування»підлягають захисту як власне майно і майнові права.

3.113. У подібному контексті ЄСПЛ зазначав, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим [рішення «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom)].

3.114. Крім того ЄСПЛ у своїй практиці неодноразово розглядав оренду як майновий інтерес, на який поширюється захист статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції («Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. the United Kingdom, 2003; «Брункрона проти Фінляндії» (Bruncrona v. Finland), 2004; «Босфорус ейрвейз» проти Ірландії» (Bosphorus Hava Yollari Turizm ve Ticaret Anonim $irketi v. Ireland), 2005).

3.115. У справі «Ді Марко проти Італії» (Di Marco v. Italy), рішення 2011 року, цей суд вважав, що легітимні очікування заявника у зв`язку з майновими інтересами, такими, як використання землі, та пов`язана із цим комерційна діяльність, були достатньо важливими, щоб вважатися «володінням» у сенсі статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції.

3.116. Крім того, у справі «Чірагов та інші проти Вірменії» (Chiragov and Others v. Armenia) ЄСПЛ постановив, що «право користування» житловими будинками таземлею - як тимчасове, так і безстрокове - становить «володіння», оскільки це сильне та захищене право, яке представляє матеріальний економічний інтерес.

3.117. А у рішенні у справі Iatridis v. Greece («Іатрідис проти Греції»), заява № 31107/96, ЄСПЛ зазначив, що право оренди кінотеатру та ліцензія на його експлуатацію мають очевидну економічну цінність, а отже, є майновим інтересом, що захищається Конвенцією. У цьому випадку втручання держави суперечить праву заявника на мирне володіння своїм майном, що дає підстави вважати, що було допущено порушення статті 1Протоколу № 1 до Конвенції.

3.118. Так у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» ЄСПЛ постановив, що стаття 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності.

3.119. За усталеною практикою ЄСПЛ критеріями сумісності втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

3.120. Ураховуючи наведене, переконані, що, вирішуючи спір у цій справі, суд першої інстанції, так само як і апеляційний та Велика Палата Верховного Суду, мали вирішувати спір із застосуванням цього «трискладового тесту» та констатувати порушення конвенційних гарантій прав добросовісного орендаря згідно зі статтею 1 Протоколу № 1 до Конвенції, а саме його легітимних очікувань на продовження орендних правовідносин (поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року на новий строк).

Щодо поновлення договору оренди землі в судовому порядку

3.121. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

3.122. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. mutatis mutandis постанови від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б, від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19, від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).

3.123. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19, від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20).

3.124. Велика Палата Верховного Суду висновувала, що частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди. Натомість ефективно захистити це право шляхом задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд може лише в межах строку, на який цей договір може бути поновлений (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21).

3.125.Тобто судове рішення має приводити до реального відновлення прав, а не лише до констатації фактів у минулому.

3.126. У цій справі предметом спору була вимога ФГ «Петраківське» про визнання укладеною додаткової угоди до договору на підставі положень частин першої - восьмої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: позивач просив суд визнати укладеною між орендодавцем - управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7122281000:02:002:0006 в редакції, яка була наведена в позові.

3.127. Як установили суди попередніх інстанцій, між сторонами немає спору щодо того, що у договорі оренди землі від 20 квітня 2012 року вони досягли згоди з усіх його істотних умов, підписали його і з моменту укладення договору протягом тривалого часу (близько 6 років) належним чином виконували його умови (орендодавцем у день підписання договору передана земельна ділянка в користування орендаря, протягом 2012-2017 років орендар обробляв землю та вносив орендну плату, а орендодавець її приймав без жодних зауважень), право оренди на підставі цього договору зареєстровано належним чином.

3.128. Отже, вважаємо, що такий договір оренди землі є укладеним і чинним, а предметом спору у цій справі є визнання укладеною додаткової угоди до нього на наступні 5 років.

3.129. Утім цей п`ятирічний строк сплинув ще до початку нового розгляду цієї справи судом першої інстанції у жовтні 2022 року та до моменту ухвалення рішень, що є об`єктом касаційного перегляду. При цьому питання про наступну пролонгацію договору у межах цієї справи позивачем не заявлялося, а судами обставини виконання договору в цей новий період не досліджувалися.

3.130. До того ж, згідно з даними Єдиного державного реєстру судових рішень, у провадженні Господарського суду Черкаської області перебуває справа № 925/1472/24 за позовом ФГ «Петраківське» до Калинопільської селищної ради про визнання додаткової угоди укладеною, в якому позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду від 13 лютого 2023 року до договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7122281000:02:002:0006 у запропонованій позивачем редакції.

3.131. Відсутність у межах справи, яка переглядається, вимоги щодо пролонгації договору оренди на наступний період, на наше переконання, позбавляє можливості остаточно вирішити питання про наявність підстав для продовження орендних правовідносин між сторонами у цьому судовому процесі.

3.132. Тому вважаємо, що захист прав позивача у цій справі в обраний ним спосіб - шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору на період, який уже закінчився, - не забезпечить йому реального поновлення порушеного права та не вирішить правовий конфлікт щодо права користування нею на теперішній час. Подібне зумовлено необхідністю уникнення ситуацій, за яких судове рішення є фактично нездійсненним у частині регулювання актуальних та майбутніх відносин сторін.

3.133. Ураховуючи наведене, задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди на період, який уже повністю вичерпаний (минув), не могло б забезпечити належного поновлення прав позивача.

3.134. За таких обставин оцінка наявності підстав для пролонгації орендних правовідносин має здійснюватися комплексно у межах актуального спору (зокрема, у справі № 925/1472/24), у якому предметом доказування будуть обставини виконання умов договору за весь період.

Щодо відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду та забезпечення єдності судової практики

3.135. Приймаючи цю справу для розгляду, Велика Палата Верховного Суду погодилася з необхідністю вирішення питання відступу від власного висновку у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, за яким проведення після 01 січня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав.

3.136. За результатами касаційного перегляду Велика Палата Верховного Суду виснувала про відсутність підстав для такого відступу і підтримала раніше зроблені висновки щодо правових наслідків державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності, виснувавши, що за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов`язані з державною реєстрацією договору.

3.137. Водночас Велика Палата Верховного Суду залишила поза увагою фактично усталену практику Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, який при вирішенні подібних спорів неодноразово висновував про неможливість кваліфікації як неукладеного чи такого, що не набув чинності, договору оренди землі, не зареєстрованого до 01 січня 2013 року, у разі якщо цей договір виконувався обома сторонами (див. постанови від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20, від 13 березня 2024 року у справі № 539/5299/21, від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22, від 14 серпня 2024 року у справі № 674/1677/21), ані підтримавши, ані відступивши від таких правових висновків Верховного Суду.

3.138. До того ж Велика Палата Верховного Суду сформулювала новий у власній практиці правовий висновоку подібних правовідносинах, зазначивши, що якщо між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01 січня 2013 року внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права, та правомірні очікування добросовісної сторони.

3.139. У такий спосіб Велика Палата Верховного Суду фактично змістовно здійснила відступ шляхом уточнення власного висновку у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц щодо можливості правової кваліфікації договорів оренди землі, укладених, але не зареєстрованих до 01 січня 2013 року, в залежності від оцінки причин нездійснення їх реєстрації та добросовісності учасників відповідних спірних правовідносин.

3.140. Утім очевидно, що в разі формування Великою Палатою Верховного Суду висновків щодо застосування норм права, протилежних (відмінних) тим, що були сформовані у раніше прийнятій нею постанові чи постанові Верховного Суду, Велика Палата Верховного Суду відповідно до норм процесуального закону у прийнятій постанові задля формування єдиної правозастосовної практики зобов`язана відступати від таких висновків або ж їх уточнювати шляхом конкретизації, а не імпліцитно формувати нові висновки у конкретному окремо визначеному випадку, мовчазно оминаючи питання відступу (конкретизації) від уже сформульованих висновків в іншій постанові.

3.141. Звертаємо увагу, що у пункті 49 Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень Консультативна рада європейських суддів зауважувала, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак, коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це слід чітко вказувати в рішенні.

3.142. Висновки Верховного Суду, а тим паче Великої Палати Верховного Суду, щодо застосування норм права мають забезпечувати однакове застосування норм права у подібних правовідносинах.

3.143. Верховний Суд повинен забезпечувати єдність судової практики, щоб виправляти непослідовності та в такий спосіб підтримувати громадську довіру до судової системи [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «Альбу та інші проти Румунії» (Albu and others v. Romania), заява № 34796/09].

3.144. Однакове й уніфіковане застосування правових норм зумовлює загальнообов`язковість і передбачуваність закону, рівність перед законом і правову визначеність, яка є складовою верховенства права (див. Висновок Консультативної ради європейських суддів № 20 (2017) про роль судів у забезпеченні єдності застосування закону).

3.145. Юридична визначеність вимагає, щоб правові норми були чіткими й точними, спрямованими на те, щоб забезпечити постійну прогнозованість правовідносин, що виникають.

3.146. Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права.

3.147. ЄСПЛ зауважує, що судові рішення повинні бути розумно передбачуваними [див. mutatis mutandis рішення від 22 листопада 1995 року у справі «С.В. проти Сполученого Королівства» (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, заява № 20166/92, § 36].

3.148. Забезпечення єдності судової практики є реалізацією принципу правової визначеності, що є одним із фундаментальних аспектів верховенства права та гарантує розумну передбачуваність судового рішення.

3.149. Неодноразове ухвалення судових рішень, які суперечать одне одному, може створити ситуацію юридичної невизначеності, що спричинить зменшення довіри до судової системи, тоді як ця довіра є важливим елементом держави, що керується принципом верховенства права [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 01 жовтня 2009 року у справі «Вінчіч та інші проти Сербії» (Vіnсіс and other v. Serbia), № 44698/06].

3.150. Суперечливі рішення національних судів, особливо судів найвищих інстанцій, можуть становити порушення вимоги щодо справедливого суду, яку сформульовано в пункті 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 20 жовтня 2011 року у справі «Неждет Шахін і Періхан Шахін проти Туреччини» (Nejdet Sahin and Perihan Sahin v. Turkey), № 13279/05].

3.151. Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» Верховний Суд є найвищим судому системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.

3.152. За частиною першою, пунктом 1 частини другої статті 45 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» Велика Палата Верховного Суду як постійно діючий колегіальний орган Верховного Суду забезпечує, зокрема, у визначених законом випадках здійснення перегляду судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права.

3.153. Тобто формування практики однакового застосування судами норм права є одним із завдань Великої Палати як колегіального органу Верховного Суду.

3.155. Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя є незалежним та керується верховенством права, здійснюючи правосуддя (стаття 129 Конституції України).

3.156. Одним з основних фундаментальних елементів цього принципу є правова визначеність (legal certainty), яка вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) та стабільності. Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права (абзац шостий підпункту 2.1 пункту 2 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 грудня 2017 року № 2- р/2017, абзац шостий підпункту 4.1 пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року № 6-р/2019).

3.157. Процедурний аспект принципу верховенства права базується на тому, що вимоги правотворчої та правозастосовної практики повинні відповідати певним стандартам, як-от: заборона зворотної дії закону; вимога ясності та несуперечності закону; вимога щодо однакового застосування закону тощо.

3.158. ЄСПЛ неодноразово зауважував, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який вимагає, щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (рішення ЄСПЛ у справі «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania), від 28 листопада 1999 року, заява № 28342/95). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (рішення ЄСПЛ у справі «Парафія греко-католицької церкви в м. Лупені та інші проти Румунії» (Lupeni Greek Catholic Parish and others v. Romania), від 29 листопада 2016 року, заява № 76943/11).

3.159. Формулювання законів не завжди чіткі. Тому їх тлумачення та застосування залежить від практики. І роль розгляду справ у судах полягає саме у тому, щоб позбутися таких інтерпретаційних сумнівів з урахуванням змін у повсякденній практиці [див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах «Кантоні проти Франції» від 11 листопада 1996 року (Cantoni v. France, заява № 17862/91), «Вєренцов проти України», від 11 квітня 2013 року, заява № 20372/11].

3.160. У рішенні від 30 квітня 2019 року у справі «Аксіс та інші проти Туреччини» (Aksis and other v. Turkey) ЄСПЛ наголосив на тому, що очевидні суперечності у прецедентній практиці вищого суду та невиконання механізму, спрямованого на забезпечення гармонізації судової практики, стали причиною порушення прав громадян на справедливий судовий розгляд.

3.161. На наше переконання застосований Великою Палатою Верховного Суду підхід до формування висновків щодо застосування норм права навряд чи дозволяє зробити вирішення подібної категорії спорів щодо пролонгації договорів оренди землі передбачуваним і прогнозованим, адже в одних і тих самих правовідносинах можуть застосовуватися як висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц про ненабрання чинності договором оренди земельної ділянки, який був підписаний сторонами, але не пройшов державної реєстрації до 01 січня 2013 року, так і висновки, сформульовані Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 06 травня 2026 року у цій справі № 925/632/19 щодо правової кваліфікації договорів оренди землі, укладених, але не зареєстрованих до 01 січня 2013 року, в залежності від оцінки причин нездійснення їх реєстрації та добросовісності учасників відповідних спірних правовідносин.

3.162. Вважаємо очевидним, що наведене матиме наслідком формування різної судової практики вирішення спорів в орендних правовідносинах щодо пролонгації виконаного обома сторонами договору оренди землі, яка є складовою вимогою принципу правової визначеності та фундаментальною засадою здійснення судочинства, а касаційний суд не повинен бути джерелом невизначеності судової практики, його судові рішення мають бути розумно передбачуваними.

4. ВИСНОВОК

4.1. На наше переконання, Велика Палата Верховного Суду за результатом касаційного розгляду з урахуванням мотивів викладених у цій окремій думці мала:

- частково задовольнити касаційну скаргу ФГ «Петраківське»;

- змінити оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови;

- здійснити відступ шляхом конкретизації власного висновку, сформульованого у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, зазначивши, що виконання сторонами договору оренди земельної ділянки, державна реєстрація якого не була здійснена до 01 січня 2013 року, та реєстрація права оренди за цим договором після 01 січня 2013 року не дає підстав вважати його неукладеним та нечиним.

СуддіО. О. БанаськоВ. В. Король

Джерело:ЄДРСР 137144670