Постановление ВСУ о порядке пролонгации договора аренды земли при наличии преимущественного права

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
18 жовтня 2017 року

м. Київ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Ємця А.А., 
суддів: Берднік І.С., Жайворонок Т.Є., 

за участю представника 
Дніпровської міської ради – Олійник Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву Дніпровської міської ради (перейменовано відповідно до рішення Дніпропетровської міської ради від 07 вересня 2016 року № 39/13) про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року у справі № 904/8337/16 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Ель-ка» (далі – ТОВ «Ель-ка») до Дніпропетровської міської ради про визнання договору оренди землі поновленим,

в с т а н о в и л а:

У вересні 2016 року ТОВ «Ель-ка» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпропетровської міської ради про визнання договору оренди землі від 26 вересня 2007 року поновленим строком на п’ять років.

Позов обґрунтовано тим, що Дніпропетровська міська рада без достатніх правових підстав не визнає переважне право позивача на поновлення договору оренди землі та відмовляється укласти відповідну додаткову угоду.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24 жовтня 2016 року позов задоволено. Визнано поновленим договір оренди землі від 26 вересня 2007 року, стягнуто з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23 лютого 2017 року рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24 жовтня 2016 року скасовано, у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23 лютого 2017 року скасовано, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24 жовтня 2016 року залишено в силі.

У заяві про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 1 статті 11116 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК), Дніпровська міська рада просить скасувати постанову суду касаційної інстанції та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції положень статті 33 Закону України «Про оренду землі». 

В обґрунтування заяви надано копії постанов Вищого господарського суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 911/3378/15, від 13 грудня 2016 року у справі № 917/416/16, від 30 березня 2017 року у справі № 904/8338/16.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Дніпровської міської ради, перевіривши наведені заявником обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

У справі, яка розглядається, судами попередніх інстанцій встановлено, що 26 вересня 2007 року на виконання рішення Дніпропетровської міської ради від 27 червня 2007 року № 198/16 між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) і ТОВ «Ель-ка» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку, розташовану за адресою: вул. Шпакова у районі будинку № 8 (Амур-Нижньодніпровський район), зареєстровану в Державному реєстрі земель за кадастровим номером ІНФОРМАЦІЯ_1. Договір оренди землі посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 2170. Договір зареєстровано у ДМВ ДРФ «Центра» ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 жовтня 2007 року за № 040710400578. 

Пунктом 1.2 договору встановлено, що цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) – 1.8 (індивідуальна житлова забудова).

Відповідно до пункту 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0029 га.

На земельній ділянці розташовані об’єкти нерухомого майна, інші об’єкти інфраструктури, зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (пункт 2.2 договору).

Пунктом 3.1 передбачено, що договір укладено на п’ять років.

Згідно з пунктом 3.2 договору якщо після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою і письмово, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку договору, звернувся до міської ради з клопотанням щодо продовження його дії, за відсутності письмових заперечень орендодавця та відповідного рішення міської ради договір оренди земельної ділянки може бути продовжено або поновлено на той строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором.

Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер ІНФОРМАЦІЯ_1 від 26 вересня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку кадастровий номер ІНФОРМАЦІЯ_1, розташовану за адресою: м. Дніпропетровськ, Амур-Нижньодніпровський район, вул. Шпакова у районі будинку № 8.

25 грудня 2013 року рішенням Дніпропетровської міської ради № 188/45 поновлено договір оренди землі, укладений між Дніпропетровською міською радою і ТОВ «Ель-ка», на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 27 червня 2007 року № 198/16, на два роки, починаючи з 09 жовтня 2013 року. 

На виконання зазначеного рішення 23 жовтня 2014 року між Дніпропетровською міською радою і ТОВ «Ель-ка» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, посвідчену приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу та зареєстровану в реєстрі за № 1050, відповідно до умов якої договір оренди землі від 26 вересня 2007 року поновлено на два роки, починаючи з 09 жовтня 2013 року. 

Судами також встановлено, що 03 вересня 2015 року ТОВ «Ель-ка» звернулося до Дніпропетровської міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди землі від 26 вересня 2007 року, яке отримано і зареєстровано відповідачем 03 вересня 2015 року. Протягом місяця заперечень щодо поновлення договору оренди землі від відповідача не надходило, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі між сторонами не укладено, земельна ділянка перебуває у користуванні позивача.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, враховуючи положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», виходив із того, що ТОВ «Ель-ка» у строки та в порядку, встановленому законом, повідомило відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а орендодавець у строк, визначений законом, не повідомив орендаря про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди землі (доказів направлення орендареві заперечень не надав). 

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції, беручи до уваги положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», дійшов висновку, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), матиме місце у разі укладення договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які були запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.

Натомість для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов’язки за договором; 3) орендодавець не повідомив письмово про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Разом із цим суд апеляційної інстанції зазначив про відсутність у матеріалах справи доказів укладення сторонами додаткової угоди про поновлення договору, що є обов’язковою умовою при поновленні в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а також звернення позивача до уповноваженого органу за укладенням саме додаткової угоди про поновлення договору, відмови чи бездіяльності уповноваженого органу щодо укладення додаткової угоди, оскарження таких дій в судовому порядку, наявності судового спору про укладення такої додаткової угоди, тобто матеріали справи не містять доказів порушення права ТОВ «Ель-ка» на поновлення договору оренди внаслідок відмови чи бездіяльності Дніпропетровської міської ради щодо укладення додаткової угоди. 

Враховуючи викладене, апеляційний суд дійшов висновку, що судовий захист права, яке позивач вважає порушеним, не відбувся у належний спосіб.

Оскільки недоведеність порушеного права, як і неправильно обраний спосіб захисту порушеного права, є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову.

Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, Вищий господарський суд України виходив із того, що договір оренди землі є поновленим автоматично на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а позивач, звертаючись до суду з вимогою про визнання договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що передбачені договором, фактично просить суд вирішити питання щодо юридичного оформлення відповідної угоди з відповідачем, враховуючи обов’язковість укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення в силу закону та зволікання з боку останнього в укладенні такої угоди.

Крім того, суд касаційної інстанції зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту своїх прав відповідає способам, встановленим чинним законодавством, і як наслідок, призводить до поновлення його порушених прав та інтересів стосовно земельної ділянки, якою він користується.

У справі № 911/3378/15, копію постанови в якій надано для порівняння, Вищий господарський суд України виходив із того, що позивач не надав доказів звернення до відповідача із вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і таку додаткову угоду не було укладено, отже, позивач не надав належних доказів на підтвердження юридичного факту поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, як і того факту, що його право укласти додаткову угоду про пролонгацію договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є порушеним, оскільки з такою пропозицією позивач до відповідача не звертався, а навпаки, просив змінити таку істотну умову договору як строк його дії, продовживши договір щонайменше на сім років. 

Відтак, договір оренди землі не було продовжено на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у встановленому законом порядку, право користування земельною ділянкою за цим договором є припиненим, а нормами діючого законодавства не передбачено внесення змін до договорів, правовідносини за якими припинено та які не є чинними. 

У справі № 917/416/16, копію постанови в якій надано для порівняння, Вищий господарський суд України виходив із того, що зважаючи на приписи частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі», сторонами у місячний строк обов’язково має бути укладена додаткова угода про поновлення договору оренди землі, яка засвідчує юридичний факт поновлення договору.

Оскільки позивач не звертався з вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і таку додаткову угоду укладено не було (немає підтвердження юридичного факту поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), суд дійшов висновку, що право позивача на укладення додаткової угоди про пролонгацію договору не є порушеним, оскільки з такою пропозицією останній не звертався, а навпаки, просив змінити таку істотну умову договору як строк його дії.

У справі № 904/8338/16, копію постанови в якій надано для порівняння, Вищий господарський суд України виходив із того, що для поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди без рішення ради. Враховуючи, що позивач за місяць до спливу строку договору оренди повідомив відповідача про намір продовжити договір, надіславши клопотання про поновлення договору, однак не додав до клопотання проекту додаткової угоди за правилами, встановленими частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а відповідач у листі повідомив орендареві про прийняте рішення щодо заперечень стосовно поновлення договору, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову згідно з частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Викладене свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило до ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Забезпечуючи єдність судової практики щодо застосування норм матеріального права, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відповідно до статті 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Отже, майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються також актами земельного законодавства – Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як встановлено частиною 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі», при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною 1 статі 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

Так, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Разом із цим частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов’язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (частина 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). 

Відповідно до частини 7 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об’єднує два випадки поновлення такого договору, обов’язковим в яких є укладення додаткової угоди. 

У справі, яка розглядається, судами установлено, що матеріально-правовою підставою позову ТОВ «Ель-ка» є частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судами також установлено, що згідно з додатковою угодою від 23 жовтня 2014 року договір оренди землі від 26 вересня 2007 року поновлено строком на два роки, починаючи з 09 жовтня 2013 року, тобто до 09 жовтня 2015 року. 03 вересня 2015 року ТОВ «Ель-ка» звернулося до Дніпропетровської міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди землі від 26 вересня 2007 року (за місяць до спливу строку договору оренди землі). Разом із цим, як вбачається із позовних вимог, ТОВ «Ель-ка» просить суд визнати поновленим договір оренди земелі строком на п’ять років, тобто на новий строк (зміна істотних умов договору).

За таких обставин, порядок та умови реалізації переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) передбачено частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Вирішуючи цей спір, необхідно брати до уваги положення частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», дотримання передбаченої наведеними нормами процедури поновлення договору оренди землі та встановити наявність чи відсутність порушення переважного права цієї особи на поновлення договору оренди землі на новий строк. 

Вищий господарський суд України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення у справі, яка розглядається, і перевіряючи застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права, не врахував, що відповідно до положень статей 2, 43, 54 ГПК господарські суди розглядають справи за позовами суб'єктів господарської діяльності, фізичних осіб, які такими не є, державних та інших органів, які визначають предмет (матеріально-правову вимогу) та підстави (обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, а не самі по собі посилання позивача на певну норму закону) позову. 

При цьому господарський суд, з’ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

У справі, яка розглядається, суд касаційної інстанції на зазначені обставини і вимоги чинного законодавства уваги не звернув та допустив неоднакове й неправильне застосування норм матеріального права.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32–34, 43, 82, 84 ГПК, визначено обов’язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, розрахунків, з яких суд виходив при вирішенні позовів. 

Водночас відповідно до статті 11123 ГПК Верховний Суд України розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку, а тому не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку. 

Відсутність у Верховного Суду України процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухвалити нове рішення, в якому необхідно надати висновок про правильність застосування норм матеріального права залежно від встановлених судами попередніх інстанцій обставин відповідно до наданих їм процесуальних повноважень.

Оскільки зазначені обставини належним чином судом не з’ясовані, відповідної правової оцінки їм не було надано, а Верховний Суд України позбавлений такої процесуальної можливості, постанови судів апеляційної та касаційної інстанції не можна вважати законними та обґрунтованими. 

За таких обставин заява Дніпровської міської ради підлягає частковому задоволенню, постанови Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року та Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23 лютого 2017 року – скасуванню, а справа – передачі на розгляд до Дніпропетровського апеляційного господарського суду. 

Згідно з пунктом 6 розділу XІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про судоустрій і статус суддів» від 02 червня 2016 року № 1402-VIII і керуючись статтями 11116, 11123, 11124, 11125 ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву Дніпровської міської ради задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року, постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23 лютого 2017 року у справі № 904/8337/16 скасувати, а справу передати на розгляд до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 4 частини 1 статті 11116 ГПК.
 
Головуючий А.А. Ємець
Судді: 
І.С. Берднік
Т.Є. Жайворонок

Постанова від 18 жовтня 2017 року № 3-948гс17

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/E1FC3E4576E887FCC22581CB00563C57

[ANTIRAID]

ВСУ указал, что для возобновления договора аренды земли в соответствии с частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» необходимо наличие таких юридических фактов: арендатор продолжает пользования выделенной земельным участком; арендатор надлежащим образом исполняет обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды земли; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Таким образом, статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» определяет правовые основания возобновления договора аренды земли и фактически объединяет два случая продления такого договора, обязательным в которых является заключение дополнительного соглашения.