Постановление ВСУ по пересмотру об отсутствии оснований для продления договора аренды земли при несвоевременном уведомлении о желании его продлить

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2017 року

м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:
 
головуючого Охрімчук Л.І.,
суддів:
Гуменюка В.І.,
Романюка Я.М., 
Сімоненко В.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Мороз А.П.» про визнання договору оренди землі недійсним, застосування наслідків його недійсності, визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2017 року та рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 19 жовтня 2016 року, 

в с т а н о в и л а :

У квітні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» (далі – ТОВ «Агрофірма «Хлібодар») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, Фермерського господарства «Мороз А.П.» (далі – ФГ «Мороз А.П.») про визнання договору оренди землі недійсним, застосування наслідків його недійсності, визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. 

Позивач зазначав, що 17 березня 2005 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого остання передала йому в користування належну їй земельну ділянку S_1 на території Знам'янської Другої селищної ради Знам'янського району Кіровоградської області строком на 10 років. 

Позивач повідомив відповідачку про поновлення (продовження) дії договору оренди з наданням відповідних проектів додаткової угоди, однак ОСОБА_1 висловила заперечення проти такого поновлення.

25 грудня 2015 року відповідачка уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ «Мороз А.П.».

Посилаючись на те, що позивач як орендар продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, протягом одного місяця після закінчення цього строку орендодавець не надіслав йому листа-повідомлення про заперечення у поновленні зазначеного договору, позивач на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» просив: визнати недійсним договір оренди землі від 25 грудня 2015 року та застосувати наслідки його недійсності; визнати поновленим договір оренди землі від 17 березня 2005 року; визнати додаткову угоду до договору оренди землі від 17 березня 2005 року укладеною на запропонованих ним умовах.

Знам'янський міськрайонний суд Кіровоградської області рішенням від 27 липня 2016 року позовні вимоги ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» задовольнив: визнав недійсним договір оренди землі від 25 грудня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Мороз А.П.»; застосував наслідки недійсності правочину та скасував запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки за ФГ «Мороз А.П.»; визнав поновленим договір оренди землі від 17 березня 2005 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Хлібодар»; визнав додаткову угоду до цього договору оренди землі укладеною на запропонованих ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» умовах.

Апеляційний суд Кіровоградської області 19 жовтня 2016 року рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 27 липня 2016 року скасував та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Агрофірма «Хлібодар».
 
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 30 березня 2017 року рішення апеляційного суду залишила без змін.
 
У заяві про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2017 року та рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 19 жовтня 2016 року ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» просить скасувати зазначені судові рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції з передбачених пунктами 1, 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстав: неоднакового застосування судом касаційної інстанції частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», частини першої статті 203, частини першої статті 215, статей 764, 777 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах; невідповідності зазначеної вище ухвали суду касаційної інстанції викладеним у постановах Верховного Суду України висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах цих норм матеріального права.

На обґрунтування заяви ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» посилається на ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 березня 2017 року та постанови Верховного Суду України від 12 жовтня і 23 листопада 2016 року. 
 
Заслухавши суддю-доповідача, представника ТОВ «Агрофірма «Хлібодар», перевіривши наведені в заяві ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява не підлягає задоволенню з огляду на таке.
 
За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права. 
 
Згідно із частиною першою статті 3605 ЦПК України Верховний Суд України відмовляє у задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, або норми права у рішенні, про перегляд якого подана заява, були застосовані правильно.
 
У справі, яка переглядається, суди встановили, що 17 березня 2005 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передала орендарю в користування належну їй земельну ділянку S_1 на території Знам'янської Другої селищної ради Знам'янського району Кіровоградської області строком на 10 років.

Після спливу передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строку (а саме через два місяці після закінчення строку договору оренди землі) ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» листом-повідомленням від 8 травня 2015 року поінформувало орендодавця про свій намір поновити договір оренди землі та надіслало проекти відповідної додаткової угоди до цього договору.

У червні 2015 року ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ «Агрофірма «Хлібодар» лист, яким повідомила орендаря про відмову в поновленні вказаного договору оренди землі та підписанні додаткових угод до нього.

25 грудня 2015 року ОСОБА_1 уклала з ФГ «Мороз А.П.» договір оренди землі, за яким передала останньому в користування спірну земельну ділянку. 
 
Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ТОВ «Агрофірма «Хлібодар», суд першої інстанції виходив з того, що протягом одного місяця з моменту закінчення строку договору оренди землі орендодавець жодних заперечень щодо поновлення цього договору оренди орендарю не надсилала, орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, та дійшов висновку про те, що оспорюваний договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, оскільки станом на дату укладення договору оренди з ФГ «Мороз А.П.» земельна ділянка перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма «Хлібодар», відповідачка не мала права повторно передавати її в оренду, тому оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі частини першої статті 215, частини першої статті 203 ЦК України з огляду на те, що укладений з порушенням вимог статей 30, 319, 525, 526, 651 цього Кодексу та статті 15 Закону України «Про оренду землі».
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Агрофірма «Хлібодар», апеляційний суд, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, вважав, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. 

При цьому установивши, що орендар повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк після спливу передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строку (8 травня 2015 року); орендодавець повідомила орендаря про неможливість укладення додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах після спливу встановленого вказаною нормою строку (2 червня 2015 року), суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для поновлення договору оренди від 17 березня 2005 року та визнання недійсним договору оренди землі від 25 грудня 2015 року, укладеного між відповідачами.
 
Разом з тим у наданій заявником для порівняння ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 березня 2017 року суд касаційної інстанції зазначив про наявність правових підстав, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», для поновлення договору оренди землі, оскільки позивач є добросовісним орендарем, конклюдентні дії якого (продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення орендної плати після закінчення строку дії договору оренди землі) свідчать про його намір поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився; орендар у встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строк повідомив орендодавця про свій намір поновити договір оренди землі з проектом додаткової угоди до нього; орендодавець не звертався до орендаря протягом одного місяця після закінчення строку дії договору з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні й за судовим захистом щодо неповноти та несвоєчасності сплати орендарем орендної плати. 

Отже, у справі, за результатами перегляду якої постановлено цю ухвалу, та у справі, яка переглядається, суди встановили різні фактичні обставини. Порівняння наведеного судового рішення із судовим рішенням суду касаційної інстанції, про перегляд якого подано заяву, не дає підстав для висновку про те, що суд касаційної інстанції під час розгляду двох чи більше справ з тотожними предметами спору, підставами позову та аналогічними обставинами й однаковим застосуванням норм матеріального права у спірних правовідносинах дійшов протилежних висновків щодо заявлених вимог. 

У постановах Верховного Суду України, наданих заявником для порівняння, містяться такі висновки:

- у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. 

Позивач як орендар земельної ділянки, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк підтверджене судовим рішенням, має право на оспорювання цього договору. Установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2013 року з порушенням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» і прав заявника, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про його недійсність на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України (постанова від 12 жовтня 2016 року);

- у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Право наймача, встановлене статтею 777 ЦК України, є переважним, тобто за своєю правовою природою воно є привілеєм носія такого права, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. 

Ураховуючи зазначене, суди повинні встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження носієм переважного права користуватися спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, що свідчило б про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, і підтверджувало б наявність підстав для визнання недійсним договору оренди з новим орендарем, а договору оренди землі з носієм переважного права – поновленим (постанова від 23 листопада 2016 року).
 
Отже, вказані постанови Верховного Суду України не свідчать про невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції у справі, яка переглядається, викладеним у цих постановах висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права. 
 
Таким чином, відсутні правові підстави для перегляду ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2017 року та рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 19 жовтня 2016 року.
 
Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 2 частини першої статті 3603, частиною третьою статті 3603, частиною першою статті 3605 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України 

п о с т а н о в и л а :
 
У задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібодар» про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2017 року та рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 19 жовтня 2016 року відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Л.І. Охрімчук 
Судді:
В.І. Гуменюк
Я.М. Романюк 
В.М. Сімоненко
 
Постанова від 29 листопада 2017 року № 6-1291цс17

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/A57EF77D0E5809A5C22581EF004D9D65

[ANTIRAID]

ВСУ не нашел неодинакового применения и соответственно оснований для приоритета в продлении договора аренды в связи с несоблюдением условия о направлении уведомления до окончания договора аренды о желании его продлить.