Постановление ВСУ по пересмотру о порядке получения приоритетного права для продления договора аренды земли и порядке расторжения договора

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2017 року

м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

головуючого Лященко Н.П., 
суддів: Гуменюка В.І., Романюка Я.М., Сімоненко В.М.,
 
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Приватного підприємства агрофірми «Пречистівське» до ОСОБА_1, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» про визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, зобов’язання здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації за заявою Приватного підприємства агрофірми «Пречистівське» про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 31 травня 2017 року,

в с т а н о в и л а:

У лютому 2016 року Приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» (далі – ППА «Пречистівське») звернулось до суду з указаним позовом, у якому просило визнати договір оренди землі поновленим, визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, зобов’язання здійснення державної реєстрації права оренди земельної ділянки. 

ППА «Пречистівське» зазначало, що 17 листопада 2010 року між підприємством та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1, яка належить останньому на праві власності, на строк до 17 листопада 2015 року. Термін дії договору сплив 17 листопада 2015 року. Позивач бажає скористатися своїм переважним правом поновлення договору на новий строк. У зв’язку з цим позивач у встановлений законодавством та договором строк звернувся з письмовою заявою та додатковою угодою до орендодавця про продовження строку дії договору оренди землі, однак відповідач відмовився отримувати поштову кореспонденцію. Також зазначав, що користується орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та повідомлення від відповідача, яке б містило заперечення з даного приводу, не надходило.

На підставі частин 1-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач просив задовольнити його вимоги.

У травні 2016 року позивач доповнив свої вимоги, пред’явив позов до ОСОБА_1, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» (далі – СТОВ «Ново-Шахтарське») про визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного між відповідачами 2 лютого 2016 року, посилаючись на те, що він укладений з порушенням закону, оскільки порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди.

Рішенням Мар’їнського районного суду Донецької області від 31 жовтня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Донецької області від 21 грудня 2016 року, в задоволенні позову ППА «Пречистівське» відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 31 травня 2017 року касаційну скаргу ППА «Пречистівське» відхилено, судові рішення у справі залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд судових рішень ППА «Пречистівське» просить скасувати ухвалені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову з передбачених пунктами 1 та 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстав неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах та невідповідності судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, зокрема статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Для прикладу наявності зазначених підстав подання заяви про перегляд судових рішень ППА «Пречистівське» посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 лютого 2016 року, 1 лютого 2017 року та постанову Верховного Суду України від 18 березня 2015 року.

Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваного судового рішення підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку встановленому цим Кодексом.

За положеннями пунктів 1 та 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є: неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах; невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

Згідно зі статтею 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4 частини першої статті 355 цього Кодексу, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 17 листопада 2010 року між ППА «Пречистівське» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1, яка належить ОСОБА_1 на праві власності та розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар’їнського району Донецької області з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на п’ять років, в цей же день відбулась його державна реєстрація.

Згідно з пунктом 8 цього договору по закінченню терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору оренди на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Термін дії договору закінчився 17 листопада 2015 року.

7 вересня та 5 жовтня 2015 позивач направив орендодавцю листи НОМЕР_1 та НОМЕР_2, якими повідомляв останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, які повернуто з відміткою працівника поштового зв’язку «у зв’язку з відмовою адресата від одержання». Судом встановлено, що ОСОБА_1 свідомо уникав їх отримання.

10 жовтня 2013 року ОСОБА_1 надіслав ППА «Пречистівське» листа, яким повідомив про намір самостійно використовувати належну йому земельну ділянку з сезону 2014 року. 12 жовтня 2013 року листом НОМЕР_3 ППА «Пречистівське» повідомило його, що строк дії договору оренди спливає 17 листопада 2015 року, а отже до вказаного періоду земельна ділянка перебуває в сівообороті підприємства.

2 лютого 2016 року ОСОБА_1 уклав договір оренди спірної земельної ділянки зі СТОВ «Ново-Шахтарське».

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову суд першої інстанції, з висновками якого погодились й суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що ОСОБА_1 як власник земельної ділянки, вільний у виборі контрагенту для укладення договору оренди, а на момент укладення договору оренди зі СТОВ «Ново-Шахтарське», земельна ділянка була вільна від користування інших осіб за договором оренди, оскільки ще до закінчення строку дії договору орендодавцем було повідомлено орендаря про намір не продовжувати строк дії договору.

Разом з тим в судових рішеннях, на які в своїй заяві посилається ППА «Пречистівське», суди виходили з того, що направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов’язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі». 

Отже, існує неоднакове застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права, а саме статті 33 Закону України «Про оренду землі», що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах. 

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства – ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою–п’ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов’язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов’язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Проте у справі, яка переглядається, суди на наведене належної уваги не звернули та не з’ясували чи мав місце факт належного виконання ППА «Пречистівське» умов договору оренди землі; чи дотримано ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, чи було надіслано орендодавцем у встановлений законом строк відмову в поновленні договору на новий строк та обставини укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем та на яких умовах, а отже суди дійшли передчасного висновку про відсутність у ППА «Пречистівське» переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом України, суди неправильно застосували норми статті 33 Закону України «Про оренду землі», що призвело до неправильного вирішення справи, а це відповідно до статті 3604 ЦПК України є підставою для скасування судових рішень.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом. Згідно із частиною першою статті 3602 ЦПК України справи розглядаються Верховним Судом України за правилами, встановленими главами 2 і 3 розділу V цього Кодексу, а тому Верховний Суд України не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Відсутність у Верховного Суду України процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухвалити нове судове рішення, а тому справу слід передати на розгляд до суду першої інстанції згідно з підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 3604 ЦПК України.

Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої, частиною третьою статті 3603, частиною першою, підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 3604 ЦПК України, Cудова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву Приватного підприємства агрофірми «Пречистівське» задовольнити частково.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 31 травня 2017 року, ухвалу Апеляційного суду Донецької області від 21 грудня 2016 року та рішення Мар’їнського районного суду Донецької області від 31 жовтня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Н.П. Лященко
Судді: В.І. Гуменюк
Я.М. Романюк
В.М. Сімоненко
 

Правовий висновок, висловлений Верховним Судом України в постанові від 18 жовтня 2017 року у справі
№6-1634цс17

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами 1-5 статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов’язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов’язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Проте у справі, яка переглядається, суди на наведене належної уваги не звернули та не з’ясували чи мав місце факт належного виконання орендарем умов договору оренди землі; чи дотримано ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, чи було надіслано орендодавцем у встановлений законом строк відмову в поновленні договору на новий строк та обставини укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем та на яких умовах, а отже суди дійшли передчасного висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Постанова від 18 жовтня 2017 року №6-1634цс17

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/17D2BA285A3F92DEC22581FB003AAA99

[ANTIRAID]

ВСУ указал, что при принятии решения в подобных спорах суды должны выяснить имел ли место факт надлежащего выполнения арендатором условий договора аренды земли; соблюдены ли им сроки и процедуры уведомления о намерении реализовать свое преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок, было ли отправлено арендодателем в установленный законом срок отказе в возобновлении договора на новый срок и обстоятельства заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором и на каких условиях.