Постанова ВП ВС про визнання недійсним договору оренди землі, витребовування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2023 року

м. Київ

Справа № 357/8277/19
Провадження № 14-65цс22

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Ситнік О. М.,

суддів Британчука В. В., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Катеринчук Л. Й., Лобойка Л. М., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Ткача І. В., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Чумаченко Т. А., Штелик С. П.

розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі

за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року у складі судді Бондаренко О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року у складі колегії суддів Іванової І. В., Сліпченка О. І., Пікуль А. А. та

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - ТОВ «Олійникова Слобода») звернулося до суду з позовом, у якому зазначало, що 05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ім. Котовського» (далі - ТОВ «Ім. Котовського»), правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода», укладено договір оренди землі № 100, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».

Протягом усього часу дії договору оренди товариство користувалось земельною ділянкою та належним чином сплачувало орендну плату.

Проте починаючи з лютого 2018 року ОСОБА_1 вчиняє дії, спрямовані на позбавлення ТОВ «Олійникова Слобода» права користування землею за договором оренди.

15 березня 2018 року наказом № 727/5 Міністерства юстиції України за скаргою від 28 лютого 2018 року, поданою ОСОБА_1 та іншими власниками землі, скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».

05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - ТОВ «Агрокомплекс «Узин») договір оренди, за яким передала останньому в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.

15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

05 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» уклали договір про розірвання договору оренди земельної ділянки, після чого ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.

22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, зареєстрованої за реєстровим номером 3078.

07 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення про скасування: державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.

12 грудня 2018 року державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га, та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га.

10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» договір оренди землі, за яким передала в оренду товариству обидві спірні земельні ділянки, та 13 грудня 2018 року той же державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на них за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

Позивач вважав, що за наявності дійсного договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) ОСОБА_1 не мала права передавати їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» шляхом укладення оспорюваного договору, чим порушила права ТОВ «Олійникова Слобода» як їх законного орендаря.

Крім того, у державного реєстратора відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

Товариство просило:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;

- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;

- витребувати з незаконного володіння та користування ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на користь ТОВ «Олійникова Слобода» спірні земельні ділянки;

- внести зміни до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода».

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

05 листопада 2020 року рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що наявність договору оренди земельної ділянки, який не набув чинності, не свідчить про те, що його сторони набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору, а відтак не є перешкодою для власника земельної ділянки для її поділу, укладення та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем.

Поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на дві земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, державна реєстрація цих земельних ділянок за ОСОБА_1 та передача їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» після скасування реєстрації права оренди позивача ТОВ «Олійникова Слобода» не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні у зв`язку з тим, що право оренди виникає виключно з моменту державної реєстрації цих прав.

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода» була скасована, що свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначеного договору, так і на момент пред`явлення позову.

Станом на час розгляду справи земельна ділянка, яка була предметом договору оренди, укладеного з ТОВ «Олійникова Слобода», поділена, внаслідок чого сформовано дві земельні ділянки, яким присвоєно кадастрові номери та які передані у власність ОСОБА_1 . Тобто земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 не існує як об`єкта цивільних прав, оскільки в її межах шляхом поділу утворено дві інші земельні ділянки.

Заходи щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на дві з площею по 1,2020 га кожна з кадастровими номерами 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 є чинними, тому позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх порушених прав, оскільки поновлення прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу, та створення земельної ділянки зі складу існуючих ділянок, які вже сформовані як об`єкти цивільних прав.

У зв`язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєні кадастрові номери, об`єктивно відбулась зміна меж земельної ділянки та її площі, припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди, укладення додаткових угод про поновлення договору оренди.

Зміна фактичних площ і меж земельних ділянок із присвоєнням їм нових кадастрових номерів після укладення договору оренди земельних ділянок унеможливлює внесення змін до раніше укладеного договору, оскільки такі зміни мають бути наслідком укладання договору оренди земельних ділянок з дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Спір у цій справі виник між ТОВ «Олійникова Слобода», ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. є неналежним відповідачем, тому в задоволенні позовних вимог ТОВ «Олійникова Слобода» до цього державного реєстратора відмовлено із зазначеної підстави.

23 лютого 2021 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «Олійникова Слобода» залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову є правильним, оскільки державна реєстрація договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода» скасована, цей договір є таким, що втратив свою чинність, а відтак позивач не має права оренди за цим договором, тому відсутнє порушення прав позивача оспорюваним договором оренди з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» як на час реєстрації зазначеного договору, так і на час звернення з позовом.

Укладення договору і реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку на підставі договору за ТОВ «Агрокомплекс «Узин» після скасування реєстрації права оренди позивача не порушує прав останнього.

Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування реєстрації права оренди за ТОВ «Олійникова Слобода» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку означає, що реєстрація права оренди за ТОВ «Олійникова Слобода» скасована з моменту її вчинення, тобто з 11 січня 2014 року, а тому позивач не має прав орендаря за таким договором, відповідно це не є перешкодою для укладення та державної реєстрації ОСОБА_1 іншого договору оренди землі з іншим орендарем.

Стягуючи з ТОВ «Олійникова Слобода» на користь ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» витрати на правничу допомогу в розмірі 4 000 грн кожному, апеляційний суд керувався тим, що зазначені представниками відповідачів витрати в заявлених розмірах є завищеними, належним чином не обґрунтованими та становлять надмірний тягар для позивача, що суперечить принципу розподілу судових витрат. Ураховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, апеляційний суд зменшив їх розмір.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У березні 2021 року ТОВ «Олійникова Слобода» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року та ухвалити нове рішення, яким його позов задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі просило передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частин четвертої, п`ятої статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), посилаючись на те, що з метою формування єдиної правозастосовчої практики існує необхідність:

- відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), шляхом його уточнення, а саме чітко розмежувати момент укладення і набрання чинності для договорів оренди земельної ділянки, укладених до та після 01 січня 2013 року, які є різними, вказавши, що договори оренди землі, укладені до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, а саме внесення відповідного запису про це до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка є складовою Державного реєстру земель, а договори оренди землі, укладені після 01 січня 2013 року, - з моменту їх підписання сторонами;

- у доповнення до висновків Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19) чітко розмежувати поняття «державна реєстрація договору оренди земельної ділянки» та «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку», а також їхні правові наслідки для сторін договору оренди земельної ділянки;

- надати висновок з приводу того, чи має орендар, який уклав договір оренди земельної ділянки після 01 січня 2013 року, але право оренди земельної ділянки якого з певних причин не було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право оспорити договір оренди земельної ділянки, укладений власником земельної ділянки з іншим орендарем у період дії укладеного таким орендарем договору.

У касаційній скарзі заявник посилається на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема, вказує, що суди попередніх інстанцій на порушення норм процесуального права врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, 357/8110/18, 387/515/18, 532/384/16-ц, 917/67/18, які не підлягали врахуванню в межах цієї справи.

Також суди не врахували висновків Верховного Суду, висловлених у справах № 696/1693/15-ц, 912/3294/18, 912/3295/18, 291/421/17, 291/422/17, 291/426/17, 704/1551/16-ц, 823/378/16, 902/803/17, 704/1551/16-ц, які мали б бути враховані під час розгляду цієї справи, згідно з якими договори оренди земельної ділянки, укладені після 01 січня 2013 року, набирають чинності із часу їх підписання сторонами, а також висновок про те, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.

Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, зумовлений неправильним тлумаченням норм права внаслідок помилкового ототожнення інституту державної реєстрації правочину (договору) з інститутом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та неправильного застосування висновків Верховного Суду.

Також суди попередніх інстанцій всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 696/1693/15-ц помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку, що призвело до помилкового застосування частини першої статті 210 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та помилкового врахування висновків Верховного Суду у справах № 322/1178/17, 387/515/18, 357/8110/18.

Суди здійснили неправильне тлумачення пункту 37 договору оренди земельної ділянки, згідно з яким цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно з правовими висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що договір оренди не укладено, як і про те, що орендар за таким договором не має права оспорити договір, укладений орендодавцем з іншим орендарем, а навпаки - орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного ним раніше з власником земельної ділянки.

Чинне законодавство не передбачає права власника земельної ділянки, щодо якої ним уже укладено договір оренди, передавати її в користування іншій особі шляхом укладення з нею договору оренди.

Суди зробили помилковий висновок, що в разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи немає права її оренди, що суперечить статтям Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), статті 11 ЦК України та статті 124 ЗК України.

Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не його державної реєстрації в державному реєстрі, що узгоджується із правовими позиціями Верховного Суду, висловленими в постановах від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 05 червня 2019 року у справі № 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19.

Право оренди ТОВ «Олійникова Слобода», що виникло в нього на підставі договору оренди земельної ділянки, є дійсним і підлягає судовому захисту у зв`язку з його порушенням відповідачами, проте суди залишили це поза увагою внаслідок неправильного застосування норм права і неврахування висновків Верховного Суду.

Висновок судів попередніх інстанцій про те, що поділ земельної ділянки, яка була передана в оренду позивачу, унеможливлює захист його прав, не відповідає приписам частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду у справах № 367/2022/15-ц, 922/2723/17, згідно з яким формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту прав власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.

Поділ земельної ділянки не припиняє права оренди, що виникло в землекористувача до її поділу.

Суди попередніх інстанцій також залишили поза увагою те, що оскарження рішень державного реєстратора не буде ефективним способом поновлення порушених прав позивача, оскільки ефективним способом захисту є визнання недійсним оспорюваного договору, скасування спірних рішень та витребування земельних ділянок.

Також поза увагою судів залишився висновок Верховного Суду, висловлений у постанові від 28 серпня 2019 року у справі № 537/4946/13-ц.

Позиція інших учасників справи

У травні 2021 року ТОВ «Агрокомплекс «Узин» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення та стягнути з ТОВ «Олійникова Слобода» на свою користь витрати на правничу допомогу в розмірі 15 000 грн, посилаючись на те, що висновки судів попередніх інстанцій щодо відсутності порушених прав заявника оспорюваним договором оренди не спростовуються аргументами, викладеними в касаційній скарзі, оскільки станом на 10 грудня 2018 року - час укладення договору оренди між відповідачами державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:01:011:0002 за позивачем була скасована, що свідчить про відсутність права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на час реєстрації зазначеного договору, так і на час пред`явлення позову.

Копії договору № 100, акта приймання-передачі земельної ділянки, державного акта на право приватної власності на земельну ділянку спростовують юридичний факт належного укладення сторонами договору, а відповідно і здійснення державної реєстрації права оренди за позивачем відповідно до чинного законодавства.

Посилання в касаційній скарзі на те, що суди неправильно розтлумачили пункт 37 договору оренди, є помилковими, не підтверджуються належними доказами.

Поділ спірної земельної ділянки на дві окремі земельні ділянки, реєстрація права оренди двох спірних ділянок відповідачами на підставі договору оренди після скасування реєстрації права оренди позивача не порушує прав останнього, оскільки право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з часу державної реєстрації цього права.

На час звернення до суду із цим позовом заявник визнав, що оскарження наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 не має істотного значення для цієї справи та не впливає на предмет спору, не перешкоджає розгляду цієї справи, а тому посилання в суді апеляційної інстанції на неможливість розгляду справи суд визнав необґрунтованими та безпідставними.

Земельна ділянка як об`єкт цивільних прав з кадастровим номером 3220486000:01:011:0002, що була предметом договору № 100, у законний спосіб не існує і відновити її неможливо. Існують інші об`єкти цивільних прав, щодо яких бажання позивача ними користуватися не кореспондується з обов`язком відповідача підписати договір оренди на ці об`єкти.

Заявник у клопотанні про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду не навів обґрунтованих доводів того, яким чином передача справи на розгляд сприятиме розвитку права та формуванню єдиної правозастосовчої практики, оскільки практика Верховного Суду в цій категорії справ є сталою.

Оскаржувані судові рішення відповідають встановленим фактичним обставинам, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права, і передбачені законом підстави для їх скасування відсутні.

03 жовтня 2022 року ТОВ «Агрокомплекс «Узин» подало до Великої Палати Верховного Суду додаткові пояснення до відзиву на касаційну скаргу, у яких зазначило, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 є актом індивідуальної дії, який породжує правові наслідки та втрачає чинність з моменту набрання чинності судового рішення у справі № 357/9440/20, а саме з 25 серпня 2021 року.

12 жовтня 2022 року електронною поштою до Великої Палати Верховного Суду надійшли пояснення представника ТОВ «Олійникова Слобода» - Тереті С. І., у яких остання звернула увагу суду на постанову Верховного Суду від 04 травня 2022 року, якою залишено без змін постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20 про визнання незаконним та скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку. Вважала, що зазначеними судовими рішеннями підтверджено незаконність позбавлення позивача права оренди на спірні земельні ділянки.

Рух справи в суді касаційної інстанції

14 квітня 2021 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано справу із суду першої інстанції.

19 січня 2022 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду справу призначено до судового розгляду.

23 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України, вбачаючи підстави для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в рішенні Верховного Суду України, а також з посиланням на частину п`яту статті 403 ЦПК України, якою передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосової практики.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду керувався такими міркуваннями.

Обґрунтування підстав для відступу від висновку Верховного Суду України, висловленого в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16

Верховний Суд України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив правовий висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Зі змісту цієї постанови вбачається, що на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтями 125, 126 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення правовідносин у справі № 6-643цс16) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникали з моменту державної реєстрації цих прав.

Таким чином, станом на час виникнення вказаних правовідносин законодавчо були закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Отже, з урахуванням викладених норм поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» різняться.

Реєстрація права оренди земельної ділянки, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю, проте вказане не свідчить, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинності з моменту реєстрації права.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду констатує, що після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Крім того, колегія суддів зазначає, що статтями 125 та 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV.

Разом з тим Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) та рішенням Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom, заява № 44277/98) встановлено, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим.

Таким чином, сторона договору оренди (ТОВ «Олійникова Слобода») після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.

Перед колегією суддів постало питання стосовно того, чи мав власник земельної ділянки за наявності підписаного договору з одним орендарем, навіть за умов якщо право оренди ще не виникло (не зареєстровано), право укладати договір оренди щодо цієї земельної ділянки з іншим орендарем?

У першого орендаря були легітимні очікування щодо виникнення в нього права оренди, незважаючи на наказ Міністерства юстиції України.

Виключна правова проблема

У Верховному Суді перебувають на розгляді цивільні справи № 357/8283/19 (провадження № 61-4693св21), № 357/8232/19 (провадження № 61-3948св21), № 357/8085/19 (провадження № 61-8104св21), № 357/8239/19 (провадження № 61-551св21), які стосуються, зокрема, проблематики юрисдикції розгляду позовних вимог юридичної особи - орендаря про витребування майна в іншої юридичної особи - орендаря, які виникли з правовідносин на підставі договорів оренди земельної ділянки, укладених з фізичною особою, та які поєднані з позовними вимогами про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з фізичною особою - власником земельної ділянки.

Правова проблема полягає у: 1) відсутності висновку Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції спорів, у яких одночасно заявлені позовні вимоги юридичною особою про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між фізичною особою, яка є власником земельної ділянки і орендодавцем, та юридичною особою - орендарем, а також позовні вимоги про витребування земельної ділянки, заявлені юридичною особою до юридичної особи; 2) наявності різних рішень Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду у справах, де предмет, суб`єктний склад та підстави в зазначених справах є подібними із цією справою; 3) значній кількості спорів, що перебувають на розгляді в судах та можуть бути винесені на вирішення суду, де предмет, суб`єктний склад та підстави в зазначених справах є подібними із цією справою.

Існує і якісний критерій, що свідчить про наявність виключної правової проблеми.

Аналіз судової практики свідчить, що суди застосовують різний підхід до вирішення питання юрисдикції в такій категорії справ.

Зокрема, Верховний Суд у справі № 357/15284/18 (провадження № 61-13518св21), (суб`єктний склад: позивач - ТОВ «Олійникова Слобода», відповідачі: ОСОБА_2 , ТОВ «Агрокомплекс «Узин», державний реєстратор Комунального підприємства «Центр державної реєстрації речових прав та бізнесу» Гузь А. Г.), предмет та підстави позову якої є подібними як у справі, що розглядається, закрив провадження в частині позовних вимог ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування, оскільки вважав, що ці вимоги не є нерозривно пов`язаними з іншими вимогами в цій справі, які не є похідними від перших, тому за суб`єктним складом спірних правовідносин такі вимоги повинні розглядатись у порядку господарського судочинства.

Разом з тим Верховний Суд під час розгляду справи № 357/8095/19 (провадження № 61-4931св21) та справи № 357/8242/19 (провадження № 61-19580св20), предмети, суб`єктний склад та підстави позову яких також є подібними як у справі, що розглядається, дійшов висновку про можливість розгляду всіх позовних вимог у порядку цивільного судочинства.

Отже, судова практика в цій категорії спорів не може бути визнана сталою. Існує очевидна необхідність у формуванні єдиної правозастосовчої практики, і ці проблемні питання належать до компетенції Великої Палати Верховного Суду як інституції, діяльність якої спрямована на вирішення виключної правової проблеми в цілях забезпечення однакового застосування судами норм матеріального права.

При цьому однакове застосування норм права забезпечує правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдине застосування норм права поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, довіру до відправлення правосуддя, а також сприяє стабілізації обстановки у проблемному регіоні.

Колегія суддів зазначає, що при визначенні юрисдикції суду прагне запобігти ситуаціям штучного створення преюдиції чи ситуаціям, коли для вирішення одного спору потрібно ініціювати два і більше процесів у судах різних юрисдикцій. Рішення суду має остаточно вирішувати спір по суті та захищати порушене право чи інтерес. Якщо для реалізації рішення суду потрібно ще раз звертатися до іншого суду й отримувати ще одне рішення - це означає, що обраний спосіб захисту (який часто зумовлений обмеженнями, що діють у певній юрисдикції) є неефективним. «Один спір - один процес» - це правило, якого Верховний Суд намагається дотримуватися і забезпечувати його через ухвалені правові висновки щодо юрисдикційності спорів.

Згідно із частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а за частиною першою статті 16 цього Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права або інтересу.

Відповідно до частини першої статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Отже, у порядку цивільного судочинства можуть розглядатися будь-які справи, у яких хоча б одна зі сторін, як правило, є фізичною особою, якщо їх вирішення не віднесено до інших видів судочинства, а предметом позову є цивільні права, які, на думку позивача, є порушеними, оспореними чи невизнаними.

Визначальною ознакою справи господарської юрисдикції є суть (зміст, характер) спору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 серпня 2019 року у справі № 646/6644/17 (провадження № 14-352цс19) зроблено висновок про те, що при вирішенні питання про розмежування компетенції судів щодо розгляду подібних справ визначальним є характер правовідносин, з яких виник спір. Суб`єктний склад спірних правовідносин є формальним критерієм, який має бути оцінений належним судом.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду зазначає, що позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», ці вимоги нерозривно пов`язані з позовними вимогами про визнання договору оренди землі недійсним, а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, не підлягають розгляду в порядку господарського судочинства.

28 липня 2022 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду справу прийнято для продовження розгляду з підстав, передбачених у пункті 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» та частині п`ятій статті 403 ЦПК України за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами в порядку письмового провадження.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

23 липня 2003 року ОСОБА_1 набула право власності на земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії РЗ № 284536.

05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», яке в листопаді 2016 року було перейменоване на ТОВ «Олійникова Слобода», укладено договір оренди землі № 100, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

Згідно з умовами вказаного договору орендна плата нараховується і видається орендарем у розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1 262,88 грн. Додаткові умови: оранка, культивація, збір зернових на присадибній ділянці орендодавця площею до 0,30 га буде проводитись безкоштовно, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, надання допомоги на лікування, за наявності документа та заяви, в розмірі 200 (двісті) грн, у разі смерті орендодавця допомога на поховання в розмірі 500 (п`ятсот) грн або продукти на таку суму на підставі заяви особи, що займається похованням. Обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості землі, без урахування індексів інфляції. Орендна плата видається у строк до 31 грудня поточного року. Видача грошей, продукції та надання послуг у рахунок орендної плати оформляється відомістю на видачу грошей, продукції та послуг. Розмір орендної плати переглядається 1 раз на 5 років за взаємною згодою сторін. Згідно з пунктом 37 договору оренди він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».

28 лютого 2018 року ОСОБА_1 та інші особи звернулися до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (частина друга статті 37 Закону № 1952-IV).

15 березня 2018 року, розглянувши вказану скаргу, Міністерство юстиції України наказом № 727/5 скасувало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 січня 2014 року № 9845126, прийняте державним реєстратором Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В.

З відповіді на запит Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 04 липня 2019 року № 198/121-19 встановлено, що згідно з Національною кадастровою системою зазначені в запиті земельні ділянки були перенесені до архівного шару. У результаті цього земельна ділянка з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 була поділена згідно з документацією із землеустрою щодо поділу, яка надійшла по онлайн-сервісу з присвоєнням кадастрових номерів, а саме: 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02 липня 2019 року № 172328679 22 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчена заява ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, зареєстрована за реєстровим № 3078.

07 грудня 2018 року на підставі заяви ОСОБА_1 державним кадастровим реєстратором Відділу у Білоцерківському районі Міськрайонного управління у Білоцерківському районі та м. Білій Церкві Головного управління Держгеокадастру у Київській області були прийняті рішення про:

- скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру;

- державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.

Державним реєстратором Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиною М. О. були прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані внаслідок поділу земельної ділянки за ОСОБА_3 на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га з індексним номером 44572629 від 12 грудня 2018 року та на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га з індексним номером 44572048 від 12 грудня 2018 року.

10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 2 якого в оренду передаються земельні ділянки площею 1,2020 та 1,2020 га, в тому числі ріллі 1,2020 та 1,2020 га, кадастрові номери 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 відповідно, які розташовані на території Узинської міської об`єднаної територіальної громади села Олійникова Слобода Білоцерківського району Київської області.

10 грудня 2018 року право оренди на обидві земельні ділянки зареєстровано відповідно до рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 44578894 та № 44579156 державним реєстратором Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиною М. О.

25 квітня 2019 року ТОВ «Олійникова Слобода» засобами поштового зв`язку звернулось до ОСОБА_1 із пропозицією (офертою) про внесення змін до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100, яку вона отримала 16 травня 2019 року.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Щодо юрисдикції спору

Стаття 6 Конвенції гарантує право на справедливий і публічний розгляд справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини «суд, встановлений законом» має бути утворений безпосередньо на підставі закону, діяти в законному складі в межах своєї предметної, функціональної та територіальної юрисдикції.

У статті 124 Конституції України закріплено, що правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Делегування функцій судів, а також привласнення цих функцій іншими органами чи посадовими особами не допускаються. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення.

За статтею 125 Конституції України судоустрій в Україні будується за принципами територіальності та спеціалізації і визначається законом.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України від 02 червня 2016року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів»суди спеціалізуються на розгляді цивільних, кримінальних, господарських, адміністративних справ, а також справ про адміністративні правопорушення.

З метою якісної та чіткої роботи судової системи міжнародним і національним законодавством передбачено принцип спеціалізації судів.

Система судів загальної юрисдикції є розгалуженою. Судовий захист є основною формою захисту прав, інтересів та свобод фізичних і юридичних осіб, державних та суспільних інтересів.

Судова юрисдикція - це інститут права, який покликаний розмежувати між собою компетенцію як різних ланок судової системи, так і різних видів судочинства - цивільного, кримінального, господарського та адміністративного.

Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.

Відповідно до частин першої, другої, четвертої статті 188 ЦПК України (аналогічні положення закріплені у частині першій, другій, четвертій статті 173 ГПК України)в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги). Суд з урахуванням положень частини першої цієї статті може за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи об`єднати в одне провадження декілька справ за позовами: 1) одного й того самого позивача до одного й того самого відповідача; 2) одного й того самого позивача до різних відповідачів; 3) різних позивачів до одного й того самого відповідача. Не допускається об`єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом.

Позивач звернувся до суду з такими позовними вимогами:

1) визнання недійсним договору оренди землі;

2) скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно;

3) витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування;

4) внесення змін до договору оренди землі.

Відповідно до статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Згідно зі статтею 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема, справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (пункт 55), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31)).

У постанові від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (провадження № 14-182цс21) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що коли особа звернулася до суду за захистом її порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або інтересу, а суд позов задовольнив, виконання його рішення має настільки, наскільки це можливо, відновити стан позивача, який існував до порушення його права та інтересу, чи не допустити таке порушення. Судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.

Крім того, спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (провадження № 14-67цс20)).

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 15 травня 2018 року у справі № 911/4144/16 (провадження № 12-71гс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 911/2034/16 зазначила, що справи у спорах, що виникають із земельних відносин, у яких беруть участь суб`єкти господарської діяльності, проте предмет спору в яких безпосередньо стосується прав і обов`язків фізичних осіб, підлягають розгляду за правилами цивільного судочинства. У справі № 911/4144/16 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що доводи суду апеляційної інстанції, що власник спірної земельної ділянки (фізична особа) не був зазначений позивачем під час подання позову як відповідач, оскільки спірна земельна ділянка не була виділена в натурі на місцевості й знаходиться у володінні та користуванні товариства, не можуть бути підставою для розгляду спору господарськими судами, адже предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків такої фізичної особи.

У постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що спір про цивільне право є таким незалежно від того, чи здійснено на підставі оскарженого договору оренди державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, чи заявлена, окрім іншої, також вимога про визнання недійсним оскарженого договору, на підставі якого державний реєстратор прийняв оскаржене рішення, а також незалежно від того, яку з цих вимог позивач вважає основною, а яку - похідною.

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснений аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора як співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушенні прав) не змінює цивільно-правового характеру спору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 та інші).

У справі за позовом приватного підприємства (первинного орендаря) до фізичних осіб (власників земельної ділянки), товариства (останнього орендаря), відділу з питань державної реєстрації, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ГУ Держгеокадастру, про визнання недійсними договорів оренди та скасування рішень про державну реєстрацію права оренди - Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що спір є приватноправовим і з огляду на суб`єктний склад учасників спору його слід розглядати за правилами цивільного судочинства (постанова від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Така практика є сталою, підстав для відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду не вбачається.

Щодо суті спору

З питання укладеності договору оренди землі

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону. Власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

У статті 14 Конституції України вказано, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Разом з тим повноваження власника певним чином обмежуються, бо згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України є договори та інші правочини.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.

Відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України (тут і далі - у редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

У частинах першій, четвертій статті 639 ЦК України вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом № 161-XIV, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону № 161-XIV).

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консесуальним, строковим та оплатним.

У частині першій статті 14 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договорів оренди від 05 червня 2013 року та від 10 грудня 2018 року) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі - Закон № 340-IX),частину першу статті 14 Закону № 161-XIV викладено в дещо іншій редакції: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) були:

1) об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об`єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

? існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін;

11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону було підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі могли бути зазначені інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення оспорюваного договору оренди від 10 грудня 2018 року) були:

1) об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац третій частини першої статті 15 доповнено умовою про дату укладання договору оренди.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).

05 грудня 2019 року Законом № 340-IXчастину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

Можна зробити висновок, що на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.

На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 17 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) передача об`єкта оренди орендарю здійснювалася орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Стаття 17 Закону № 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 2015 року № 191-VIII) передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутні підстави для відступу від такого висновку, оскільки спірний договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, коли законодавче врегулювання спірних правовідносин змінилось, тоді як у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 договір оренди землі було укладено до 01 січня 2013 року.

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IXабзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив такі висновки.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV.

За частиною п`ятою статті 6 Закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону № 1952-IV передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі.

Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Суди встановили, що речове право на спірну земельну ділянку за позивачем на підставі договору оренди землі від 05 червня 2013 року, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 , зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. від 11 січня 2014 року за індексним номером 9845126.

Вказане рішення державного реєстратора скасовано наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5.

Однак позивач під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції, а також у касаційній скарзі повідомляв суд, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 оскаржується в судовому порядку з 2018 року (справа № 357/9440/20) і вирішення цього питання впливає на встановлення факту набуття ТОВ «Олійникова Слобода» права оренди на спірну земельну ділянку.

25 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду у справі № 357/9440/20 визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5, у тому числі в частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку. Постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року постанову апеляційного суду від 25 серпня 2021 року в цій частині залишено без змін.

Зазначені рішення Велика Палата Верховного Суду бере до уваги при розгляді спору, оскільки такі рішення публічно проголошені, розміщенні у Єдиному державному реєстрі судових рішень, загальнодоступні й обов`язкові до виконання усіма органами і особами відповідно до статті 129-1 Конституції України.

Унаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди позивача за договором оренди землі від 05 червня 2013 року № 100 є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку (11 січня 2014 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_1 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не вбачає.

Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц(провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» у своє тимчасове (строкове) володіння.

Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Велика Палата Верховного Суду розглянула питання про можливість продовження дії договору оренди землі в разі, якщо земельна ділянка в період дії договору була поділена і до Державного земельного кадастру внесено відповідні зміни.

Відповідно до договору оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 , остання передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, яка розташована на території Олійниковослобідської сільської ради, загальною площею 2,404 га, в тому числі рілля 2,404 га.

Згідно з даними Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 04 липня 2019 року вказана земельна ділянка поділена з присвоєнням кадастрових номерів 3220484400:01:011:0046 та 3220484400:01:011:0047. Площа кожної земельної ділянки у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно становить 1,202 га, що разом становить 2,404 га.

Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.

Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.

Перехід права власності на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.

Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ «Олійникова Слобода» всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві земельні ділянки.

Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки.

Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.

Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Інші доводи касаційної скарги не впливають на висновки суду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Згідно зі статтею 412 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, порушили норми процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, тому Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, рішення судів попередніх інстанцій скасувати у частині відмови в задоволенні позову про витребування земельних ділянок та ухвалити у цій частині нове рішення, яким ці позовні вимоги задовольнити; в іншій частині судові рішення залишити без змін.

Щодо розподілу судових витрат

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

Згідно із частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Позивач звернувся до суду в липні 2019 року з позовними вимогами немайнового та майнового характеру.

Відповідно до підпункту 2 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України від 08 липня 2011 року№ 3674-VI «Про судовий збір» (далі - Закон № 3674-VI) за подання позовної заяви юридичною особою немайнового характеру ставка судового збору становить 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб; за подання позовної заяви юридичною особою майнового характеру ставка судового збору становить 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб і не більше 350 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Законом України «Про Державний бюджет України на 2019 рік» у статті 7 установлено у 2019 році прожитковий мінімум для працездатних осіб: з 01 січня - 1921 грн.

Відповідно до підпунктів 6, 7 пункту 1 частини другої статті 4 Закону № 3674-VIза подання апеляційної скарги на рішення суду ставка судового збору становить 150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви; за подання касаційної скарги на рішення суду ставка судового збору становить 200 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви.

З огляду на пропорційність задоволення позовних вимог з ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на користь ТОВ «Олійникова Слобода» підлягає відшкодуванню судовий збір з кожного за подання позову - по 960,50 грн, за здійснення апеляційного перегляду - по 1440,75 грн, за касаційний перегляд - по 1921 грн.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 410, 412, 416, 418, 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки скасувати, ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги.

Витребувати на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, орендарем яких є Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» згідно з договором оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеним між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ім. Котовського», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода».

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року в частині відмови в задоволенні інших позовних вимог залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (Київська область, Білоцерківський район, с. Мала Антонівка, вул. Олексія Цмокна, 1-А, код ЄДРПОУ 32638214) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (Київська область, Білоцерківський район, с. Олійникова Слобода, вул. Центральна, 1, код ЄДРПОУ 03755360) судовий збір у розмірі по 960,50 грн за подання позову, по 1440,75 грн за здійснення апеляційного перегляду, по 1921 грн за касаційний перегляд - з кожного.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач О. М. Ситнік

Судді: В. В. Британчук С. Ю. Мартєв

Ю. Л. Власов О. Б. Прокопенко

І. В. Григор`єва І. В. Ткач

Д. А. Гудима О. С. Ткачук

Ж. М. Єленіна В. Ю. Уркевич

І. В. Желєзний Т. А. Чумаченко

Л. Й. Катеринчук С. П. Штелик

Л. М. Лобойко

Джерело: ЄДРСР 110367952

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

судді Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М.

щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - ТОВ «Олійникова Слобода») до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - ТОВ «Агрокомплекс «Узин»), державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі

за касаційною скаргою ТОВ «Олійникова Слобода» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року

У липні 2019 року ТОВ «Олійникова Слобода» звернулося до суду з позовом, у якому зазначало, що 05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ім. Котовського» (далі - ТОВ «Ім. Котовського»), правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода», укладено договір оренди землі № 100, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».

Протягом усього часу дії договору оренди товариство користувалось земельною ділянкою та належним чином сплачувало орендну плату.

Проте починаючи з лютого 2018 року ОСОБА_1 вчиняє дії, спрямовані на позбавлення ТОВ «Олійникова Слобода» права користування землею за договором оренди.

15 березня 2018 року наказом № 727/5 Міністерства юстиції України за скаргою від 28 лютого 2018 року, поданою ОСОБА_1 та іншими власниками землі, скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».

05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - ТОВ «Агрокомплекс «Узин» договір оренди, за яким передала останньому в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.

15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

05 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» уклали договір про розірвання договору оренди земельної ділянки, після чого ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.

22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, зареєстрованої за реєстровим номером 3078.

07 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення про скасування: державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.

12 грудня 2018 року державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га, та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га.

10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» договір оренди землі, за яким передала в оренду товариству обидві спірні земельні ділянки, та 13 грудня 2018 року той же державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на них за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

Позивач вважав, що за наявності дійсного договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) ОСОБА_1 не мала права передавати їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» шляхом укладення оспорюваного договору, чим порушила права ТОВ «Олійникова Слобода» як їх законного орендаря.

Крім того, у державного реєстратора відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

Товариство просило:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;

- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;

- витребувати з незаконного володіння та користування ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на користь ТОВ «Олійникова Слобода» спірні земельні ділянки;

- внести зміни до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода».

05 листопада 2020 року рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що наявність договору оренди земельної ділянки, який не набув чинності, не свідчить про те, що його сторони набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору, а відтак не є перешкодою для власника земельної ділянки для її поділу, укладення та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем.

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода» була скасована, що свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначеного договору, так і на момент пред`явлення позову.

23 лютого 2021 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «Олійникова Слобода» залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову є правильним, оскільки державна реєстрація договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода» скасована, цей договір є таким, що втратив свою чинність, а відтак позивач не має права оренди за цим договором, тому відсутнє порушення прав позивача оспорюваним договором оренди з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» як на час реєстрації зазначеного договору, так і на час звернення з позовом.

Укладення договору і реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку на підставі договору за ТОВ «Агрокомплекс «Узин» після скасування реєстрації права оренди позивача не порушує прав останнього.

У березні 2021 року ТОВ «Олійникова Слобода» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року та ухвалити нове рішення, яким його позов задовольнити.

У касаційній скарзі просило передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Судуна підставі частин четвертої, п`ятої статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), посилаючись на те, що з метою формування єдиної правозастосовчої практики існує необхідність:

- відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), шляхом його уточнення, а саме чітко розмежувати момент укладення і набрання чинності для договорів оренди земельної ділянки, укладених до та після 01 січня 2013 року, які є різними, вказавши, що договори оренди землі, укладені до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, а саме внесення відповідного запису про це до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка є складовою Державного реєстру земель, а договори оренди землі, укладені після 01 січня 2013 року, - з моменту їх підписання сторонами;

- у доповнення до висновків Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19) чітко розмежувати поняття «державна реєстрація договору оренди земельної ділянки» та «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку», а також їхні правові наслідки для сторін договору оренди земельної ділянки;

- надати висновок з приводу того, чи має орендар, який уклав договір оренди земельної ділянки після 01 січня 2013 року, але право оренди земельної ділянки якого з певних причин не було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право оспорити договір оренди земельної ділянки, укладений власником земельної ділянки з іншим орендарем у період дії укладеного таким орендарем договору.

Суди залишили поза увагою те, що ефективним способом захисту є визнання недійсним оспорюваного договору, скасування спірних рішень та витребування земельних ділянок.

23 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України, вбачаючи підстави для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в рішенні Верховного Суду України, а також з посиланням на частину п`яту статті 403 ЦПК України, якою передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосової практики.

18 квітня 2023 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ТОВ «Олійникова Слобода» задоволено частково. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельної ділянки скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги. Витребувано на користь ТОВ «Олійникова Слобода» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, орендарем яких є ТОВ «Олійникова Слобода» згідно з договором оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода». Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року в частині відмови в задоволенні інших позовних вимог залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Щодо юрисдикції спору Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові зазначила, що предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), тобто предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримано сторонами вимог статей 638, 759 та 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 15 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV).

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Унаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди позивача за договором оренди землі від 05 червня 2013 року № 100 є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку (11 січня 2014 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_1 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не знайшла.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З такими висновками Великої Палати Верховного Суду погоджуюся.

Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові відмовила в задоволенні позовних вимог ТОВ «Олійникова Слобода» про визнання недійсним договору оренди землі, укладеним 10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

Зазначила, що у контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

З таким висновком Великої Палати Верховного Суду не погоджуюся, тому відповідно до частини третьої статті 35 ЦПК України висловлюю окрему думку.

Відповідно до вимог статті 124 Конституції України правосуддя в Україні здійснюється виключно судами. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір.

У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року (далі - Конвенція), закріплено принцип доступу до правосуддя.

Стаття 13 Конвенції гарантує, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі.

Під доступом до правосуддя згідно зі стандартами Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) розуміється здатність особи безперешкодно отримати судовий захист як доступ до незалежного і безстороннього вирішення спорів за встановленою процедурою на засадах верховенства права.

Щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітку фактичну можливість оскаржити діяння, що становить втручання у її права (рішення ЄСПЛ від 04 грудня 1995 року у справі «Белле проти Франції» («Bellet v. France»), заява № 23805/94).

ЄСПЛ зауважив, що одним з фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає, щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (рішення від 28 листопада 1999 року у справі «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania), заява № 28342/95). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (рішення від 29 листопада 2016 року у справі «Парафія греко-католицької церкви міста Люпені проти Румунії» (Lupeni greek catholic parish and others v. Romania), заява № 76943/11).

Надана судам роль в ухваленні судових рішень якраз і полягає в розвіюванні тих сумнівів щодо тлумачення, які існують, оскільки завжди існуватиме потреба в з`ясуванні неоднозначних моментів і адаптації до обставин, які змінюються (рішення ЄСПЛ від 11 квітня 2013 року у справі «Веренцов проти України», заява № 20372/11; рішення ЄСПЛ від 21 жовтня 2013 року у справі «Дель Ріо Прада проти Іспанії» (Del Rio Prada v. Spain), заява № 42750/09).

У Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень зазначено, що, визнаючи повноваження судді тлумачити закон, слід пам`ятати також і про обов`язок судді сприяти юридичній визначеності, яка гарантує передбачуваність змісту та застосування юридичних норм, сприяючи тим самим забезпеченню високоякісної судової системи (пункт 47).

Єдність судової практики відіграє надважливу роль у забезпеченні однакового правозастосування в судочинстві, що сприяє правовій визначеності та передбачуваності стосовно вирішення спірних ситуацій для учасників справи.

У Рішенні Конституційного Суду України № 6-р/2019 від 20 червня 2019 року зазначено, що одним з елементів конституційного принципу верховенства права є принцип правової визначеності, у якому стверджується, що обмеження основних прав людини та громадянина і втілення цих обмежень на практиці допустиме лише за умови забезпечення передбачуваності застосування правових норм, встановлюваних такими обмеженнями; обмеження будь-якого права повинне базуватися на критеріях, які дадуть змогу особі відокремлювати правомірну поведінку від протиправної.

Юридична визначеність є ключовою у питанні розуміння верховенства права; держава зобов`язана дотримуватися та застосовувати у прогнозований і послідовний спосіб ті закони, які вона ввела в дію; юридична визначеність передбачає, що норми права повинні бути зрозумілими і точними, а також спрямованими на забезпечення постійної прогнозованості ситуацій і правових відносин; юридична визначеність означає також, що необхідно в цілому дотримуватися зобов`язань або обіцянок, які взяла на себе держава перед людьми (поняття легітимних очікувань).

Принцип юридичної визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) та стабільності.

У контексті статті 8 Конституції України юридична визначеність забезпечує адаптацію суб`єкта правозастосування до нормативних умов правової дійсності та його впевненість у своєму правовому становищі, а також захист від свавільного втручання з боку держави.

Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права.

Відповідно до частини першої статті 4, частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання

У частині першій статті 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. А частина третя цієї ж статті прямо декларує, що учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Частинами першою та другою статті 5 ЦПК України визначено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Зобов`язувати особу, яка звертається до суду у межах принципу диспозитивності, використовувати лише той чи інший спосіб захисту не відповідає нормам чинного законодавства і завданням, у цьому випадку, цивільного судочинства.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України та не є вичерпним.

За змістом пункту 2 частини другої цієї статті способом захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц та інших зроблено висновки про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Відповідно до вимог частини першої та пункту 4 частини третьої статті 175 ЦПК України в позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява має містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них.

У статті 2 Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» закріплено завдання суду при здійсненні правосуддя та вказано, що суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

У статті 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинне ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

При ухваленні рішення суд вирішує такі питання 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати; 7) чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; ? чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову (частина перша статті 264 ЦПК України).

Відповідно до частини четвертої статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються: 1) фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини; 2) докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення; 3) мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику; 4) чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду; 5) норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування; 6) норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування.

У резолютивній частині рішення зазначається, зокрема, висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної з заявлених вимог (частина п`ята зазначеної статті).

Тобто мотивувальна частина судового рішення має містити мотивовану оцінку кожної із заявлених позивачем позовних вимог щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, норми права, яким суд керувався при її вирішенні, а резолютивна частина - висновок щодо вирішення такої вимоги.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Ні Конституцією, ні жодним законом України не передбачено можливості відмови в позові у випадку, якщо спосіб захисту є неефективним чи не передбачений законом або договором, оскільки це обмежує законодавчо встановлений принцип цивільного права, за яким право на обрання певного способу захисту порушеного права належить позивачу і обмежується лише у випадках, прямо передбачених законом.

Відмова в задоволенні позову є наслідком установлення судом факту відсутності порушення відповідачем прав позивача, оскільки розгляд справи має відбуватися з дотриманням принципу верховенства права, встановленого частиною першою статті 10 ЦПК України.

Отже, будь-який спір, переданий на вирішення суду з дотриманням правил юрисдикції та підсудності, має бути розглянутий по суті заявлених позовних вимог. При вирішенні спору суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установлених обставин вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Тобто якщо позивач дотримався передбаченого процесуальним законодавством порядку звернення до суду за захистом своїх порушених, оспорюваних чи невизнаних прав, то в такому зверненні може бути відмовлено виключно з підстав, установлених законом, а саме невстановлення судом порушення, оспорення чи невизнання відповідачем чи відповідачами прав позивача.

У справі, що розглядається, ТОВ «Олійникова Слобода», окрім іншого, просило визнати недійсним договір оренди від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га.

Посилалося на те, що за наявності діючого договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода» (правонаступника ТОВ «Ім. Котовського) від 05 червня 2013 року, який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 ЗК України, ОСОБА_1 не мала права передавати їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» шляхом укладення оспорюваного договору, чим порушила права ТОВ «Олійникова Слобода» як їх законного орендаря. Тобто наявність одночасно дійсних двох різних договорів оренди однієї і тієї ж земельної ділянки свідчить про правову невизначеність статусу земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у мотивувальній частині постанови виснувала, що внаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди позивача за договором оренди землі від 05 червня 2013 року № 100 є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку (11 січня 2014 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

Вказала, що укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Тобто Велика Палата Верховного Суду у мотивувальній частині постанови підтвердила незаконність укладення 10 грудня 2018 року ОСОБА_1 з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» договору оренди і під час дії раніше укладеного з позивачем іншого договору оренди цієї ж земельної ділянки, який у встановленому законом порядку недійсним, нечинним чи неукладеним не визнавався.

Разом з тим у резолютивній частині постанови Велика Палата Верховного Суду залишила без змін рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови в задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України від 02 червня 2016 року № 1404-VIII «Про виконавче провадження» рішення підлягають примусовому виконанню на підставі, зокрема, виконавчих листів, в яких зазначається саме резолютивна частина рішення, що передбачає заходи примусового виконання рішень (пункт 5 частини першої статті 4 зазначеного Закону).

Тобто виконанню підлягає саме резолютивна частина судового рішення, а оскільки вона не містить висновку про недійсність оскаржуваного договору оренди, укладеного ОСОБА_1 з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», то він вважається дійсним - одночасно з раніше укладеним договором оренди цієї ж земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Олійникова Слобода» (правонаступник ТОВ «Ім. Котовського).

Існування одночасно дійсних двох договорів оренди однієї земельної ділянки залишає статус цих земельних ділянок невизначеним.

У пункті 5 договору оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «Олійникова Слобода» (правонаступник ТОВ «Ім. Котовського) сторони погодили, що договір укладено на десять років, тобто до червня 2023 року. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше, ніж за місяць до спливу строку дії договору (т. 1, а. с. 14).

Договір оренди від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин», укладено сторонами на сім років, тобто строк дії договору закінчувався 09 грудня 2025 року, і він також передбачає переважне право орендаря поновити дію договору на новий строк на тих же умовах (т. 1, а. с. 192).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

Тобто закінчення строку дії договору оренди від 05 червня 2013 року у червні 2023 року, за наявності іншого дійсного договору оренди від 10 грудня 2018 року до грудня 2025 року, унеможливить реалізацію переваженого права позивача на укладення договору оренди з ОСОБА_1 на новий строк на тих же умовах.

Отже, виникає питання, у даному випадку 06 червня 2023 року може бути зареєстроване право оренди на земельні ділянки за продовженим (поновленим) договором з ТОВ «Олійникова Слобода» чи фактично продовжується зареєстроване право оренди ТОВ «Агрокомплекс «Узин».

З урахуванням наведеного, вважаю, що мало бути дотримано принцип правової визначеності та задоволено вимогу позивача про визнання недійсним договору оренди землі від 10 грудня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин». Відмова у задоволенні зазначеної позовної вимоги за наявності інших висновків у мотивувальній частині постанови перешкоджає поновленню порушених прав позивача.

Суддя О. М. Ситнік

Джерело: ЄДРСР 110396003

[ANTIRAID]

Дуже важливе рішення, яке встановлює спосіб захисту та розтлумачує питання пов'язані зі строком оренди в залежності від часу його укладення та нормативного регулювання питання оренди землі у цей час. Також вирішене питання і юрисдикції таких спорів за участі фізичних та юридичних осіб. Окрему думку до нього, також раджу прочитати.

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

суддів Ткача І. В., Власова Ю. Л.

щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22)

Велика Палата Верховного Суду постановою від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 касаційну скаргу задовольнила частково та витребувала земельні ділянки на користь позивача. У частині відмови в задоволенні інших позовних вимог рішення судів попередніх інстанцій Велика Палата Верховного Суду залишила без змін.

Частково не погоджуємось із мотивами, викладеними в зазначеній вище постанові. Керуючись частиною третьою статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), викладаємо окрему думку, суть якої полягає в такому.

Відповідно до встановлених обставин цієї справи між ОСОБА_1 (як орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - ТОВ «Олійникова Слобода») (як орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки. Товариство користувалось земельною ділянкою та належним чином сплачувало орендну плату. Однак у подальшому ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - ТОВ «Агрокомплекс «Узин») договір оренди, за яким передала останньому в оренду ту ж саму земельну ділянку. Договір між ОСОБА_1 та ТОВ «Олійникова Слобода» при цьому продовжував діяти.

Позивач для повернення земельної ділянки у тимчасове володіння у цій справі заявляє низку вимог:

1) визнання недійсним договору оренди землі;

2) скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно;

3) витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування;

4) внесення змін до договору оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду, зокрема, зазначила, що оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного з позивачем, так і двох наступних, укладених з відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», то з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Разом з тим сам по собі договір оренди спірних земельних ділянок, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин», не призводить до порушення прав позивача. Визнання цього договору недійсним не поновить порушених прав ТОВ «Олійникова Слобода», так само як і внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Олійникова Слобода».

Жодної належної та допустимої вимоги до ОСОБА_1 у цій справі не заявлено. Постанова у цій справі не зобов`язує ОСОБА_1 вчиняти які-небудь дії (або утриматись від них).

Отже, безпосередньо постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 не призводить до зміни обсягу прав та обов`язків ОСОБА_1 .

Натомість витребування спірних земельних ділянок з володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» унеможливлює реалізацію останнім своїх прав за договором оренди, укладеним із ОСОБА_1 . Однак указане може вплинути на взаємні права та обов`язки ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» (наприклад, останнє набуде право вимагати розірвання договору оренди спірних земельних ділянок на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі» тощо).

Відповідно до частини першої статті 53 ЦПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї зі сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.

Отже, ОСОБА_1 є неналежним відповідачем у цій справі. Вона мала бути залучена до участі у справі як третя особа на стороні відповідача (ТОВ «Агрокомплекс «Узин»).

Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем. У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

Тобто Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що з усіх заявлених позивачем вимог належною та ефективною є тільки одна - про витребування земельної ділянки у ТОВ «Агрокомплекс «Узин». Інші позовні вимоги не призведуть до поновлення порушених прав позивача.

Єдина належна та допустима позовна вимога (про витребування земельної ділянки) пред`явлена ТОВ «Агрокомплекс «Узин». Саме зазначена юридична особа перешкоджає ТОВ «Олійникова Слобода» у реалізації своїх прав тимчасового володіння та користування спірними земельними ділянками.

При вирішенні питання про розмежування компетенції судів щодо розгляду подібних справ визначальним є характер правовідносин, з яких виник спір. Суб`єктний склад спірних правовідносин є формальним критерієм, який має бути оцінений належним судом (пункт 69 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.08.2019 у справі № 646/6644/17).

Отже, критеріями розмежування розгляду справ у порядку цивільного чи господарського судочинства є як суб`єктний склад сторін спору, так і характер спірних правовідносин.

Пунктом 6 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передбачено, що господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема, справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Відповідно до частини першої статті 3 Господарського кодексу України під господарською діяльністю у цьому Кодексі розуміється діяльність суб`єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність.

ТОВ «Олійникова Слобода» у касаційній скарзі, зокрема, зазначає, що використовує спірні земельні ділянки у господарській діяльності.

У договорі оренди, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «Олійникова Слобода», зокрема, зазначено, що земельна ділянка передається у строкове платне користування останньому для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

З викладеного слідує, що у цій справі фактично наявний спір, який виник у зв`язку зі здійсненням ТОВ «Олійникова Слобода» господарської діяльності (товарного сільськогосподарського виробництва), стосовно речових прав тимчасового володіння та користування земельними ділянками (на яких ТОВ «Олійникова Слобода» здійснює вказану господарську діяльність).

Таким чином,спірні правовідносини за своїм характером є господарськими. При цьому оскільки ОСОБА_1 є неналежним відповідачем у цій справі, сторонами спору є дві юридичні особи - ТОВ «Олійникова Слобода» (позивач) та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» (відповідач).

Отже, з огляду на характерспірних правовідносин і їх суб`єктний склад та з урахуванням положення пункту 6 частини першої статті 20 ГПК Україниспір між ТОВ «Олійникова Слобода» та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки мав розглядатись господарським судом.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо, зокрема, справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Як наслідок, Велика Палата Верховного Суду мала закрити провадження у справі № 357/8277/19, оскільки цю справу слід було розглядати за правилами господарського судочинства.

Судді І. В. Ткач

Ю. Л. Власов

Джерело: ЄДРСР 110569430

[ANTIRAID]

ДОДАТКОВА ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 червня 2023 року

м. Київ

Справа № 357/8277/19

Провадження № 14-65цс22

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Ситнік О. М.,

суддів Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Катеринчук Л. Й., Кишакевича Л. Ю., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Ткача І. В., Ткачука О. С., Усенко Є. А.

розглянула заяви представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» - адвоката Тетері Світлани Ігорівни та представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» - адвоката Косяка Вячеслава Миколайовича про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу витрат на професійну правничу допомогу у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі та

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - ТОВ «Олійникова Слобода») звернулося до суду з позовом, у якому просило:

- визнати недійсним договір оренди від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - ТОВ «Агрокомплекс «Узин»), щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 загальною площею по 1,202 га;

- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 загальною площею по 1,202 га;

- витребувати з незаконного володіння та користування ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на користь ТОВ «Олійникова Слобода» спірні земельні ділянки;

- внести зміни до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ім. Котовського» (далі - ТОВ «Ім. Котовського»), правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода».

05 листопада 2020 року рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.

23 лютого 2021 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «Олійникова Слобода» залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року залишено без змін. Стягнуто з ТОВ «Олійникова Слобода» на користь ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» по 4 000,00 грн судових витрат, пов`язаних з оплатою правничої допомоги.

18 квітня 2023 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ТОВ «Олійникова Слобода» задоволено частково. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування земельних ділянок скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги. Витребувано на користь ТОВ «Олійникова Слобода» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» земельні ділянки з кадастровими номерами 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 загальною площею по 1,202 га кожна, орендарем яких є ТОВ «Олійникова Слобода» згідно з договором оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеним між ОСОБА_1 і ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода». Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року в частині відмови в задоволенні інших позовних вимог залишено без змін. Стягнуто з ОСОБА_1 і ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на користь ТОВ «Олійникова Слобода» судовий збір у розмірі по 960,50 грн за подання позову, по 1440,75 грн за здійснення апеляційного перегляду, по 1921,00 грн за касаційний перегляд - з кожного.

26 квітня 2023 року до Великої Палати Верховного Суду надійшла заява представника ТОВ «Олійникова Слобода» - адвоката Тетері С. І. про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу витрат на професійну правничу допомогу в судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій. До заяви Тетеря С. І. додала докази на підтвердження понесених позивачем витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції.

01 травня 2023 року до Великої Палати Верховного Суду надійшла заява представника ТОВ «Агрокомплекс «Узин» - адвоката Косяка В. М. про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу витрат на професійну правничу допомогу в судах апеляційної та касаційної інстанцій. Доказами на підтвердження понесених товариством витрат на професійну правничу допомогу просить вважати ті, що додані до відзивів на апеляційну та касаційну скарги.

Перевіривши доводи зазначених заяв, Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

Відповідно до частини першої статті 270 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо: 1) стосовно певної позовної вимоги, з приводу якої сторони подавали докази і давали пояснення, не ухвалено рішення; 2) суд, вирішивши питання про право, не зазначив точної грошової суми, присудженої до стягнення, або майно, яке підлягає передачі, або дії, що треба виконати; 3) судом не вирішено питання про судові витрати; 4) суд не допустив негайного виконання рішення у випадках, встановлених статтею 430 цього Кодексу.

Як установлено в частині другій статті 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорар адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаними адвокатом роботами (наданими послугами); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може за клопотанням іншої сторони зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

З аналізу частини третьої статті 141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи.

Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).

У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що принцип змагальності знайшов своє втілення, зокрема, у положеннях частин п`ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявності підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності, тому при вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку виключно тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення.

Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

Ці висновки узгоджуються з висновками, викладеними в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 9901/350/18 (провадження № 11-1465заі18) та додатковій постанові у вказаній справі від 12 вересня 2019 року, постанові від 12 травня 2020 року у справі № 904/4507/18 (провадження № 12-171гс19), постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19), постанові від 08 червня 2021 року у справі № 550/936/18 (провадження № 14-26цс) та постанові від 08 червня 2022 року у справі № 357/380/20 (провадження № 14-20цс22).

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), зокрема в рішенні від 28 листопада 2002 року «Лавентс проти Латвії» за заявою № 58442/00, щодо судових витрат зазначено, що за статтею 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) суд відшкодовує лише витрати, стосовно яких було встановлено, що вони справді були необхідними і становлять розумну суму.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру з огляду на конкретні обставини справи та фінансовий стан обох сторін. Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції. Так, у справі «Схід / Захід Альянс Лімітед» проти України» (заява № 19336/04, пункт 268) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим.

ТОВ «Олійникова Слобода» на підтвердження понесених ним витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції надало копії:

- додаткових угод від 22 березня 2021 року № 21/03/22-1 та від 20 квітня 2023 року № 23/04/20-1 до договору про надання правової допомоги від 22 грудня 2018 року № 18/12-10, укладеного між ТОВ «Олійникова Слобода» та Адвокатським об`єднанням «Еверлігал» (далі - АО «Еверлігал»)(т. 5, а. с. 4-6);

- акта № 22/04/20-2 приймання-передачі наданих послуг від 20 квітня 2023 року на суму 19 983,85 грн (підготовка та подання від імені позивача касаційної скарги, письмових пояснень та заяви про ухвалення додаткового рішення) (т. 5, а. с. 3);

- рахунку АО «Еверлігал» на оплату від 20 квітня 2023 року № 51 на суму 19 983,85 грн (т. 5, а. с. 7);

- платіжної інструкції від 21 квітня 2023 року № 66182581 на суму 19 983,85 грн (т. 5, а. с. 8).

Крім того, заявник наголошує, що товариство понесло витрати на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції на суму 30 406,01 грн. Посилається на те, що докази містяться в матеріалах справи.

З матеріалів справи вбачається, що до клопотання представника ТОВ «Олійникова Слобода» від 30 листопада 2020 року, поданого до суду першої інстанції, додано детальний опис послуг із зазначенням витраченого часу, акти приймання-передачі наданих послуг, з яких убачається, що позивач поніс у суді першої інстанції витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 30 406,01 грн (збір доказової бази - 5 год, отримання інформаційних довідок - 0,5 год, розробка правової позиції - 1 год, підготовка та подання позовної заяви - 6 год, підготовка та подання заяви про забезпечення позову - 4 год, підготовка та подання клопотань, пояснень та ін. - 13 год, отримання копії ухвали - 0,5 год) (т. 2, а. с. 175-180).

Також зазначає, що ТОВ «Олійникова Слобода» понесло витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції на суму 39 935,88 грн. Посилається на те, що докази містяться в матеріалах справи.

Разом з тим з апеляційної та касаційної скарг та їх додатків, поданих представником ТОВ «Олійникова Слобода», вбачається, що витрати позивача на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції складають 20 037,84 грн (підготовка та подання апеляційної скарги, клопотань, представництво у судовому засіданні) (т. 2, а. с. 199, зворот, 231; т. 3, а. с. 162).

Копії апеляційної та касаційної скарг направлялися відповідачам та згідно з рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення отримані ними (т. 3, а. с. 172, 230).

У заяві ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції вказано, що зазначені витрати деталізовано у відзиві на касаційну скаргу: аналіз судової практики, складення та подання відзиву на касаційну скаргу, інша правнича допомога (10 000 грн), гонорар успіху - 5 000,00 грн, а всього 15 000,00 грн. Додано копії договору про правничу допомогу та ордер серії КС № 841363 (т. 3, а. с. 184-190). Копії відзиву направлялися сторонам 12 травня 2021 року (т. 3, а. с. 227-229).

Вимоги ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції деталізовано у відзиві на апеляційну скаргу: виїзд на місце знаходження клієнта - 5 год, аналіз документів - 2 год, аналіз судової практики - 3 год, складення відзиву на апеляційну скаргу - 6 год, представництво в судовому засіданні - 2 год (10 000,00 грн), гонорар успіху - 7 000,00 грн, а всього 17 000,00 грн. Додано копії договору про правничу допомогу та ордер серії КС № 841380 (т. 3, а. с. 14-18).

01 травня 2023 року до Великої Палати Верховного Суду надійшла заява ОСОБА_1 про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу позивача та здійснення стягнення у частині від такого розміру або звільнення її від сплати таких витрат (т. 5, а. с. 34-37).

До заяви ОСОБА_1 додала витяг із Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків від 28 квітня 2023 року, відповідно до якого дохід ОСОБА_1 у липні 2022 року - 12 422,37 грн (оренда землі ТОВ «Агрокомплекс «Узин»), у серпні 2022 року - 14 906,83 грн (оренда землі ТОВ «УкрАгровіта»), у вересні 2022 року - 2 484,47 грн (оренда землі ТОВ «Агрокомплекс «Узин»); сума утриманого податку у липні 2022 року - 2 236,03 грн, у серпні 2022 року - 2 683,23 грн, у вересні 2022 року - 447,20 грн (т. 5, а. с. 39, 40).

Згідно з довідками про доходи, виданими Білоцерківським об`єднаним управлінням Пенсійного фонду України в Київській області 28 квітня 2023 року, нарахована ОСОБА_1 за періоди з 01 січня по 31 грудня 2021 року пенсія складає 39 685,34 грн (приблизно 3 309,41 грн на місяць); за період з 01 січня по 31 грудня 2022 року - 43 804,84 грн (приблизно 3 581,83 грн на місяць) (т. 5, а. с. 41, 42).

У заяві ОСОБА_1 посилалася на те, що розмір витрат позивача на оплату послуг на професійну правничу допомогу перевищує розмір оренди земельної ділянки у 10 разів, тобто є неспівмірним та суперечить принципу розумності.

02 червня 2023 року до Великої Палати Верховного Суду надійшло клопотання ТОВ «Олійникова Слобода», у якому воно просить відмовити представнику ТОВ «Агрокомплекс «Узин» - адвокату Косяка В. М. у задоволенні заяви про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу витрат на професійну правничу допомогу або зменшення цих витрат до 6 666,00 грн. Посилалося на те, що розподіл судових витрат за апеляційний перегляд справи здійснено Київським апеляційним судом у постанові від 23 лютого 2021 року і в цій частині постанова апеляційного суду у касаційному порядку не скасована. Крім того, вважало, що ТОВ «Агрокомплекс «Узин» не надало суду докази оплати витрат на професійну правничу допомогу у повному обсязі; до обсягу професійної правничої допомоги, наданої ТОВ «Агрокомплекс «Узин», включено послуги, не пов`язані з розглядом справи.

Клопотань про зменшення витрат від ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на оплату правничої допомоги адвоката не надходило.

Оцінивши доводи сторін, надані ТОВ «Олійникова Слобода» та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» розрахунки і докази на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу, враховуючи фінансове становище ОСОБА_1, Велика Палата Верховного Суду вважає, що заяви ТОВ «Агрокомплекс «Узин» та ТОВ «Олійникова Слобода» слід задовольнити частково з огляду на таке.

Звертаючись до суду з позовом, ТОВ «Олійникова Слобода» заявляло чотири вимоги:

1) визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року (до ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин»);

2) скасувати рішення державного реєстратора (до державного реєстратора);

3) витребувати спірні земельні ділянки (до ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин»);

4) внести зміни до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100 (до ОСОБА_1 ).

За результатами касаційного перегляду справи задоволено позовну вимогу про витребування спірних земельних ділянок, у задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, витрати ТОВ «Олійникова Слобода» на оплату послуг на професійну правничу допомогу складають:

1) у першій інстанції 30 406,01 / 4 = 7 601,50 грн (по 3 800,75 грн з ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин»);

2) в апеляційній інстанції 20 037,84 / 4 = 5 009,46 грн (по 2 504,73 грн з ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин»);

3) у касаційній інстанції 19 983,85 / 4 = 4 995,96 грн (по 2 497,98 грн з ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин»).

Витрати ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції, з урахуванням відмови в задоволенні до нього вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року і задоволення вимог про витребування земельної ділянки, складають: 15 000,00 грн / 2 = 7 500,00 грн. Такі витрати підтверджені описом наданих послуг є і співмірними.

У частині вимог ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи заяви, оскільки витрати ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на професійну правничу допомогу стягнуто постановою Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року з позивача у зменшеному судом розмірі - 4 000,00 грн і в цій частині постанова апеляційного суду від 23 лютого 2021 року не скасована (т. 3, а. с. 91).

За умови зустрічного зарахування витрат на професійну правничу допомогу ТОВ «Олійникова Слобода» та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» з останнього на користь ТОВ «Олійникова Слобода» слід стягнути 1 303,46 (8 803,46 грн - 7 500,00), з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Олійникова Слобода» - 8 803,46 грн.

Ураховуючи наведені в заяві ОСОБА_1 доводи про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу (або звільнення від сплати судових витрат) позивача, матеріальний стан ОСОБА_1 , Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу, стягуваних з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Олійникова Слобода», до 3 000,00 грн.

Керуючись статтями 141, 270, 416, 419 ЦПК України, Велика Палата Верхового Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» - адвоката Тетері Світлани Ігорівни про ухвалення додаткового рішення задовольнити частково.

Заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» - адвоката Косяка Вячеслава Миколайовича задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (Київська область, Білоцерківський район, с. Мала Антонівка, вул. Олексія Цмокна, 1-А, код ЄДРПОУ 32638214) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (Київська область, Білоцерківський район, с. Олійникова Слобода, вул. Центральна, 1, код ЄДРПОУ 03755360) 1 303,46 грн (тисячу триста три гривні сорок шість копійок) витрат на професійну правничу допомогу.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (Київська область, Білоцерківський район, с. Олійникова Слобода, вул. Центральна, 1, код ЄДРПОУ 03755360) 3 000,00 грн (три тисячі гривень) витрат на професійну правничу допомогу.

Додаткова постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач О. М. Ситнік

Судді: Ю. Л. Власов Л. М. Лобойко

І. А. Воробйова К. М. Пільков

М. І. Гриців О. Б. Прокопенко

Д. А. Гудима І. В. Ткач

Л. Й. Катеринчук О. С. Ткачук

Л. Ю. Кишакевич Є. А. Усенко

Г. Р. Крет

Джерело: ЄДРСР 111614257

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА (збіжна)

судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.

Справа № 357/8277/19

Провадження № 14-65цс22

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

(1) Зміст позовної заяви

1. У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - первісний орендар) звернулося з позовом до ОСОБА_1 (далі - орендодавиця), Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - новий орендар), державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни (далі - державний реєстратор) про:

1.1. Визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладеного орендодавицею із новим орендарем (далі - договір оренди землі 2) щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га (далі - земельна ділянка 1) та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га (далі - земельна ділянка 2).

1.2. Скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2.

1.3. Витребування з незаконного володіння та користування нового орендаря на користь первісного орендаря земельних ділянок 1 і 2.

1.4. Внесення змін до договору оренди землі від 5 червня 2013 року № 100, укладеного орендодавицею із первісним орендарем (далі - договір оренди землі 1).

2. Обґрунтував вимоги так:

2.1. 5 червня 2013 року орендодавиця та первісний орендар уклали договір оренди землі 1, за яким вона передала йому в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області (далі - земельна ділянка).

2.2. 11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, згідно з яким зареєструвала право оренди первісного орендаря на земельну ділянку.

2.3. Під час дії договору оренди землі 1 первісний орендар користувався земельною ділянкою та належно сплачував орендну плату. Однак з лютого 2018 року орендодавиця почала вчиняти дії, спрямовані на позбавлення первісного орендаря права користування земельною ділянкою.

2.4. 15 березня 2018 року Міністерство юстиції України, розглянувши скаргу орендодавиці й інших власників землі від 28 лютого 2018 року, видало наказ № 727/5. Згідно з цим наказом скасувало рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за первісним орендарем.

2.5. 5 березня 2018 року орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди земельної ділянки.

2.6. 15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди нового орендаря на земельну ділянку.

2.7. Надалі орендодавиця та новий орендар розірвали зазначений договір з метою «ускладнення виконання» рішення суду у справі № 357/9169/18 за позовом первісного орендаря до орендодавиці та нового орендаря про визнання недійсним зазначеного договору та скасування рішення .

2.8. 22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву орендодавиці про поділ земельної ділянки.

2.9. 7 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення (1) про скасування державної реєстрації земельної ділянки шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та (2) про державну реєстрацію земельних ділянок 1 і 2, які утворилися внаслідок поділу.

2.10. 10 грудня 2018 року орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди землі 2, за яким передала останньому в оренду земельні ділянки 1 і 2.

2.11. 12 грудня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності орендодавиці на земельні ділянки 1 і 2.

2.12. 13 грудня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди нового орендаря на земельні ділянки 1 і 2.

2.13. Орендодавиця порушила право оренди первісного орендаря, оскільки за наявності договору оренди землі 1, який поширює свою дію на земельні ділянки 1 і 2 в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) безпідставно укладала договір оренди землі 2 і передала їх в оренду новому орендареві.

2.14. У державного реєстратора не було підстав для державної реєстрації права оренди нового орендаря на земельні ділянки 1 і 2.

(2) Зміст рішення суду першої інстанції

3. 5 листопада 2020 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову. Мотивував так:

3.1. Наявність договору оренди землі 1, який не набув чинності, не означає, що його сторони набули права й обов`язки. Тому для власниці земельної ділянки не було перешкод для укладення договору оренди землі 2 і державної реєстрації права оренди за новим орендарем.

3.2. Поділ земельної ділянки на земельні ділянки 1 і 2, державна реєстрація права власності на ці земельні ділянки та їх передання в оренду новому орендареві після скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні (право оренди виникає виключно з моменту його державної реєстрації).

3.3. Заходи з поділу земельної ділянки на земельні ділянки 1 і 2 є чинними. Внаслідок поділу земельної ділянки відбулась зміна її меж та площі. Тому первісний орендар обрав неефективний спосіб захисту його прав. Їхнє поновлення через внесення змін до договору оренди 1 потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу.

3.4. Державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, бо спір виник між первісним орендарем, орендодавицею і новим орендарем. Тому у задоволенні вимог до державного реєстратора слід відмовити.

(3) Зміст постанови суду апеляційної інстанції

4. 23 лютого 2021 року Київський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції. Мотивував так:

4.1. Укладення договору оренди землі 2 і державна реєстрація права оренди нового орендаря на земельну ділянку після скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря не порушують прав останнього.

4.2. Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря на належну орендодавиці земельну ділянку означає, що така реєстрація права оренди за первісним орендарем скасована з моменту її вчинення, тобто з 11 січня 2014 року. Тому первісний орендар не набув прав орендаря за договором оренди землі 1. В орендодавиці не було перешкод для укладення та державної реєстрації договору оренди землі з іншим орендарем.

4.3. Із первісного орендаря на користь орендодавиці та нового орендаря слід стягнути по 4 000,00 грн витрат на правничу допомогу. Заявлені представниками відповідачів розміри витрат є завищеними, належно не обґрунтовані та становитимуть надмірний тягар для позивача, що суперечить принципу розподілу судових витрат. Ураховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, зменшив їх розмір до зазначеної суми.

(4) Зміст касаційної скарги позивача, відзиву на неї нового орендаря та пояснень позивача

5. У березні 2021 року первісний орендар подав касаційну скаргу. Просив скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову. Мотивував скаргу так:

5.1. Суди з порушенням норм процесуального права врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, № 357/8110/18, № 387/515/18, № 532/384/16-ц, № 917/67/18, які не можна було застосовувати у справі № 357/8277/19.

5.2. Суди не врахували висновки Верховного Суду, висловлені у справах № 696/1693/15-ц, № 912/3294/18, № 912/3295/18, № 291/421/17, № 291/422/17, № 291/426/17, № 704/1551/16-ц, № 823/378/16, № 902/803/17, № 704/1551/16-ц, які слід було застосувати. Згідно з цими висновками договори оренди земельної ділянки, укладені після 1 січня 2013 року, набирають чинності із часу їх підписання сторонами; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.

5.3. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, зумовлений неправильним тлумаченням норм права внаслідок помилкового ототожнення інституту державної реєстрації правочину (договору) з інститутом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та неправильного застосування висновків Верховного Суду.

5.4. Суди попередніх інстанцій всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованому у справі № 696/1693/15-ц, помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку. Це призвело до помилкового застосування частини першої статті 210 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Крім того, суди помилково врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, № 387/515/18, № 357/8110/18.

5.5. Згідно з висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки сама по собі не означає, що відповідний договір оренди не був укладений, як і те, що орендар за цим договором не має права оскаржити договір, укладений орендодавицею з іншим орендарем. Навпаки первісний орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного раніше з власником земельної ділянки.

5.6. Суди помилково виснували, що у разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи немає права її оренди. Це суперечить Закону України від 1 липня 2004 року№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), статті 11 ЦК України та статті 124 ЗК України.

5.7. Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не державної реєстрації. Це узгоджується із висновками Верховного Суду, висловленими у постановах від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 5 червня 2019 року у справі № 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19.

5.8. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що поділ земельної ділянки унеможливлює захист прав первісного орендаря, не відповідає припису частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, сформульованим у справах № 367/2022/15-ц і № 922/2723/17. Згідно з цим висновком формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту прав власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.

5.9. Суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що оскарження рішень державного реєстратора не буде ефективним способом поновлення порушених прав позивача. Таким способом захисту є визнання недійсним оскарженого договору, скасування відповідних рішень і витребування земельних ділянок.

5.10. Поза увагою судів залишився висновок Верховного Суду, сформульований у постанові від 28 серпня 2019 року у справі № 537/4946/13-ц.

6. У травні 2021 року новий орендар подав відзив на касаційну скаргу. Просив залишити касаційну скаргу без задоволення та стягнути з первісного орендаря на свою користь 15 000,00 грн витрат на правничу допомогу. Мотивував тим, що станом на час укладення договору оренди землі 2 державна реєстрація права оренди первісного орендаря на земельну ділянку була скасована, що означає відсутність у цього орендаря права оренди і відповідно відсутність порушення його прав.

7. 3 жовтня 2022 року новий орендар подав пояснення до відзиву на касаційну скаргу. Зазначив, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 є актом індивідуальної дії, який породжує правові наслідки та втрачає чинність з моменту набрання чинності постановою Київського апеляційного суду у справі № 357/9440/20, а саме з 25 серпня 2021 року.

8. 12 жовтня 2022 року первісний орендар подав пояснення, у яких звернув увагу на постанову Верховного Суду від 4 травня 2022 року у справі № 357/9440/20. Згідно з цією постановою Верховний Суд залишив без змін постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року про визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря на земельну ділянку. Вказав, що зазначені судові рішення підтверджують незаконність позбавлення його права оренди.

(5) Зміст ухвали про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду

9. 23 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» та частину п`яту статті 403 ЦПК України. Вважав, що треба відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, а також вирішити виключну правову проблему. Обґрунтував ухвалу так:

9.1. Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ. А цивільні права й обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

У тій справі на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) вже набрали чинності з 1 січня 2013 року зміни, передбачені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI). Згідно з цими змінами з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключені посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV«Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин у справі № 6-643цс16, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування нею та право її оренди виникали з моменту державної реєстрації цих прав.

9.2. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Реєстрація права оренди земельної ділянки є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення цього права. Але це не означає, що сам договір оренди набирає чинності з моменту реєстрації права. Після зазначених змін до законодавства момент державної реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності відповідним договором. Отже, можливо відступити від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, бо договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

9.3. Потрібно вирішити виключну правову проблему:

9.3.1. У Верховному Суді перебувають на розгляді цивільні справи № 357/8283/19, № 357/8232/19, № 357/8085/19 і № 357/8239/19, які стосуються, зокрема, проблеми визначення юрисдикції суду за вимогами юридичної особи-орендаря про витребування майна в іншої юридичної особи-орендаря, а також про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з фізичною особою-власником. Виключна правова проблема полягає у: 1) відсутності висновку Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції суду для розгляду спорів, у яких одночасно заявлені такі позовні вимоги; 2) наявності різних рішень Верховного Суду у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду у справах, у яких предмет, суб`єктний склад і підстави позовів є подібними до цієї справи; 3) значній кількості подібних спорів, що перебувають на розгляді у судах.

9.3.2. Суди застосовують різний підхід до визначення юрисдикції суду у такій категорії справ. Верховний Суд у справі № 357/15284/18 з подібними до справи № 357/8277/19 предметом і підставами позову ТОВ «Олійникова Слобода» до ОСОБА_2 , ТОВ «Агрокомплекс «Узин» і державного реєстратора Комунального підприємства «Центр державної реєстрації речових прав та бізнесу» Гузя А. Г. закрив провадження у справі в частині вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування. Вважав, що ця вимога не є нерозривно пов`язаною з іншими. Тому за суб`єктним складом спірних правовідносин її треба розглядати за правилами господарського судочинства. Однак під час розгляду справ № 357/8095/19 і № 357/8242/19 з подібними до справи № 357/8277/19 предметами та підставами позову Верховний Суд виснував про можливість розгляду всіх вимог за правилами цивільного судочинства.

9.3.3. Судова практика у цій категорії спорів не є сталою. Існує очевидна необхідність у забезпеченні її єдності. Проблемні питання належать до компетенції Великої Палати Верховного Суду як інституції, діяльність якої спрямована на вирішення виключної правової проблеми задля однакового застосування норм матеріального права.

9.3.4. Вимога первісного орендаря до нового орендаря про витребування з чужого незаконного володіння та користування земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка уклала договори оренди як із первісним орендарем, так і з новим орендарем, нерозривно пов`язана з вимогою про визнання такого договору недійсним. Тому з огляду на характер правовідносин, із яких виник спір, зазначені вимоги не належать до юрисдикції господарського суду.

10. 28 липня 2022 року Велика Палата Верховного Суду постановила ухвалу, згідно з якою прийняла справу для продовження розгляду з підстав, передбачених у пункті 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» та частині п`ятій статті 403 ЦПК України, за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами.

(6) Зміст постанови Великої Палати Верховного Суду

11. 18 квітня 2023 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою: судові рішення першої й апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні вимоги про витребування земельної ділянки скасувала; ухвалила у цій частині нове рішення про задоволення позову; витребувала на користь первісного орендаря у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря земельні ділянки 1 і 2; оскаржені судові рішення у частині відмови у задоволенні інших вимог залишила без змін; стягнула з орендодавиці та нового орендаря на користь первісного орендаря по 960,50 грн судового збору за подання позову, по 1 440,75 грн за подання апеляційної скарги, по 1 921,00 грн за подання касаційної скарги. Обґрунтувала так:

11.1. Оскільки предметом спору є земельні ділянки 1 і 2, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі, предмет спору безпосередньо стосується його прав і обов`язків. Тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати за правилами цивільного судочинства.

11.2. За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 1 січня 2013 року) була саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого. Підстави для відступу від цього висновку у постанові у справі № 357/8277/19 відсутні, оскільки спірний договір оренди землі укладений після 1 січня 2013 року, а за обставинами справи № 322/1178/17 договір оренди землі був укладений до цієї дати.

11.3. Договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов і підписання у простій письмовій формі, якщо вони не узгодили іншого (статті 638, 759, 792 ЦК України та стаття 15 Закону 161-ХIV). З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає «зобов`язання» передати орендареві земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою. Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди (абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV зі змінами, внесеними згідно із Законом № 340-IX від 5 грудня 2019 року).

11.4. Підтримала висновок Верховного Суду України, сформульований в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Однак відступила від висновку, викладеного у цій постанові, про те, що згідно з приписами статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Вказаний висновок стосувався набуття чинності договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року, хоча із Закону № 161-XIV вимога про необхідність державної реєстрації договору оренди та припис про укладення цього договору з дня його державної реєстрації були виключені.

11.5. Право оренди первісного орендаря було зареєстрованим 11 січня 2014 року, але 15 березня 2018 року надалі рішення державного реєстратора про реєстрацію цього права скасувало Міністерства юстиції України. Відповідний наказ останнього первісний орендар оскаржив до суду. 25 серпня 2021 року Київський апеляційний суд прийняв постанову у справі № 357/9440/20, згідно з якою визнав незаконним і скасував наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5, зокрема у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря на земельну ділянку. 4 травня 2022 року Верховний Суд прийняв постанову, згідно з якою залишив постанову апеляційного суду у відповідній частині без змін.

11.6. Унаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди первинного орендаря за договором оренди землі 1 є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію його права оренди (11 січня 2014 року). Скасування відповідного наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

11.7. За відсутності державної реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, можна задовольнити, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди (зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди) та зможе його зареєструвати.

11.8. У первинного орендаря право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Орендодавиця не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди землі 1, укладеного з первісним орендарем, ні про визнання його недійсним. Підстав для того, щоби вважати цей договір неукладеним, недійсним або нечинним немає.

11.9. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

11.10. Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

11.11. Первісний орендар може заявити вимогу про витребування земельної ділянки лише тоді, якщо він зареєстрував своє право оренди. «Витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого право оренди зареєстрував новий орендар.

11.12. У разі укладення договору оренди земельної ділянки у період чинності попереднього договору оренди новий договір оренди можна визнати недійсним. Однак у цій справі первісний орендар заявив вимогу про витребування земельних ділянок 1 і 2від нового орендаря. Задоволення цих вимог на підставі статті 27 Закону № 161-XIV повністю поновлює його права.

11.13. У спорі щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі. Тому неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, передбаченим статтею 27 Закону № 161-ХIV, а саме витребувати земельну ділянку із незаконного володіння іншого орендаря.

11.14. Задоволення вимоги про витребування земельних ділянок 1 і 2 із тимчасового володіння нового орендаря є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

11.15. Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

11.16. Передання земельної ділянки в оренду є обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи орендодавиця передала в оренду первісному орендареві всю земельну ділянку, яку надалі поділила на дві. Такий поділ не припинив права оренди первісного орендаря, бо вся земельна ділянка ввійшла у дві сформовані земельні ділянки.Тому договір оренди землі 1 не припинив дії.

ІІ. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ

12. Ключові обставини цієї справи, з огляду на які Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про можливість витребування земельних ділянок 1 і 2 з тимчасового володіння нового орендаря у тимчасове володіння первісного орендаря, можна підсумувати так:

(1) строк договору оренди землі 1, укладеного із первісним орендарем, на час прийняття постанови Великої Палати Верховного Суду ще не закінчився;

(2) первісний орендар зареєстрував право оренди, але надалі таку реєстрацію скасувало Міністерство юстиції України;

(3) відповідний наказ цього Міністерства в іншій справі скасував суд, унаслідок чого первісний орендар отримав можливість відновити його тимчасове володіння земельною ділянкою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

(4) оскільки орендодавиця поділила земельну ділянку на дві та передала їх в оренду новому орендареві, первісний орендар не може самостійно зареєструвати його право оренди, але може витребувати земельні ділянки 1 і 2 з тимчасового володіння нового орендаря.

13. Загалом погоджуюсь із висновком про часткове задоволення касаційної скарги первісного орендаря. Проте, як на мене, деякі формулювання мотивів у постанові є некоректними чи могли би бути іншими. Також бракує чітких висновків щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі 2, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.

14. По-перше, з моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає не «зобов`язання» передати орендареві земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а відповідний обов`язок. Так само і в орендаря виникає не «зобов`язання» отримати право користування земельною ділянкою, а такий обов`язок. Поняття «зобов`язання» й «обов`язок» не є тотожними за змістом. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України). Тоді як обов`язок - це необхідність певної поведінки сторони зобов`язання.

15. По-друге, Велика Палата Верховного Суду могла зазначити, що оскільки право оренди первісного орендаря було зареєстроване 11 січня 2014 року, то воно виникло, і подальше скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію такого права Міністерством юстиції України та скасування судом в іншій справі відповідного наказу цього органу на чинність права оренди первісного орендаря не впливають.

15.1. Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина перша статті 11 ЦК України). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої цієї статті).

15.2. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).

15.3. Речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).

15.4. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 48-50). Ця реєстрація є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення відповідного права, а самостійного значення для такого виникнення не має; державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення цього права (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.30, 6.31)). Інакше кажучи, державна реєстрація речового права, зокрема права оренди, не породжує такого права, якщо відсутні визначені у ЦК України підстави для його виникнення (наприклад, договір).

15.5. Якщо на підставі правомірних дій, зокрема договору, речове право виникло (моментом, з якого воно виникло, є відповідна державна реєстрація), то закон не пов`язує припинення цього права з внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про відсутність такого права (зокрема внаслідок скасування державної реєстрації), причому ані з моменту внесення таких відомостей на майбутнє, ані зі зворотним ефектом у часі (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.3, 7.22)).

15.6. Відсутність у цьому реєстрі відомостей про речове право на нерухоме майно, наприклад, унаслідок скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про реєстрацію цього права, не є безспірним доказом відсутності останнього. Міністерство юстиції України розглядає скарги на рішення державних реєстраторів, дивлячись на ситуацію, так би мовити, очима самого реєстратора. Тому можливими є скасування відповідних рішень навіть у випадках суто формальних порушень з боку державного реєстратора. Вочевидь такі порушення не можуть тягнути юридичний наслідок у вигляді припинення зареєстрованого права, яке з моменту його державної реєстрації вже виникло внаслідок правомірних дій учасників цивільних відносин (наприклад, сторін договору).

15.7. Виключення на підставі наказу Міністерства юстиції України або судового рішення відомостей про речове право з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не впливає на чинність цього права, якщо воно виникло на підставі правомірних дій учасників цивільних відносин. Тому наступне скасування відповідного наказу Міністерства юстиції або судового рішення, що стали підставою для внесення запису про скасування рішення державного реєстратора, не відновлює дію відповідного права. Воно є чинним незалежно від наявності таких відомостей у зазначеному реєстрі (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.6)).

15.8. Суди встановили, що право оренди первісного орендаря земельної ділянки було зареєстроване 11 січня 2014 року. Отже, саме з цього дня у позивача виникло право оренди. Ані подальше скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за первісним орендарем на підставі наказу Міністерства юстиції України, ані внесення відомостей до цього реєстру про відсутність права оренди не є підставами для припинення такого права. Не є такою підставою і подальший поділ земельної ділянки власником (частина третя статті 110 ЗК України).

15.9. Тому помилковим є висновок Великої Палати Верховного Суду, згідно з яким скасування за наказом Міністерства юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря припинило вказане право, а після скасування цього наказу право оренди первісного орендаря відновилося (скасування відповідного наказу «відновило дію державної реєстрації» права оренди).

15.10. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (постанова від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.1)), тобто діє презумпція правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб (постанова від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19, пункт 6.30)). Тому відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право чи його обтяження не є безспірним доказом відсутності такого права або обтяження.

15.11. З огляду на вказане Великій Палаті Верховного Суду слід було відступити від сформульованого Верховним Судом у постановах від 1 квітня 2020 року у справі № 357/8110/18 і від 30 липня 2020 року у справі № 357/7734/18 висновку, про помилковість якого зазначав первісний орендар у касаційній скарзі. Згідно з цим висновком зі скасуванням рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за позивачем речового права на нерухоме майно (права оренди земельної ділянки) та внесенням відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно втрачаються ті юридичні наслідки, які з них випливають, а саме скасовується державна реєстрація речового права, і особа вважається такою, що відповідне право не набула.

16. По-третє, слід було надати оцінку добросовісності нового орендаря на час укладення ним із орендодавицею договору оренди землі від 5 березня 2018 року та державної реєстрації речового права за цим договором 15 березня 2018 року (див. рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 1 березня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 2 серпня 2022 року у справі № 357/9169/18 за участі первісного орендаря як позивача та орендодавиці і нового орендаря як відповідачів). Згодом сторони цей договір розірвали. А після скасування 15 березня 2018 року Міністерством юстиції України рішення про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря 10 грудня 2018 року вони уклали договір оренди землі 2, за яким орендодавиця передала новому орендареві в оренду земельні ділянки 1 і 2. Ці діяння зазначених відповідачів можна оцінити як недобросовісні, такі, що були спрямовані на незаконне позбавлення первісного орендаря права оренди.

16.1. Велика Палата Верховного Суду мала погодитися з висновком колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, яка, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, виснувала, що, вирішуючи такі спори, слід оцінювати поведінку сторін через призму добросовісності. Це відповідає практиці Великої Палати Верховного Суду, яка вже звертала увагу на те, що суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна.

16.2. Тільки добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяження особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37-38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15-7.16), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.46).

16.3. Не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 179). Лише факт наявності чи відсутності у реєстрі певних відомостей не є безспірним доказом того, що особа, яка покладалася на ці відомості, добросовісна (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 39, 57). Наприклад, якщо встановлені обставини, які з погляду стороннього спостерігача означають, що є особа, яка вважає певне майно своїм (тобто вважає, що їй належить право власності, право оренди чи інше речове право на це майно), то дії другої особи, спрямовані на державну реєстрацію за нею права, несумісного з правом першої особи (якщо останнє існує попри відсутність інформації про нього у відповідному реєстрі), за певних умов можна кваліфікувати як недобросовісні. Така недобросовісність виключає можливість набуття другою особою речового права з моменту його державної реєстрації.

16.4. Орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди земельної ділянки 5 березня 2018 року, тобто тоді, коли право оренди на цю ділянку було зареєстроване за первісним орендарем. Зазначені відповідачі зареєстрували право оренди нового орендаря за цим договором 15 березня 2018 року, тобто у день скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за первісним орендарем. Орендодавиця та новий орендар знали чи мали знати про те, що право оренди первісного орендаря не припинене попри скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію цього права. Ці відповідачі вчинили дії, спрямовані на незаконне позбавлення позивача права оренди. Така поведінка орендодавиці та нового орендаря є недобросовісною. Тому останній не набув право оренди внаслідок державної реєстрації ані за договором оренди земельної ділянки від 5 березня 2018 року, ані за договором оренди землі 2 від 10 грудня 2018 року щодо земельних ділянок 1 і 2. Право оренди первісного орендаря не було припиненим (попри скасування рішення про державну реєстрацію цього права за наказом Міністерства юстиції України), а новий орендар не набув право оренди (попри те, що зареєстрував це право).

17. По-четверте, у постанові бракує чітких висновків щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі 2, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.

17.1. Велика Палата Верховного Суду обмежилася зазначенням того, що витребування земельної ділянки не є наслідком визнання недійсним договору оренди землі 2, на підставі якого новий орендар зареєстрував за собою право оренди, договір оренди землі 1 не припинив дію, а рішення про витребування земельних ділянок 1 і 2 з тимчасового володіння нового орендаря є підставою для державної реєстрації права оренди цих ділянок за первісним орендарем. Крім того, вказала, що у разі укладення нового договору оренди земельної ділянки у період чинності попереднього новий договір можна визнати недійсним, але позивач заявив вимоги про витребування земельних ділянок 1 і 2, задоволення яких поновить його права орендаря.

17.2. Велика Палата Верховного Суду могла детальніше обґрунтувати, чому у спірних правовідносинах слід саме витребувати земельні ділянки 1 і 2, а не визнавати договір оренди землі 2 недійсним.

Саме по собі укладення іншого договору оренди землі з новим орендарем за наявності права оренди первісного орендаря не порушує прав останнього, оскільки такий договір є зобов`язальним (з нього виникають права й обов`язки лише його сторін; на права первісного орендаря це не впливає). Право первісного орендаря може бути порушеним тоді, коли на підставі другого договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування новому орендареві, або якщо право останнього зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункт 46.3)).

Договір оренди землі 2 відповідає вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину (стаття 203 ЦК України). Так, зміст цього договору не суперечить закону, укладення договору оренди не суперечить інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; відсутність необхідного обсягу цивільної дієздатності не встановлено, як не встановлено невідповідність договору внутрішній волі сторін; договір укладений у письмовій формі, що відповідає закону, і спрямований на реальне настання наслідків, що ним обумовлені. Наявність дійсного договору оренди землі 2 може бути підставою для розрахунків між його сторонами, зокрема пов`язаними з невиконанням цього договору внаслідок непередання орендодавицею земельних ділянок у користування новому орендареві. Тому не було підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди землі 2.

17.3. Крім того, у постанові мали би бути мотиви про неефективність вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.

ІІІ. ВИСНОВОК

18. На мою думку, Велика Палата Верховного Суду могла прийняти постанову про часткове задоволення касаційної скарги первісного орендаря та задовольнити вимогу про витребування на його користь земельних ділянок 1 і 2 із тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, використавши дещо інші мотиви, зокрема щодо державної реєстрації права оренди первісного орендаря, а також сформулювавши чіткі висновки щодо правильності відмови у задоволенні вимог про визнання недійсним договору оренди землі 2, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2 за новим орендарем і вимоги про внесення змін до договору оренди землі 1.

Суддя Д. А. Гудима

Джерело: ЄДРСР 112370223