Рынок «Столбовой» (Одесса): юридическое заключение по рейдерскому захвату

[Антирейдерское движение]

1. Право собственности

Руководство Управления утверждает, что действуя в пределах своей компетенции(?), между Управлением и ООО «ТВК Старт» был заключён договор аренды отдельного индивидуально определённого имущества № 1959 от 01.06.2011 г. Из п. 1.1. данного договора можно предположить, что вышеуказанное имущество относится имуществу Одесского городского совета.

Однако такое предположение не соответствует действительности, так как других документов руководство Управления, представить не смогло. Естественно, договор аренды № 1959 от 01.06.2011г. в соответствии с действующим законодательством Украины не может являться доказательством права собственности Одесского городского совета.

Вместе с тем ООО «Модуль», представило ряд документов, из которых следует, что твёрдое покрытие, указанное в договоре № 1959 от 01.06.2011г. приобретено им у ОАО «Прессмаш» на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 01-11/2001 от 09.11.2001г. (п.1.1.3.). Данный договор зарегистрирован в БТИ за №1118 от 27.03.2002г.

Кроме этого, ООО «Модуль» предоставило следующие правоустанавливающие документы:

- Акт сдачи приёмки недвижимого имущества от 09.11.2001г., в соответствии с которым передано покрытие территории площадки бетонированными плитами площадью 3715 кв.м. (п.1.3.);

- Протокол от 10.11.2001г. к договору № 01-11/2001., где уточнено местонахождение покрытие территории площадки бетонированными плитами площадью 3715 кв.м. (п.А, п.1.1.3., п.1.1.5);

- Акт №25/538 приёма-передачи основных средств по форме №ОС (АСУ) от 09.11.2001г.

- Договор купли-продажи сооружений от 05.12.2001г. с указанием общей занимаемой площади в размере 3715 кв.м. между ООО «Золотой дом» (продавец) и ООО «Модуль» (покупатель).

- Распоряжение Ильичёвской РА №897 от 07.09.1998г. «Об утверждении акта государственной технической комиссии по приёмке в эксплуатацию законченного строительством оптово-продовольственного мини-рынка по ул.Столбовая 15».

- Акт гос. технической комиссии о готовности законченного строительством объекта к эксплуатации от 31.08.1998г. Данный Акт утверждён и заверен печатью Ильичёвской РА г.Одесса.

В соответствии с ч.1 ст.182 ГК Украины право собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Высший Хозяйственный суда Украины вынес Постановление от 24.11.2010г. по делу № 12-30/321-07-8808, которым в признании права собственности на твёрдое покрытие ООО «Модуль» было отказано.

Определением от 03.02.2011г. по делу № 12-30/321-07-8808 Высший Хозяйственный суд Украины разъяснил вышеуказанное Постановление, в котором указал, что ООО «Модуль» отказано в признании права собственности на основании ст.392 ГК Украины, но не в признании действительности правоустанавливающих документов на имущество, в частности по договорам от 09.11.2001г. и от 05.12.2001г.

Анализ данных решений ВХСУ, а также практики применения ст.392 ГК Украины свидетельствует о том, что ООО «Модуль» при участии в деле допустило юридическую ошибку, выбрав как основание, норму законодательства, которая регулирует совершенно другие правоотношения (здесь обязательно участие БТИ и органа местного самоуправления). (Информационное письмо ВХСУ №01-8/2167 от 22.11.2005г.). Из вышеуказанных Решения и Определения ВХСУ, эти лица в суде не были ни истцами, ни ответчиками, ни третьими лицами.

Отсюда, ООО «Модуль» имеет все основания, в порядке п.2.2. Приказа МЮ Украины №7/7 от 07.2002г., беспрепятственно зарегистрировать в БТИ своё право собственности на основании имеющихся правоустанавливающих документов.

До этого момента ООО «Модуль» имеет право собственности на строительные материалы (в т.ч. и элементы благоустройства), приобретённые им в соответствии с действующим законодательством Украины (п.3 ст.331 ГК Украины).

В деле имеется Акт инвентаризации – Технический паспорт БТИ, в котором твёрдое асфальтобетонное покрытие определено в составе объекта недвижимости - здания по ул.Столбовая, 17. Поэтому, как указывалось ранее, твёрдое (асфальтобетонное) покрытие подлежит государственной регистрации, как принадлежность главной вещи.

Если допустить, что твёрдое покрытие является индивидуально определённым имуществом, то оно вообще не подлежит регистрации в БТИ, так как тогда будет являться элементом благоустройства, право собственности, на которое принадлежит ООО «Модуль».

2. Земельный участок

Собственником земельного участка площадью 0,3584 Га, на котором расположено твёрдое асфальтобетонное покрытие, является Одесский городской совет. Данный факт ни один из заявителей не оспаривает.

Если исходить из того, что в деле имеется Акт инвентаризации – Технический паспорт БТИ, в котором твёрдое асфальтобетонное покрытие определено в составе объекта недвижимости - здания по ул.Столбовая, 17, то твёрдое (асфальтобетонное) покрытие подлежит государственной регистрации, как принадлежность главной вещи.

В соответствии с п.1; 2 ст.120 ЗК Украины,

В случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые находятся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае получения права собственности на эти объекты, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех самых условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

Исходя из этого, новый собственник обязан заключить и зарегистрировать договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Так, в соответствии со ст.125 ЗК Украины установлено, что право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации данного права.

В случае если данный договор не заключён, то Прокуратурой в интересах государства в лице Одесского городского совета в Хозяйственный суд Украины может быть подан иск о возмещении убытков за безосновательное пользование земельным участком (упущенная выгода).

Высший Хозяйственный суд Украины письмом от 01.01.2010г. обобщил судебную практику хозяйственных судов в спорах, связанных с земельными правоотношениями. В частности п.3.3 данного письма установлено, что в случае, если Прокуратура подаёт иск о возмещение вреда, то определение предмета спора в деле и обоснование исковых требований является неправильным.

Как следует из представленных материалов, Прокуратурой иск о возмещении убытков за безосновательное пользование земельным участком (упущенная выгода) до настоящего времени не подан.

В результате данные действия ООО «Модуль» и бездействие Прокуратуры наносит вред бюджету Одесского городского совета.

3. Правовая оценка деятельности действующих лиц по делу

Как указывалось выше, предприниматели, ООО «Модуль», ООО «ТВК Старт» зарегистрированы и осуществляют свою деятельность в соответствии с действующим законодательством Украины, заключив соответствующие договора. В настоящее время противоправная деятельность данных лиц не подтверждена ни одним документом, имеющимся в деле.

Однако деятельность Управления развития потребительского рынка и защиты прав потребителей Одесского горсовета и его должностных лиц вызывает серьёзную озабоченность.

А именно:

В соответствии с п.2.28. Положения, утвержденного Решением Одесского горсовета №384 от 28.02.2011г. Управление имеет право на заключение договоров аренды отдельного, индивидуально определённого имущества в виде твёрдого покрытия, которое является собственностью территориальной громады и используется для установки объектов парковок, рынков в случаях отсутствия документов на землеустройство в порядке, предусмотренном ЗК Украины (п.2.28.).

Однако, как указывалось выше, данное твёрдое асфальтобетонное покрытие, не является собственностью Одесского городского совета. В соответствии со ст.334 ГК Украины право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. Такого договора у Управления нет, в отличие у добросовестного приобретателя ООО «Модуль».

Таким образом, Управление превысило свои полномочия и незаконно распорядилось чужим имуществом передав его в аренду ООО «ТВК Старт» на основании договора аренды отдельного индивидуально определённого имущества № 1959 от 01.06.2011г.

Действия должностных лиц Управления, допустивших заключение договора аренды отдельного индивидуально определённого имущества № 1959 от 01.06.2011г., наносят ущерб всем сторонам конфликта: предпринимателям, работающим на рынке, ООО «Модуль», ООО «ТВК Старт», Одесскому городскому совету, а также создают социальную напряжённость в г.Одесса. Так, например, Одесский городской совет до настоящего времени не получил в бюджет платежи, связанные с отсутствием у ООО «Модуль» договора аренды земли. Как следует из письма Управления земельных ресурсов №01-18/3140-08 от 18.122007г., оформление передачи земельного участка в аренду площадью 3715 кв.м. по адресу: г.Одесса, ул. Столбовая, 17 приостановлено в связи с рассмотрением дела в суде. Кроме этого до настоящего времени Управление не поставило перед ООО «Модуль» вопрос об упущенной выгоде в связи с деятельностью рынка и т.д.

Действия должностных лиц Управления могут квалифицироваться как действия, за которые предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Так, ст.364 и ст.365 УК Украины предусмотрена уголовная ответственность за злоупотребление и превышение власти или служебными полномочиями. Здесь существенное значение имеет корыстный мотив преступления, который проявляется в интересах третьих лиц – руководства ООО «ТВК Старт».

А пп.1. п.1 ст.6 ЗУ «Об основах предотвращения и противодействия коррупции» должностным лицам запрещается использовать служебное положение с целью получения неправомерной выгоды в отношении себя или третьих лиц. За совершение коррупционных правонарушений ст.21 данного закона установлена соответствующая ответственность.

Доказательством таких нарушений является незаконный договор аренды отдельного индивидуально определённого имущества № 1959 от 01.06.2011г.

4. ДОПОЛНИТЕЛЬНО:

4.1. Правовой статус твёрдого (асфальтобетонного) покрытия рынка

Определяющим условием для государственной регистрации прав собственности любого объекта является определение его статуса: относится ли этот объект недвижимому имуществу. Для нашего случая: является ли твёрдое (асфальтобетонное) покрытие объектом недвижимости?

В соответствии с ч.1 ст.182 ГК Украины право собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Законодательство Украины использует разную терминологию, которая означает «недвижимое имущество».

В соответствии с ч.1 ст.181 ГК Украины к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без обесценения и изменения их назначения. Указанное определение недвижимой вещи по ГК Украины является универсальным.

Однако ряд нормативных актов не содержат конкретных ссылок относительно принадлежности того или другого объекта к недвижимому имуществу. Поэтому только комплексный анализ этих норм позволяет приходить к выводу о правовом статусе объектов. Классификация объектов недвижимых вещей весьма разнообразна. К примеру, только лишь ч.2 ст.331 ГК Украины разделяет недвижимое имущество на жилые дома, здания, сооружения и т.п. Таким образом эта норма ГК Украины закрепляет неисчерпаемый перечень объектов недвижимого имущества.

При осуществлении государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно учитывать требования ч.1 ст.186 ГК Украины, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением, есть её принадлежностью.

Принадлежность не имеет самостоятельного значения и по назначению без главной вещи использоваться не может. Потому эта принадлежность является зависимой от главной вещи и имеет вспомогательный статус. По общему правилу принадлежность подражает судьбе главной вещи. Определение этой вещи как принадлежности определяется ее естественными свойствами, а также характером отношений, которые возникают по поводу её хозяйственного назначения.

И принадлежность, и главная вещь есть физически самостоятельными вещами, но главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность - вспомогательное и служит наиболее полному и наилучшему использованию главной вещи. Главная и принадлежащая вещи образовывают одно целое, которое предусматривает их использование за единым назначением, а потому они рассматриваются как одна вещь.

Вместе с тем государственной регистрации подлежит право собственности на главную вещь, а извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество должно содержать информацию о принадлежащей вещи в разделе «описание недвижимого имущества».

Так, п.2 Приказа ГК строительства, архитектуры и жилищной политики №127 от 24.05.2001г. устанавливлено, что к объектам, которые подлежат технической инвентаризации, принадлежат дома и сооружения общественного и производственного назначения, инженерные сети, элементы благоустройства и т.п. А в п.1.5 вышеуказанного приказа установлено, что Материалы технической инвентаризации является имуществом бюро технической инвентаризации и служат основанием для предоставления информации согласно действующему законодательству.

Таким образом в каждом конкретном случае Бюро технической инвентаризации при проведении такой инвентаризации и составлении Технического паспорта на объект следует определяться: может ли принадлежность вещи быть самостоятельной или эта вещь является независимым недвижимым имуществом.

Если объект является самостоятельным, то он подлежит государственной регистрации.

То же правило действует и в отношении сложной вещи: ч.1 ст.188 ГК Украины устанавливает, что, если несколько вещей образовывают единое целое, что дает возможность использовать его по назначению, они считаются одной вещью.

4.2. Различие понятий «сооружение» и «объект благоустройства»

ГК Украины использует правовые конструкции:

- «недвижимое имущество» - это жилые дома, здания, сооружения и т.п. (ст.331 ГК Украины);

- «недвижимое имущество» - это жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество (ст.376 ГК Украины).

Исходя из этих статей сооружения является недвижимым имуществом.

Однако в законодательстве Украины отсутствует определение понятия «сооружение» (лишь ЗУ Украины «Об охране культурного наследства» содержит определение сооружения как произведения). В Национальном стандарте №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного ПКМУ №1442 от 28.10.2004г., определено, что сооружения - это земельные улучшение, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (пункт 2).

Законодательными актами не определенный правовой статус многих сооружений, а потому возникает ряд вопросов: являются ли эти сооружения недвижимым имуществом; или подлежит ли государственной регистрации право собственности на них.

В законодательных актах Украины также отсутствует и определение «асфальтобетонного покрытия». Однако следует отметить, что анализ нормативно-правовых актов разной юридической силы свидетельствует, что асфальтобетонное покрытие используется как составная объектов, которые имеют разное функциональное назначение, в частности - как составная дорожного покрытия, тротуара, и т.п.. Так, в соответствии со ст.1 ЗУ «Об автомобильных дорогах» дорожное покрытие - это укрепленные верхние слои дороги, которые воспринимают нагрузки от транспортных средств.

Т.е., асфальтобетонное покрытие - это верхний слой земли с твердым покрытием, которое влияет на долговечность, в частности, дороги. Итак, исходя из юридической природы асфальтобетонного покрытия, и исходя из признаков недвижимого имущества, оно не является недвижимым имуществом.

Кроме того, следует отметить, что такую позицию разделяет и Институт государства и права им. В.М.Корецького, который в своём выводе отмечает, что асфальтное покрытие нельзя отнести к объектам недвижимости, оно принадлежит к объектам благоустройства, т.е. является типом покрытия дорог и тротуаров, а не отдельным объектом недвижимого имущества. Также в выводе указано, что данный объект не отвечает главным признакам недвижимости, а основным его назначением является вспомогательное оборудование соответствующей части земельного участка (дороги, тротуара) с целью удовлетворения нужд населения в улучшении возможностей его эксплуатации по назначению (п.2.2. Приказа МЮ Украины №660/5 от 14.04.2009г.).

В свою очередь правовой статус объектов благоустройства регулирует ЗУ «О благоустройстве населённых пунктов». Так ст.13 данного закона относит к объектам благоустройства придомовые территории, территории зданий и сооружений инженерной защиты и т.д. А п.1. ст.21 закона устанавливает понятие «элементов благоустройства». Элементы благоустройства – это: покрытие площадей, улиц, дорог, проездов, аллей, бульваров, тротуаров, пешеходных зон и дорожек согласно действующим нормам и стандартам.

Необходимо отметить, что данный закон не регулирует отношения права собственности. Его действие на основании ст.4 этого закона распространяется только лишь на отношения, которые возникают в сфере благоустройства населенных пунктов, и направляется на создание благоприятных для жизнедеятельности человека окружающей среды, сохранение и охрану окружающей природной среды, обеспечение санитарного и эпидемического благополучия населения.

Поэтому по данному делу очень важно определиться с правом собственности на твёрдое (асфальтобетонное) покрытие мини-рынка «Столбовой».

Источник: Украинское антирейдерское движение