Постанова ВП ВС про розірвання договору оренди і не застосування до таких правовідносин позовної давності

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада2022 року

м. Київ

Справа № 922/3166/20

Провадження № 12-36гс21

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючої судді Рогач Л.І.,

судді-доповідача Ткача І.В.,

суддів: Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Золотнікова О. С., Катеринчук Л. Й., Крет Г. Р., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Штелик С. П.,

за участю секретаря судового засідання Співака С. В.,

представників учасників

позивача - Підлісна К. О.,

відповідача - Єлісеєв М. І.,

розглянула у судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко»

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 (головуючий суддя Здоровко Л. М., судді Лакіза В. В., Мартюхіна Н. О.)

за позовом Харківської міської ради

до Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко»

про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та зобов`язання вчинити певні дії.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Стислий виклад позовних вимог

1. Харківська міська рада (далі - Харківська міська рада, позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» (далі - ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», відповідач) про:

- розірвання договору оренди землі, укладеного 29.12.2003 між Харківською міською радою та ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», зареєстрованого у Харківському регіональному центрі Державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 16.01.2004 № 6608/04, на користування земельною ділянкою площею 0,7199 га на вул. Олени Стасової, 17 з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 (далі - Договір оренди);

- усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (сучасна назва - вул. Раєвської) у м. Харкові, яка використовується ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці;

- зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка використовується відповідачем з порушенням вимог земельного законодавства, оскільки ним здійснено самовільне будівництво торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій ним у позивача земельній ділянці, чим порушено положення статей 1, 13, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та умови Договору оренди. Наведене, на думку позивача, є підставою для демонтажу таких споруд. При цьому позивач покликається на те, що відповідно до умов Договору оренди орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку Харківській міській раді у такому стані, в якому її було отримано.

Фактичні обставини справи, установлені судами

3. 29.12.2003 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством «Концерн АВЕК та Ко» укладено Договір оренди, згідно з яким орендодавець (позивач) на підставі рішення XVI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24.09.2003 № 187/03 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» надав, а орендар (відповідач) прийняв в оренду земельну ділянку за адресою: місто Харків, вул. Олени Стасової, 17, загальною площею 0,7199 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається (пункт 1.1 Договору оренди). Земельна ділянка надається в оренду строком до 24.09.2028 для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди).

4. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.09.2020 № 225533041 на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 площею 0,7199 га по вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові з 23.06.2014 зареєстроване право оренди за відповідачем на підставі Договору оренди.

5. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.09.2020 № 225533779 право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв.м по вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові з 15.02.2013 зареєстроване за ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» на підставі свідоцтва про право власності від 15.02.2013.

6. Відповідно до підпункту 3.1.2 Договору оренди орендодавець має право припиняти дію договору в разі порушення орендарем Земельного кодексу України, інших нормативних актів відносно землі, а також умов цього договору на підставах і в порядку, передбачених законодавством.

7. Згідно з підпунктом «б» підпункту 3.2.1 Договору оренди орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

8. За підпунктом 3.2.2 Договору оренди орендар зобов`язаний дотримуватися правил добросусідства; виконувати обов`язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

9. Положеннями пунктів 4.2, 4.4 Договору оренди визначено, що договір оренди землі припиняється у разі: а) закінчення терміну, на який було укладено договір; б) розірвання договору у встановленому порядку; в) одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України; г) примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, передбаченому законодавством України; д) ліквідації юридичної особи орендаря (чи смерті фізичної особи). Договір може бути розірвано: а) за взаємною згодою сторін; б) за несвоєчасну сплату орендної плати, при простроченні її та пені більше ніж за 3 місяці. На вимогу однієї зі сторін Договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

10. Відповідно до листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 09.07.2020 № 1025/0/250-20 Інспекцією протягом 2017-2020 років були проведені позапланові перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: «Об`єкт будівництва по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001».

11. Під час проведення позапланової перевірки у травні 2017 року, за результатами якої складено акт від 24.05.2017 № 416-А, встановлено факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:07:045:0001).

12. Згідно з наявним у матеріалах справи актом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю від 24.05.2017 № 416-А перевіркою з виїздом на місце спільно з представником Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації») та інженером-експертом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАНКРІАБУД» (далі - ТОВ «ТАНКРІАБУД») встановлено, що на земельній ділянці, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001, яка надана в оренду відповідачу, площею 0,7199 га, розташовано дев`ять торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, та нежитлова будівля літ. «А-2». На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації вказаних вище нежитлових будівель не вдалося. Під час перевірки представниками КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» виконано заміри вказаних вище нежитлових будівель, поданих до обстеження по зовнішньому виміру. Загальна площа забудови торговельних павільйонів, які цілком або частково знаходяться на земельній ділянці, яка надана в оренду ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», площею 0,7199 га (кадастровий № 6310136600:07:045:0001), орієнтовно складає 1879,6 кв. м; площа забудови нежитлової будівлі літ. «А-2» складає орієнтовно 822,4 кв. м.

13. Згідно з висновком про ступінь капітальності нежитлових будівель, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Раєвської, 17 (попередня назва - вул. Олени Стасової, 17), виконаного ТОВ «ТАНКРІАБУД», за формальними ознаками конструктивних рішень, конструкцій та матеріалів, на підставі принципу суперпозицій, обстежувані споруди торговельного павільйону відносяться до ІІІ групи будівель - капітальні, з терміном гарантійної експлуатації до 125 років. У ході перевірки представниками ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» не надано документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт, чи документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів (або їх частин), розташованих на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:07:045:0001).

14. Зазначені вище дев`ять нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:07:045:0001), самовільно побудовані, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абзацу четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовних та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, а також частин другої, третьої статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».

15. Інспекцією видано ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 24.05.2017 № 416-Пр строком до 24.08.2017.

16. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 24.05.2017 № 416-Пр на вказаному вище об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 25.10.2017 № 796/871-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 796/871-Пр строком до 25.12.2017.

17. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 796/871-Пр на вказаному вище об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 15.03.2019 № 149-А).

18. За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 15.03.2019 № 149-Пр-У строком до 15.05.2019.

19. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 15.03.2019 № 149-Пр на вказаному вище об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 07.06.2019 № 405-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» притягнуто до відповідальності.

20. Актом обстеження земельної ділянки від 03.09.2020, складеним головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської роботи, встановлено, що на земельній ділянці площею 0,7199 га по вул. Раєвської (попередня назва - вул. Олени Стасової) у м. Харкові з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 розташована нежитлова будівля літ. «А-2» та споруди торговельного призначення. В акті зазначено, що під час обстеження земельної ділянки здійснювалась фотозйомка, план-схема обстеження земельної ділянки додається.

21. Посилаючись на вказані обставини, позивач звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, та зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га по вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стислий виклад рішень судів першої та апеляційної інстанцій

22. Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.01.2021 у задоволенні позову відмовлено повністю.

23. Місцевий господарський суд відхилив доводи відповідача про те, що дев`ять нежитлових будівель, які знаходяться на орендованій земельній ділянці, не є капітальними спорудами, та вказав, що таке твердження спростовується матеріалами справи, а відповідачем у порядку, визначеному статтями 13, 74, 86 Господарського процесуального кодексу України(далі - ГПК України), не надано доказів, які б спростовували обставини, встановлені в акті № 416-А. Сам акт судом не скасовувався та відповідачем не оскаржувався, що підтверджено відповідачем у судовому засіданні. Таким чином, на переконання суду, ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» на порушення умов Договору оренди здійснило самочинне будівництво на орендованій ділянці.Здійснення відповідачем самочинного будівництва при прямій забороні Законом України «Про оренду землі» є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання. Отже, у цій справі має місце істотне порушення відповідачем (орендарем) умов Договору оренди, що є підставою для його розірвання з ініціативи орендодавця.

24. Водночас суд першої інстанції зазначив, що нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття, як триваюче правопорушення, у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу.

25. Позивач, на якого згідно з підпунктом «б» підпункту 3.1.3 Договору оренди покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням умов договору, про порушення його умов відповідачем дізнався ще у 2017 році, про що свідчить акт позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 24.05.2017 № 416-А.

26. Суд також дослідив наявний у матеріалах справи акт позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 18.04.2017 № 311/341-А, яким також було встановлено факт здійснення самовільного будівництва торговельних павільйонів у період з 2008 по 2013 роки на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (попередня назва - вул. Олени Стасової, 17).

27. Таким чином, позивач усупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 18.04.2017 і до 11.01.2020 не вживав заходів реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов Договору оренди, здійснивши які, він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів, спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна.

28. Оскільки саме 18.04.2017, а не 24.05.2017 було складено перший акт позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради про порушення відповідачем умов надання земельних ділянок по вул. Олени Стасової, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001, позивач саме з цієї дати був обізнаний про порушення свого права. Отже, за висновком суду, позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 29.09.2020. Врахувавши це, місцевий господарський суд дійшов висновку, що ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» порушило умови Договору оренди, проте сплив позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради.

29. Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою Господарський суд Харківської області врахував, що однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими способами. Зважаючи, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі Договору оренди, який не припинив дію, не визнаний судом недійсним та не розірваний, суд першої інстанції відмовив позивачу у задоволенні решти позовних вимог.

30. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 13.01.2021 скасовано та ухвалено нове рішення - про задоволення позову. Розірвано Договір оренди. Зобов`язано ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» демонтувати дев`ять нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) по вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові. Зобов`язано ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) по вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

31. Задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідачем на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди та всупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця було здійснено самочинне будівництво торговельних павільйонів на орендованій земельній ділянці. Зазначене свідчить про невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством України та умовами Договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.

32. Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого господарського суду про пропуск позивачем позовної давності, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом. Оскільки відповідач порушує умови Договору оренди саме з підстави самовільної забудови земельної ділянки, яка продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою у цій справі, початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав власника земельної ділянки. Враховуючи наведене, позов про дострокове розірвання Договору оренди власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав. У зв`язку із чим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити.

33. Вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Відтак, установивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 0,7199 га по вул. Олени Стасової, 17 з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

34. Аналізуючи заявлену позивачем вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що фактично заявлена позивачем вимога також має характер похідної від вимоги про розірвання договору і повернення земельної ділянки. Матеріалами справи підтверджено і відповідач не заперечує факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці, наданій йому в оренду позивачем. Отже, для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно розміщених на ній об`єктів.

Стислий виклад вимог касаційної скарги

35. Не погоджуючись із зазначеними вище висновками апеляційного господарського суду, ПрАТ «Концерн Авек та Ко» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 13.01.2021.

36. На обґрунтування зазначених вимог ПрАТ «Концерн Авек та Ко» покликається на те, що Східний апеляційний господарський суд, ухвалюючи постанову від 08.04.2021, допустив порушення норм процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду.

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу

37. Відповідач стверджує, що ним не порушено жодного обов`язку, які передбачені підпунктом 3.2.2 Договору оренди та частиною другою статті 25 Закону України «Про оренду землі». Не зазначає про такі порушення і позивач. Істотного порушення умов Договору оренди апеляційним господарським судом не встановлено. Отже, на думку відповідача, відсутні підстави для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

38. Сутність вимоги про розірвання договору оренди землі, як і будь-якого іншого господарського договору, не виключає застосування до них позовної давності. Суд апеляційної інстанції, за твердженням скаржника, не обґрунтував, яким законом передбачено, що до вимоги про розірвання договору за наявності триваючого правопорушення не застосовується позовна давність. Апеляційний суд не обґрунтував, з яких підстав здійснене протягом 2008-2013 років самочинне будівництво є триваючим правопорушенням. Такі висновки суперечать позиції Великої Палати Верховного Суду, відображеної у постанові від 20.11.2018 у справі № 362/44/17.

39. Обов`язок орендаря повернути земельну ділянку та привести її в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припиненням чи розірванням договору оренди землі. Саме після припинення чи розірвання Договору оренди у відповідача виникне обов`язок в місячний строк повернути земельну ділянку та привести її в придатний стан. На момент звернення Харківської міської ради з позовом у цій справі у відповідача не виникло простроченого зобов`язання щодо повернення територіальній громаді м. Харкова спірної земельної ділянки. Отже, відповідач вважає, що будь-яке право або інтерес позивача щодо отримання земельної ділянки, у тому числі у придатному для подальшого використання стані, не є порушеним. Протилежні висновки суду апеляційної інстанції спростовуються умовами Договору оренди, на які відповідач покликався у суді апеляційної інстанції, які суд необґрунтовано відхилив. Відтак, на думку скаржника, у суду апеляційної інстанції не було підстав для задоволення передчасної вимоги позивача про повернення спірної земельної ділянки.

40. Відповідач стверджує про неправильне застосування апеляційним господарським судом статті 34 Закону України «Про оренду землі» в частині умов та порядку повернення земельної ділянки, а також що суд безпідставно не застосував приписи частини першої статті 530 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

41. Щодо задоволення позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу спірних споруд скаржник стверджує, що знаходження спірної земельної ділянки у володінні відповідача у цій справі виключає можливість пред`явлення позивачем негаторного позову.

42. Вимога позивача про демонтаж фактично є вимогою про звільнення земельної ділянки, а тому вона може бути заявлена лише у разі наявності (на момент звернення до суду) порушення орендарем прийнятого на себе зобов`язання. Враховуючи, що на момент звернення позивача до суду договір оренди був чинним, порушення зобов`язання в частині повернення земельної ділянки не мало місця, а тому права позивача не порушені, що виключає наявність правових підстав для задоволення позову.

43. Скаржник стверджує, що позивач під час розгляду справи не змінював ані предмет, ані підстави позову. Не уточнював позивач позовні вимоги і під час апеляційного перегляду справи. Тому в апеляційного суду не було жодних підстав виходити за межі доводів та вимог апеляційної скарги позивача.

Аргументи, наведені позивачем у відзиві на касаційну скаргу

44. Харківська міська рада заперечує проти доводів та вимог касаційної скарги відповідача та просить залишити її без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

45. Позивач вказує, що відповідач самовільно побудував на земельній ділянці нежитлові будівлі, чим порушив істотні умови договору оренди землі та свої зобов`язання за ним. За наслідками встановлення цих фактів повинна застосовуватися стаття 32 Закону України «Про оренду землі» та умови Договору оренди як підстава для його розірвання. На підтвердження цієї правової позиції позивач покликається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13 та від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17.

46. Позивач акцентує увагу на тому, що оскільки ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» порушило Договір оренди саме з підстави самовільної забудови земельної ділянки, що саме по собі визнається триваючим правопорушенням, яке продовжило існувати до дати звернення з позовною вимогою до суду у цій справі, то Харківська міська рада не пропустила позовну давність для звернення з позовом. У зазначеному аспекті нерелевантними є покликання скаржника на висновки Верховного Суду, викладені у наведених скаржником постановах, адже вони стосуються неподібних правовідносин.

47. У цілому доводи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, відповідають висновкам, здійсненим судом апеляційної інстанції у постанові, що оскаржується.

Надходження касаційної скарги на розгляд Великої Палати Верховного Суду

48. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 07.06.2021 відкрив касаційне провадження у справі № 922/3166/20за касаційною скаргою ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021.

49. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 06.07.2021 передав справу № 922/3166/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 ГПК України. Обґрунтовуючи підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вказав таке.

50. Позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту права власності, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини. При цьому зобов`язально-правові способи захисту мають на меті захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин і розраховані на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тому вимоги про розірвання договору оренди, на думку колегії суддів, не можуть розглядатися як негаторний позов, на який не поширюються норми щодо позовної давності.

51. Під час касаційного перегляду постанови суду апеляційної інстанції у цій справі Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду встановив, що у постанові від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, вирішуючи спір з подібними правовідносинами, дійшов висновку, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

52. Передаючи справу № 922/3166/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 527/605/17-ц, від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 у подібних правовідносинах, про те, що позов про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на який не поширюються вимоги щодо позовної давності.

53.Згідно із частиною третьою статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати) іншого касаційного суду.

54.Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 20.07.2021 прийняла до розгляду справу № 922/3166/20 на підставі частини третьої статті 302 ГПК України.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції

55. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).

Щодо розірвання договору оренди

56. Предметом спору у цій справі є вимоги позивача про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, та зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

57. Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

58. Упункті 4.4 Договору оренди сторони погодили, що його може бути розірвано достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

59. Суди встановили, що орендована відповідачем земельна ділянка передана для обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди). Орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (підпункт «а» підпункту 3.2.2 Договору оренди), а також виконувати обов`язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами (підпункт «л» підпункту 3.2.2 Договору оренди).

60. Згідно з підпунктом «б» підпункту 3.2.1 Договору оренди орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

61. Статтею 24 Закону України «Про оренду землі», зокрема, установлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

62. За приписами статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

63. Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у статті 32 Закону України «Про оренду землі». Так, згідно з частиною першою цієї норми на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

64. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

65. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі № 289/718/18).

66. Відповідач не заперечує та не спростовує того факту, що, не отримавши відповідної згоди від позивача, не отримавши належних дозволів на виконання будівельних робіт, самовільно побудував на орендованій земельній ділянці об`єкти нерухомого майна. Позиція та аргументація відповідача впродовж розгляду справи у судах зведена до обґрунтування відсутності правових підстав для розірвання Договору оренди на підставі частини другої статті 651 ЦК України, недоведення позивачем факту завдання йому шкоди внаслідок будівництва, передчасності позовних вимог про повернення земельної ділянки, неправильно обраного позивачем способу захисту, порушення предметної юрисдикції та правил об`єднання позовних вимог, а також пропуску позивачем позовної давності.

67. Суди обох інстанцій, надаючи правову оцінку поданим сторонами доказам, дійшли висновку про підтвердження матеріалами справи факту самовільного будівництва відповідачем на орендованій земельній ділянці дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій земельній ділянці. Отже, відповідач, на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди і вимог земельного та містобудівного законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці, чого відповідач власне і не заперечує у своїй касаційній скарзі.

68.Порушення ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» умов використання земельної ділянки, визначених Договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, про що обґрунтовано дійшли висновку суди першої та апеляційної інстанцій.

69.Дійшовши зазначених висновків, суди по-різному вирішили питання щодо позовної давності. Суд першої інстанції дійшов висновку, що позовна давність була пропущена та з огляду на це відмовив у задоволенні позовних вимог. Апеляційний суд з таким висновком суду першої інстанції не погодився, зазначивши, що самочинне будівництво - це правопорушення, яке має триваючий характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у цій справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

70. З цього приводу Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

Відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

За частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

71.Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

72.Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

73. Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

74. Слід звернути увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

75. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).

76. З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду вважає правильним висновок про відмову відповідачу у задоволенні його заяви про застосування наслідків спливу позовної давності, виходячи при цьому з мотивів, викладених у цій постанові.

77. Покликання скаржника на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 20.11.2018 у справі № 362/44/17, зазначеного вище не спростовують та до уваги не беруться, зважаючи на їх нерелевантність для обставин цієї справи.

Щодо похідних вимог позивача, заявлених у справі

78. Правильним є висновок апеляційного господарського суду про те, що вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Аналогічно як і вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, є похідною від двох перших.

79. Як установив апеляційний суд, у підпункті 3.2.2 Договору оренди сторони погодили, що орендар зобов`язаний у разі розірвання договору звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю. Приведення у придатний стан включає в себе благоустрій території, а при необхідності - і знесення будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці (пункт 6.2 Договору оренди).

80. Частиною другою статті 152 Земельного кодексу України встановлено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

81. Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.

82. За пунктом «б» частини третьої статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

83. Оскільки у статті 152 Земельного кодексу України не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення.

84. Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці.

85. Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України та умовам Договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням.

86. Дійшовши правильного висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягти шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів на ній. Споруди торговельного призначення знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного законодавства, а позовні вимоги про розірвання Договору оренди, укладеного з відповідачем, і повернення земельної ділянки до земель запасу є законними та обґрунтованими.

87. Власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав. Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного господарського суду про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно збудованих об`єктів. Помилкове посилання позивача у позовній заяві на статтю 391 ЦК України як правову підставу для таких вимог не може бути підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині, про що обґрунтовано виснував апеляційний суд у постанові, що переглядається.

Щодо відступу від висновків Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду

88. У постанові від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

89. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності.

90. Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов`язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов`язального правовідношення.

91. Вказане відображається в правових висновках Великої Палати Верховного Суду. У постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, зокрема, встановлено, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

92. Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів.

93. Отже, обґрунтованими є твердження про те, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини.

94. Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 та від 25.03.2020 у справі № 527/605/17. Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків Верховного Суду про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

95. Відповідно до статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

96. З огляду на викладене Суд дійшов висновку, що касаційна скарга повинна бути задоволена частково, постанову суду апеляційної інстанції слід змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Судові витрати

97. Оскільки за наслідками розгляду касаційної скарги вимоги заяви ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» про застосування наслідків спливу позовної давності задоволені не були, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи № 922/3166/20 у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко» задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 у справі № 922/3166/20 змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови. В іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча суддя Л. І. Рогач

Суддя-доповідач І. В. Ткач

Судді:Ю. Л. Власов Л. Й. Катеринчук М. І. Гриців Г. Р. Крет Д. А. Гудима К. М. Пільков Ж. М. Єленіна О. Б. Прокопенко І. В. Желєзний О. М. Ситнік О. С. Золотніков В. М. Сімоненко С. П. Штелик

Джерело: ЄДРСР 107510192

[ANTIRAID]

Дуже хотілось, щоб через тиждень ця позиція за бажанням третьої сторони не змінилась. Суд зазначив, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

75. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).

76. З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду вважає правильним висновок про відмову відповідачу у задоволенні його заяви про застосування наслідків спливу позовної давності, виходячи при цьому з мотивів, викладених у цій постанові.

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

(спільна)

суддів Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М., Рогач Л. І.

на постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2022 року у справі № 922/3166/20 (провадження № 12-36гс21)

у справі за позовом Харківської міської ради до Приватного акціонерного товариства «Концерн Авек та Ко» (далі - ПрАТ «Концерн Авек та Ко») про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та зобов`язання вчинити певні дії

за касаційною скаргою ПрАТ «Концерн Авек та Ко» на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року

Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом про:

- розірвання договору оренди землі, укладеного 29 грудня 2003 року між нею та ПрАТ «Концерн Авек та Ко», зареєстрованого у Харківському регіональному центрі Державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 16 січня 2004 року № 6608/04, на користування земельною ділянкою площею 0,7199 га на вул. Олени Стасової, 17 з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 (далі - Договір оренди);

- усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (сучасна назва - вул. Раєвської) у м. Харкові, яка використовується ПрАТ «Концерн Авек та Ко», шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці;

- зобов`язання ПрАТ «Концерн Авек та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка використовується відповідачем з порушенням вимог земельного законодавства, оскільки ним здійснено самовільне будівництво торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій ним у позивача земельній ділянці, чим порушено положення статей 1, 13, 24, 25, 32 Закону України від 06 жовтня 1998 року№ 161-XIV«Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) та умови Договору оренди. Наведене, на думку позивача, є підставою для демонтажу таких споруд і відповідно до умов Договору оренди - повернення земельної ділянки Харківській міській раді в такому стані, у якому її було отримано.

13 січня 2021 року рішенням Господарського суду Харківської області в задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції керувався тим, що ПрАТ «Концерн Авек та Ко» на порушення умов Договору оренди здійснило самочинне будівництво на орендованій ділянці, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання.

Також суд зазначив, що нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття, як триваюче правопорушення, у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу.

Позивач, на якого згідно з підпунктом «б» підпункту 3.1.3 Договору оренди покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням умов договору, про порушення його умов відповідачем дізнався ще у 2017 році, про що свідчать акти позапланової перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція ДАБК) від 18 квітня 2017 року № 311/341-А та від 24 травня 2017 року № 416-А.

Актом позапланової перевірки Інспекції ДАБК від 18 квітня 2017 року № 311/341-А встановлено факт здійснення самовільного будівництва торговельних павільйонів у період з 2008 по 2013 роки на земельній ділянці на вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (попередня назва - вул. Олени Стасової, 17).

Позивач усупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 18 квітня 2017 року і до 11 січня 2020 року не вживав заходів реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов Договору оренди, здійснивши які він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів, спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна.

Оскільки саме 18 квітня, а не 24 травня 2017 року було складено перший акт позапланової перевірки Інспекції ДАБК про порушення відповідачем умов надання земельних ділянок на вул. Олени Стасової, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001, позивач саме із цієї дати був обізнаний про порушення свого права. Отже, за висновком суду, позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 29 вересня 2020 року.

Врахувавши це, господарський суд зробив висновок, що ПрАТ «Концерн Авек та Ко» порушило умови Договору оренди, проте сплив позовної давності є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог Харківської міської ради.

Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою Господарський суд Харківської області врахував, що однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими способами. Зважаючи, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі Договору оренди, який не припинив дію, не визнаний судом недійсним та не розірваний, суд першої інстанції відмовив позивачу в задоволенні іншої частини позовних вимог.

08 квітня 2021 року постановою Східного апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Харківської області від 13 січня 2021 року скасовано та ухвалено нове рішення - про задоволення позову. Розірвано Договір оренди. Зобов`язано ПрАТ «Концерн Авек та Ко» демонтувати дев`ять нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці площею 0,7199 га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові. Зобов`язано ПрАТ «Концерн Авек та Ко» повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,7199га (кадастровий номер 6310136600:07:045:0001) на вул. Олени Стасової, 17 (нинішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Суд апеляційної інстанції керувався тим, що відповідач на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди та всупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону № 161-XIV, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця здійснив самочинне будівництво торговельних павільйонів на орендованій земельній ділянці. Зазначене свідчить про невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством України та умовами Договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.

Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком суду першої інстанції про пропуск позивачем позовної давності, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом. Оскільки відповідач порушує умови Договору оренди саме з підстави самовільної забудови земельної ділянки, яка продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою в цій справі, початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав власника земельної ділянки. Ураховуючи наведене, позов про дострокове розірвання Договору оренди власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав. У зв`язку із цим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити.

Вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Відтак, установивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, апеляційний господарський суд зробив висновок про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 0,7199 га на вул. Олени Стасової, 17 з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Аналізуючи заявлену позивачем вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що фактично заявлена позивачем вимога також має характер похідної від вимоги про розірвання договору і повернення земельної ділянки. Матеріалами справи підтверджено і відповідач не заперечує факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці, наданій йому в оренду позивачем. Отже, для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд суд апеляційної інстанції зробив висновок про наявність підстав для задоволення позову про зобов`язання відповідача здійснити демонтаж незаконно розміщених на ній об`єктів.

У квітні 2021 року ПрАТ «Концерн Авек та Ко» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021року та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 13 січня 2021 року.

Відповідач вважав, що ним не порушено жодного обов`язку, які передбачені підпунктом 3.2.2 Договору оренди та частиною другою статті 25 Закону № 161-XIV. Не зазначає про такі порушення і позивач. Істотного порушення умов Договору оренди апеляційним господарським судом не встановлено. Отже, на думку відповідача, відсутні підстави для розірвання Договору оренди за рішенням суду.

Сутність вимоги про розірвання договору оренди землі, як і будь-якого іншого господарського договору, не виключає застосування до нього позовної давності. Суд апеляційної інстанції не обґрунтував, яким законом передбачено, що до вимоги про розірвання договору за наявності триваючого правопорушення не застосовується позовна давність та з яких підстав здійснене протягом 2008-2013 років самочинне будівництво є триваючим правопорушенням. Такі висновки суперечать позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 20 листопада 2018 року у справі № 362/44/17.

Обов`язок орендаря повернути земельну ділянку та привести її в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припиненням чи розірванням договору оренди землі. Саме після припинення чи розірвання Договору оренди у відповідача виникне обов`язок у місячний строк повернути земельну ділянку та привести її в придатний стан. На момент звернення Харківської міської ради з позовом у цій справі у відповідача не виникло простроченого зобов`язання щодо повернення територіальній громаді м. Харкова спірної земельної ділянки. Отже, відповідач вважає, що будь-яке право або інтерес позивача щодо отримання земельної ділянки, у тому числі у придатному для подальшого використання стані, не є порушеним. Протилежні висновки суду апеляційної інстанції спростовуються умовами Договору оренди, на які відповідач покликався в суді апеляційної інстанції, які суд необґрунтовано відхилив. Відтак, на думку скаржника, у суду апеляційної інстанції не було підстав для задоволення передчасної вимоги позивача про повернення спірної земельної ділянки.

Відповідач стверджує про неправильне застосування апеляційним господарським судом статті 34 Закону № 161-XIV у частині умов та порядку повернення земельної ділянки, а також що суд безпідставно не застосував частину першу статті 530 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Щодо задоволення позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу спірних споруд відповідач стверджував, що знаходження спірної земельної ділянки у володінні відповідача в цій справі виключає можливість пред`явлення позивачем негаторного позову.

Вимога позивача про демонтаж фактично є вимогою про звільнення земельної ділянки, а тому вона може бути заявлена лише у разі наявності (на момент звернення до суду) порушення орендарем прийнятого на себе зобов`язання. Ураховуючи, що на момент звернення позивача до суду договір оренди був чинним, порушення зобов`язання в частині повернення земельної ділянки не мало місця, а тому права позивача не порушені, що виключає наявність правових підстав для задоволення позову.

Позивач під час розгляду справи не змінював ані предмет, ані підстави позову. Не уточнював позивач позовні вимоги і під час апеляційного перегляду справи. Тому в апеляційного суду не було жодних підстав виходити за межі доводів та вимог апеляційної скарги позивача.

06 липня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вважаючи за необхідне відступити від висновку, викладеного в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17 та від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення.

Колегія суддів посилалася на те, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту права власності, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини. При цьому зобов`язально-правові способи захисту мають на меті захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин і розраховані на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тому вимоги про розірвання договору оренди, на думку колегії суддів, не можуть розглядатися як негаторний позов, на який не поширюються норми щодо позовної давності.

20 липня 2021 року Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду справу № 922/3166/20 на підставі частини третьої статті 302 ГПК України.

02 листопада 2022 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ПрАТ «Концерн Авек та Ко» задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року змінено, викладено її мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року залишено без змін.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові керувалася таким.

Зі змісту вимог статті 261, частини першої статті 509 ЦК України та статті 13 Закону № 161-XIV вбачається, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

Використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).

З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду визнала правильним висновок про відмову відповідачу в задоволенні його заяви про застосування наслідків спливу позовної давності, зважаючи на мотиви, викладені у цій постанові.

Посилання відповідача на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 20 листопада 2018 у справі № 362/44/17, зазначеного не спростовують та до уваги не беруться, зважаючи на їх нерелевантність для обставин цієї справи.

Апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди та задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягти шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів на ній. Споруди торговельного призначення знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного законодавства, а позовні вимоги про розірвання Договору оренди, укладеного з відповідачем, і повернення земельної ділянки до земель запасу є законними та обґрунтованими.

Власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав.

Позов про розірвання договору не є негаторним позовом, тому Велика Палата Верховного Суду відступила від висновків Верховного Суду, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 та від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом

З висновками Великої Палати Верховного Суду не погоджуємося та відповідно до статті 34 ГПК України висловлюємо окрему думку.

Відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права, складовою частиною якого є правова визначеність, яка тісно пов`язана з позовною давністю.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція), наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності, що є звичайним явищем у національних законодавствах держав - учасників Конвенції, виконує кілька завдань, у тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитись у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу (рішення ЄСПЛ від 20 вересня 2011 року за заявою № 14902/04 у справі ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії»; рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами № 22083/93, 22095/93 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства» (Stubbings and Others v. the United Kingdom)).

У рішенні ЄСПЛ від 29 січня 2013 року за заявою № 66610/09 у справі «Золотас проти Греції» (Zolotas v. Greece) зазначено, що інститут строків давності є спільною рисою правових систем держав-учасниць і має на меті гарантувати правову певність, встановлюючи межу для дій або ж перешкоджаючи несправедливості, яка могла б бути скоєна, якби суди мали ухвалювати рішення щодо подій, які відбулися в далекому минулому.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

За змістом частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Законодавець врахував не тільки з безпосередню обізнаність особи про факти порушення її прав, а й об`єктивну можливість цієї особи знати про ці факти.

Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або наявні докази того, що особа не знала про порушення права, хоч за наявних умов повинна була знати про це, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа повинна була довідатися про порушення свого права.

У цьому контексті має значення те, коли у особи виникло право звернутися до суду у зв`язку з наявним порушенням права, а не те, протягом якого часу тривав стан цього порушення.

Відповідно до статті 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

Частинами третьою, четвертою статті 267 ЦК України передбачено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Суди встановили, що 24 вересня 2003 року рішенням XVI сесії Харківської міської ради XXIV скликання № 187/03 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» надано ПрАТ «Концерн Авек та Ко» в оренду строком до 24 вересня 2028 року земельну ділянку площею 0,7199 га за адресою: вул. Олени Стасової, 17, м. Харків для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (а. с. 33, т. 1).

29 грудня 2003 року між Харківською міською радою та ПрАТ «Концерн Авек та Ко» на підставі зазначеного рішення укладено договір оренди, згідно з яким орендодавець (позивач) надав, а орендар (відповідач) прийняв в оренду земельну ділянку за адресою: вул. Олени Стасової, 17, м. Харків, загальною площею 0,7199 га строком до 24 вересня 2028 року для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (а. с. 35, 36, т. 1).

23 червня 2014 року згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ПрАТ «Концерн Авек та Ко» зареєструвало право оренди на спірну земельну ділянку (а. с. 38, 39, т. 1).

Відповідно до підпункту «б» пункту 3.1.3 Договору оренди на Харківську міську раду покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням умов договору.

Згідно з актом позапланової перевірки Інспекції ДАБК від 18 квітня 2017 року № 311/341-А встановлено факт здійснення самовільного будівництва торговельних павільйонів у період з 2008 по 2013 року на земельній ділянці на вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (колишня адреса - вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові), наданої в оренду ПрАТ «Концерн «Авек та Ко».

Перевіркою Інспекцією ДАБК (акт позапланової перевірки від 24 травня 2017 року № 416-А) встановлено факт здійснення самовільного будівництва торговельних павільйонів у період з 2008 по 2013 роки на земельній ділянці на вул. Раєвської, 17 у м. Харкові (колишня адреса вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові), наданої в оренду ПрАТ «Концерн «Авек та Ко» для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями згідно з Договором оренди. Видано ПрАТ «Концерн Авек та Ко» припис від 24 травня 2017 року № 416-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил строком до 24 серпня 2017 року.

Позивач всупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 18 квітня 2017 року - з дати складання першого акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил та до 11 січня 2020 року - дати складання акта про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій не вживав заходів реагування, не проводив перевірки виконання відповідачем умов спірного договору, здійснивши які він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів, спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна.

Крім того, за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 15 лютого 2013 року за реєстраційним номером 9531463101 державним реєстратором Харківського міського управління юстиції Харківської області Мельніченко О. Є. посвідчено право власності ПрАТ «Концерн Авек та Ко» на нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 1324,8 кв. м на вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові. Підстава державної реєстрації - свідоцтво про право власності № 506552, видане 15 лютого 2013 року реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області (а. с. 41, т. 1).

Згідно з пунктами 1, 2 частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV):

- державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.

Засадами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є, зокрема, публічність державної реєстрації цих прав і відкритість та доступність відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункти 3, 5 частини першої статті 3 Закону № 1952-IV).

Інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом (частина перша статті 32 Закону № 1952-IV).

Відповідно до частини третьої статті 13 Конституції України та частини четвертої статті 319 ЦК України власність зобов`язує.

Крім того, що власник щодо своєї власності має відповідні права, право власності покладає на власника певні визначені обов`язки.

Норма частини першої статті 261 ЦК України передбачає презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб`єктивних прав. Про це зазначив Верховний Суд України у своїй постанові від 29 жовтня 2014 року у справі № 6-152цс14, і такий висновок підтвердився Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц.

Позивач не навів об`єктивних причин неможливості дізнатися про будівництво нежитлових приміщень на спірній земельній ділянці, оскільки відповідна інформація наявна в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та є відкритою і доступною (близькі за змістом висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у постанові від 24 лютого 2021 року у справі № 9901/165/20 (провадження № 11-301заі20)), а власник, у свою чергу, зобов`язаний знати про стан своїх майнових прав.

Більше того, інформацію про реєстрацію у 2013 році права власності ПрАТ «Концерн Авек та Ко» на нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 1324,8 кв. м на вул. Олени Стасової, 17 у м. Харкові надав суду сам позивач - Харківська міська рада, чим і підтвердив факт обізнаності про будівництво на спірній земельній ділянці нежитлових приміщень.

У постанові від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами «довідалася» та «могла довідатися», дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме із цієї причини не звернувся по його захист до суду, недостатньо.

Позивач звернувся до суду лише 29 вересня 2020 року.

Про пропуск позивачем позовної давності відповідач заявив у суді першої інстанції відповідно до вимог частини третьої статті 267 ЦК України.

Суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у позові з підстав порушення позивачем позовної давності за частиною четвертою статті 267 ЦК України.

Висновок Великої Палати Верховного Суду, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, не ґрунтується на вимогах закону. Позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу. Сутність вимоги про розірвання договору оренди землі, як і будь-якого іншого господарського договору, не виключає застосування до нього позовної давності.

Висновки Великої Палати Верховного Суду нівелюють саму сутність поняття «позовна давність», яке забезпечує, у тому числі, принцип юридичної визначеності при розгляді справ - наявності злагодженого механізму, здатного забезпечувати верховенство права та слугувати стандартом для законодавства та судочинства.

Дотримання строку звернення є однією з умов реалізації права на позов і тісно пов`язане з реалізацією права на справедливий судовий розгляд. Наявність такої умови дисциплінує учасників правовідносин, запобігає зловживанням звернення до суду. Її відсутність призводила б до постійного збереження стану невизначеності у правовідносинах.

Позовна давність в аспекті розумних строків є важливою гарантією справедливості, правової визначеності та верховенства права.

З огляду на викладене, відповідно до пункту 4 частини першої статті 308, статті 312 ГПК України касаційна скарга відповідача мала бути задоволена, постанова Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року - скасована, а рішення Господарського суду Харківської області від 13 січня 2021 року- залишене в силі.

Судді: О. М. Ситнік

Л. І. Рогач

Джерело: ЄДРСР 108026491

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА (частково розбіжна)

судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.

Справа № 922/3166/20

Провадження № 12-36гс21

1. ІСТОРІЯ СПРАВИ

(1.1) Короткий виклад позовної заяви

1. 29 вересня 2020 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулася з позовом до Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» (далі - відповідач), в якому просила:

1.1. Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений позивачем із відповідачем 29 грудня 2003 року (далі - договір оренди), зареєстрований у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 16 січня 2004 року за № 6608/04, щодо земельної ділянки площею 0,7199 га на вул. Олени Стасової, 17 (нова назва вул. Раєвської) у м. Харкові з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 (далі - спірна земельна ділянка).

1.2. Усунути перешкоди у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення.

1.3. Зобов`язати відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

2. Мотивувала позов такими обставинами:

2.1. 29 грудня 2003 року позивач уклав із відповідачем договір оренди.

2.2. 23 червня 2014 року згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідач зареєстрував право оренди на спірну земельну ділянку.

2.3. 15 лютого 2013 року відповідач зареєстрував право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці (далі - нежитлова будівля літ. «А-2»).

2.4. Відповідно до обстеження, проведеного на місцевості, спірна земельна ділянка використовується для експлуатації нежитлової будівлі та споруд торговельного призначення.

2.5. 24 травня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція) під час проведення позапланової перевірки склала акт № 416-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. В акті встановила факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці.

2.6. Того ж дня Інспекція видала припис № 416-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з вимогою його виконання до 24 серпня 2017 року.

2.7. Договір оренди слід розірвати у судовому поряду через порушення відповідачем його умов і вимог чинного законодавства. Унаслідок розірвання цього договору відповідач зобов`язаний повернути орендодавцеві спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

2.8. Незаконне розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості є підставою для усунення перешкод у користуванні нею шляхом демонтажу цих об`єктів згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частинами другою, третьою статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

(1.2) Короткий зміст рішень судів

3. 13 січня 2021 року Господарський суд Харківської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову. Мотивував так:

3.1. У матеріалах справи відсутні документи, які підтверджують те, що відповідач отримав дозвіл на будівництво на спірній земельній ділянці у порядку, визначеному договором оренди. Отже, він здійснив на цій ділянці самочинне будівництво, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання.

3.2. Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або є докази того, що особа не знала про порушення права, хоча за наявних умов повинна була про це знати, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа мала довідатися про порушення її права. Під можливістю довідатись про порушення права або про особу, яка його порушила, у цьому випадку слід розуміти передбачувану неминучість інформування особи про такі обставини, або існування в особи певних зобов`язань як міри належної поведінки, внаслідок виконання яких вона мала би змогу дізнатись про відповідні протиправні дії та того, хто їх вчинив.

3.3. Визначаючи початок перебігу позовної давності, суд має з`ясувати та врахувати обставини як щодо моменту, коли особа довідалась, так і щодо моменту, коли особа могла (мала можливість) довідатися про порушення її права.

3.4. Позивач усупереч обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору оренди з 18 квітня 2017 року (дати складання першого акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил) і до 11 січня 2020 року (дати складання акта про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій) не вживав заходи реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов договору оренди (якби він їх провів, то міг би дізнатись про порушення свого права) і не вжив заходи, спрямовані на розірвання договору оренди та повернення спірної земельної ділянки.

3.5. Перший акт позапланової перевірки Інспекції про порушення відповідачем умов надання спірної земельної ділянки складений 18 квітня, а не 24 травня 2017 року. Тому саме з цієї дати позивач був обізнаний про порушення свого права. Отже, пропустив позовну давність, коли звернувся з позовом 29 вересня 2020 року.

3.6. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність договірних відносин між сторонами. За наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 3 червня 2020 року у справі № 916/1666/18 і від 26 травня 2020 року у справі № 906/656/19).

3.7. Відповідач користується спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди, який не припинив дію, не визнаний недійсним і не розірваний. Отже, вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою є необґрунтованою. Відмова у задоволенні цієї вимоги через відсутність порушеного права виключає застосування до такої вимоги позовної давності.

3.8. Вимога позивача про повернення спірної земельної ділянки з приведенням її у придатний для подальшого використання стан є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Установивши відсутність підстав для задоволення останньої, немає підстав для задоволення похідної.

4. 8 квітня 2021 року Східний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове - про задоволення позову: розірвав договір оренди; зобов`язав відповідача демонтувати дев`ять нежитлових будівель торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці; зобов`язав відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі позивача спірну земельну ділянку.Мотивував постанову так:

4.1. Відповідач усупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та пунктів 1.2, 3.2.1, 3.2.2 договору оренди самовільно побудував дев`ять нежитлових будівель (торговельних павільйонів) на спірній земельній ділянці за відсутності згоди орендодавця і документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт, а також всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки. Це підтверджує невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством та умовами договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання.

4.2. Самочинне будівництво - це правопорушення, яке є триваючим, тобто пов`язане із тривалим, неперервним невиконанням обов`язків, передбачених законом. Таке правопорушення характеризується тим, що винуватець перебуває у стані безперервного продовження дій (бездіяльності), які він вчинив, а саме невиконання покладених на нього обов`язків. «Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану, за якого об`єктивно існує цей обов`язок, виконання обов`язку відповідним суб`єктом або припиненням дії відповідної норми закону» (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 16 грудня 2020 року у справі № 520/109/20).

4.3. Відповідач порушує умови договору оренди самовільною забудовою спірної земельної ділянки, що є триваючим порушенням, яке продовжувало існувати до дати звернення до суду. Тому початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав позивача. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди власник земельної ділянки може подати впродовж усього часу порушення його прав. Тому у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимоги позивача про розірвання договору оренди слід відмовити.

4.4. За наявності підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди слід задовольнити вимогу про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Аби власник міг безперешкодно користуватися своїм майном на власний розсуд, треба задовольнити вимогу про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно розміщені на спірній земельній ділянці об`єкти.

4.5. Доводи позивача про застосування до спірних правовідносин статті 391 ЦК України, а не статті 152 ЗК України, не можуть бути підставою для відмови у позові. Вимога про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно побудовані на спірній земельній ділянці торговельні павільйони є похідною вимогою, вирішення якої залежить від вирішення вимог про розірвання договору та повернення спірної земельної ділянки.

5. 2 листопада 2022 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою змінила постанову апеляційного суду, виклавши її мотивувальну частину у редакції своєї постанови, а в іншій частині постанову суду апеляційної інстанції залишила без змін. Мотивувала так:

5.1. Порушення відповідачем умов використання спірної земельної ділянки, визначених договором оренди, а також норм законодавства, є підставою для задоволення вимоги про розірвання договору оренди (пункт 68).

5.2. Протягом строку дії договору оренди орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди. Такий позов можна заявити протягом всього строку дії договору (й існування обумовленого у ньому обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки). Тому правильною є відмова відповідачу у задоволенні заяви про застосування наслідків спливу позовної давності (пункти 75-76).

5.3. Правильним є висновок апеляційного суду про те, що вимога позивача про повернення спірної земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Аналогічно, як і вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розташованих на ній споруд торговельного призначення, є похідною від двох перших (пункт 78).

5.4. Вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розташованих на ній споруд торговельного призначення, по-перше, відповідає змісту статті 152 ЗК України та умовам договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем спірної земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням (пункт 85).

5.5. Дійшовши правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, апеляційний суд обґрунтовано виснував про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягнути шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів (пункт 86).

5.6. Власник земельної ділянки має безперешкодно користуватись його майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту порушених прав. Велика Палата Верховного Суду погодилася з апеляційним судом у тому, що є підстави для задоволення вимоги про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно збудовані об`єкти. Помилкове посилання позивача у позовній заяві на статтю 391 ЦК України не може бути підставою для відмови у задоволенні цієї вимоги, як обґрунтовано вказав апеляційний суд (пункт 87).

2. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ

6. Велика Палата Верховного Суду у постанові не розмежувала зобов`язально-правові способи захисту (розірвати договір оренди та зобов`язати відповідача повернути спірну земельну ділянку) із негаторним позовом як різновидом речово-правового способу захисту (усунення перешкод у користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом приведення її у придатний для використання за цільовим призначенням стан, зокрема шляхом демонтажу торговельних об`єктів, споруджених на ній за межами погоджених сторонами умов договору оренди). Внаслідок цього сформулювала помилкові висновки і щодо задоволення вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, і щодо можливості заявити вимогу про розірвання договору впродовж всього строку його дії.

(2.1) Щодо вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку у придатному для подальшого використання за цільовим призначенням стані

7. Позивач скаржився, що відповідач використовує спірну земельну ділянку з порушенням вимог закону та умов договору оренди. Тому просив розірвати договір оренди з огляду на порушення відповідачем його умов і повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді у придатному для подальшого використання за цільовим призначенням стані. Суд першої інстанції виснував про обґрунтованість вимоги про розірвання договору оренди, але відмовив у її задоволенні через пропуск позивачем позовної давності. Вимогу про повернення спірної земельної ділянки вважав похідною від вимоги про розірвання договору. Тому у її задоволенні теж відмовив. Апеляційний суд із цим не погодився. На його думку, позивач не пропустив позовну давність. З огляду на це зазначені вимоги задовольнив. Велика Палата Верховного Суду цей висновок підтримала.

8. Немає жодного сумніву у тому, що вказані дві вимоги - розірвати договір оренди та повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді - обґрунтовані. Але вважаю, що сплив позовної давності, про застосування якої просив відповідач, унеможливлював їхнє задоволення. На це правильно вказав суд першої інстанції.

9. Крім того, зауважу, що вимога повернути спірну земельну ділянку орендодавцеві випливає з обов`язку орендаря здійснити таке повернення у разі розірвання договору оренди. Тоді як вимогу про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) слід розглядати як вимогу про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном. Така вимога є негаторним позовом. Одним зі способів приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан є демонтаж самочинно споруджених на ній об`єктів.

10. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

11. Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати (абзаци другий, п`ятий частини першої статті 24 Закону «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

12. Орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження тощо (частина перша статті 25 Закону «Про оренду землі»).

13. Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (абзац третій частини другої статті 25 Закону «Про оренду землі»).

14. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

15. У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).

16. Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

17. Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати у суді питання про зміну чи припинення договірних правовідносин.

18. За змістом статей 30 та 31 Закону «Про оренду землі» зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону «Про оренду землі», а також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

19. На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону «Про оренду землі»).

20. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку (частина перша статті 34 Закону «Про оренду землі»).

21. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили:

21.1. 29 грудня 2003 року позивач уклав із відповідачем договір оренди.

21.2. 23 червня 2014 року відповідач зареєстрував право оренди на спірну земельну ділянку, що підтверджує інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25 вересня 2020 року № 225533041.

21.3. Земельна ділянка надається в оренду строком до 24 вересня 2028 року для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 договору оренди).

21.4. Орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням (підпункт «б» пункту 3.1.3 договору оренди).

21.5. Орендар має право самостійно визначати напрямки своєї господарської діяльності відповідно до цільового призначення земельної ділянки та умов договору; за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження (підпункти «а», «б» пункту 3.2.1 договору оренди).

21.6. Орендар зобов`язаний дотримувати правил добросусідства; виконувати обов`язки, передбачені Законом «Про оренду землі» й іншими нормативно-правовими актами (підпункт «в» пункту 3.2.2 договору оренди).

21.7. 18 квітня 2017 року Інспекція в акті перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил № 311/341-А встановила, що відповідач зареєстрував право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці, а також встановила факт самовільного будівництва торговельних павільйонів на цій земельній ділянці протягом 2008 - 2013 років.

21.8. 24 травня 2017 року Інспекція за результатами проведення позапланової перевірки склала акт № 416-А, у якому встановила факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, цілком або частково розташованих на спірній земельній ділянці. Згідно з цим актом перевіркою з виїздом на місце сумісно з представником Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» та інженером-експертом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАНКРІАБУД» встановлено, що на спірній земельній ділянці розташовані дев`ять торговельних павільйонів, щодо яких відсутні відомості про державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та нежитлова будівля літ. А-2. На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації цих будівель не вдалося. Під час перевірки представники бюро технічної інвентаризації виконали заміри обстежених нежитлових будівель за зовнішніми параметрами. Загальна площа забудови торговельних павільйонів, які цілком або частково знаходяться на спірній земельній ділянці, орієнтовно складає 1 879,6 кв. м. Площа забудови нежитлової будівлі літ. А-2 складає орієнтовно 822,4 кв. м.

21.9. Згідно з висновком про ступінь капітальності нежитлових будівель - торговельних павільйонів, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Раєвської, 17 (колишня назва - вул. Олени Стасової, 17 ) (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:07:045:0001), - виконаним Товариством з обмеженою відповідальністю «ТАНКРІАБУД», за формальними ознаками конструктивних рішень, конструкцій і матеріалів на підставі принципу суперпозицій обстежувані споруди належать до ІІІ групи будівель (капітальні) з терміном гарантійної експлуатації до 125 років.

21.10. 24 травня 2017 року Інспекція видала відповідачу припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил №416-Пр з вимогою виконання до 24 серпня 2017 року.

21.11. 25 жовтня 2017 року Інспекція склала Акт № 796/871-А за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Встановила невиконання припису від 24 травня 2017 року. За виявлене порушення містобудівного законодавства відповідача притягнула до відповідальності та того ж дня видала припис № 796/871-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів i правил з вимогою його виконання до 25 грудня 2017 року.

21.12. 15 березня 2019 року під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису № 796/871-Пр Інспекція встановила факт його невиконання, про що за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності склала акт № 149-А. За виявлене порушення містобудівного законодавства того ж дня притягнула відповідача до відповідальності та видала припис № 149-Пр-У про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил з вимогою усунення порушень до 15 травня 2019 року.

21.13. 7 червня 2019 року під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису № 149-Пр-У Інспекція встановила факт його невиконання, про що склала акт № 405-А, а за виявлене порушення містобудівного законодавства притягнула відповідача до відповідальності.

21.14. 3 вересня 2020 року головний спеціаліст сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради склав Акт обстеження спірної земельної ділянки, у якому встановив, що на ній розташована нежитлова будівля літ. «А-2» та споруди торговельного призначення.

21.15. Орендодавець має право припинити дію договору в разі порушення орендарем ЗК України, інших нормативних актів відносно землі, а також умов цього договору на підставах і в порядку, передбачених законодавством (пункт 3.1.2 договору оренди).

21.16. Договір оренди припиняється у разі розірвання договору у встановленому порядку (підпункт «б» пункту 4.2 договору).

21.17. На вимогу однієї зі сторін, договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (речення друге пункту 4.4 договору).

21.18. Орендар зобов`язаний у разі розірвання договору звільнити в місячний строк земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю з оформленням акта передачі земельної ділянки (підпункт «і» пункту 3.2.2 договору оренди).

22. Відповідач порушив вимоги статей 13, 24, 25 Закону «Про оренду землі» і пунктів 1.2, 3.2.1, 3.2.2 договору оренди, всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки самовільно спорудив на ній торговельні павільйони без дозволу позивача і за відсутності документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт. Тому підстави для дострокового розірвання договору оренди були, про що правильно вказала Велика Палата Верховного Суду. Оскільки повернення земельної ділянки є визначеним законом обов`язком орендаря, з яким розірваний договір оренди, то за обґрунтованості вимоги про таке розірвання є підстави для задоволення вимоги про повернення спірної земельної ділянки територіальній громаді.

23. Проте ключовим питанням була не обґрунтованість вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді, а те, чи можна ці вимоги задовольнити з огляду на сплив позовної давності. Відповідач стверджував, що позивач позовну давність пропустив. Апеляційний суд вказав, що за наявності так званого триваючого правопорушення, яке продовжує існувати, у вигляді самовільної забудови спірної земельної ділянки початковий момент перебігу позовної давності для розірвання договору оренди власником цієї ділянки зміщується з кожним днем порушення його прав.

24. Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України). Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (частина третя статті 267 ЦК України).

25. Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість. Лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла, і про це зробила заяву інша сторона спору, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 367/6105/16-ц, від 7 листопада 2018 року у справі № 575/476/16-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункт 73), від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 80), від 5 грудня 2018 року у справах № 522/2202/15-ц (пункт 61), № 522/2201/15-ц (пункт 62) та № 522/2110/15-ц (пункт 61), від 7 серпня 2019 року у справі № 2004/1979/12 (пункт 71), від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (пункт 134), від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц (пункт 51)).

26. Для застосування позовної давності за заявою сторони у спорі суд має дослідити питання її перебігу окремо за кожною звернутою до цієї сторони позовною вимогою, і залежно від установленого виснувати про те, чи спливла позовна давність до відповідних вимог (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 138-140), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 66)).

27. Велика Палата Верховного Суду вирішила питання про те, чи застосовна позовна давність до вимоги про розірвання договору оренди. Вказала, що орендодавця не можна обмежити у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема шляхом розірвання зазначеного договору. Такий позов, на думку суду касаційної інстанції, можна заявити протягом всього строку дії договору та існування обумовленого ним обов`язку щодо цільового використання земельної ділянки (пункт 75 постанови). Із цим висновком не погоджуюся.

28. У цивільному законодавстві закріплені об`єктивні межі застосування позовної давності. Вони встановлюються (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 1 серпня 2018 року у справі № 641/76/17): (а) прямо (стаття 268 ЦК України); (б) опосередковано, тобто з урахуванням сутності заявленої позовної вимоги (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96)).

29. Приписи ЦК України не вказують на те, що позовна давність не застосовується до правовідносин, які виникли у зв`язку з порушенням стороною договірних зобов`язань. Стаття 268 цього кодексу не передбачає, що вимоги про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути передане в оренду майно належать до тих, на які позовна давність не поширюється. Крім того, сутність означених вимог не виключає застосування до них позовної давності.

30. Велика Палата Верховного Суду раніше вже виснувала, що реалізація позивачем належного йому права вимагати у судовому порядку розірвання договору оренди землі залежить від настання чи ненастання обставин, які зумовлюють виникнення такого права в силу положення договору чи вказівки закону і пов`язується з моментом виникнення таких обставин (постанова від 8 вересня 2020 року у справі № 920/418/19 (пункт 6.17)).

31. Позовна давність могла сплинути за вимогами власника (орендодавця) про розірвання договору оренди та повернення з огляду на таке розірвання об`єкта оренди. Але це не позбавляє власника можливостей заявити: (а) негаторний позов - вимогу про приведення земельної ділянки у стан, придатний для використання за цільовим призначенням, зокрема про демонтаж самочинно споруджених на ній об`єктів (оскільки договір оренди не передбачав можливості їх спорудження); (б) вимогу про розірвання договору оренди та зобов`язання орендаря повернути об`єкт оренди, якщо виникли інші підстави, ніж ті, щодо аналогічних вимог за якими позовна давність сплинула. Негаторний позов власник може заявити впродовж часу, поки триває порушення його прав, тоді як дві інші вимоги - упродовж трьох років, починаючи з моменту, коли власник (орендодавець) дізнався або мав дізнатися про виникнення відповідних підстав для розірвання договору оренди. Тому необґрунтованим є висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що позов про розірвання договору можна заявити «протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки)» (пункт 75 постанови).

32. Позивач згідно з договором оренди (пункт 3.1.3) мав здійснювати контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням. Перша перевірка Інспекції, проведена у квітні 2017 року, встановила як факт забудови спірної земельної ділянки, так і те, що самочинне будівництво тривало з 2008 до 2013 року. Тому на підставі цих встановлених судом першої інстанції обставин Велика Палата Верховного Суду мала виснувати, що за умови належного виконання позивачем обов`язку з контролю за додержанням орендарем умов договору оренди, позивач, починаючи з 2008 року, мав довідатися про розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості. Принаймні, починаючи з квітня 2017 року, він не міг не знати про допущені орендарем порушення, оскільки акт від 18 квітня 2017 року № 311/341-А склала Інспекція, що є структурним підрозділом виконавчого органу Харківської міської ради.

33. Отже, звернувшись до суду у вересні 2020 року, позивач пропустив позовну давність за вимогами про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути спірну земельну ділянку. Тому Велика Палата Верховного Суду мала підтримати висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні цих вимог саме через сплив строку звернення до суду (частина четверта статті 267 ЦК України).

34. Зауважу, що Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу № 922/3166/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважаючи за потрібне відступити від висновку, викладеного у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17-ц і Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17, про те, що вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюється позовна давність, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення.

35. Велика Палата Верховного Суду відступила від цього висновку тільки у частині визнання негаторним позову про розірвання договору. Виснувала, що така вимога негаторним позовом не є (пункт 94 постанови), одночасно застосувавши до спірних правовідносин частину другу статті 152 ЗК України про право власника усувати порушення його прав як тих, які пов`язані з позбавленням його володіння земельною ділянкою, так і тих, які з таким позбавленням не пов`язані (пункти 80, 83-85 постанови).

36. Крім того, констатувавши, що вимога про розірвання договору не є негаторним позовом, не відступила від висновку про те, що на вимогу про розірвання договору не поширюється позовна давність («оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення»). Навпаки, зазначила, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі; такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки) (пункт 75 постанови).

37. Тим самим Велика Палата Верховного Суду фактично підтвердила висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17-ц і Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 про те, що на вимогу про розірвання договору оренди не поширюється позовна давність, оскільки «з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення».

38. Крім того, правильно вважаючи обґрунтованими вимоги про розірвання договору оренди та про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, Велика Палата Верхового Суду мала розглянути заяву відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності за кожною з цих вимог. Натомість, сформулювала висновок стосовно позовної давності лише за вимогою про розірвання договору оренди, помилково вважаючи, що інші позовні вимоги (і про повернення спірної земельної ділянки, і про усунення перешкод у користуванні нею шляхом демонтажу споруджених об`єктів торговельного призначення) є похідними від вимоги про розірвання договору оренди (пункт 78 постанови).

(2.2) Щодо вимоги про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній об`єктів

39. Відповідач чинить перешкоди позивачу як власнику спірної земельної ділянки у користуванні та розпорядженні нею, оскільки, не маючи з цього приводу домовленості з позивачем (діючи за межами договору оренди), зайняв цю ділянку самочинно спорудженими торговельними об`єктами і навіть зареєстрував право власності на один із них. Позивач просив усунути ці перешкоди шляхом демонтажу розміщених на спірній земельній ділянці об`єктів на підставі статті 391 ЦК України. Суд апеляційної інстанції виснував про задоволення означеної вимоги, проте вважав помилковим застосування припису статті 391 ЦК України, а не статті 152 ЗК України.

40. З висновком апеляційного суду, який підтримала Велика Палата Верховного Суду, про задоволення вимоги про демонтаж розміщених на спірній земельній ділянці об`єктів погоджуюся. Проте помилковим є висновок цих судів про те, що вказана вимога (яка за змістом є негаторним позовом) похідна від вимог про розірвання договору оренди та повернення спірної земельної ділянки.

41. Велика Палата Верховного Суду, з одного боку, звернула увагу на те, що обов`язок орендаря у разі розірвання договору оренди звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан (що включає благоустрій території, а за необхідності - знесення будівель та споруд, розташованих на спірній земельній ділянці) та повернути орендодавцю є нібито договірним (пункт 6.2 договору оренди; пункт 79 постанови). З іншого боку, застосувала до спірних правовідносин припис частини другої статті 152 ЗК України про те, що власник може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (пункти 80, 82-85 постанови). Згідно з наведеним приписом право власника усувати порушення його прав на земельну ділянку не пов`язане з наявністю договірних умов. Тому вимога про усунення таких порушень не є зобов`язально-правовим способом захисту, похідним від вимоги про розірвання договору оренди, як зазначила Велика Палата Верховного Суду.

42. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України).

43. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (частина друга статті 509 ЦК України). Однією з таких підстав є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

44. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

45. З огляду на ці приписи зобов`язання орендодавця й орендаря спірної земельної ділянки виникли з їхньої домовленості про взаємні права й обов`язки щодо оренди цієї ділянки, тобто з договору оренди.

46. Вирішуючи питання про те, чи є зобов`язально-правовими вимоги про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) та про демонтаж самочинно споруджених на цій ділянці об`єктів, слід було встановити, чи мали позивач і відповідач домовленість про можливість орендаря забудувати спірну земельну ділянку всупереч меті її надання.

47. Суди першої й апеляційної інстанцій не встановили, що метою її надання в оренду було розміщення споруд торговельного призначення. Навпаки зазначили, що спірна земельна ділянка надана в оренду для експлуатації й обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 договору оренди). Крім того, договір оренди не вказував на можливість орендаря на свій розсуд забудувати цю ділянку. Тому вчинення відповідачем дій, що мали наслідком її використання з іншою метою, ніж та, для якої він цю ділянку одержав у користування, означає, що такі дії відповідач вчинив поза домовленістю із орендодавцем, тобто поза межами договору оренди.

48. Інакше кажучи, якщо цей договір не охоплював можливість використання спірної земельної ділянки для розміщення споруд торговельного призначення, то вимога про їхній демонтаж (спосіб приведення цієї ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан) не є зобов`язально-правовим способом захисту, похідним від розірвання договору. Коли спірні правовідносини щодо користування та розпорядження земельною ділянкою сформувалися за межами домовленості сторін (за межами договору оренди), власнику вчиняються перешкоди у реалізації його прав на цю ділянку, то застосовний спосіб захисту прав власника не є зобов`язально-правовим.

49. У касаційній скарзі відповідач стверджував про неможливість заявлення негаторного позову у спірних правовідносинах з огляду на наявність у сторін спору договірних відносин. На підтвердження цього аргументу відповідач вказав на постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18:

49.1. В означеній постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що одна з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову - відсутність у позивача з відповідачем договірних відносин. За їх наявності захист порушеного права власності здійснюється за допомогою зобов`язально-правових способів (пункт 114 тієї постанови).

49.2. Цей висновок узгоджується з тими, які наведені у цій окремій думці. У сторін спору у справі № 922/3166/20 відсутні зобов`язально-правові (договірні) відносини щодо можливості забудови спірної земельної ділянки торговельними спорудами. Тому для захисту права власності на цю ділянку від перешкод у користуванні та розпорядженні нею, які створив відповідач, позивач має використовувати речово-правовий спосіб захисту - негаторний позов. Інакше кажучи, наявність договірних відносин щодо права оренди земельної ділянки для експлуатації й обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями не означає, що сторони перебувають у договірних правовідносинах щодо її забудови торговельними спорудами.

50. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

51. Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (частина друга статті 152 ЗК України).

52. З огляду на принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном фізичне зайняття останнього особою, за якою не зареєстроване право власності на таке майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном. У таких випадках слід застосовувати припис статті 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 70)).

53. Вище вже зауважував, що вимогу про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) слід розглядати як вимогу про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, що включає демонтаж самочинно споруджених на цій ділянці об`єктів (пункти 9, 48 окремої думки).

54. Велика Палата Верховного Суду безпідставно вважала незастосовним до спірних правовідносин за вимогами про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан і демонтаж споруджених на ній об`єктів припис статті 391 ЦК України («Захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння») про усунення перешкод (пункт 87 постанови) та одночасно застосувала припис частини другої статті 152 ЗК України («Способи захисту прав на земельні ділянки»). Зазначені приписи обох вказаних статей регламентують усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном (із тією відмінністю, що частина друга статті 152 ЗК України стосується чітко визначеного об`єкта правовідносин - земельної ділянки - та гарантує декілька способів захисту в одному приписі).

55. Тому не було ніяких підстав для твердження про помилковість застосування статті 391 ЦК України до спірних правовідносин щодо усунення позивачеві перешкод у користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом приведення її у придатний для використання за цільовим призначенням стан, зокрема шляхом демонтажу торговельних об`єктів, споруджених на ній за межами погоджених сторонами умов договору оренди. Будівництво таких об`єктів без дозволу позивача створило для нього перешкоди у користуванні та розпорядженні належною йому спірною земельною ділянкою, зокрема, враховуючи і те, що на нежитлову будівлю літ. «А-2» відповідач уже зареєстрував за собою право власності як на нерухоме майно, тобто таке, що нерозривно пов`язане із відповідною ділянкою.

56. Велика Палата Верховного Суду раніше виснувала, що позов про усунення перешкод у реалізації права користування та розпорядження майном (негаторний позов) можна заявити впродовж усього часу, поки триває відповідне порушення прав та інтересів власника (постанова від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 34)). Отже, позивач не пропустив позовну давність за вимогою про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення (такий демонтаж є способом приведення спірної земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням).Тому висновок про задоволення цієї вимоги загалом є правильним.

57. Позивач просив усунути перешкоди у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які на ній розташовані. Тобто просив прийняти рішення про їхній демонтаж (таке судове рішення можна ефективно виконати у примусовому порядку у разі, якщо відповідач не виконає його добровільно). За вказаною вимогоюапеляційний суд постановив «зобов`язати Приватне акціонерне товариство Концерн АВЕК та Ко … демонтувати дев`ять нежитлових будівель торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці». Інакше кажучи, суд не постановив їх демонтувати, а зобов`язав відповідача це зробити самостійно. Позивач таке рішення не оскаржив, хоча застосований судом варіант задоволення відповідної позовної вимоги піднімає питання про ефективність вирішення спору та про забезпечення виконуваності судового рішення у примусовому порядку.

3. ВИСНОВОК

58. Вважаю, що Велика Палата Верховного Суду з огляду на доводи касаційної скарги відповідача мала її задовольнити частково:

58.1. Скасувати постанову апеляційного суду у частині задоволення вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути спірну земельну ділянку; у цій частині залишити в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову.

58.2. Змінити у мотивувальній частині постанову апеляційного суду про зобов`язання відповідача демонтувати розміщені на спірній земельній ділянці торговельні об`єкти, виклавши вказану частину в редакції власної постанови; в іншій частині стосовно цієї вимоги постанову апеляційного суду залишити без змін.

Суддя Д. А. Гудима

Джерело: ЄДРСР 108960094

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

судді Великої Палати Верховного Суду Власова Ю. Л. щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2022 року у справі № 922/3166/20 (провадження № 12-36гс21)

Коротка історія справи

Харківська міська рада (далі - Міськрада, позивач) звернулася до господарського суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» (далі - ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко», відповідач) про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд, які розташовані на ній, а також зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Міськради цю земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

На обґрунтування позову Міськрада зазначила, що відповідачем на орендованій земельній ділянці було здійснено самовільне будівництво торговельних павільйонів, чим порушено вимоги земельного законодавства, зокрема положення статей 13, 25 Закону України «Про оренду землі», та умови пунктів 1.2, 3.2.1 (підпункт б) укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2003 року (далі - Договір оренди), що є підставою для дострокового розірвання цього Договору та повернення орендованої земельної ділянки позивачу в стані, у якому її було отримано.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 13 січня 2021 року у задоволенні позову відмовлено повністю. Місцевий господарський суд дійшов висновку, що ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» порушило умови Договору оренди (здійснило самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці), що є підставою для його розірвання, проте сплив позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Міськради.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року рішення місцевого господарського суду скасовано та ухвалено нове - про задоволення позову. Підставою для ухвалення такого рішення став висновок апеляційного господарського суду про те, що самочинне будівництво - це правопорушення, яке має триваючий характер, а тому позов про дострокове розірвання Договору оренди власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

Зміст постанови Великої Палати Верховного Суду

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2022 року касаційну скаргу відповідача задоволено частково, змінено мотивувальну частину постанови Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року, в іншій частині судове рішення апеляційної інстанції залишено без змін.

Обґрунтовуючи вказану постанову, Велика Палата Верховного Суду зробила такі висновки.

Порушення ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» умов використання земельної ділянки, визначених Договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, про що обґрунтовано дійшли висновку суди першої та апеляційної інстанцій (пункт 68 постанови).

За договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням) (пункт 72 постанови).

Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі (пункт 73 постанови).

Слід звернути увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій (пункт 74 постанови).

Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки) (пункт 75 постанови).

Причини незгоди з постановою Великої Палати Верховного Суду

З указаними висновками Великої Палати Верховного Суду стосовно незастосування у цій справі наслідків спливу позовної давності, оскільки відповідачем вчинено триваюче правопорушення (яке полягає у використанні орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням), не можна погодитися з таких підстав.

Щодо підстав позову

Як установлено судами попередніх інстанцій, 29 грудня 2003 року між Міськрадою та Акціонерним товариством «Концерн АВЕК та Ко» укладено Договір оренди, згідно з яким відповідач отримав в оренду земельну ділянку в місті Харкові для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями строком до 24 вересня 2028 року. У пункті 3.2.1 вказаного Договору передбачено право орендаря за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження на орендованій земельній ділянці (підпункт «б»).

Разом із тим орендар без погодження з орендодавцем протягом 2008-2013 роківздійснив самовільне будівництво торговельних павільйонів, що було виявлено Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Міськради (далі - Інспекція) під час проведення перевірок щодо дотримання на вказаній земельній ділянці вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил.

Перший акт позапланової перевірки Інспекції було складено 18 квітня 2017 року, отже саме з цього дня позивач був обізнаний про порушення своїх прав як орендодавця за Договором оренди, проте звернувся до суду з відповідним позовом 29 вересня 2020 року, тобто після спливу більш ніж трьох років від указаного дня.

Важливо, що підставою позовних вимог Міськради (орендодавця) були обставини щодо порушення відповідачем (орендарем) умов Договору оренди в частині здійснення на орендованій земельній ділянці самочинного будівництва без попередньої письмової згоди орендодавця, одержання якої є обов`язковим в силу підпункту «б» пункту 3.2.1 Договору оренди. При цьому Міськрада не заявляла підставою позову обставину використання земельної ділянки орендарем не за цільовим призначенням.

Більше того, у відповіді на відзив відповідача Міськрада, в контексті заперечень проти застосування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, окремо наголосила, що вона «у справі № 922/3166/20 визначає як підставу позову не зміну цільового призначення земельної ділянки, а самовільну забудову земельної ділянки, що є різними за своєю суттю підставами припинення права користування земельною ділянкою» (том 1, аркуш справи 109).

Незважаючи на це, Велика Палата Верховного Суду під час розгляду питання про застосування позовної давності у цій справі самостійно змінила підставу позову та не врахувала, що позивач наголошував на здійсненні відповідачем самочинного будівництва (що є порушенням підпункту «б» пункту 3.2.1 Договору оренди), і саме ці дії відповідача аналізувалися судами першої та апеляційної інстанцій з точки зору можливості визнання їх триваючим правопорушенням. Натомість Велика Палата Верховного Суду самостійно обрала інше порушення умов Договору, ніж було заявлено Міськрадою в позові, зокрема, використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням (що є порушенням підпункту «а» пункту 3.2.2 Договору оренди), і протлумачила його як таке, що триває протягом всього строку дії Договору оренди, а отже, дозволяє не застосовувати позовну давність.

При цьому Велика Палата Верховного Суду не відповіла на питання, чи є триваючим правопорушенням здійснення орендарем самочинного будівництва на орендованій земельній ділянці без згоди орендаря. Слід розуміти, що, змінивши постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 рокув мотивувальній частині, Велика Палата Верховного Суду не погодилася з висновком суду апеляційної інстанції, який дав ствердну відповідь на це питання (пункт 76 постанови).

Щодо триваючого порушення

Позиція Великої Палати Верховного Суду, висловлена у пунктах 72-75 постанови (стосовно того, що здійснення орендарем самовільної забудови призвело до використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є триваючими протиправними діями та дає правові підстави орендодавцю звертатися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, протягом всього строку дії Договору), не відповідає сутності приватноправового регулювання інституту позовної давності та в цілому сприяє розмиванню цього доктринального поняття.

Зокрема, як зазначає Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), позовна давність - це передбачене законом право порушника уникнути переслідування або притягнення до відповідальності після закінчення певного періоду після вчинення правопорушення. Інститут позовної давності є спільною рисою правових систем держав-учасниць, який служить кільком цілям, в тому числі, гарантувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів тощо (наприклад пункт 570 рішення від 20 вересня 2011 року за заявою у справі «ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії»).

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) позовною давністю є строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Запроваджений нормами ЦК України інститут позовної давності полягає у наданні особі, цивільне право якої порушено, певного строку для звернення до суду за захистом цього права, в тому числі за допомогою державного примусу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 червня 2021 рокуу справі № 904/3405/19 (провадження № 12-50гс20)).

Тобто позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Неподання позову впродовж встановлених законом строків призводить до втрати права на позов в розумінні можливості судовим порядком здійснити належне особі цивільне майнове право, позбавляє цивільне суб`єктивне право здатності до примусового виконання проти волі зобов`язаної особи.

Отже, інститут позовної давності має на меті спонукати учасників цивільних відносин вчиняти дії, спрямовані на захист порушених прав, у розумні строки. Позовна давність дисциплінує учасників цивільного обороту, стимулює їх активність у здійсненні їх прав і обов`язків, слугує зміцненню договірної дисципліни та посиленню взаємного контролю за виконанням зобов`язань.

Інститут позовної давності, сформований у цивільному праві, не включає такого поняття, як «триваюче правопорушення», тобто не містить спеціального правового регулювання для такого виду протиправних дій або бездіяльності суб`єктів цивільних правовідносин.

Згідно із частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

При цьому кожна особа зобов`язана бути обізнаною про стан своїх майнових прав, цікавитися ними та вчасно реагувати на їх порушення. Тому у статті 261 ЦК України поряд із наведеним загальним правилом щодо початку перебігу позовної давності міститься декілька спеціальних, що враховують особливості конкретних видів приватних правовідносин.

Так, наприклад, перебіг позовної давності за вимогами про визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом насильства, починається від дня припинення насильства (частина друга статті 261 ЦК України). За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. За зобов`язаннями, строк виконання яких не визначений або визначений моментом вимоги, перебіг позовної давності починається від дня, коли у кредитора виникає право пред`явити вимогу про виконання зобов`язання. Якщо боржникові надається пільговий строк для виконання такої вимоги, перебіг позовної давності починається зі спливом цього строку (частина п`ята статті 261 ЦК України).

Поряд із цим у статті 268 ЦК України перелічені вимоги, на які позовна давність не поширюється, та зазначено, що законом можуть бути встановлені інші вимоги. При цьому про «триваюче правопорушення» як підставу непоширення позовної давності на відповідну вимогу у вказаній статті ЦК України не зазначено.

Включення до складу приватноправового інституту позовної давності поняття «триваючого правопорушення» як категорії, на яку не поширюється позовна давність, суперечить наведеним загальним засадам визначення моменту виникнення права на позов. Такий підхід призведе до розмивання сутності позовної давності та унеможливить досягнення цілей правового регулювання, визначених для цього правового інституту, оскільки під «триваюче правопорушення» може підпадати будь-яка дія чи бездіяльність (наприклад, невиконання чи неналежне виконання цивільного обов`язку, несплата кредиту, завдання шкоди майну особи - всі ці дії / бездіяльність у подальшому породжують протиправний стан порушення права, який триває, а отже, має виключатися з «поля дії» позовної давності).

Задля застосування позовної давності важливе, що особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права та мала на це відреагувати. Для цього їй законом відводиться певний час. Якщо особа не скористалася своїм правом на захист у цей строк, то це загрожує неможливістю судового захисту.

Зведення об`єкта самочинного будівництва породжує стан його існування. Однак право особи вважається порушеним у момент вчинення дії, яка спричинила настання цього стану.

У цій справі внаслідок здійснення орендарем самочинного будівництва в орендодавця виникло право в судовому порядку вимагати розірвання договору оренди, знесення об`єкта самочинного будівництва та повернення орендованої земельної ділянки. Таке право може бути здійснене орендодавцем на власний розсуд (тобто використане або ні) протягом визначеної законом позовної давності.

Додатково слід звернути увагу на те, що у підпункті «б» пункту 3.1.3 Договору оренди зазначено, що орендодавець зобов`язаний вести постійний контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням. Зазначений обов`язок передбачає можливість позивача бути постійно обізнаним про стан виконання відповідачем умов Договору оренди та вчасно реагувати на виявлені порушення.

Водночас, як указано в судових рішеннях попередніх інстанцій, відповідач здійснив на орендованій землі самочинне будівництво у 2008-2013 роках, а перший акт перевірки органом позивача було складено лише у 2017 року, тобто через чотири роки після закінчення будівництва, а потім ще більш ніж через три роки орендодавець звернувся до суду з позовом у цій справі.

Велика Палата Верховного Суду не надала жодної правової оцінки вказаній бездіяльності орендодавця, яка призвела до можливості будівництва відповідачем торговельних павільйонів та їх експлуатації протягом більше семи років.

Вважаю, якщо орендодавець протягом дев`яти років (з 2008 по 2017), коли відповідачем будувались та експлуатувались торговельні павільйони, не заперечував цього, а потім ще більше трьох років (2017-2020) не звертався до суду за захистом свого права, у такому випадку відсутні правові підстави для незастосування загальних правил позовної давності.

Щодо самочинного будівництва

Відповідно до статті 376 ЦК України будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Таким чином, статтею 376 ЦК України передбачено три можливих наслідки самочинного будівництва, а саме: визнання права власності на об`єкти самочинного будівництва за особою, яка їх збудувала; визнання права власності на ці об`єкти за власником земельної ділянки, на якій вони розташовані; знесення цих об`єктів самочинного будівництва.

Тому сам факт виявлення орендодавцем обставин здійснення орендарем самовільного будівництва торговельних павільйонів на орендованій земельній ділянці ще не означає, що ці будівлі підлягають обов`язковому знесенню. Сторони можуть прийняти й інші рішення щодо подальших правових наслідків цих незаконних дій орендаря.

З актів, приписів та постанов, складених Інспекцією, яка є органом позивача, вбачається таке.

1. В акті позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил на об`єкті: «Об`єкт будівництва по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001», від 18 квітня 2017 року № 311/341-А зазначено, що за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за вказаною адресою за ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» зареєстроване право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв. м (як засвідчують матеріали справи, право власності на цю будівлю було зареєстровано за відповідачем 15 лютого 2013 року). В єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Інспекції, інформація по об`єктах за цією адресою відсутня. Перевіркою з виїздом на місце встановлено, що на орендованій земельній ділянці самовільно побудовані чотирнадцять торговельних павільйонів, які відносяться до ІІІ групи будівель - капітальні з терміном гарантійної експлуатації до 125 років, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абзацу четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466, а також частин другої, третьої статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».

2. В акті аналогічної позапланової перевірки від 24 травня 2017 року № 416-А вказано, що перевіркою з виїздом на місце встановлено, що на орендованій земельній ділянці цілком або частково розташовані дев`ять самовільно побудованих торговельних павільйонів, які відносяться до ІІІ групи будівель - капітальні з терміном гарантійної експлуатації до 125 років, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абзацу четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, а також частин другої, третьої статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».

3. Припис від 24 травня 2017 року № 416-Пр містить інформацію про те, що за результатами позапланової перевірки, проведеної на об`єкті: «Об`єкт будівництва по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001», установлено здійснення самовільного будівництва торговельних павільйонів у період з 2008 по 2013 роки на земельній ділянці, наданій в оренду відповідачу, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абзацу четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466, а також частин другої, третьої статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність». З метою усунення виявлених порушень Інспекція вимагала у термін до 24 серпня 2017 року усунути допущене порушення.

Слід навести зміст норм законодавства, про порушення яких було вказано у цих актах позапланової перевірки та приписі.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у вказаній вище редакції) замовник має право виконувати будівельні роботи після видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

За частиною першою статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Відповідно до абзацу четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 (в редакції від 10 лютого 2017 року), будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів IV і V категорії складності.

Згідно з частинами другою, третьою статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність» (в редакції від 04 серпня 2016 року) технічний нагляд забезпечується замовником та здійснюється особами, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат. Авторський нагляд здійснюється архітектором - автором проекту об`єкта архітектури, іншими розробниками затвердженого проекту або уповноваженими ними особами. Авторський нагляд здійснюється відповідно до законодавства та договору із замовником.

4. Зі змісту акта № 796/871-А від 25 жовтня 2017 року за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт убачається, що Інспекцією проводилася перевірка виконання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» раніше виданих приписів, за результатами якої виявлено порушення, а саме невиконання обов`язкового для виконання припису щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил № 416-Пр від 24 травня 2017 року, виданого Інспекцією, що, у свою чергу, є порушенням підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553.

Слід навести зміст норм законодавства, про порушення яких було вказано у цьому акті позапланової перевірки.

Згідно з підпунктом «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право у разі виявлення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, містобудівних умов та обмежень, затвердженого проекту або будівельного паспорта забудови земельної ділянки видавати обов`язкові для виконання приписи щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил.

Відповідно до підпункту 3 пункту 11 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553 (в редакції постанови від 10 червня 2017 року), посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час проведення перевірки мають право, в тому числі, у разі виявлення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, містобудівних умов та обмежень, затвердженого проекту або будівельного паспорта забудови земельної ділянки видавати обов`язкові для виконання приписи щодо: усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил; зупинення підготовчих та будівельних робіт.

За абзацом четвертим пункту 14 цього Порядку суб`єкт містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, зобов`язаний, зокрема, виконувати вимоги органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо усунення виявлених порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

5. Припис від 25 жовтня 2017 року № 796/871-Пр містить інформацію про те, що за результатами позапланової перевірки, проведеної на об`єкті: «Об`єкт будівництва по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001», встановлено невиконання припису від 24 травня 2017 року № 416-Пр, що є порушенням підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. З метою усунення виявлених порушень Інспекція вимагала у термін до 25 грудня 2017 року усунути допущене порушення.

6. У постанові від 30 жовтня 2017 року № 33/3447/0/250-17-П зазначено про накладення на ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, а саме за порушення підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

7. В акті від 15 березня 2019 року № 149-А, складеному за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, вказано, що Інспекція провела позапланову перевірку виконання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» раніше виданого припису, за результатами якої виявлено порушення, а саме встановлено факт наявності дев`яти торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно, що свідчить про невиконання припису № 796/871-Пр від 25 жовтня 2017 року, що, у свою чергу, є порушенням підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

8. У приписі від 15 березня 2019 року № 149-Пр-У зазначено про те, що за результатами позапланової перевірки, проведеної на об`єкті: «Об`єкт будівництва по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:07:045:0001», встановлено невиконання припису № 796/871-Пр від 25 жовтня 2017 року, що є порушенням підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. З метою усунення виявлених порушень Інспекція вимагала у термін до 15 травня 2019 року усунути допущене порушення.

9. Постанова від 27 березня 2019 року № 35/732/0/250-19-П містить інформацію про накладення на ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, а саме за порушення підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

10. В акті від 07 червня 2019 року № 405-А, складеному за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, вказано, що Інспекцією проводилася позапланова перевірка виконання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» раніше виданого припису, за результатами якої виявлено порушення, а саме встановлено наявність нежитлової будівлі на орендованій земельній ділянці; у єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Інспекції, інформація по цьому об`єкту відсутня, що свідчить про невиконання припису від 15 березня 2019 року № 149-Пр-У, що, у свою чергу, є порушенням підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», абзацу другого підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

11. У постанові від 18 червня 2019 року № 102/1353/0/250-19-П йдеться про накладення на ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, а саме за порушення підпункту «а» пункту 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», абзацу другого підпункту 3 пункту 11 та абзацу четвертого пункту 14 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

Як засвідчує зміст наведених вище документів Інспекції, яка є органом позивача, від моменту здійснення ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» самочинного будівництва (2008-2013 роки) і до моменту звернення Міськради до суду (вересень 2020 року) позивач не заявляв до відповідача вимог про припинення будівельних робіт та в подальшому знесення самовільно побудованих об`єктів нерухомого майна.

Форми актів, приписів та інших документів, які складаються під час або за результатами здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 15 травня 2012 року № 240 (з наступними змінами). І, зокрема, відповідно до цього наказу припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил повинен містити опис конкретних заходів щодо усунення порушень.

Натомість у цьому судовому спорі припис Інспекції, яка є органом позивача, від 24 травня 2017 року № 416-Пр не містив переліку конкретних заходів щодо усунення виявлених порушень, а лише вказував, що «з метою усунення виявлених порушень» вимагається «усунути допущенні порушення». З огляду на зміст наведених вище норм законодавства, про порушення яких було вказано у цьому приписі, незрозуміло, що саме мав зробити відповідач для виконання припису позивача (отримати в органі державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт, отримати погодження на будівництво від орендодавця, знести побудовані об`єкти нерухомого майна тощо).

У свою чергу, всі наступні приписи Інспекції, яка є органом позивача, були складені у зв`язку з невиконанням відповідачем вимог першого припису від 24 травня 2017 року та вимагали усунути ці порушення, тобто виконати перший припис.

Розглядаючи спори щодо оскарження подібних приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю, суди неодноразово зауважували про те, що такі приписи не повинні носити загального характеру, а мають містити конкретну категоричну вимогу того, що приписується (вимагається) зробити підконтрольному суб`єкту для усунення конкретних порушень законодавства. Вимоги припису мають бути чіткими, а можливість усунення виявлених порушень прямо залежить від чіткого визначення суб`єктом владних повноважень конкретного заходу (варіанту поведінки), якого слід вжити уповноваженій особі замовника для усунення порушень (див., наприклад, постанову Верховного Суду від 16 вересня 2021 року у справі № 160/9416/18, провадження № К/9901/3876/20).

Спонукання замовника будівництва самостійно визначити на підставі перелічених у приписі норм законодавства, які саме заходи слід вжити для усунення та яких саме порушень, тобто самостійно визначити, в чому полягає порушення, у свою чергу, може призвести до нового можливого порушення чинного законодавства. Припис є актом індивідуальної дії, і зобов`язальний характер вимоги щодо усунення правопорушення, яка міститься в цьому приписі, свідчить про встановлення конкретного порушення та визначення імперативного обов`язкового способу його усунення.

Натомість з матеріалів цієї судової справи вбачається, що позивач в особі Інспекції, яка є його органом, через чотири роки після завершення самочинного будівництва та протягом наступних трьох років (2017-2019) здійснював фіксацію порушення відповідачем містобудівного законодавства внаслідок самочинного будівництва, проте не визначився (до моменту звернення позивача до суду) з передбаченими статтею 376 ЦК України можливими наслідками самочинного будівництва, зокрема, чи може бути визнане право власності на самочинне будівництво за відповідачем або за позивачем, чи самочинне будівництво підлягає знесенню.

За результатами дослідження матеріалів цієї справи судами було зроблено правильний висновок про те, що у спірних правовідносинах мали місце протиправні дії орендаря - здійснення ним самовільного будівництва на орендованій земельній ділянці, що є істотним порушенням умов Договору оренди з боку ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» та може виступати підставою для розірвання цього договору в односторонньому порядку на вимогу орендодавця.

Однак поряд із цим судами не було надано жодної правової оцінки поведінці орендодавця у спірних взаємовідносинах.

Адже відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (використано редакцію від 19 березня 2017 року) до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема: повноваження стосовно координації на відповідній території діяльності суб`єктів містобудування щодо комплексної забудови населених пунктів (частина перша статті 31); повноваження щодо здійснення контролю за додержанням земельного та природоохоронного законодавства, використанням і охороною земель, природних ресурсів загальнодержавного та місцевого значення (частина перша статті 33). Міська рада утворює у складі виконавчого комітету ради орган з питань містобудування та архітектури (частина третя статті 51).

Отже, у спірних правовідносинах позивач виконував як функції орендодавця земельної ділянки, так і повноваження державного контролю за додержанням містобудівного законодавства (через створену ним Інспекцію), що, з одного боку, дає йому більше правових інструментів здійснювати належний та своєчасний нагляд за використанням орендованої землі, а з іншого, - робить неприпустимою його бездіяльність у разі допущення орендарем порушень вимог містобудівного та земельного законодавства, умов договору оренди земельної ділянки комунальної власності.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) у своїх рішеннях неодноразово зауважував про неприпустимість бездіяльності з боку органів публічної влади, навіть при тому, що поведінка приватного суб`єкта у таких правовідносинах є явно незаконною.

Так, наприклад, у справі «Онер`їлдіз проти Туреччини» (Oneryildiz v.Turkey) ЄСПЛ звернув увагу на те, що саме держава винна у тому, що, реалізуючи свої повноваження у сфері контролю за будівництвом, не припинила його, тим самим створила у забудовника ілюзію згоди з його діями і провокувала його продовжувати ці дії. Зокрема, у цій справі ЄСПЛ вказав, що терпимість державних органів відносно дій заявника (який побудував бараки довкола смітника, який спільно використовували чотири районні ради і який належав до компетенції та відповідальності головної міської ради Стамбула; при цьому місцеві ради не вживали заходів для знищення незаконних халуп) протягом майже п`яти років свідчить, що ці органи de facto визнали, що заявник та його родичі мали майновий інтерес стосовно їх незаконно побудованого будинку, який був достатнім для визнання його самостійним інтересом і майном в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.

«Той факт, що заявник протягом п`яти років використовував для свого проживання землю, яка належала Міністерству фінансів, не може вважатися фактом володіння майном, і немає підстав для висновку, що він міг правомірно претендувати на передання права на землю. Однак, незважаючи на доведеність факту, що заявник спорудив на цій землі будівлю, на порушення нормативних актів містобудування, Суд визнав, що п. Онер`їлдіз був фактичним власником основної споруди і складових частин халупи та будь-якого особистого майна, яке могло там міститися. На думку Суду, споруджене житло і той факт, що заявник проживав у ньому разом зі своєю сім`єю, становили суттєвий матеріальний інтерес, який, зустрічаючи насправді толерантне ставлення з боку органів влади, означав володіння майном для цілей пункту 1 статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції» (рішення палати ЄСПЛ від 18 червня 2002 року).

«Суд відхилив аргумент Уряду про те, що органи влади Туреччини утрималися від ліквідації житла заявника, виходячи з гуманітарних міркувань. Позитивний обов`язок, покладений на органи влади статтею 1 Першого протоколу, вимагав від них вжиття практичних заходів, на які Суд уже вказав як на заходи, завдяки яким можна було обійтися без ліквідації житла… Суд постановив, що було допущено порушення статті 1 Першого протоколу» (рішення Великої палати ЄСПЛ від 30 листопада 2004 року).

У справі «Фонд «Батьківська турбота» проти України» ЄСПЛ, з-поміж іншого, зауважив: «Навіть якщо припустити, що передане «Укрпрофоздоровниці» майно дійсно належало державі та що держава знов намагалась відновити своє право власності на нього після придбання заявником його частини, Суд не розуміє, чому вона так довго чекала, щоб це зробити, тобто з моменту придбання заявником майна у 2002 році до подання прокурором позову у 2011 році. У зв`язку з цим Суд вважає несуттєвим, що прокурор нібито не знав про договір 2002 року до 2011 року. Дійсно, після укладення заявником договору у 2002 році державні органи зареєстрували його право власності на придбане майно та ця інформація була доступною у відповідному реєстрі. Іншими словами, державі було відомо або мало бути відомо про договір 2002 року та реєстрацію права власності заявника на спірне майно задовго до 2011 року. Проте держава не реагувала наступні дев`ять років» (пункт 59 рішення від 09 жовтня 2018 року).

У цій справі № 922/3166/20 судами було встановлено, що ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» у 2013 році зареєструвало за собою право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв. м, розташовану на орендованій земельній ділянці, про що 15 лютого 2013 року внесено інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (пункт 5 постанови Великої Палати Верховного Суду).

Отже, починаючи з 2013 року Міськрада знала або мала знати про те, що на орендованій земельній ділянці здійснено будівництво, проте жодним чином не реагувала на це ні як орендодавець за Договором оренди, ні як орган контролю за додержанням земельного та містобудівного законодавства. Лише через чотири роки після цього Інспекцією було складено перший акт про порушення (в якому було зафіксовано наявність на орендованій земельній ділянці нежитлової будівлі, що належить на праві власності орендарю, та ще кількох торговельних павільйонів, право власності на які не зареєстровано ні за орендарем, ні за орендодавцем), а через сім з половиною років Міськрада заявила до суду позов про розірвання Договору оренди у зв`язку із порушенням орендарем його умов та знесення самочинно побудованого майна.

З урахуванням наведених висновків ЄСПЛ вважаю, що в суду були підстави, крім іншого, розглянути питання про наявність майнового інтересу в орендаря у цій справі, що означав володіння майном для цілей пункту 1 статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки орендодавець - Міськрада, яка одночасно виконувала функції державного контролю, протягом більш ніж семи років допускала існування на орендованій земельній ділянці комунальної власності об`єктів самочинного будівництва, а отже, давала підстави орендарю сподіватися на можливість узаконення цього майна.

На мій погляд, невиконання позивачем своїх позитивних обов`язків, передбачених законодавством у сфері місцевого самоврядування та містобудування, мало бути проаналізоване судами як самостійна підстава для відмови в задоволенні позовної вимоги про зобов`язання ПрАТ «Концерн АВЕК демонтувати нежитлові будівлі - торговельні павільйони, заявленої Міськрадою у позові.

Висновки

На мою думку, Велика Палата Верховного Суду повинна була задовольнити касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко», скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року у справі № 922/3166/20 та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 13 січня 2021 року.

Суддя Ю. Л. Власов

Джерело: ЄДРСР 108752631