Постанова ВП ВС про розірвання договору оренди земельної ділянки та спосіб захисту орендодавцем свого права

[ANTIRAID]

Постанова
Іменем України

29 листопада 2023 року

м. Київ

Справа № 513/879/19
Провадження № 14-49цс22

Велика Палата Верховного Суду у складі

судді-доповідача Гудими Д. А.,

суддів Банаська О. О., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Кишакевича Л. Ю., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., Ткача І. В., Уркевича В. Ю., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.

розглянула справу за позовом Селянського (фермерського) господарства «Рассвет» (далі - орендар, фермерське господарство) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та

за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки

за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року, ухвалене суддею Бучацькою А. І., та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Громіка Р. Д., Дрішлюка А. І., Драгомерецького М. М.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

(1) Вступ

1. У 2011 році власник земельної ділянки та селянське (фермерське) господарство підписали договір оренди цієї ділянки строком на 7 років. Тоді ж орендодавець передав її орендареві, а той прийняв і розпочав оплатне користування нею. Однак орендар згідно з вимогами чинного на той час законодавства й умовами цього договору не зареєстрував останній. А після запровадження з 1 січня 2013 року правил щодо державної реєстрації прав зареєстрував у 2014 році право оренди. Тому вважав, що договір оренди землі діє до 2021 року. Тоді як орендодавець був переконаним, що строк дії договору спливає у 2018 році.

2. У середині 2017 року у сторін зав`язався конфлікт: орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини після їхнього завершення у 2018 році, але довідався від орендаря, що відповідний договір продовжений ще на 10 років згідно з додатковою угодою 2016 року. Орендодавець був переконаний, що таку угоду не підписував.

3. Улітку 2019 року орендар подав позов про усунення перешкод, які, на його думку, чинив орендодавець у користуванні земельною ділянкою, а саме: самовільно її того року зорав й усно повідомив, що самостійно оброблятиме; вивіз із неї у невідомому напрямку солому, яка належала орендареві. Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/879/19.

4. Кількома місяцями пізніше орендодавець в іншому позові просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію у 2014 році права оренди земельної ділянки. Вважав, що договір оренди землі не набрав чинності, бо не був зареєстрованим згідно з його умовами та законодавством, чинним до 1 січня 2013 року. Тому не було підстав для державної реєстрації у 2014 році права оренди. А на додаткову угоду 2016 року орендодавець згоди не надавав, бо не підписував її (його підпис підробили). Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/1230/19, але надалі об`єднав її в одне провадження зі справою № 513/879/19.

5. Важливо, що у 2018 році орендодавець подав також позов про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди 2016 року, а також про зобов`язання голови, членів селянського (фермерського) господарства-орендаря та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні його земельною ділянкою. За цим позовом суд відкрив провадження у справі № 513/488/18 (її розгляд зупинений до вирішення справи за двома іншими позовами). У ній експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що від імені орендодавця підпис на додатковій угоді 2016 року виконала інша особа.

6. Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря та відмовили у задоволенні позову орендодавця. Констатували, що підписаний у 2011 році договір оренди землі набрав чинності після державної реєстрації права оренди у 2014 році та діє до 2021 року. На думку судів, орендодавець визнав укладення цього договору, бо підписав його, отримував орендну плату, не заперечував тривалий час проти користування орендарем земельною ділянкою та погодив умови додаткової угоди 2016 року про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди землі. Оскільки орендодавець розпочав господарювати на земельній ділянці до закінчення цього строку, суди вважали, що вимога орендаря про усунення перешкод у користуванні нею є обґрунтованою.

7. Із судовими рішеннями не погодився орендодавець. Подав касаційну скаргу. Наполягав, зокрема, на тому, що немає суперечливої поведінки у його діях з прийняття оплати за користування орендарем земельною ділянкою та подальшими твердженнями про те, що договір оренди землі не був укладений за відсутності його державної реєстрації. Таку оплату орендар розцінював як плату за фактичне використання його майна, а не як орендну. Крім того, на переконання орендаря, заборона суперечливої поведінки стосується лише укладених договорів, а незареєстрований до 1 січня 2013 року договір оренди землі є неукладеним.

8. Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу орендодавця на рішення судів обох інстанцій, звернула увагу на те, що (а) вимога зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою має стосуватися перешкод, які існували та підтверджені дослідженими судами доказами; (б) беручи до уваги обставини справи, питання про визнання відсутнім права оренди не можна вирішувати за вимогою про визнання протиправним і скасування рішення 2014 року про державну реєстрацію цього права на підставі договору оренди 2011 року. З огляду на вказане скасувала судові рішення у частині задоволення вимоги орендаря, ухвалила нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги, а також погодилася з відмовою у задоволенні вимоги орендодавця, але з інших мотивів, ніж навели суди попередніх інстанцій.

(2) Зміст позовних заяв орендаря й орендодавця

9. 9 серпня 2019 року орендар звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендаря), у якій просив зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка). Мотивував позов так:

9.1. Орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 5 травня 2004 року (далі - державний акт на право власності), зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.

9.2. 5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі (далі - договір оренди), за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.

9.3. Договір оренди набрав чинності «у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року» згідно зі статтею 18 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV; у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року.

9.4. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода). Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років, «починаючи з моменту реєстрації цього договору».

9.5. Орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей.

9.6. У липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки у невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Єдиною зацікавленою особою у цьому був лише орендар.

9.7. Останній після вказаних дій орендодавця звернувся до Саратського відділення поліції Білгород-Дністровського ВП ГУНП в Одеській області із заявою про вчинення орендодавцем злочину, передбаченого статтею 190 Кримінального кодексу України (шахрайство) через заволодіння шляхом обману земельною ділянкою.

9.8. Оскільки орендодавець чинив орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, останній на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV) та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просив їх усунути у судовому порядку.

10. 22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендодавця), у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 4 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (далі - рішення про державну реєстрацію права оренди). Мотивував позов так:

10.1. Орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності.

10.2. 5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди, за яким орендодавець передав орендареві у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років, тобто до 5 січня 2018 року.

10.3. У «липні - серпні» 2017 року на звернення орендодавця про подальше «розірвання» договору оренди голова фермерського господарства повідомив, що договір продовжений на 10 років згідно з підписаною орендодавцем додатковою угодою. Отримавши примірник додаткової угоди та ознайомившись із нею, орендодавець виявив, що її замість нього підписала інша особа. Тому він звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди, а також про зобов`язання голови, членів фермерського господарства та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні земельною ділянкою. У тій справі № 513/488/18 експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що підпис від імені орендодавця на додатковій угоді виконала інша особа. Тому додаткова угода є «нечинною», бо орендодавець не вияв волі на її укладення.

10.4. Договір оренди не набрав чинності після його підписання сторонами, оскільки орендар не виконав умову пункту 42 договору про необхідність державної реєстрації договору.

10.5. Орендар 31 березня 2014 року «зареєстрував договір» оренди строком на 7 років на підставі рішення державного реєстратора від 4 квітня 2014 року № 12167605. Це підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8).

10.6. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років (т. 1, а. с. 13).

10.7. Порушення прав орендодавця є триваючим, оскільки матиме місце весь час до спливу «строку дії договору».

10.8. 14 листопада 2019 року Відділ у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області надав на адвокатський запит відповідь № 29-15-0.390-503/119-19. Повідомив, що у нього відсутня інформація про державну реєстрацію договору оренди.

10.9. Проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору. Тобто державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору (див. висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладений у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 696/1879/15-ц). Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.

10.10. Спір треба розглядати за правилами цивільного судочинства (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, сформульований у постановах від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 і від 18 квітня 2018 року у справі № 804/1001/16).

(3) Зміст рішень суду першої інстанції

11. 29 серпня 2019 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою відкрив провадження у справі № 513/879/19 за позовом орендаря.

12. 29 листопада 2019 року той самий суд постановив ухвалу, згідно з якою відкрив провадження у справі № 513/1230/19 за позовом орендодавця.

13. 11 березня 2020 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою замінив третю особу з Відділу у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на Головне управління Держгеокадастру в Одеській області; на підставі статті 188 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) об`єднав в одне провадження у справі № 513/879/19 цю справу за позовом орендаря до орендодавця та справу № 513/1230/19 за позовом орендодавця до орендаря.

14. 25 червня 2020 року той самий суд ухвалив рішення, згідно з яким позов орендаря задовольнив (зобов`язав орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою); стягнув із орендодавця на користь орендаря 1 921,00 грн судових витрат; відмовив у задоволенні позову орендодавця. Мотивував рішення так:

14.1. Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди.

14.2. У розписці й акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору сторони зазначили, що орендодавець отримав орендну плату від орендаря за 2017 рік у розмірі 6 тонн зерна згідно з договором оренди та додатковими угодами № 1, 2. У тому ж акті орендодавець підтвердив, що він ознайомлений із усіма умовами договору оренди та додаткових угод (строк дії договору оренди, розмір орендної плати тощо) і згідний із ними; підтвердив, що договір оренди та додаткові угоди підписав власноручно; ніяких претензій щодо «договорів та орендної плати» не має (т. 2, а. с. 107-111).

14.3. До 1 січня 2013 року Закон № 161-XIV передбачав обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі (стаття 20), а також те, що такий договір набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18). 1 січня 2013 року набрали чинності зміни до Закону № 161-XIV, внесені на підставі Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року № 1878-VI (далі - Закон № 1878-VI). Згідно з цими змінами статті 18 і 20 Закону № 161-XIV, а також вказівка на обов`язковість державної реєстрації правочинів у статті 640 ЦК України були виключені; статтю 6 Закону № 161-XIV парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону».

14.4. Зазначені зміни фактично ототожнили державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору. Тому державна реєстрація орендарем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року було неможливо здійснити.

14.5. Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо у законі є вимога про державну реєстрацію договору як умову набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами у законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента.

14.6. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди землі є або його державна реєстрація, або державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили в ньому інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

14.7. Орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 31 березня 2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8). Тому цей договір є чинним, а строк його дії (7 років) спливає 31 березня 2021 року.

14.8. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років (т. 1, а. с. 13).

14.9. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що договір оренди не набрав чинності через відсутність його державної реєстрації.

14.10. Орендодавець не спростував презумпцію правомірності правочину, передбачену статтею 204 ЦК України.

14.11. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону № 161-XIV).

14.12. Орендодавець не виконав вимог закону й умов договору оренди, бо до закінчення строку дії останнього, починаючи з липня 2019 року, «приступив до самостійного використання земельної ділянки».

(4) Зміст рішення суду апеляційної інстанції

15. 19 травня 2021 року Одеський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року. Мотивував постанову так:

15.1. Орендар 31 березня 2014 року «зареєстрував договір» оренди строком на 7 років на підставі рішення державного реєстратора від 4 квітня 2014 року № 12167605. Це підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8).

15.2. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років за договором оренди (т. 1, а. с. 13).

15.3. Суд першої інстанції правильно встановив, що орендодавець не виконав умов договору оренди та вимог закону, коли, починаючи з липня 2019 року, «приступив до самостійного використання земельної ділянки». Тому цей суд обґрунтовано вважав, що вимоги орендаря про усунення орендодавцем перешкод у користуванні земельною ділянкою ґрунтуються на законі, на відміну від вимог орендодавця, у задоволенні яких треба відмовити.

15.4. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що він не підписав додаткову угоду, бо, отримуючи орендну плату у розмірі, встановленому у додатковій угоді, орендодавець погодив умови про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди.

15.5. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі зазначеної доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці, за умови, що інша сторона, діючи собі на шкоду, розумно покладається на них (висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульований у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17).

15.6. Доводи орендодавця, які аналогічні тим, що він навів в апеляційній скарзі, оцінив суд першої інстанції на підставі всіх обставин справи. Така оцінка ґрунтується на вимогах чинного законодавства.

(5) Зміст вимог касаційної скарги

16. 9 червня 2021 року орендодавець подав до Верховного Суду касаційну скаргу. Стверджував про порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Просив скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду й ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову орендаря та про задоволення позову орендодавця.

(6) Зміст ухвал суду касаційної інстанції

17. 30 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою відкрив касаційне провадження та задовольнив клопотання орендодавця про зупинення виконання оскаржених судових рішень до закінчення їх перегляду у касаційному порядку. Зазначив, що орендодавець у касаційній скарзі звернув увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16 і від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, а також вказав на помилкове застосування апеляційним судом висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульованого у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17.

18. 1 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Обґрунтував так:

18.1. Необхідно відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц. Згідно з цим висновком проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 1 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності. Також треба відступити від близького за змістом висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 і від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц. Мотивував необхідність відступу так:

18.1.1. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (стаття 792 ЦК України).

18.1.2. Частина четверта статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) на час підписання договору оренди передбачала, що передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Стаття 125 цього кодексу визначала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а згідно з частиною п`ятою статті 126 ЗК України у відповідній редакції право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

18.1.3. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

18.1.4. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Згідно зі статтею 18 цього Закону у відповідній редакції договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

18.1.5. Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пунктом 42 договору оренди останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, момент набрання чинності цього договору сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Така умова зазначеного договору відповідає статті 18 Закону № 161-XIV.

18.1.6. 1 січня 2013 року набрав чинності Закон № 1878-VI. Згідно з цим законом із тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Тому з 1 січня 2013 року орендар не міг зареєструвати договір оренди, і 31 березня 2014 року відповідно до закону, що діяв на той час, зареєстрував не договір оренди, а право оренди земельної ділянки на підставі цього договору.

18.1.7. Суди першої й апеляційної інстанцій вважали, що з огляду на вказані зміни до законодавства слід ототожнити державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди. Державна реєстрація права оренди є достатньою умовою виконання орендарем вимоги про державну реєстрацію договору оренди. Оскільки момент укладення договору оренди та набрання ним чинності збігаються, то його слід вважати укладеним 31 березня 2014 року після державної реєстрації права оренди, а не 5 січня 2011 року, коли сторони його підписали.

18.1.8. З огляду на протилежний висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, у справі № 513/879/19 слід дати відповідь на питання, чи є договір оренди неукладеним, коли сторони його одразу не зареєстрували, а після зміни правового регулювання орендар зареєстрував право оренди.

18.2. У справі є виключна правова проблема, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а також для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень. Ця проблема пов`язана з отриманням відповідей на такі питання: (а) чи допускає цивільне законодавство у зобов`язальних правовідносинах таку поведінку їх учасників, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці і проявляється у тому, що поведінка однієї сторони не відповідає її попереднім заявам або поведінці за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається? (б) як суд має кваліфікувати поведінку сторони зобов`язального правовідношення, коли одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність цього договору або про те, що він неукладений? (в) якщо поведінка сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони його належно виконували протягом тривалого часу), то чи не є зловживанням цивільним правом наступні вимоги, засновані на твердженні про його недійсність або неукладеність? (г) чи має суд, оцінюючи добросовісність дій сторони правочину, враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування щодо договору можуть означати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність правочину)? Мотивував наявність виключної правової проблеми так:

18.2.1. Дії орендодавця щодо заперечення права оренди та перешкоджання у здійсненні орендарем відповідних повноважень є недобросовісними. Укладаючи договір оренди, сторони у пункті 42 узгодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Сторони не розподілили обов`язок зареєструвати договір. Одночасно з укладенням договору оренди орендодавець за актом приймання-передачі передав земельну ділянку орендареві. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність державної реєстрації договору та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 31 березня 2014 року відповідне право зареєстрував. У 2011 - 2017 роках сторони належно виконували умови договору оренди, що не пройшов державну реєстрацію: орендодавець обробляв земельну ділянку, вносив орендну плату у грошовій і натуральній формах, а орендар цю плату отримував. Тому подальша поведінка орендодавця суперечить його попередній поведінці, сформованій за 6 років з моменту підписання договору оренди. Волевиявлення сторін відповідало меті такого договору. Орендар розумно покладався (розраховував) на виконання орендодавцем умов договору оренди та користування земельною ділянкою згідно з цими умовами, тобто очікував на стабільність і незмінність свого майнового стану. Стверджуючи про «недійсність (неукладеність)» договору оренди, орендодавець діє недобросовісно та порушує права орендаря.

18.2.2. Неоднаковий підхід Верховного Суду до вирішення аналогічних справ за подібних правовідносин не дає змоги забезпечити розумну передбачуваність судових рішень.

18.2.3. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (пункт 6 частини першої статті 3, частини друга та третя статті 13 ЦК України).

18.2.4. Конституційний Суд України у рішенні від 28 квітня 2021 року № 2-р(ІІ)/2021 зауважив, що словосполучення «а також зловживання правом в інших формах», передбачене у частині третій статті 13 ЦК України, слід тлумачити та застосовувати не відокремлено від інших приписів права, а в їх посутньому взаємозв`язку з приписами цього кодексу, насамперед із тими, які є у його статтях 3, 12 і 13. Тому, на думку Конституційного Суду України, учасник цивільних відносин у разі потреби за допомогою відповідної консультації зможе розумно передбачити, які його дії надалі можна буде кваліфікувати як недобросовісні та такі, що порушують межі здійснення цивільних прав, зокрема у формі зловживання правом, та якими можуть бути юридичні наслідки таких дій (абзац другий пункту 3.6 мотивувальної частини рішення). Приписи частини третьої статті 13 і частини третьої статті 16 ЦК України встановлюють для учасників цивільних відносин заборону порушувати межі здійснення цивільних прав, а також дають суду можливість відмовити у захисті цивільного права в разі порушення особою вимог частин другої - п`ятої статті 13 ЦК України. Тобто у цих приписах є вказівка на юридичні наслідки дій особи, які не можна кваліфікувати як умови, підстави або міри цивільно-правової відповідальності (абзац перший пункту 8.2 мотивувальної частини рішення).

18.2.5. Одним зі способів захисту добросовісної сторони є принцип, згідно з яким особа втрачає право посилатися на будь-які факти на обґрунтування вимог, якщо її попередня поведінка підтверджує, що вона дотримує протилежної позиції (естопель).

18.2.6. Є такі критерії добросовісної поведінки: вона має бути очікуваною, характерною для інших учасників цивільних правовідносин за порівнянних обставин; поведінка учасника цивільно-правових відносин не повинна обмежувати право чи позбавляти права інших осіб та має враховувати права, законні інтереси іншої сторони правовідносин; поведінка сторони має бути законною, зокрема не допускаються дії виключно з протиправною метою або з наміром заподіяти шкоду іншій особі; учасники цивільних правовідносин повинні сприяти своєму контрагенту різними способами, у тому числі через отримання необхідної інформації. Відповідність дій сукупно усім цим критеріям дозволить оцінити такі дії як добросовісні. В іншому разі є підстави стверджувати про недобросовісну поведінку та зловживання правом.

18.2.7. Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки. Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність договору або його неукладеність. Якщо поведінка однієї сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони протягом тривалого часу належно його виконували), то наступні вимоги про його недійсність або неукладеність є зловживанням правом.

18.2.8. Оцінюючи дії учасника на предмет добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків. Так, підписання додаткової угоди про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування стосовно нього можуть підтверджувати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність угоди.

18.2.9. Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 січня 2022 року у справі № 520/13586/18, якщо особа, яка має право оскаржити документ (наприклад, свідоцтво про право на спадщину) чи юридичний факт (зокрема, правочин, рішення органу юридичної особи), висловилась або дала зрозуміти своєю поведінкою, що не буде реалізовувати право на оскарження, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба надалі реалізувати право на оскарження суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.

18.2.10. Відповідно до висновку, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17, добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 55 постанови). Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов`язків (пункт 60 постанови). Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб`єкта права як добросовісного або недобросовісного (пункт 61 постанови).

18.2.11. Згідно з висновком Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, сформульованим у постанові від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20, суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається.

18.2.12. За змістом частини другої статті 13 ЦК України недобросовісна поведінка однієї особи, яка полягає у вчиненні дій, що можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин. За змістом приписів ЦК України поняття «добросовісність» ототожнюється з поняттям «безвинність», а «недобросовісність» - з виною. За діяння, якими завдана шкода внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, на підставі частини третьої статті 39 ЦК України). Оскільки настання відповідальності за загальним правилом пов`язується з виною, то такі діяння є винними(див. висновок, сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 4 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19).

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

19. Орендодавець мотивував касаційну скаргу так:

19.1. Суд апеляційної інстанції помилково застосував принцип venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), бо він застосовний тільки до укладеного договору. А конклюдентні дії можуть підтвердити укладення договору лише в усній формі (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у пунктах 7.38 - 7.40 постанови від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16). Апеляційний суд цього висновку щодо застосування частини другої статті 205 ЦК України та статті 18 Закону № 161-XIV у подібних правовідносинах не врахував.

19.2. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки не підміняє державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору). Тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 1 січня 2013 року (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (пункти 42 - 47)). Апеляційний суд цього не врахував.

19.3. На момент звернення до суду з позовом земельна ділянка була у фактичному користуванні орендодавця. Орендар обрав неналежний спосіб захисту права. Згідно з частиною другою статті 27 Закону № 161-XIV належним способом захисту прав орендаря є витребування земельної ділянки.

(2) Позиція орендаря

20. 23 липня 2021 року орендар подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу. Мотивував так:

20.1. Доводи орендодавця про те, що він не знав про існування додаткової угоди, є безпідставними, бо згідно з її умовами він отримував з 2016 року орендну плату.

20.2. Суди попередніх інстанцій встановили, що право оренди земельної ділянки з 31 березня 2014 року зареєстроване за орендарем. Тому немає необхідності у віндикаційному позові.

20.3. Обставини справ № 513/879/19 і № 696/1693/15-ц є відмінними. В останній сторони у договорі оренди землі погодили, що державну реєстрацію договору має здійснити орендар у місячний строк, а у справі № 513/879/19 у договорі оренди сторони не передбачили такої умови. Крім того, орендар не міг зареєструвати договір оренди через те, що орендодавець вчасно не розробив технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку. На підставі цієї документації лише 5 грудня 2013 року земельна ділянка отримала кадастровий номер.

20.4. Суди обґрунтовано застосували висновок, сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 696/1880/15-ц, згідно з яким, якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації речового права, то за відсутності на цей момент державної реєстрації договору він набирає чинності після реєстрації відповідного права. За протилежного підходу такий договір оренди землі ніколи не набере чинності.

20.5. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункти 75, 76) сформулювала висновок, згідно з яким не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Оскільки договір оренди сторони частково виконали (орендодавець передав земельну ділянку у користування орендареві й отримував за неї орендну плату), то його не можна вважати неукладеним.

20.6. До спірних правовідносин щодо моменту укладення договору оренди треба застосовувати норми ЗК України та Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди. Згідно з ними державній реєстрації підлягав уже укладений договір оренди землі. Тому орендодавець безпідставно стверджує, що договір оренди є неукладеним, бо його не зареєстрували.

20.7. Орендар у відзиві на позов орендодавця заявив про застосування позовної давності. Орендодавець подав позов у листопаді 2019 року, тобто після спливу позовної давності за вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди. Тому у задоволенні позову орендодавця слід відмовити.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

(1) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій

21. За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої вказаної статті).

22. Згідно з принципом процесуальної економії штучне подвоєння судового процесу (тобто вирішення одного спору у декількох судових справах в одній чи декількох судових юрисдикціях) є неприпустимим. Вирішення справи у суді в одному судовому процесі має усунути необхідність у новому зверненні до суду для вжиття додаткових засобів захисту (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі №522/1528/15-ц (пункт 82), від 2 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 50), від 6 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 94), від 20 жовтня 2021 року у справі № 9901/554/19 (пункт 19), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 24), від 21 вересня 2022 року у справі 908/976/190 (пункт 5.6), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункт 44), від 4 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 29), від 12 липня 2023 року у справі № 757/31372/18-ц (пункт 62)).

23. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. mutatis mutandis постанови від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 6 лютого 2019 року у справі № 522/12901/17-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 1 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10 вересня 2014 року у справі № 6-32цс14).

24. За змістом частини першої статті 2 ЦПК України метою цивільного судочинства є саме ефективний захист прав та інтересів позивача. Отже, спосіб захисту цивільного права чи інтересу має бути ефективним, тобто призводити у конкретному спорі до того результату, на який спрямована мета позивача, - до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Застосування способу захисту має бути об`єктивно виправданим і обґрунтованим, тобто залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання, оспорення та спричинених відповідними діяннями наслідків (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 1 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункти 63, 89), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 119), від 16 вересня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.6), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 86)).

(1.1) Щодо вимоги орендаря про усунення орендодавцем перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою

25. Орендар стверджував, що у липні 2019 року йому почав чинити перешкоди у користуванні земельною ділянкою орендодавець. Зокрема самовільно її зорав й усно повідомив, що самостійно оброблятиме, а з ділянки у невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Тому просив суд на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV та статті 391 ЦК України зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою. Орендар не зазначав, що солому із земельної ділянки вивіз саме орендодавець, але зауважував, що, на його думку, той є єдиною зацікавленою у цьому особою. Доказів вчинення перешкод орендодавцем у користуванні земельною ділянкою орендар не надав. Однак суди обох інстанцій позов останнього задовольнили. Мотивували тим, що орендодавець не виконав умов договору оренди та вимог закону, коли, починаючи з липня 2019 року, «приступив до самостійного використання спірної земельної ділянки».

26. У касаційній скарзі орендодавець проти такого висновку судів заперечив. На його думку, орендар мав звернутися до суду з вимогою про витребування земельної ділянки, а обрав неналежний спосіб захисту. Як і раніше (т. 2, а. с. 170), орендодавець визнавав, що розпочав користуватися своєю земельною ділянкою на час звернення орендаря з позовом (т. 3, а. с. 5). Але не навів жодних аргументів про те, що продовжував нею користуватися надалі. Натомість зауважив, що використовувати земельну ділянку, вважаючи договір оренди дійсним, продовжив орендар (т. 2, а. с. 168; т. 3, а. с. 8).

27. Велика Палата Верховного Суду погоджується з орендодавцем лише у тому, що за обставин цієї справи та за відсутності досліджених судами доказів вчинення перешкод орендареві у користуванні земельною ділянкою вимогу зобов`язати орендодавця їх не чинити не можна задовольнити. Проте так само не можна вважати, що ефективним способом захисту прав орендаря є вимога про витребування земельної ділянки з володіння орендодавця.

28. Позивач, якому належить на праві користування земельна ділянка (право користування як вид речових прав на чуже майно, стаття 395 ЦК України), має право на захист цього права відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 ЦК України), а отже згідно зі статтею 391 ЦК України (глава 29) має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування майном, зокрема, шляхом пред`явлення негаторного позову (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 2 грудня 2020 року у справі № 923/713/19 (пункт 53.3)).

29. Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 ЦК України).

30. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

31. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами (частини перша та друга статті 27 Закону № 161-XIV).

32. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що на підставі цих приписів Закону № 161-XIV вона допустила можливість витребування орендарем орендованої земельної ділянки лише за певних умов: (1) наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем; (2) первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар; (3) первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки; (4) на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив (див. постанову від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (№ у ЄДРСР 110367952)). З огляду на вказане безпідставним є твердження орендодавця про те, що згідно з частиною другою статті 27 Закону № 161-XIV належним способом захисту прав орендаря є витребування ним земельної ділянки з володіння її власника-орендодавця.

33. Орендар не надав докази на підтвердження наявності перешкод з боку орендодавця у користуванні земельною ділянкою. Суди попередніх інстанцій на підставі дослідження належних, допустимих, достовірних і достатніх доказів не встановили, що орендодавець чинив орендарю перешкоди у користуванні земельною ділянкою. Зазначили лише про те, що власник земельної ділянки «починаючи з липня 2019 року, приступив до самостійного використання спірної земельної ділянки». Факт початку самостійного господарювання на власній земельній ділянці орендодавець не заперечував. Однак зауважив, що орендар продовжив використовувати земельну ділянку (т. 2, а. с. 168; т. 3, а. с. 5, 8). Такі аргументи орендодавця без їхнього зв`язку з конкретними часовими параметрами видаються суперечливими за змістом.

34. Незважаючи на це, суди попередніх інстанцій не обґрунтували, у чому полягало та впродовж якого часу тривало «приступання» до самостійного використання земельної ділянки» орендодавцем. Твердження орендаря, що перешкоди для нього полягали у тому, що орендодавець самовільно її зорав і повідомив, що самостійно оброблятиме, а також припущення, що саме орендодавець як зацікавлена особа вивіз солому орендаря, суди не підтвердили.

35. З огляду на викладене за відсутності наданих орендарем доказів перешкод йому у користуванні земельною ділянкою у задоволенні вимоги зобов`язати орендодавця не чинити орендареві такі перешкоди слід відмовити незалежно від оцінки договору оренди станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав. Це вирішення спору за вказаною вимогою орендаря не вирішує спір сторін щодо визнання наявності/відсутності права оренди, як і не впливає на вирішення справи за вимогою орендодавця про визнання договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними.

36. Орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі (частина перша статті 28 Закону № 161-XIV).

37. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що відмова у позові про зобов`язання орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою через недоведеність їх наявності відповідними доказами не позбавляє орендаря права надалі просити про усунення перешкод за належного підтвердження їх наявності. Крім того, якщо орендар вважає, що йому завдані збитки внаслідок позбавлення можливості певний час у минулому користуватися земельною ділянкою, то ефективним способом захисту відповідного права орендаря може також бути стягнення відшкодування завданих орендодавцем збитків.

(1.2) Щодо вимоги орендодавця про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди

38. Орендодавець стверджував, що договір оренди є неукладеним, якщо сторони його не зареєстрували. На його думку, державна реєстрація права оренди не є державною реєстрацією договору та не може впливати на момент набрання чинності договору оренди землі, укладеного до 1 січня 2013 року (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц). Тому просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди від 4 квітня 2014 року на підставі договору оренди 2011 року.

39. Суди першої й апеляційної інстанцій у задоволенні позову орендодавця відмовили. Вважали, що після змін до законодавства, які набрали чинності 1 січня 2013 року, слід ототожнити державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди. Інакше кажучи, якщо зі вказаної дати зареєстроване право оренди, то підписаний до цього відповідний договір треба вважати укладеним із моменту такої реєстрації, незважаючи на відсутність до цього державної реєстрації самого договору.

40. Велика Палата Верховного Суду погоджується з відмовою у задоволенні позову орендодавця, але з інших мотивів, ніж ті, які навели суди попередніх інстанцій.

41. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).

42. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

43. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

44. За змістом частини другої статті 125 ЗК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

45. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (частина п`ята статті 126 ЗК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

46. Обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України (частина перша статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

47. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина третя статті 3 Закону № 1952-IV у вказаній редакції).

48. Державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, договорів, укладених у порядку, встановленому законом (пункт 1 частини першої статті 19 Закону № 1952-IV у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

49. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

50. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону № 161-XIV у вказаній редакції).

51. 1 січня 2013 року набрав чинності Закон № 1878-VI. Згідно з цим законом з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

52. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (пункт 9 частини першої статті 27 Закон № 1952-IV).

53. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили такі обставини:

53.1. 5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі, за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.

53.2. 31 березня 2014 року орендар зареєстрував право оренди строком на 7 років за договором оренди на підставі рішення реєстратора від 4 квітня 2014 року № 12167605, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8).

53.3. Згідно з текстом додаткової угоди № 2 від 29 серпня 2016 року до договору оренди сторони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років з дня реєстрації додаткової угоди (т. 2 а. с. 9).

53.4. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, право оренди зареєстроване строком на 10 років (т. 1, а. с. 13).

54. Орендодавець просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди від 4 квітня 2014 року. Проте згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 77504002, сформованим 29 грудня 2016 року, первісний запис про право оренди земельної ділянки (т. 2, а. с. 😎 надалі був змінений у частині строку дії договору оренди з 7 на 10 років (т. 1, а. с. 13). Орендар стверджував, що після укладення сторонами 29 серпня 2016 року додаткової угоди № 2 строк оренди був продовжений на 10 років. Однак орендодавець заперечив підписання з його боку цієї угоди. Надав суду висновок судово-почеркознавчої експертизи зі справи № 513/488/18, в якому експерт виснував, що підпис від імені орендодавця на тій додатковій угоді виконала інша особа.

55. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 152)). Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. близький за змістом підхід щодо інших правовідносин у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.14)). З огляду на вказане суди попередніх інстанцій правильно відмовили у задоволенні позову орендодавця, хоч і з інших мотивів.

56. В ухвалі від 21 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на наявність виключної правової проблеми, що полягає у необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди, а також на необхідність відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановах від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

57. З огляду на викладені вище висновки Велика Палата Верховного Суду за обставин цієї справи зазначену правову проблему та питання про відступ від висновку, який вона сформулювала у подібних правовідносинах, не вирішує.

(2) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

58. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

59. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).

60. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина третя статті 412 ЦПК України).

61. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частина четверта статті 412 ЦПК України).

62. Ураховуючи наведені вище висновки щодо застосування норм матеріального права, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу орендодавця слід задовольнити частково: рішення судів першої й апеляційної інстанцій скасувати у частині задоволення позову орендаря й ухвалити щодо цієї вимоги нове рішення про відмову у її задоволенні; у частині відмови у задоволенні позову орендодавця - змінити рішення судів попередніх інстанцій у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови, а у решті ці рішення залишити без змін.

Керуючись частинами першою та другою статті 400, пунктом 3 частини першої статті 409, частинами першою, третьою та четвертою статті 412, статтями 416, 418, 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

п о с т а н о в и л а :

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

2. Рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року:

- скасувати у частині задоволення позову Селянського (фермерського) господарства «Рассвет» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою й ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги;

- змінити щодо відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови;

- у решті залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Д. А. Гудима Судді:О. О. БанаськоЛ. М. Лобойко Ю. Л. ВласовС. Ю. Мартєв І. А. ВоробйоваО. Б. Прокопенко І. В. Григор`єваО. М. Ситнік М. І. ГрицівІ. В. Ткач Ж. М. ЄленінаВ. Ю. Уркевич І. В. ЖелєзнийЄ. А. Усенко Л. Ю. Кишакевич Н. В. Шевцова Г. Р. Крет

Джерело: ЄДРСР 115546305

[ANTIRAID]

ОКРЕМА ДУМКА

суддів Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Шевцової Н. В.

щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19-ц (провадження № 14-49цс22)

за позовом Селянського (фермерського) господарства «Рассвет» (далі - СФГ «Рассвет», орендар) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки

за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року, ухвалене суддею Бучацькою А. І., та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Громіка Р. Д., Дрішлюка А. І., Драгомерецького М. М.

У серпні 2019 року СФГ «Рассвет»звернулося до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , в якій просило зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди в користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка).

На обґрунтування позову зазначав, що орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 05 травня 2004 року, зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. 05 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі, за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.

Договір оренди набрав чинності «у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року» згідно зі статтею 18 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV; у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди. Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років «починаючи з моменту реєстрації цього договору». Орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей.

У липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки в невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Єдиною зацікавленою особою в цьому був лише орендар. Оскільки орендодавець чинить орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою, він на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просить їх усунути в судовому порядку.

22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою, у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 04 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Зазначав, що орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності. 05 січня 2011 року сторони уклали договір оренди, за яким орендодавець передав орендареві у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років, тобто до 5 січня 2018 року. У «липні - серпні» 2017 року на звернення орендодавця про подальше «розірвання» договору оренди голова фермерського господарства повідомив, що договір продовжений на 10 років згідно з підписаною орендодавцем додатковою угодою. Отримавши примірник додаткової угоди та ознайомившись із нею, орендодавець виявив, що її замість нього підписала інша особа. Тому він звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди, а також про зобов`язання голови, членів фермерського господарства та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові в користуванні земельною ділянкою. У справі № 513/488/18 експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що підпис від імені орендодавця на додатковій угоді виконала інша особа. Тому додаткова угода є «нечинною», бо орендодавець не вияв волі на її укладення.

Договір оренди не набрав чинності після його підписання сторонами, оскільки орендар не виконав умову пункту 42 договору про необхідність державної реєстрації договору. Орендар 31 березня 2014 року зареєстрував оренду строком на 7 років. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років. Проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору, тобто державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору. Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.

25 червня 2020 року Саратський районний суд Одеської області ухвалив рішення, згідно з яким позов орендаря задовольнив, зобов`язав орендодавця не чинити орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою; стягнув з орендодавця на користь орендаря 1 921,00 грн судових витрат; відмовив у задоволенні позову орендодавця.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди. У розписці й акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору сторони зазначили, що орендодавець отримав орендну плату від орендаря за 2017 рік у розмірі 6 тонн зерна згідно з договором оренди та додатковими угодами № 1, 2. У тому ж акті орендодавець підтвердив, що він ознайомлений з усіма умовами договору оренди та додаткових угод (строк дії договору оренди, розмір орендної плати тощо) і згідний із ними; підтвердив, що договір оренди та додаткові угоди підписав власноручно; ніяких претензій стосовно договорів та орендної плати не має.

До 01 січня 2013 року Закон № 161-XIV передбачав обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі (стаття 20), а також те, що такий договір набирає чинність після його державної реєстрації (стаття 18). З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни до Закону № 161-XIV, внесені на підставі Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року № 1878-VI. Згідно із цими змінами статті 18 і 20 Закону № 161-XIV, а також вказівка на обов`язковість державної реєстрації правочинів зі статті 640 ЦК України були виключені; статтю 6 Закону № 161-XIV парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону».

Зазначені зміни фактично ототожнили державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору. Тому державна реєстрація орендарем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року було неможливо здійснити.

Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо в законі є вимога про державну реєстрацію договору як умова набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є або його державна реєстрація, або державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 31 березня 2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 04 квітня 2014 року. Відтак цей договір є чинним, а строк його дії (7 років) спливає 31 березня 2021 року.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що договір оренди не набрав чинності через відсутність його державної реєстрації.

Орендодавець не спростував презумпцію правомірності правочину, передбачену статтею 204 ЦК України. Орендодавець зобов`язанийне вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону № 161-XIV). Орендодавець не виконав вимог закону й умов договору оренди, бо до закінчення строку дії останнього починаючи з липня 2019 року приступив до самостійного використання земельної ділянки.

19 травня 2021 року постановою Одеського апеляційного суду залишено без змін рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року.

09 червня 2021 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу. Просив скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову орендаря та про задоволення позову орендодавця.

Касаційна скарга мотивована тим, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки не підміняє державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. На момент звернення до суду з позовом земельна ділянка була у фактичному користуванні орендодавця. Орендар обрав неналежний спосіб захисту права. Згідно із частиною другою статті 27 Закону № 161-XIV належним способом захисту прав орендаря є витребування земельної ділянки.

01 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого в постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, про те, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 01 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності. А також для відступу від близького за змістом висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого в постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 і від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду додатково послалася на наявність у справі виключної правової проблеми, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а також для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень. Ця проблема пов`язана з отриманням відповідей на такі питання: а) чи допускає цивільне законодавство у зобов`язальних правовідносинах таку поведінку їх учасників, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці і проявляється у тому, що поведінка однієї сторони не відповідає її попереднім заявам або поведінці за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається; б) як суд має кваліфікувати поведінку сторони зобов`язального правовідношення, коли одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність цього договору або про те, що він не укладений; в) якщо поведінка сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони його належно виконували протягом тривалого часу), то чи не є зловживанням цивільним правом наступні вимоги, засновані на твердженні про його недійсність або неукладеність; г) чи має суд, оцінюючи добросовісність дій сторони правочину, враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування щодо договору можуть означати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність правочину).

29 листопада 2023 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року: скасовано в частині задоволення позову СФГ «Рассвет» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою й ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні цієї вимоги; змінено щодо відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови; у решті залишено без змін.

Постанова мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не встановили, що орендодавець чинив орендарю перешкоди в користуванні земельною ділянкою після 2019 року. Зазначили лише про те, що власник земельної ділянки «приступив до самостійного використання земельної ділянки» у липні 2019 року.

Твердження орендаря, що перешкоди для нього полягали у тому, що орендодавець самовільно її зорав і повідомив, що самостійно оброблятиме, а також припущення, що саме орендодавець, як зацікавлена особа, вивіз солому орендаря, суди не підтвердили.

З огляду на викладене за відсутності наданих орендарем доказів перешкод йому у користуванні земельною ділянкою у задоволенні вимоги зобов`язати орендодавця не чинити орендареві такі перешкоди слід відмовити незалежно від оцінки договору станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав. Це вирішення спору за вказаною вимогою орендаря не вирішує спір сторін щодо визнання наявності / відсутності права оренди, як і не впливає на вирішення справи за вимогою орендодавця про визнання договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними.

Велика Палата Верховного Суду погодилася з відмовою в задоволенні позову орендодавця, але з інших мотивів. Зазначила, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 152)). Тому належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.14)). З огляду на вказане суди попередніх інстанцій правильно відмовили в задоволенні позову орендодавця, хоч і з інших мотивів.

В ухвалі від 21 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на наявність виключної правової проблеми, що полягає в необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди, а також на необхідність відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановахвід 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

Велика Палата Верховного Суду не вирішила виключної правової проблеми та питання про відступ від висновку, який вона сформулювала в подібних правовідносинах, з огляду на обставини справи.

Не погоджуємося з висновками Великої Палати Верховного Суду, тому відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) висловлюємо окрему думку.

Велика Палата Верховного Суду вказала, що від оцінки договору оренди станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав, не залежить вирішення спору між сторонами.

З таким висновком погодитися не можна.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 цього Кодексу).

Згідно зі статтею 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати; 7) чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; 😎 чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 77 ЦПК України).

При вирішенні справи суд має з`ясувати, у зв`язку із чим між сторонами виник спір та якими обставинами кожна із сторін конфлікту доводить обґрунтованість своєї позиції.

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

СФГ «Рассвет» (орендар) вважало обґрунтованим свій негаторний позов у зв`язку з тим, що підписаний 05 січня 2011 року договір оренди землі набрав чинності в день державної реєстрації права оренди 31 березня 2014 року та був чинний до 31 березня 2021 року. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди та продовжили строк дії договору оренди на 10 років з моменту реєстрації цього договору, тобто до 31 березня 2024 року.

Орендар просив усунути йому перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою та посилався на те, що орендодавець почав самостійно користуватися спірною земельною ділянкою з 2019 року до спливу строку дії договору.

Також орендар вказував, що сплачував орендну плату, а орендодавець її приймав протягом усього спірного періоду.

У свою чергу орендодавець у позові заперечив дію оренди до 31 березня 2024 року, зазначаючи, що 05 січня 2011 року сторони уклали договір оренди строком на 7 років, тобто до 05 січня 2018 року.

Крім того, орендодавець вважав, що договір оренди не набрав чинності, адже не був зареєстрований 05 січня 2011 року, а проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору. Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.

Відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV у редакції станом на 05 січня 2011 року істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.

У цій справі можливим та необхідним є вирішення виключної правової проблеми, що полягає в необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди; а також питання про відступ від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановах від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, про те, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 01 січня 2013 року.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (стаття 792 ЦК України).

Частина четверта статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) на час підписання договору оренди передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Стаття 125 цього Кодексу визначала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а згідно із частиною п`ятою статті 126 ЗК України у відповідній редакції право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Згідно зі статтею 18 цього Закону у відповідній редакції договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідну вимогу закріплював пункт 43 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 ((далі - Типовий договір оренди землі) у редакції, чинній на час підписання договору оренди), який мав застосовуватися суб`єктами спірних правовідносин.

Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пунктом 42 договору оренди землі від 05 січня 2011 року він набирав чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України. Згідно з цим законом з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV у редакції від 01 січня 2013 року) підлягає право оренди земельної ділянки.

Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього (частина друга статті 182 ЦК України, стаття 125 ЗК України, частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV).

Сторони в пункті 42 договору оренди узгодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, проте не розподілили обов`язок реєстрації договору.

Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 31 березня 2014 року відповідне право зареєстрував.

Ні текст Закону № 161-XIV, ні розділ ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України не містять заборони проведення реєстрації права оренди за підписаним до 01 січня 2013 року договором. Відсутня така заборона в ЦК України та ЗК України.

Запроваджені зміни стосуються способу набуття права користування земельною ділянкою (реєстрація права оренди земельної ділянки замість реєстрації договору оренди), а не втрати такої можливості у зв`язку з тим, що попередні норми законодавства чинність оренди пов`язували з державною реєстрацією договору, а наступні - лише з державної реєстрації речового права.

Суди першої й апеляційної інстанцій обґрунтовано вказали, що з огляду на зміни до законодавства державна реєстрація договору оренди та відповідна реєстрація права оренди мають своїм наслідком набуття права користування земельною ділянкою.

Конфліктна ситуація між учасниками спору виникла ще й у зв`язку з тим, що первісний запис про право оренди земельної ділянки був змінений у частині строку дії договору оренди з 7 на 10 років. Орендар стверджував, що після укладення сторонами 29 серпня 2016 року додаткової угоди № 2 строк оренди був продовжений на 10 років. Однак орендодавець заперечив підписання з його боку цієї угоди. Надав суду висновок судово-почеркознавчої експертизи зі справи № 513/488/18, в якому експерт виснував, що підпис від імені орендодавця на тій додатковій угоді виконала інша особа. Разом з тим з цього приводу існує інший судовий спір.

Суди встановили, що у 2011-2018 роках сторони виконували умови договору: орендодавець обробляв земельну ділянку, вносив орендну плату у грошовій і натуральній формах, а орендар цю плату отримував.

У середині 2017 року орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини після їх завершення у 2018 році.

22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою, у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 04 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду не врахувала підстави заявлених вимог та виснувала, що позов орендаря не доведений, а належним способом захисту прав орендодавця є позов про визнання відсутнім права оренди.

Стаття 24 Закону № 161-XIV зобов`язує власника земельної ділянки не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною як на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи в судах, передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар посилається на дію договору оренди до 31 березня 2024 року та захищає право на користування землею, яке не визнається орендодавцем з липня 2017 року.

У судовому засіданні під час розгляду справи у суді першої інстанції ОСОБА_1 визнав той факт, що отримав від СФГ «Рассвет» у повному обсязі орендну плату за договором оренди землі за 2018 рік включно. У липні 2019 року почав обробляти спірну земельну ділянку самостійно, у зв`язку із чим орендну плату за 2019 рік не отримував.

Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників (частина перша статті 82 ЦПК України).

Визнані ОСОБА_1 обставини, а також його звернення у 2017 році до орендаря з наміром припинити орендні відносини 05 січня 2018 року та позов про визнання протиправним і скасування рішення реєстраційної служби про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки свідчать як про невизнання, так і про порушення прав орендаря на користування об'єктом оренди.

У зустрічному позові ОСОБА_1 пов`язує необхідність визнання протиправним і скасування рішення реєстраційної служби з тим, що договір оренди землі не набрав чинності, бо не був зареєстрований згідно з його умовами та законодавством, чинним до 01 січня 2013 року; тому не було підстав для державної реєстрації у 2014 році права оренди, а на додаткову угоду 2016 року він згоди не надавав, бо не підписував її. ОСОБА_1 вважає, що оренда не виникла ні на підставі первинного договору, ні на підставі додаткової угоди.

Разом з тим суди встановили, що право оренди СФГ «Рассвет» зареєструвало 31 березня 2014 року, тому орендар набув право оренди і договір є чинним.

Статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договір оренди землі від 05 січня 2011 року не був визнаний недійсним. Тому договір оренди землі підлягає належному виконанню сторонами.

Крім того, вимога про скасування рішень, записів про державну реєстрацію речових прав на майно не є необхідною для відновлення порушених прав. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98).

Оскільки презумпція дійсності договору оренди землі не спростована, то позовна вимога орендодавця про визнання протиправним і скасування рішення реєстраційної служби про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, що виникло на підставі чинного договору, є необґрунтованою.

Суди попередніх інстанцій зробили законний і обґрунтований висновок про те, що негаторний позов орендаря про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою підлягає задоволенню, а вимоги ОСОБА_1 за зустрічним позовом не обґрунтовані, тому слід було залишити оскаржувані судові рішення без змін та вирішити правові питання, передані на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду мала зазначити в постанові, що у вказаній справі з урахуванням її фактичних обставин мова йде не про надання оцінки добросовісності поведінки сторін орендних правовідносин, а про застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV на час підписання сторонами договору оренди землі та статті 6 Закону № 161-XIV на час державної реєстрації права оренди, та вказати, що запроваджені до Закону № 161-XIV зміни стосуються виключно способу набуття права користування орендованою земельною ділянкою, оскільки замість державної реєстрації договору оренди запроваджено державну реєстрацію права оренди, що тягне одні і ті ж наслідки - набуття права користування орендованою земельною ділянкою.

При цьому строк договору оренди, укладеного до 01 січня 2013 року, має обраховуватися відповідно до вимог статті 18 Закону № 161-XIV у відповідній редакції з урахуванням пункту 43 Типового договору оренди землі та пункту 42 договору оренди землі від 05 січня 2011 року, адже іншого порядку відліку не було встановлено законом та не передбачено сторонами в договорі оренди.

Судді: О. М. Ситнік

Ю. Л. Власов

І. А. Воробйова

М. І. Гриців

С. Ю. Мартєв

О. Б. Прокопенко

Н. В. Шевцова

Джерело: ЄДРСР 115546309

[ANTIRAID]

Дембельський акорд володаря Золотої малини в чергове продемонстрував вкрай низькі розумові здібності, повне нерозуміння того чим повинна займатись Велика палата та підстав звернення до неї й не виключаю, що і власного корисливого інтересу при розгляді справ, на мою думку.

Задля забезпечення можливості приймати різні рішення в однакових справах цей письменних бульварних романів, що досі не може визначитись хто ж позивач, а хто відповідач виснував, що (а) вимога зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою має стосуватися перешкод, які існували та підтверджені дослідженими судами доказами; (б) беручи до уваги обставини справи, питання про визнання відсутнім права оренди не можна вирішувати за вимогою про визнання протиправним і скасування рішення 2014 року про державну реєстрацію цього права на підставі договору оренди 2011 року. З огляду на вказане скасувала судові рішення у частині задоволення вимоги орендаря, ухвалила нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги, а також погодилася з відмовою у задоволенні вимоги орендодавця, але з інших мотивів, ніж навели суди попередніх інстанцій.