Постановление ВСУ по пересмотру о порядке продления аренды земельного участка добросовестным землепользователем

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 вересня 2017 року

м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Сімоненко В.М.,
суддів: Гуменюка В.І., Охрімчук Л.І., Романюка Я.М.,
 
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія», третя особа – приватний нотаріус ОСОБА_2, про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди укладеною за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року, 

в с т а н о в и л а :

У лютому 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулося до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 10 травня 2009 року між позивачем та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки площею S_1, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, терміном на п'ять років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2009 року за НОМЕР_1. Вказаним договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін. 

Позивач зазначав, що він добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором та більше як за місяць до спливу строку його дії, тобто до 10 грудня 2014 року, двічі, а саме 5 березня та 7 серпня 2014 року, направив ОСОБА_1 листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди. 

Також позивач вказував, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після його спливу, він користувався спірною земельною ділянкою, яку обробляв, за що вносив орендну плату, оскільки орендодавець у визначений законом строк (у місячний термін) так і не направив жодної відповіді на листи-повідомлення ТОВ «Мрія Центр» та жодним іншим чином не повідомив позивача про прийняте рішення щодо поновлення договору оренди землі. 

Разом з тим 1 червня 2015 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з товариством з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - «Борщівська аграрна компанія»), що на думку ТОВ «Мрія Центр», є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 10 травня 2009 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені статті 33 Закону України «Про оренду землі».

З урахуванням викладеного ТОВ «Мрія Центр» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею S_1 від 10 травня 2009 року, укладений між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1; визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільскої області від 30 травня 2016 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею S_1, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, укладений 1 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія». Визнано поновленим договір оренди зазначеної земельної ділянки, укладений між ТОВ «Мрія Центр» від 10 травня 2009 року та ОСОБА_1. У решті позову відмовлено.

Рішенням Апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року рішення районного суду в частині визнання недійсним договору оренди та визнання поновленим раніше укладеного договору оренди скасовано, в задоволенні позову в цій частині відмовлено. У решті рішення районного суду залишено без змін. 

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року ТОВ «Мрія Центр» відмовлено у відкритті касаційного провадження.

У поданій до Верховного Суду України заяві ТОВ «Мрія Центр» просить скасувати рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року, а рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 30 травня 2016 року залишити в силі, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На підтвердження зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення товариство посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 та 29 жовтня 2014 року, 28 січня 2015 року, в яких, на його думку, по-іншому застосована зазначена норма матеріального права.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 353 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

Згідно з положеннями пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних й тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

На підставі статті 3604 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Суди встановили, що 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» як орендарем та ОСОБА_1 як орендодавцем було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п’ять років, пунктом 43 якого передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 10 грудня 2009 року. 

Згідно з пунктом 8 указаного договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. 

До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного із ОСОБА_1 10 травня 2009 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору, двічі направляв відповідачу листи-повідомлення від 5 березня 2014 року за НОМЕР_2 та 7 серпня 2014 року за НОМЕР_3 з пропозицією поновити договір оренди, до яких було надано проект додаткової угоди. 

Установлено, що ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про відмову у його. 

На період дії строку договору оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки та після закінчення строку його дії, тобто після 10 грудня 2014 року, товариство належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов’язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що в ході судового розгляду було підтверджено: даними з відомостей за підписом відповідача про виплату орендної плати ТОВ «Мрія Центр» по с. Цигани, зокрема ОСОБА_1 за 2015 рік за користування земельною ділянкою отримала 750 кг пшениці; даними форми 1-ДФ про утримання ТОВ «Мрія Центр» необхідних сум ПДФО при виплаті орендної плати ОСОБА_1 у 2015 році; даними договору щодо надання послуг з використання сільськогосподарської техніки НОМЕР_4 від 1 квітня 2015 року, з додатками та актами, які підтверджують, що у 2015 році на належній ОСОБА_1 земельній ділянці позивачем проводилися сільськогосподарські роботи посів та збір урожаю; даними форм №4-СГ, 29-СГ, які підтверджують, що протягом 2015 року на території земель Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області проводились сільськогосподарські роботи щодо вирощування та збору урожаю. 

1 червня 2015 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з ТОВ «Борщівська аграрна компанія», тобто через шість місяців після закінчення строку дії договору від 10 травня 2009 року, оскільки не дочекалася пропозицій від попереднього орендаря щодо продовження строку дії договору. Крім того, умови укладеного договору є більш сприятливими для ОСОБА_1

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Мрія Центр» дотримувалось строків та процедури поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії договору продовжувало виконувати свої обов’язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату. Окрім того, законодавчими актами орендарю не встановлено обов’язку надсилати на адресу орендодавця повідомлення рекомендованим поштовим листом та отримувати такий лист адресатом під розпис.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про відмову в позові, суд апеляційної інстанції, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, керувався тим, що ТОВ «Мрія Центр» не дотрималось вимог, визначених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», щодо повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, оскільки в матеріалах справи відсутні докази про отримання ОСОБА_1 надісланих ТОВ «Мрія Центр» до закінчення строку дії договору листів-повідомлень про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди з доданим проектом додаткової угоди, а тому відсутні передбачені законом підстави для поновлення договору оренди землі від 10 травня 2009 року, укладеного між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1 

Разом з тим у наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року суд касаційної інстанції вважав не обґрунтованими посилання заявника про те, що позивач не надав належних доказів отримання орендодавцем листа-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, оскільки законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення рекомендованим поштовим листом та отримання орендодавцем такого листа під розпис не вимагається.

У наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 січня 2015 року суд касаційної інстанції виходив з того, що попередній орендар земельної ділянки належним чином виконував умови договору, сплачував орендну плату, листом-повідомленням повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслав додаткову угоду. До матеріалів справи надано список громадян, яким відправлено листи-повідомлення орендарем. У вказаному списку зазначено прізвище орендодавця. 

У наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 жовтня 2014 року суд касаційної інстанції виходив з того, що суди помилково відмовили в позові з огляду на відсутність належних доказів отримання листа відповідачем та не взяли до уваги як належний доказ наданий позивачем список громадян з відтиском поштового штемпеля про відправлення цих документів. При цьому суди не врахували, що законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення з проектом додаткової угоди рекомендованим поштовим листом та отримання орендодавцем такого листа під розпис не вимагається. 

Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об’єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. 

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. 

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Мрія Центр» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого було укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем. 

 Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою–третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як убачається зі змісту оспорюваного договору від 1 червня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», ТОВ «Мрія Центр» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. 

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Суди у справі, яка переглядається, установили, що пунктами 28 - 31 договору оренди землі від 10 травня 2009 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Мрія Центр», встановлено права та обов’язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення цього договору.

Частинами першою – п’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права в орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. 

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. 

Суди попередніх інстанцій у справі, яка переглядається, встановили, що ТОВ «Мрія Центр» згідно з вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі надсилав відповідачу листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки та після закінчення строку дії договору, тобто після 10 грудня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконував свої обов’язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату.

Окрім того, суд також установив, що ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про відмову у його поновленні.

Ураховуючи зазначене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Мрія Центр», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про намір ТОВ «Мрія Центр» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав для визнання договору оренди землі від 1 червня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», недійсним, а також для поновлення договору оренди землі від 10 травня 2009 року, укладеного між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1

Отже, рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі, як помилково скасоване. 

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 3603, частинами першою, другою статті 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» задовольнити.

Рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року скасувати, а рішення Борщівського районного суду Тернопільскої області від 30 травня 2016 року залишити в силі. 

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий В.М. Сімоненко 
Судді:
В.І. Гуменюк
Л.І. Охрімчук
Я.М. Романюк 

Постанова від 6 вересня 2017 року № 6-2539цс16

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/0F52E9D18FD0EEFEC22581AA005EEB5D

[ANTIRAID]

ВСУ указал, что при отсутствии возражений арендодателя о возобновлении договора аренды земли с предыдущим добросовестным арендатором и при отсутствии предварительного уведомления арендатора о намерении заключения нового договора аренды с новым арендатором, право лица на реализацию своего преимущественного права, предусмотренного статьей 777 ГК Украины и статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли », будет нарушено, а такое поведение арендодателя относительно предыдущего арендатора будет недобросовестным.

ПРИ этом ВСУ указал, что законодательными актами арендатору не установлено обязанности направлять по адресу арендодателя уведомление заказным почтовым письмом и получать такое письмо адресатом под роспись.