Постанова ВС-КЦС про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 листопада 2023 року

м. Київ

справа № 754/4361/21
провадження № 61-10420св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», Товариство з обмеженою відповідальністю «2?2 Фінанс»,

третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представницею - адвокаткою Цесельською Інною Валентинівною, на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 10 березня 2022 року у складі судді Бабко В. В. та постанову Київського апеляційного суду від 16 травня 2023 року у складі колегії суддів: Білич І. М., Коцюрби О. П., Слюсар Т. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (далі - ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»), Товариства з обмеженою відповідальністю «2?2 Фінанс» (далі - ТОВ «2?2 Фінанс»), третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В., про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Позов обґрунтований тим, що 06 березня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» (далі - ВАТ «КБ «Надра») та нею укладений кредитний договір № 60/П/05/2008-840, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 132 080,00 доларів США в порядку та на умовах, визначених цим договором, за програмою «Нове житло».

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ «КБ «Надра» та позивачкою укладений іпотечний договір, за умовами якого передано в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .

Надалі права кредитного договору та права іпотекодержателя за іпотечним договором відступлені на користь ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на підставі договору про відступлення прав вимоги від 21 квітня 2020 року.

26 лютого 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2?2 Фінанс» укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Вважає, що відчуження квартири відбулося незаконно, оскільки право власності на квартиру набуто ТОВ «2?2 Фінанс» у порядку звернення стягнення на нерухоме майно у період дії мораторію на примусове відчуження житла. Відчуження квартири на користь ТОВ «2?2 Фінанс» здійснено без достатніх правових підстав, з порушенням норм Закону України «Про іпотеку».

Посилаючись на ці обставини, ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 57,40 кв. м, житловою - 41,20 кв. м, укладений 26 лютого 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2?2 Фінанс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.; внести запис до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 ; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 10 березня 2022 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення мотивоване тим, що під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі іпотекодержатель належним чином виконав встановлені Законом України «Про іпотеку» вимоги, зокрема набув права на звернення стягнення в позасудовому порядку, направив на адресу іпотекодавця та боржника письмові вимоги про усунення порушення, продаж предмета іпотеки - спірного нерухомого майна здійснив на підставі звіту про оцінку майна.

Постановою Київського апеляційного суду від 16 травня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представницею - адвокаткою Цесельською І. В., залишено без задоволення, рішення Деснянського районного суду міста Києва від 10 березня 2022 року - без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про те, що під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, іпотекодержатель належним чином виконав встановлені Законом України «Про іпотеку» вимоги, а отже, відсутні підстави для задоволення позову.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

У липні 2023 року ОСОБА_1 через свою представницю - адвокатку Цесельську І. В. звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 10 березня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 травня 2023 року, в якій просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову, обґрунтовуючи свої вимоги неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди в оскаржуваних судових рішеннях не врахували висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16, від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/15, від 29 січня 2020 року у справі № 607/8488/18.

У серпні 2023 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» подало до суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишити без змін, посилаючись на те, що суди дійшли правильного висновку про те, що положення Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюється на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).

Позиція Верховного Суду

Статтею 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

Встановлені судами обставини

06 березня 2008 року між ВАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 60/П/05/2008-840, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальниці у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 132 080,00 доларів США в порядку та на умовах, визначених цим договором, за програмою «Нове житло». Цільове використання кредиту - проведення розрахунків за договором купівлі-продажу квартири, загальною площею 57,4 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

06 березня 2008 року між ВАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодавець, з метою забезпечення виконання зобов`язання, передає в іпотеку, а іпотекодержатель приймає в іпотеку предмет іпотеки. Предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Квартира складається із трьох кімнат, загальною площею 57,4 кв. м, житловою - 41,20 кв. м. Вартість предмета іпотеки складає 733 000,00 грн, що в еквіваленті за офіційним курсом Національного банку України (далі - НБУ) становить 145 148,51 доларів США.

Згідно зі статтею 5 договору іпотеки сторони визначили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором.

Іпотекодавець у будь-який час до реалізації предмета іпотеки має право припинити звернення стягнення на нього виконанням зобов`язання в повному обсязі.

Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених пунктом 5.3 цього договору.

06 березня 2008 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (продавці) та ОСОБА_1 (покупець) укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

21 квітня 2012 року між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» укладений договір № GL3N415722 про відступлення прав вимоги, за умовами якого останнє набуло право кредитора за кредитним договором від 06 березня 2008 року № 60/П/05/2008-840, укладеним між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_1 , та право іпотекодержателя за договором іпотеки б/н, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С. М., реєстр № 1581, укладеним між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_1 05 жовтня 2020 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» направило на поштову адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення, у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», зазначивши, що станом на 05 жовтня 2020 року заборгованість останньої за кредитним договором від 06 березня 2008 року № 60/П/05/2008-840 становить 3 615 186,80 грн. Вказуючи, що відповідно до положень/умов кредитного та іпотечного договорів, враховуючи норми статті 37 Закону України «Про іпотеку», товариство має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або відповідно до вимог статті 38

Закону України «Про іпотеку», продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Для запобігання вчиненню вказаних дій зазначило про право позичальника протягом 30 днів з моменту отримання вимоги виконати основне зобов`язання. Вказало, що невиконання умов кредитного та іпотечного договорів матиме наслідком задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття у власність товариством предмета іпотеки.

01 грудня 2020 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» направило на поштову адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення, у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», зазначивши, що станом на 01 грудня 2020 року заборгованість останньої за кредитним договором від 06 березня 2008 року № 60/П/05/2008-840 становить 3 615 186,80 грн. Вказуючи, що відповідно до положень/умов кредитного та іпотечного договорів, враховуючи норми статті 37 Закону України «Про іпотеку», товариство має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або відповідно до вимог статті 38

Закону України «Про іпотеку», продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Для запобігання вчиненню вказаних дій, зазначило про право позичальника протягом 30 днів з моменту отримання вимоги, виконати основне зобов`язання. Вказало, що невиконання умов кредитного та іпотечного договорів, матиме наслідком задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття у власність товариством предмета іпотеки.

Доказів на підтвердження належного виконання позивачем основного зобов`язання за кредитним договором від 06 березня 2008 року № 60/П/05/2008-840 матеріали справи не містять.

Згідно зі звітом про оцінку квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , від 15 лютого 2021 року, ринкова вартість зазначеної квартири становить 361 972,00 грн, що за курсом НБУ складає 13 000,00 доларів США.

26 лютого 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2?2 Фінанс» укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: три кімнатної квартири, загальною площею 57,40 кв. м, житловою - 41,20 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позову, виходив із того, що під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі іпотекодержатель належним чином виконав встановлені Законом України «Про іпотеку» вимоги, зокрема набув право на звернення стягнення в позасудовому порядку, направив на адресу іпотекодавця та боржника письмові вимоги про усунення порушення, продаж предмета іпотеки - спірного нерухомого майна здійснив на підставі звіту про оцінку майна.

Верховний Суд не погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.

Правове обґрунтування

Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, установлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Частинами першою та третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37

Закону України «Про іпотеку»;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Згідно із частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Водночас 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України від 03 червні 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України від 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позову, виходив із того, що під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, іпотекодержатель належним чином виконав встановлені Законом України «Про іпотеку» вимоги, а отже, відсутні підстави для задоволення позову.

Водночас суди попередніх інстанцій не врахували висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16 (провадження 14-111цс19), де вказано, що «мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Відтак мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, установлений Законом, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника) цей предмет іпотеки (застави). Крім того, згідно з пунктом 4 Закону № 1304-VII протягом його дії інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Вказаний Закон є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності. Рішення ж суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону не підлягає виконанню. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того що договір купівлі-продажу було укладено щодо майна, яке є предметом іпотеки та виступає як забезпечення виконання зобов`язань за споживчим кредитом, наданим в іноземні валюті у період дії Закону № 1304-VII, тому дії банку з відчуження без згоди власника предмета іпотеки не відповідає вимогам статті 203 ЦК України. Позивач постійно проживає у спірному будинку, загальна площа якого не перевищує 250 кв. м, іншого нерухомого майна у власності позивача немає, згоди на відчуження спірного майна він не надавав».

Велика Палата Верхового Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) виклала правовий висновок про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», отже, зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від наявності згоди іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону № 1304-VII.

Крім того, у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) Велика Палата Верховного Суду вирішувала питання різного підходу до кваліфікації звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідним застереженням в іпотечному договорі як добровільного чи примусового стягнення (відчуження без згоди власника)).

Так, у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що на квартиру, яка підпадає під дію Закону № 1304-VII, не може бути примусово звернуто стягнення (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно), у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем, як забезпечення виконання позичальником (іпотекодавцем) умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.

Підсумовуючи наведене, позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», а саме, шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, є примусовим зверненням стягнення на майно у розумінні Закону № 1304-VII.

У постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 (провадження № 14-435цс18) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що незалежно від того чи перераховані усі постанови, у яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Оскільки позивачка використовує спірну квартиру як місце свого постійного проживання, іншого нерухомого майна у власності позивачка немає, загальна площа квартири не перевищує 140 кв. м, окремо згоди на відчуження спірного майна в примусовому порядку вона не надавала, тому відчуження 26 лютого 2021 року на підставі оспорюваного правочину ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» іпотечного майна за споживчим кредитом без згоди власника (іпотекодавця) суперечили Закону № 1304-VII.

Таким чином, договір купівлі-продажу не відповідав вимогам частини першої статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства. Договір купівлі-продажу було укладено щодо майна, яке є предметом іпотеки та виступає як забезпечення виконання зобов`язань за споживчим кредитом, наданим в іноземній валюті у період дії Закону № 1304-VII, тому дії кредитора з відчуження без згоди власниці предмета іпотеки не відповідають вимогам статті 203 ЦК України.

Наведене підтверджує обґрунтованість доводів касаційної скарги про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішень судів з підстав неправильного застосування норм матеріального права, а саме незастосування положень Закону № 1304-VII, оскільки суди попередніх інстанцій дійшли помилкових висновків про те, що положення цього Закону не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

За змістом частин першої та третьої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

У зв`язку з наведеним касаційна скарга підлягає задоволенню, рішення судів першої й апеляційної інстанцій скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Розподіл судових витрат

Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Згідно з частинами першою та другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню, то з ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «2?2 Фінанс» на користь ОСОБА_1 підлягають відшкодуванню судові, понесені при оплаті судового збору: за подання позову у розмірі 5 435,70 грн, за подання апеляційної скарги - 8 153,55 грн, за подання касаційної скарги - 10 871,40 грн, а всього - 24 460,65 грн.

Керуючись статтями 141, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представницею - адвокаткою Цесельською Інною Валентинівною, задовольнити.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 10 березня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 травня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», Товариства з обмеженою відповідальністю «2?2 Фінанс», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , укладений 26 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «2?2 Фінанс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною.

Скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «2?2 Фінанс».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (місцезнаходження: вулиця Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, місто Київ, 04112, ЄДРПОУ: 38750239) та Товариства з обмеженою відповідальністю «2?2 Фінанс»(місцезнаходження: вулиця Мельникова, 12, місто Київ, 04050, ЄДРПОУ: 38618785) на користь ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) по 12 230,33 грн з кожного на відшкодування судових витрат.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Ступак

Судді: О. В. Білоконь

І. Ю. Гулейков

А. С. Олійник

С. О. Погрібний

Джерело: ЄДРСР 115061590

[ANTIRAID]

Це наша справа. В черговий раз захистили майно власника від неправомірного звернення стягнення фінансовою компанією під час дії мораторію. Шкода, що тільки касаційна інстанція врахувала наші аргументи. 

Суд зазначив:

Оскільки позивачка використовує спірну квартиру як місце свого постійного проживання, іншого нерухомого майна у власності позивачка немає, загальна площа квартири не перевищує 140 кв. м, окремо згоди на відчуження спірного майна в примусовому порядку вона не надавала, тому відчуження 26 лютого 2021 року на підставі оспорюваного правочину ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» іпотечного майна за споживчим кредитом без згоди власника (іпотекодавця) суперечили Закону № 1304-VII.

Таким чином, договір купівлі-продажу не відповідав вимогам частини першої статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства. Договір купівлі-продажу було укладено щодо майна, яке є предметом іпотеки та виступає як забезпечення виконання зобов`язань за споживчим кредитом, наданим в іноземній валюті у період дії Закону № 1304-VII, тому дії кредитора з відчуження без згоди власниці предмета іпотеки не відповідають вимогам статті 203 ЦК України.

Наведене підтверджує обґрунтованість доводів касаційної скарги про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішень судів з підстав неправильного застосування норм матеріального права, а саме незастосування положень Закону № 1304-VII, оскільки суди попередніх інстанцій дійшли помилкових висновків про те, що положення цього Закону не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

[Лев]

Суди вперто не звертають уваги на те, що фактори в абсолютній більшості випадків, коли відступається право вимоги по валютних кредитах, є неналежними, оскільки не мають ліцензій НБУ на здійснення операцій в іноземній валюті.

Дана справа про це свідчить.

[ivakh]

существует мнение что способом защиты тут должна быть виндикация!?)