ЮРИСТЫ ! ДАЙТЕ РАЗЪЯСНЕИЕ!

[morzovik.o]

Вы же сами пишите - регистрирует право собственности.

Посмотрите, пожалуйста, мое последнее сообщение.

[galinamax]

Интересная статья, не стала ничего удалять, возможно пригодится кому-то.

Привожу источник.

http://www.domivka.com.ua/Info/Info_Ukraine/info_8.html

Давайте разбираться.

1. Что же делает нотариус?

Нотариус выполняет Постановление Кабинета Министров Украины от 26.05.04. № 671 «Про затвердження тимчасового Порядку державної реєстрації правочинів» (далее по тексту «Порядок»).

Несколько слов о «словах».

Перевод термина «правочин» на русский язык – «сделка».

Например, Ст. 202 ГК Украины на украинском языке звучит «Поняття та види правочинів».

На русском языке та же статья называется так «Понятия и виды сделок».

Но почему-то в русском переводе вышеуказанное Постановление звучит так «Об утверждении временного Порядка Государственной регистрации правочина» (издание «Янус» №14.04. стр. 20), т.е. термин «сделка» исчез, но сама «СДЕЛКА», конечно же, не исчезла. Понятие «сделка» очень важно и я хотел бы, чтобы мои Читатели хорошо понимали правовую сущность «сделки».

Сделка – это правовой Акт, который выражает добровольное (!) изъявление воли сторон. Именно этим она отличается от административных Актов, в которых гражданские правоотношения могут возникнуть на основании того или иного распоряжения компетентного Государственного Органа.

Закон, который принимает Верховная Рада, Постановления Кабмина Украины, или Указы Президента - не есть Правочины.

А почему?

Потому что мы с Вами, уважаемые Читатели, обязаны исполнять Законы, Постановления и Указы даже в том случае, когда они нам не нравятся, т.е. у нас как бы отсутствует «добровольное изъявление воли» на их принятие.

В сделках отношения между Участниками должны строиться на основе Свободы Договора, Справедливости, Разумности, Добросовестности. Эти принципы закреплены в Гражданском Кодексе, в частности, Ст. 3 «Загальні засади цивільного законодавства».

« 1. Загальними засадами цивільного законодавства є:

1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини;

2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України, та законом;

3) свобода договору;

4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом;

5) судовий захист цивільного права та інтересу;

6) справедливість, добросовісність та розумність.»

Более детально.

Свобода выбора – состоит в признании за субъектом гражданского права возможности заключать договора (или воздержаться от заключения договоров) и определять их содержание по своему усмотрению соответственно достигнутой с контрагентом договоренности.

Справедливость – можно трактовать как определение нормой права объема, границы осуществления и защиты гражданских прав и интересов лица, адекватно его отношениям правовых норм.

Добросовестность – означает стремление надлежащим образом защитить гражданские права и обеспечить выполнение гражданских обязанностей.

Разумность – это взвешенное решение вопросов регулирования гражданских отношений с учетом интересов всех участников последних, а так же, публичного интереса.

Хотел бы отметить еще одно важнейшее понятие, изложенное в Ст. 204 «Презумпція правомірності правочину».

1. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.»

Презумпция (латинское «praesumptio») правомерности – означает, что сделка есть правомерная, т.е. законная и действующая до тех пор, пока суд не установит ее недействительность.

2. Давайте обратимся к договорам по отчуждению недвижимости.

Гражданский Кодекс установил обязательную нотариальную форму договоров по операциям с недвижимостью.

Более того, ГК Украины установил требование относительно нотариального удостоверения сделок по отчуждению жилья практически отдельно для каждого вида договоров.

Ст. 657 ГК Украины устанавливает, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества укладывается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Ст. 716 ГК Украины устанавливает, что к договору мены применяются общие положения о купле-продаже и другие договора, если это не противоречит сути обязательства.

Ст. 719 ГК Украины устанавливает, что договор дарения недвижимой вещи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Не вызывает сомнений, что жилье есть недвижимой вещью, т.к. его перемещения являются невозможным без обесценивания и изменения назначения (ст. 181 ГК Украины).

Ч. 2. Ст. 732 ГК Украины указывает на то, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации.

3. Необходимость Государственной Регистрации сделок декларирована в Ст. 210 ГК Украины «Державна реєстрація правочину»

«1. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

2. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.»

До принятия Верховной Радой Соответствующего Закона будет действовать «Временный порядок». Очень хорошо! Слава богу!

Наконец-то мы получили удобную форму регистрации сделок. При этом Государственной Регистрации - путем внесения соответствующей информации в Государственный Реестр сделок (Державний Реєстр правочинів).

Что это за Реестр?

Государственный реестр правочинов (далее Реестр) – единая компьютерная база данных, которая содержит информацию о правочинах, подлежащих Государсвенной Регистрации, обеспечивает ее хранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа.

Кто имеет право вносить сведения в Реестр и извлечение из него?

Имеют право – Регистраторы.

Регистраторы – Государственные нотариальные конторы, частные нотариусы (далее - нотариусы), которые, согласно договорам, заключенным с администратором Реестра, проводят Государственную регистрацию правочинов, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия, принимают запросы, выдают заверенные извлечения из Реестра и выполняют другие функции, предусмотренные Порядком.

При удостоверении нотариусом договора купли – продажи, нотариус не выдает “... какую-то новую справку из какого-то реестра”, а заносит Договор купли – продажи в Реестр и выдает прямо при подписании договора (это супер важный момент) новому Владельцу на нотариальном бланке некий Документ – Извлечение (Витяг), который свидетельствует о внесении записи о новом Владельце в Реестр, т.е. нотариус производит Государственную Регистрацию договора и выполняет требование Гражданского Кодекса Украины. При этом датой Государственной Регистрации правочина считается дата и время внесения соответсвующей записи в Реестр.

4. Давайте еще раз зафиксируем перечень правочинов, подлежащих Государственной Регистрации.

1) Договор купли – продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества;

2) Договора о передаче недвижимого имущества под выплату ренты;

3) Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество;

4) Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года;

5) Договора управления недвижимым имуществом;

6) Другие правочины, Государственная Регистрация которых предусмотрена Законом.

Прошу обратить внимание: Договор дарения в этом перечне не указан. Полагаю, что этот факт будет иметь в дальнейшем для Риелторов определенное значение.

В следующем номере мы продолжим разговор о Государственной регистрации, о Реестре и таком важном моменте - как момент ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

Часть 2

01 декабря 2004г

1. Давайте зафиксируем, какие сведения должна содержать запись в Реестре, т.е. какие сведения нотариус вносит в Реестр.

1) Наименование правочина.

2) Наименования сторон:

для юридических лиц:

резидентов – наименование, местонахождения и идентификационный код согласно ЕГРПОУ

нерезидентов – наименование, местонахождения и Государство, в котором зарегистрировано лицо

для физических лиц:

резидентов – фамилия, имя и отчество, постоянное место жительство и идентификационный код согласно Государственного реестра физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей

нерезидентов, лиц без гражданства – фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место жительство за пределами Украины;

3) Описание недвижимого имущества, относительно которого совершается правочин, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

4) Срок действия правочина;

5) О нотариальном удостоверении правочина (сведения о нотариусе, удостоверившим правочин, дата удостоверения и номер в Реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка на нотариальных документах, на котором изложен текст правочина);

6) Порядковый номер и дата Государственной Регистрации правочина в Реестре;

7) Сведения о Регистраторе (Нотариусе).

2. Очень важным документом является Извлечение из Реестра (Витяг)

В нем должны быть такие сведения:

1) Порядковый номер записи и дата Государственной Регистрации;

2) Сведения о сторонах правочина;

3) Описание недвижимого имущества, относительно которого совершается правочин, достаточное для его идентификации, и его регистрационные данные;

4) Срок действия правочина;

5) Сведения о нотариальном удостоверения правочина;

6) Сведения о Регистраторе.

Хотел бы обратить внимание на не совсем достойное (!) отношение некоторых нотариусов к такому важнейшему документу, как Извлечение (Вытяг).

Не всегда нотариусы делают соответствующие отметки (например, в Реестре нотариальных действий) о выдаче Извлечения. Более того, я полагаю (вернее, я уверен), что нужно соответствующим образом «прикреплять» Извлечение к Основному Договору. Именно в этом случае новый Владелец получит все три документа.

1) Документ о нотариальном удостоверении изъявления воли Сторон о переходе права собственности – Договор купли-продажи.

2) Документ о регистрации Договора в Государственном Реестре правочинов, т.е. о переходе права Собственности - Извлечение из Реестра.

3) Документ о регистрации права Собственности. Это может быть отдельный документ, который прикрепляется в БТИ к Договору купли-продажи или соответствующий штамп, заверенный печатью БТИ на Договоре купли-продажи.

3. Кто может получить Извлечение (Витяг)?

Извлечение выдается по запросу Сторон правочина или уполномоченных ими лиц. Суды, органы прокуратуры, внутренних дел, Государственной налоговой службы, службы безопасности и другие органы Государственных властей получают Извлечение, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законодательством.

4. Все вышеуказанное относится к Государственной Регистрации правочинов (сделок), а понятнее – договоров (хотя не всегда можно термин «сделка» заменить на термин «договор»).

Все вышенаписанное относится к выполнению требований ст. 657 Гражданского Кодекса Украины:

Ст. 657 ГК Украины: «Форма окремих видів договорів купівлі-продажу”

“Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного

майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого

нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає

нотаріальному посвідченню та державній реєстрації”.

Фиксирую Ваше внимание, уважаемые Читатели, что ГК Украины установил необходимость при заключении правочинов на отчуждение жилья проводить Государственную регистрацию не только правочинов (Ст 657 ГКУ), но и права Собственности (Ст. 182 ГКУ);

Ст. 182 ГК Украины «Державна реєстрація прав на нерухомість»

«1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом».

Регистрации подлежит право собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке при наличии материалов технической инвентаризации. Не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

Хотел бы сделать некоторое отступление, на которое прошу моих Читателей обратить внимание.

Первое. Нельзя совершить Договор купли-продажи относительно незаконченного строительства, т.е., объектов, не принятых соответствующей комиссией к эксплуатации. Нотариус не удостоверит такой Договор.

Второе. Не всякое сооружение есть объект недвижимого имущества.

Гражданский Кодекс однозначно декларирует понятие недвижимости.

Ст. 181. ГК Украины «Нерухомі та рухомі речі»

« 1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення».

Поэтому, если на каком-либо участке земли находится какое-либо сооружение, но без фундамента, то есть не связанное с землей и его (это сооружение) можно сравнительно легко (например, подъемным краном) поднять и переместить, то это сооружение – не объект нашей темы и право собственности не подлежит государственной регистрации.

Существует ряд документов, определяющих порядок регистрации прав собственности:

1)Указ президента Украины от 17.02.03. № 134. "О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра»

2) Приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.02 г. № 7/5. «Временное положение о порядке регистрации собственности на недвижимое имущество».

3) Постановление Кабинета Министров Украины от 15.05.03 г. № 689 "О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе Государственного земельного кадастра»

Сейчас некий переходный период. Мне не хотелось бы обсуждать, какой документ более правильный:

- Справка - характеристика БТИ, которая выдается в Киеве или

- Извлечение (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдается в других БТИ.

5. А теперь поговорим об ином.

При нотариальном удостоверении Договора купли-продажи, нотариус регистрирует правочин (сделку) и выдает соответствующее Извлечение (Витяг). Что же следует регистрировать в БТИ?

В БТИ следует регистрировать - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, которое уже перешло к новому Владельцу.

В следующем номере продолжим разговор о моменте перехода права собственности и технологии безопасной передачи этого права.

Часть 3

Фиксирую Ваше внимание, уважаемые Читатели, что ГК Украины установил необходимость при заключении правочинов на отчуждение жилья проводить Государственную регистрацию не только правочинов (договоров) (Ст 657 ГКУ), но и права Собственности (Ст. 182 ГКУ).

Давайте разбираться в чрезвычайно важном понятии – “момент перехода права собственности”.

1. Начнем с Договора купли-продажи.

Именно правовой целью такого договора и есть приобретение Покупателем права собственности на недвижимость.

Важность определения момента возникновения права собственности у Приобретателя вытекает из того, что:

во-первых, именно с момента возникновения права собственности он может осуществлять правомочности Собственника относительно владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом;

во-вторых, лишь с того времени Приобретатель имеет право на защиту именно вещевого права собственности с помощью предусмотренных законом имущественно - правовых исков;

в-третьих, именно Собственник несет риск случайной гибели и повреждение имущества.

Хотел бы сделать некоторое отступление, которое не имеет, на первый взгляд, отношения к нашей теме.

Действительно, Гражданский Кодекс декларирует условие, что риск случайной гибели и повреждения квартиры несет Владелец с момента переходя к нему права собственности. Мы убедились, что этот момент наступает уже в нотариальной конторе при регистрации Договора в Государственном Реестре правочинов. Но, как правило, Новый Владелец не сразу после визита к нотариусу въезжает в приобретенную квартиру. И если представить, что прежние Владельцы, придя домой, «отметят» удачную продажу и с квартирой что-нибудь случится, то «это» случится с квартирой Новых Владельцев, а не Прежних. Именно новые Владельцы будут нести риск (а, значит, и расходы) повреждения квартиры.

Есть ли способ изменить такое «положение»? Да! Есть!

И Риелтор, безусловно, должен знать этот способ и обезопасить своего Клиента, внеся соответствующую запись в Договор купли-продажи.

2.Обеспечение безопасности передачи денег необходимо связать с моментом перехода права собственности.

Некоторые Продавцы сомневаются в правильности предложения о передачи денег ПОСЛЕ подписания ими (Продавцами) Договора купли – продажи. Мне говорят так: «Мы подпишем Договор. Покупатель станет хозяином квартиры, а потом … с нами не рассчитается, денег не даст и мы (Продавцы) останемся и без денег и без квартиры».

Считаю полезным и необходимым еще раз более подробно разобраться в этом вопросе. Тем более, что и некоторые «бывалые» Риелторы, более того директора некоторых Агентств, не совсем правильно «понимают вопрос» (мне пришлось недавно в этом убедиться).

Связан ли момент перехода права Собственности с передачей денег, а может быть он связан с подписью Продавца или Покупателя на Договоре купли-продажи?

НЕТ, НЕ СВЯЗАН. Дело совсем в ИНОМ. А В ЧЕМ?

Я хотел бы сравнить две статьи из Гражданского Кодекса:

Ст. 128 ГК УССР (устаревшего и уже не действующего) «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» и Ст 334 ГК Украины (нового, дествующего с 01.01.2004 г.) «Момент набуття права власності за договором».

Давайте их полностью приведем:

Статья 128. «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» (ГК УССР).

«Право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента пе­редачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передачей признается вручение вещей приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается передана коносамента или иного распорядительного документа на вещи.»

Стаття 334. «Момент набуття права власності за договором» (ГК України.)

«1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки.

До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

4. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.»

Прочтем внимательно Статью 128 ГК УССР: «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» и разберемся как было до 01.01.04.

«Право собственности … возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещей приобретателю…К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи».

При приобретении любого имущества, кроме объектов недвижимости, Покупатель становится владельцем в МОМЕНТ обмена чека или денег на сам товар. Но квартира не вещь, которую можно принести в чемодане к нотариусу и обменять на деньги.

3. Так как – же было с «переходом права собственности» и где тот «момент» и когда он наступал до 01.01.04г.?

Для того, что бы он «момент» наступил, необходимо было осуществление двух других «моментов».

Первый. Момент УДОСТОВЕРЕНИЯ нотариусом Договора купли – продажи, а именно, печать нотариуса и подпись нотариуса на Договоре, ну и, конечно, присвоение Договору соответствующего регистрационного номера.

Второй. Достаточно ли только «нотариального удостоверения» для перехода права собственности? Нет, не достаточно. А что же еще необходимо? То, что было задекларировано Законодателем (Государством), в Законе, а именно, Гражданском Кодексе УССР (уже не действующем).

«К передаче вещей (в т.ч. объекта недвижимости. Эта вставка моя, Автора, в законе ее нет), приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи».

При сделках по отчуждению объектов недвижимости, таким «распорядительным документом» является … удостоверенный нотариусом Договор купли – продажи (мены, дарения и т.п.). И ранее, и сейчас.

А что же свидетельствует о том, что коносомент передан? Свидетельствует подпись Покупателя в Реестре нотариальных действий. Поэтому следует более ответственно подходить к подписи в Реестре. И ранее, и сейчас.

Так было. А как же сейчас? Что изменилось или что добавилось?

Но об этом уже в следующем номере.

[galinamax]

Интересная статья, не стала ничего удалять, возможно пригодится кому-то.

Привожу источник.

http://www.domivka.com.ua/Info/Info_Ukraine/info_8.html

Давайте разбираться.

1. Что же делает нотариус?

Нотариус выполняет Постановление Кабинета Министров Украины от 26.05.04. № 671 «Про затвердження тимчасового Порядку державної реєстрації правочинів» (далее по тексту «Порядок»).

Несколько слов о «словах».

Перевод термина «правочин» на русский язык – «сделка».

Например, Ст. 202 ГК Украины на украинском языке звучит «Поняття та види правочинів».

На русском языке та же статья называется так «Понятия и виды сделок».

Но почему-то в русском переводе вышеуказанное Постановление звучит так «Об утверждении временного Порядка Государственной регистрации правочина» (издание «Янус» №14.04. стр. 20), т.е. термин «сделка» исчез, но сама «СДЕЛКА», конечно же, не исчезла. Понятие «сделка» очень важно и я хотел бы, чтобы мои Читатели хорошо понимали правовую сущность «сделки».

Сделка – это правовой Акт, который выражает добровольное (!) изъявление воли сторон. Именно этим она отличается от административных Актов, в которых гражданские правоотношения могут возникнуть на основании того или иного распоряжения компетентного Государственного Органа.

Закон, который принимает Верховная Рада, Постановления Кабмина Украины, или Указы Президента - не есть Правочины.

А почему?

Потому что мы с Вами, уважаемые Читатели, обязаны исполнять Законы, Постановления и Указы даже в том случае, когда они нам не нравятся, т.е. у нас как бы отсутствует «добровольное изъявление воли» на их принятие.

В сделках отношения между Участниками должны строиться на основе Свободы Договора, Справедливости, Разумности, Добросовестности. Эти принципы закреплены в Гражданском Кодексе, в частности, Ст. 3 «Загальні засади цивільного законодавства».

« 1. Загальними засадами цивільного законодавства є:

1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини;

2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України, та законом;

3) свобода договору;

4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом;

5) судовий захист цивільного права та інтересу;

6) справедливість, добросовісність та розумність.»

Более детально.

Свобода выбора – состоит в признании за субъектом гражданского права возможности заключать договора (или воздержаться от заключения договоров) и определять их содержание по своему усмотрению соответственно достигнутой с контрагентом договоренности.

Справедливость – можно трактовать как определение нормой права объема, границы осуществления и защиты гражданских прав и интересов лица, адекватно его отношениям правовых норм.

Добросовестность – означает стремление надлежащим образом защитить гражданские права и обеспечить выполнение гражданских обязанностей.

Разумность – это взвешенное решение вопросов регулирования гражданских отношений с учетом интересов всех участников последних, а так же, публичного интереса.

Хотел бы отметить еще одно важнейшее понятие, изложенное в Ст. 204 «Презумпція правомірності правочину».

1. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.»

Презумпция (латинское «praesumptio») правомерности – означает, что сделка есть правомерная, т.е. законная и действующая до тех пор, пока суд не установит ее недействительность.

2. Давайте обратимся к договорам по отчуждению недвижимости.

Гражданский Кодекс установил обязательную нотариальную форму договоров по операциям с недвижимостью.

Более того, ГК Украины установил требование относительно нотариального удостоверения сделок по отчуждению жилья практически отдельно для каждого вида договоров.

Ст. 657 ГК Украины устанавливает, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества укладывается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Ст. 716 ГК Украины устанавливает, что к договору мены применяются общие положения о купле-продаже и другие договора, если это не противоречит сути обязательства.

Ст. 719 ГК Украины устанавливает, что договор дарения недвижимой вещи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Не вызывает сомнений, что жилье есть недвижимой вещью, т.к. его перемещения являются невозможным без обесценивания и изменения назначения (ст. 181 ГК Украины).

Ч. 2. Ст. 732 ГК Украины указывает на то, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации.

3. Необходимость Государственной Регистрации сделок декларирована в Ст. 210 ГК Украины «Державна реєстрація правочину»

«1. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

2. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.»

До принятия Верховной Радой Соответствующего Закона будет действовать «Временный порядок». Очень хорошо! Слава богу!

Наконец-то мы получили удобную форму регистрации сделок. При этом Государственной Регистрации - путем внесения соответствующей информации в Государственный Реестр сделок (Державний Реєстр правочинів).

Что это за Реестр?

Государственный реестр правочинов (далее Реестр) – единая компьютерная база данных, которая содержит информацию о правочинах, подлежащих Государсвенной Регистрации, обеспечивает ее хранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа.

Кто имеет право вносить сведения в Реестр и извлечение из него?

Имеют право – Регистраторы.

Регистраторы – Государственные нотариальные конторы, частные нотариусы (далее - нотариусы), которые, согласно договорам, заключенным с администратором Реестра, проводят Государственную регистрацию правочинов, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия, принимают запросы, выдают заверенные извлечения из Реестра и выполняют другие функции, предусмотренные Порядком.

При удостоверении нотариусом договора купли – продажи, нотариус не выдает “... какую-то новую справку из какого-то реестра”, а заносит Договор купли – продажи в Реестр и выдает прямо при подписании договора (это супер важный момент) новому Владельцу на нотариальном бланке некий Документ – Извлечение (Витяг), который свидетельствует о внесении записи о новом Владельце в Реестр, т.е. нотариус производит Государственную Регистрацию договора и выполняет требование Гражданского Кодекса Украины. При этом датой Государственной Регистрации правочина считается дата и время внесения соответсвующей записи в Реестр.

4. Давайте еще раз зафиксируем перечень правочинов, подлежащих Государственной Регистрации.

1) Договор купли – продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества;

2) Договора о передаче недвижимого имущества под выплату ренты;

3) Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество;

4) Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года;

5) Договора управления недвижимым имуществом;

6) Другие правочины, Государственная Регистрация которых предусмотрена Законом.

Прошу обратить внимание: Договор дарения в этом перечне не указан. Полагаю, что этот факт будет иметь в дальнейшем для Риелторов определенное значение.

В следующем номере мы продолжим разговор о Государственной регистрации, о Реестре и таком важном моменте - как момент ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

Часть 2

01 декабря 2004г

1. Давайте зафиксируем, какие сведения должна содержать запись в Реестре, т.е. какие сведения нотариус вносит в Реестр.

1) Наименование правочина.

2) Наименования сторон:

для юридических лиц:

резидентов – наименование, местонахождения и идентификационный код согласно ЕГРПОУ

нерезидентов – наименование, местонахождения и Государство, в котором зарегистрировано лицо

для физических лиц:

резидентов – фамилия, имя и отчество, постоянное место жительство и идентификационный код согласно Государственного реестра физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей

нерезидентов, лиц без гражданства – фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место жительство за пределами Украины;

3) Описание недвижимого имущества, относительно которого совершается правочин, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

4) Срок действия правочина;

5) О нотариальном удостоверении правочина (сведения о нотариусе, удостоверившим правочин, дата удостоверения и номер в Реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка на нотариальных документах, на котором изложен текст правочина);

6) Порядковый номер и дата Государственной Регистрации правочина в Реестре;

7) Сведения о Регистраторе (Нотариусе).

2. Очень важным документом является Извлечение из Реестра (Витяг)

В нем должны быть такие сведения:

1) Порядковый номер записи и дата Государственной Регистрации;

2) Сведения о сторонах правочина;

3) Описание недвижимого имущества, относительно которого совершается правочин, достаточное для его идентификации, и его регистрационные данные;

4) Срок действия правочина;

5) Сведения о нотариальном удостоверения правочина;

6) Сведения о Регистраторе.

Хотел бы обратить внимание на не совсем достойное (!) отношение некоторых нотариусов к такому важнейшему документу, как Извлечение (Вытяг).

Не всегда нотариусы делают соответствующие отметки (например, в Реестре нотариальных действий) о выдаче Извлечения. Более того, я полагаю (вернее, я уверен), что нужно соответствующим образом «прикреплять» Извлечение к Основному Договору. Именно в этом случае новый Владелец получит все три документа.

1) Документ о нотариальном удостоверении изъявления воли Сторон о переходе права собственности – Договор купли-продажи.

2) Документ о регистрации Договора в Государственном Реестре правочинов, т.е. о переходе права Собственности - Извлечение из Реестра.

3) Документ о регистрации права Собственности. Это может быть отдельный документ, который прикрепляется в БТИ к Договору купли-продажи или соответствующий штамп, заверенный печатью БТИ на Договоре купли-продажи.

3. Кто может получить Извлечение (Витяг)?

Извлечение выдается по запросу Сторон правочина или уполномоченных ими лиц. Суды, органы прокуратуры, внутренних дел, Государственной налоговой службы, службы безопасности и другие органы Государственных властей получают Извлечение, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законодательством.

4. Все вышеуказанное относится к Государственной Регистрации правочинов (сделок), а понятнее – договоров (хотя не всегда можно термин «сделка» заменить на термин «договор»).

Все вышенаписанное относится к выполнению требований ст. 657 Гражданского Кодекса Украины:

Ст. 657 ГК Украины: «Форма окремих видів договорів купівлі-продажу”

“Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного

майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого

нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає

нотаріальному посвідченню та державній реєстрації”.

Фиксирую Ваше внимание, уважаемые Читатели, что ГК Украины установил необходимость при заключении правочинов на отчуждение жилья проводить Государственную регистрацию не только правочинов (Ст 657 ГКУ), но и права Собственности (Ст. 182 ГКУ);

Ст. 182 ГК Украины «Державна реєстрація прав на нерухомість»

«1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом».

Регистрации подлежит право собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке при наличии материалов технической инвентаризации. Не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

Хотел бы сделать некоторое отступление, на которое прошу моих Читателей обратить внимание.

Первое. Нельзя совершить Договор купли-продажи относительно незаконченного строительства, т.е., объектов, не принятых соответствующей комиссией к эксплуатации. Нотариус не удостоверит такой Договор.

Второе. Не всякое сооружение есть объект недвижимого имущества.

Гражданский Кодекс однозначно декларирует понятие недвижимости.

Ст. 181. ГК Украины «Нерухомі та рухомі речі»

« 1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення».

Поэтому, если на каком-либо участке земли находится какое-либо сооружение, но без фундамента, то есть не связанное с землей и его (это сооружение) можно сравнительно легко (например, подъемным краном) поднять и переместить, то это сооружение – не объект нашей темы и право собственности не подлежит государственной регистрации.

Существует ряд документов, определяющих порядок регистрации прав собственности:

1)Указ президента Украины от 17.02.03. № 134. "О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра»

2) Приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.02 г. № 7/5. «Временное положение о порядке регистрации собственности на недвижимое имущество».

3) Постановление Кабинета Министров Украины от 15.05.03 г. № 689 "О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе Государственного земельного кадастра»

Сейчас некий переходный период. Мне не хотелось бы обсуждать, какой документ более правильный:

- Справка - характеристика БТИ, которая выдается в Киеве или

- Извлечение (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдается в других БТИ.

5. А теперь поговорим об ином.

При нотариальном удостоверении Договора купли-продажи, нотариус регистрирует правочин (сделку) и выдает соответствующее Извлечение (Витяг). Что же следует регистрировать в БТИ?

В БТИ следует регистрировать - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, которое уже перешло к новому Владельцу.

В следующем номере продолжим разговор о моменте перехода права собственности и технологии безопасной передачи этого права.

Часть 3

Фиксирую Ваше внимание, уважаемые Читатели, что ГК Украины установил необходимость при заключении правочинов на отчуждение жилья проводить Государственную регистрацию не только правочинов (договоров) (Ст 657 ГКУ), но и права Собственности (Ст. 182 ГКУ).

Давайте разбираться в чрезвычайно важном понятии – “момент перехода права собственности”.

1. Начнем с Договора купли-продажи.

Именно правовой целью такого договора и есть приобретение Покупателем права собственности на недвижимость.

Важность определения момента возникновения права собственности у Приобретателя вытекает из того, что:

во-первых, именно с момента возникновения права собственности он может осуществлять правомочности Собственника относительно владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом;

во-вторых, лишь с того времени Приобретатель имеет право на защиту именно вещевого права собственности с помощью предусмотренных законом имущественно - правовых исков;

в-третьих, именно Собственник несет риск случайной гибели и повреждение имущества.

Хотел бы сделать некоторое отступление, которое не имеет, на первый взгляд, отношения к нашей теме.

Действительно, Гражданский Кодекс декларирует условие, что риск случайной гибели и повреждения квартиры несет Владелец с момента переходя к нему права собственности. Мы убедились, что этот момент наступает уже в нотариальной конторе при регистрации Договора в Государственном Реестре правочинов. Но, как правило, Новый Владелец не сразу после визита к нотариусу въезжает в приобретенную квартиру. И если представить, что прежние Владельцы, придя домой, «отметят» удачную продажу и с квартирой что-нибудь случится, то «это» случится с квартирой Новых Владельцев, а не Прежних. Именно новые Владельцы будут нести риск (а, значит, и расходы) повреждения квартиры.

Есть ли способ изменить такое «положение»? Да! Есть!

И Риелтор, безусловно, должен знать этот способ и обезопасить своего Клиента, внеся соответствующую запись в Договор купли-продажи.

2.Обеспечение безопасности передачи денег необходимо связать с моментом перехода права собственности.

Некоторые Продавцы сомневаются в правильности предложения о передачи денег ПОСЛЕ подписания ими (Продавцами) Договора купли – продажи. Мне говорят так: «Мы подпишем Договор. Покупатель станет хозяином квартиры, а потом … с нами не рассчитается, денег не даст и мы (Продавцы) останемся и без денег и без квартиры».

Считаю полезным и необходимым еще раз более подробно разобраться в этом вопросе. Тем более, что и некоторые «бывалые» Риелторы, более того директора некоторых Агентств, не совсем правильно «понимают вопрос» (мне пришлось недавно в этом убедиться).

Связан ли момент перехода права Собственности с передачей денег, а может быть он связан с подписью Продавца или Покупателя на Договоре купли-продажи?

НЕТ, НЕ СВЯЗАН. Дело совсем в ИНОМ. А В ЧЕМ?

Я хотел бы сравнить две статьи из Гражданского Кодекса:

Ст. 128 ГК УССР (устаревшего и уже не действующего) «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» и Ст 334 ГК Украины (нового, дествующего с 01.01.2004 г.) «Момент набуття права власності за договором».

Давайте их полностью приведем:

Статья 128. «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» (ГК УССР).

«Право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента пе­редачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передачей признается вручение вещей приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается передана коносамента или иного распорядительного документа на вещи.»

Стаття 334. «Момент набуття права власності за договором» (ГК України.)

«1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки.

До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

4. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.»

Прочтем внимательно Статью 128 ГК УССР: «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» и разберемся как было до 01.01.04.

«Право собственности … возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещей приобретателю…К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи».

При приобретении любого имущества, кроме объектов недвижимости, Покупатель становится владельцем в МОМЕНТ обмена чека или денег на сам товар. Но квартира не вещь, которую можно принести в чемодане к нотариусу и обменять на деньги.

3. Так как – же было с «переходом права собственности» и где тот «момент» и когда он наступал до 01.01.04г.?

Для того, что бы он «момент» наступил, необходимо было осуществление двух других «моментов».

Первый. Момент УДОСТОВЕРЕНИЯ нотариусом Договора купли – продажи, а именно, печать нотариуса и подпись нотариуса на Договоре, ну и, конечно, присвоение Договору соответствующего регистрационного номера.

Второй. Достаточно ли только «нотариального удостоверения» для перехода права собственности? Нет, не достаточно. А что же еще необходимо? То, что было задекларировано Законодателем (Государством), в Законе, а именно, Гражданском Кодексе УССР (уже не действующем).

«К передаче вещей (в т.ч. объекта недвижимости. Эта вставка моя, Автора, в законе ее нет), приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи».

При сделках по отчуждению объектов недвижимости, таким «распорядительным документом» является … удостоверенный нотариусом Договор купли – продажи (мены, дарения и т.п.). И ранее, и сейчас.

А что же свидетельствует о том, что коносомент передан? Свидетельствует подпись Покупателя в Реестре нотариальных действий. Поэтому следует более ответственно подходить к подписи в Реестре. И ранее, и сейчас.

Так было. А как же сейчас? Что изменилось или что добавилось?

Но об этом уже в следующем номере.

[morzovik.o]

А как с эти быть?

ЗАТВЕРДЖЕНО

Наказ Міністерства юстиції

України

07.02.2002 N 7/5

( z0157-02 )

(у редакції наказу

Міністерства юстиції України

від 28.07.2010 N 1692/5)

ТИМЧАСОВЕ ПОЛОЖЕННЯ

про порядок державної реєстрації права власності

та інших речових прав на нерухоме майно

I. Загальні положення

1.3. Державна реєстрація прав проводиться реєстраторами бюро

технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених

адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на

території яких здійснюється БТІ, створеними до набрання чинності

Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших

законодавчих актів України" ( 1878-17 ) та підключеними до Реєстру

прав власності на нерухоме майно.

Проведення державної реєстрації прав у межах території однієї

адміністративно-територіальної одиниці реєстраторами декількох БТІ

не допускається.

[galinamax]

А как с эти быть?

ЗАТВЕРДЖЕНО

Наказ Міністерства юстиції

України

07.02.2002 N 7/5

( z0157-02 )

(у редакції наказу

Міністерства юстиції України

від 28.07.2010 N 1692/5)

ТИМЧАСОВЕ ПОЛОЖЕННЯ

про порядок державної реєстрації права власності

та інших речових прав на нерухоме майно

I. Загальні положення

1.3. Державна реєстрація прав проводиться реєстраторами бюро

технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених

адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на

території яких здійснюється БТІ, створеними до набрання чинності

Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших

законодавчих актів України" ( 1878-17 ) та підключеними до Реєстру

прав власності на нерухоме майно.

Проведення державної реєстрації прав у межах території однієї

адміністративно-територіальної одиниці реєстраторами декількох БТІ

не допускається.

ответ очевиден название документа ТИМЧАСОВЕ ПОЛОЖЕННЯ дата 2002 год

я в прошлом году ездила на семинар который проводил судья ВСУ Романюк он объяснял подробно о том что регистрацию правочину делает НОТАРИУС при купле-продаже. Не могу найти свой конспект. Если Вам не достаточно аргументов, то я пороюсь еще в интернете, но это будет просто упущенное время и для Вас и для меня.

[CrassuS]

Вы же сами пишите - регистрирует право собственности.

человек только тогда станет собственником, как зарегистрирует квартиру в БТИ, машину в РЭО, яхту в ИГРФ, Комбайн, трактор и т.д. в ІДТНССМ и т.д....

не придумывайте велосипед...

нотариус проводит регистрацию "правочину", но не как имущественных прав...

двойка Вам по гражданскому...

[galinamax]

человек только тогда станет собственником, как зарегистрирует квартиру в БТИ, машину в РЭО, яхту в ИГРФ, Комбайн, трактор и т.д. в ІДТНССМ и т.д....

не придумывайте велосипед...

нотариус проводит регистрацию "правочину", но не как имущественных прав...

двойка Вам по гражданскому...

нет Вы не правы

Когда возникает право собственности на недвижимость при заключении договоров об отчуждении недвижимого имущества – с момента оформления договора или с момента регистрации в БТИ?

Действующим законодательством относительно отчуждения недвижимого имущества предусмотрены следующие виды договоров: купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания. Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины выше перечисленные договора должны быть составлены в письменной форме и удостоверены нотариусом. После чего договора, за исключением договора дарения, подлежат государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя после государственной регистрации нотариально удостоверенного договора. Договор об отчуждении недвижимого имущества также является действительным с момента такой государственной регистрации. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Обращаем внимание на то, что государственной регистрации подлежат также права на недвижимое имущество, которые уже возникли у приобретателя недвижимости на основании определенного договора. То есть государственная регистрация договора об отчуждении имущества и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество являются отдельными видами регистрации. Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло у приобретателя после государственной регистрации договора нотариусом, подлежит государственной регистрации в коммунальных предприятиях бюро технической инвентаризации.

Нотариусы удостоверяют договора ипотеки и без регистрации БТИ, если только это происходит одновременно с куплей-продажей, как раз на основании того, что право собственности возникает у покупателя после нотариального удостоверения и государственной регистрации.

БТИ ни в коем случае не выдаёт документов подтверждающих право собственности! Этот перечень очень чётко обозначен законодательством. В данном случае правоустанавливающим документом является Договор, БТИ, же регистрирует и выдаёт соответствующие извлечения. т.е. подтверждает и признаёт уже существующее право собственности

цитата -

"державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх

обмежень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і

підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення

речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується

внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме

майно та їх обмежень;" ЗУ "О госрегистрации вещевых прав и их ограничений"

Кроме того Законом про ипотеку предусмотрена передача такого имущества в ипотеку одновременно с куплей-продажей и наложение на него запрета отчуждения, соответственно вы Распоряжаетесь имуществом Владеете им и Пользуетесь, т.е это собственность.

[morzovik.o]

ответ очевиден название документа ТИМЧАСОВЕ ПОЛОЖЕННЯ дата 2002 год

я в прошлом году ездила на семинар который проводил судья ВСУ Романюк он объяснял подробно о том что регистрацию правочину делает НОТАРИУС при купле-продаже. Не могу найти свой конспект. Если Вам не достаточно аргументов, то я пороюсь еще в интернете, но это будет просто упущенное время и для Вас и для меня.

С изменениями 2010 г. И вот это

Закон про ипотеку.

Предметом потеки також може бути об'є кт незавершеного

буді вництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке

стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору,

за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на

набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підляга державн й

реєстрації у встановленому законом порядку незалежно ві д того, хто \

власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

{ Частина друга статт 5 в редакц Закону N 800-VI ( 800-17 ) в д

25.12.2008 }

Гл 5 ст.5 закона о нотариате

Ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, заверяются до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость.

После оформления установленного законодательством документа о право собственности ипотекодателя на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, ипотекодержатель регистрирует в установленном законом порядке обременение прав собственника на недвижимость. Если ипотечному договору предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, нотариус накладывает такой запрет по сообщению ипотекодержателя.

Но спасибо Вам, и так отняла у Вас время. Просто я не юрист, но у юристовразніе мнения на єтот счет. И у судей тоже. Спасибо Вам, буду изучать статью.

[morzovik.o]

человек только тогда станет собственником, как зарегистрирует квартиру в БТИ, машину в РЭО, яхту в ИГРФ, Комбайн, трактор и т.д. в ІДТНССМ и т.д....

не придумывайте велосипед...

нотариус проводит регистрацию "правочину", но не как имущественных прав...

двойка Вам по гражданскому...

Спасибо за поддержку!

[morzovik.o]

нет Вы не правы

Когда возникает право собственности на недвижимость при заключении договоров об отчуждении недвижимого имущества – с момента оформления договора или с момента регистрации в БТИ?

Действующим законодательством относительно отчуждения недвижимого имущества предусмотрены следующие виды договоров: купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания. Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины выше перечисленные договора должны быть составлены в письменной форме и удостоверены нотариусом. После чего договора, за исключением договора дарения, подлежат государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя после государственной регистрации нотариально удостоверенного договора. Договор об отчуждении недвижимого имущества также является действительным с момента такой государственной регистрации. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Обращаем внимание на то, что государственной регистрации подлежат также права на недвижимое имущество, которые уже возникли у приобретателя недвижимости на основании определенного договора. То есть государственная регистрация договора об отчуждении имущества и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество являются отдельными видами регистрации. Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло у приобретателя после государственной регистрации договора нотариусом, подлежит государственной регистрации в коммунальных предприятиях бюро технической инвентаризации.

Нотариусы удостоверяют договора ипотеки и без регистрации БТИ, если только это происходит одновременно с куплей-продажей, как раз на основании того, что право собственности возникает у покупателя после нотариального удостоверения и государственной регистрации.

БТИ ни в коем случае не выдаёт документов подтверждающих право собственности! Этот перечень очень чётко обозначен законодательством. В данном случае правоустанавливающим документом является Договор, БТИ, же регистрирует и выдаёт соответствующие извлечения. т.е. подтверждает и признаёт уже существующее право собственности

цитата -

"державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх

обмежень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і

підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення

речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується

внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме

майно та їх обмежень;" ЗУ "О госрегистрации вещевых прав и их ограничений"

Кроме того Законом про ипотеку предусмотрена передача такого имущества в ипотеку одновременно с куплей-продажей и наложение на него запрета отчуждения, соответственно вы Распоряжаетесь имуществом Владеете им и Пользуетесь, т.е это собственность.

Вот как раз в этом ЗУ "О госрегистрации вещевых прав и их ограничений" ст.15 12. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання витягів з Державного реєстру

прав встановлює Кабінет Міністрів України.

А тичасові положення прилагаются.

[galinamax]

Вот как раз в этом ЗУ "О госрегистрации вещевых прав и их ограничений" ст.15 12. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання витягів з Державного реєстру

прав встановлює Кабінет Міністрів України.

А тичасові положення прилагаются.

на відміну від радянського періоду, нині державна реєстрація правочину має не технічне, а юридичне (правоутворююче) значення. Тобто право в особи на нерухомість, набуту за договором, виникає на підставі юридичного складу, який містить два юридичних факти: досягнення згоди та надання їй відповідної форми, а також акт державної реєстрації цієї згоди.

Разом з тим, Законом № 1878-VI ч. 4 ст. 334 ЦК викладено в новій редакції, відповідно до якої з 1 січня 2012 р. права на нерухоме майно у набувача за договором виникатимуть не з моменту державної реєстрації такого договору, адже державна реєстрація договорів щодо нерухомості скасовується, а з моменту державної реєстрації права на набуте за договором нерухоме майно.

Відповідно до ч.2 ст. 210 ЦК перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію правочинів, порядок їх реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом. Однак ,поки що це положення на практиці не реалізоване і такого закону український законодавець не прийняв. Для заповнення цієї законодавчої прогалини постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671 було створено Державний реєстр правочинів, адміністратором якого визначено державний департамент «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України. Тією ж постановою Кабінет Міністрів України затвердив Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, відповідно до якого державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії згідно з укладеним з адміністратором зазначеного реєстру договором проводять державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси. Пунктом 3 розд. II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1878-УІ встановлено, що державна реєстрація правочинів проводитиметься нотаріусами до 1 січня 2012 р.

[ALTIS]

КТО ОПРОВЕРГНЕТ, ЧТО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НАСТУПАЕТ ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ В БТИ? :

Закон про ипотеку.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного

будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке

стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору,

за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на

набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній

реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто

є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

{ Частина друга статті 5 в редакції Закону N 800-VI ( 800-17 ) від

25.12.2008 }

Гл 5 ст.5 закона о нотариате

Ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, заверяются до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость.

После оформления установленного законодательством документа о право собственности ипотекодателя на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, ипотекодержатель регистрирует в установленном законом порядке обременение прав собственника на недвижимость. Если ипотечному договору предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, нотариус накладывает такой запрет по сообщению ипотекодержателя.

ЗАТВЕРДЖЕНО

Наказ Міністерства юстиції

України

07.02.2002 N 7/5

( z0157-02 )

(у редакції наказу

Міністерства юстиції України

від 28.07.2010 N 1692/5)

ТИМЧАСОВЕ ПОЛОЖЕННЯ

про порядок державної реєстрації права власності

та інших речових прав на нерухоме майно

I. Загальні положення

1.3. Державна реєстрація прав проводиться реєстраторами бюро

технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених

адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на

території яких здійснюється БТІ, створеними до набрання чинності

Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну

реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших

законодавчих актів України" ( 1878-17 ) та підключеними до Реєстру

прав власності на нерухоме майно.

Проведення державної реєстрації прав у межах території однієї

адміністративно-територіальної одиниці реєстраторами декількох БТІ

не допускається.

...вообщето, ИПОТЕКА- ЭТО ЗЕМЛЯ, ВОДЫ, ВОЗДУХ !!!!

Остальное, что НЕРАЗРЫВНО СВЯЗАНО С ИПОТЕКОЙ , может быть предметом договора ИПОТЕКИ !

Движимое имущество, автомобиль, трактор, танк неразрывно связанный с Землёй, по которой ДВИЖЕТСЯ-ДОГВОР ЗАЛОГА !

Квартира, в многоэтажном жоме не является предметом ИПОТЕКИ !

Поэтому договор только- ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА!

...Я беру в ипотеку земельный участок! И строю на нём вначале сортир! А не дом, под строительство которого и оформлена КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ ! Заключю " ипотечный залог" и "кидаю" бандк!

Что он получит???

Завезённые стройматериалы(10-КрАзов песка, 20 КрАзов глины ну и щебня- в ввиде строительного мусора,,,!!

А вот если я, заключаю договор имущественного залога (ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ ) в счёт обеспечения обязательств, а банк на основании "БАЖАННЯ _ЖАДАННЯ" - позбавляе меня ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ, недавая возможности ИНЫМ способом расчитаться...Какая "ипотека" ???!!!

Какой это договор: ИПОТЕКИ или ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ???

[morzovik.o]

...вообщето, ИПОТЕКА- ЭТО ЗЕМЛЯ, ВОДЫ, ВОЗДУХ !!!!

Остальное, что НЕРАЗРЫВНО СВЯЗАНО С ИПОТЕКОЙ , может быть предметом договора ИПОТЕКИ !

Движимое имущество, автомобиль, трактор, танк неразрывно связанный с Землёй, по которой ДВИЖЕТСЯ-ДОГВОР ЗАЛОГА !

Квартира, в многоэтажном жоме не является предметом ИПОТЕКИ !

Поэтому договор только- ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА!

...Я беру в ипотеку земельный участок! И строю на нём вначале сортир! А не дом, под строительство которого и оформлена КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ ! Заключю " ипотечный залог" и "кидаю" бандк!

Что он получит???

Завезённые стройматериалы(10-КрАзов песка, 20 КрАзов глины ну и щебня- в ввиде строительного мусора,,,!!

А вот если я, заключаю договор имущественного залога (ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ ) в счёт обеспечения обязательств, а банк на основании "БАЖАННЯ _ЖАДАННЯ" - позбавляе меня ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ, недавая возможности ИНЫМ способом расчитаться...Какая "ипотека" ???!!!

Какой это договор: ИПОТЕКИ или ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ???

Договор ипотеки.

[CrassuS]

=) короче... это пустой разговор.... читайте практику!

[morzovik.o]

на відміну від радянського періоду, нині державна реєстрація правочину має не технічне, а юридичне (правоутворююче) значення. Тобто право в особи на нерухомість, набуту за договором, виникає на підставі юридичного складу, який містить два юридичних факти: досягнення згоди та надання їй відповідної форми, а також акт державної реєстрації цієї згоди.

Разом з тим, Законом № 1878-VI ч. 4 ст. 334 ЦК викладено в новій редакції, відповідно до якої з 1 січня 2012 р. права на нерухоме майно у набувача за договором виникатимуть не з моменту державної реєстрації такого договору, адже державна реєстрація договорів щодо нерухомості скасовується, а з моменту державної реєстрації права на набуте за договором нерухоме майно.

Відповідно до ч.2 ст. 210 ЦК перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію правочинів, порядок їх реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом. Однак ,поки що це положення на практиці не реалізоване і такого закону український законодавець не прийняв. Для заповнення цієї законодавчої прогалини постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671 було створено Державний реєстр правочинів, адміністратором якого визначено державний департамент «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України. Тією ж постановою Кабінет Міністрів України затвердив Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, відповідно до якого державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії згідно з укладеним з адміністратором зазначеного реєстру договором проводять державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси. Пунктом 3 розд. II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1878-УІ встановлено, що державна реєстрація правочинів проводитиметься нотаріусами до 1 січня 2012 р.

Вот видите : державна реєстрація правочинів проводитиметься нотаріусами до 1 січня 2012 р., НО не права собственности.

[CrassuS]

вопрос: что для Вас вещное право? что для Вас сделка? когда возникает объект и объективная сторона права собственности? ответе для себя на эти вопросы и тогда все станет на свои места...

[Егор Борисович]

Всем добрый день! Был заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрирова нотариусом. Тут же составлен договор ипотеки /обеспечение кредитного договора/. Нотариус внес в реестр. Но в квартире живет, как и жил, ее предыдущий хозяин. В БТИ переоформление не делалось. ВОПРОС : Кто является на сегодняшний день собственником этой квартиры ?

Удивительно - я купил машину, "...был заключен договор купли-продажи авто, зарегистрирова нотариусом. Тут же составлен договор ипотеки /обеспечение кредитного договора/. Нотариус внес в реестр...", а ездит на ней сосед Вася.

Во, блин...

[morzovik.o]

Удивительно - я купил машину, "...был заключен договор купли-продажи авто, зарегистрирова нотариусом. Тут же составлен договор ипотеки /обеспечение кредитного договора/. Нотариус внес в реестр...", а ездит на ней сосед Вася.

Во, блин...

Вы купили, не вопрос. Нотариус подтвердил это- не вопрос. Но что Вы предъявите, к примеру, сотруднику ГАИ, который Вас остановит? Договор? Регистрацию у нотариуса?

[alexburko]

Вы купили, не вопрос. Нотариус подтвердил это- не вопрос. Но что Вы предъявите, к примеру, сотруднику ГАИ, который Вас остановит? Договор? Регистрацию у нотариуса?

Вот именно "для гаишника" и нужна регистрация в БТИ.

А для банка/ипотеки/головняка с банком - достаточно регистрации нотариуса...

[morzovik.o]

Вот именно "для гаишника" и нужна регистрация в БТИ.

А для банка/ипотеки/головняка с банком - достаточно регистрации нотариуса...

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до его прекращения или окончания срока действия ипотечного договора (ст.3). Предметом ипотеки может быть объект недвижимого имущества при наличии трех условий.

Во-первых, это имущество должно принадлежать ипотекодателю по праву собственности либо хозяйственного ведения (если будущий должник является государственным или коммунальным предприятием, организацией, учреждением).

Документы необходимые для удостоверения договора:

Для квартиры:

документ, подтверждающий право собственности на квартиру, зарегистрированный в БТИ; / его не было/

справка - характеристика БТИ (Выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдаётся БТИ). Выписка из реестра действительна на протяжении трех месяцев со дня ее выдачи. /выписка сделана на предыдущего хозяина/

справка (Форма 3) о зарегистрированных (прописанных) лицах в квартире, которая передается в потеку./ зарегистрирован и прописан предыдущий хозяин/.

Так что на момент оформления может банку и достаточно было. Еще вопрос имел ли нотариус право регистрировать правочин /не собственность/, нарушая ЗУ о нотариате и ипотеке? А вот на моментвзыскания у банка головная боль начнется :

Одним из наиболее часто возникающих практических вопросов, касающихся обращения взыскания на недвижимое имущество, является регистрация права собственности на него, осуществляемая Бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ не является органом, который может устанавливать наступление тех или иных фактов (например, наступление дефолта). Поэтому в случае отчуждения залогового имущества в собственность кредитора органы БТИ для проведения регистрации, помимо договора ипотеки, потребуют предоставления договора об удовлетворении требований кредитора, подтверждающего наступление дефолта. То есть, в этом случае сторонам необходимо заключить отдельный договор, в котором будет зафиксирован не только момент наступления дефолта, но и детально прописан перечень доказательств, которыми кредитор должен подтвердить его наступление.

Однако, на практике кредиторы часто сталкиваются с нежеланием должника подписывать такой договор. И даже в случае его подписания и предусмотрения в договоре механизма обращения взыскания кредитором в одностороннем порядке, на практике это все равно повлечет необходимость предоставления органам БТИ документа, подтверждающего факт дефолта. Следовательно, несмотря на то, что Закон об ипотеке предусматривает достаточным основанием для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оговорку в ипотечном договоре и не требует предоставления каких-либо других документов; при этом договор ипотеки является основанием для перехода прав на недвижимое имущество в силу Закона о государственной регистрации, практика пошла другим путем.

[Seata]

Всегда (ну или почти всегда) право собственности на объект недвижимости наступало с момента регистрации в БТИ.

И кстати в договоре купли-продажи (дарения) об этом упоминается.

Но судам-банкам и пр. это все до ... одного места.

[KIAV]

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

від 15.08.2007 р. N 31-50-2547

Президенту Української національної іпотечної асоціації

Юшку І. Ю.

01033, м. Київ, вул. Гайдара, 22, корпус "А"*

Міністерством юстиції розглянуто Ваше чергове звернення і повідомляється наступне.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про іпотеку", у разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.*

Частиною першою статті 182 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до абзацу третього частини другої статті 331 зазначеного Кодексу, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні визначено Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року N 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 року N 6/5).

Пунктом 3.8 Тимчасового положення встановлено, що після прийняття рішення реєстратором та внесення запису до Реєстру прав на правовстановлювальних документах робиться відмітка (штамп) про реєстрацію відповідних прав, видається витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа.

Таким чином, правовстановлювальними документами, на підставі яких перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (відчуження) та витяг про реєстрацію права власності на це нерухоме майно.

Крім того, пунктом 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5, передбачено, що договори про відчуження та заставу (іпотеку) майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, та в передбачених законодавством випадках державну реєстрацію прав на це майно. Такі документи нотаріус приймає лише за наявності відмітки (штампу) про реєстрацію відповідних прав та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що є невід'ємною частиною правовстановлювального документа.

Слід також зазначити, що відповідно до частини шостої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" реєстрація права власності на нерухоме майно повинна передувати реєстрації інших речових прав на таке майно та їх обмежень і проводитися в разі вчинення правочину щодо такої нерухомості, встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість.

Враховуючи вищезазначене, у разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту на придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, одночасно посвідчити договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та договір іпотеки цього майна не вбачається можливим.

Одночасно повідомляємо, що Міністерство юстиції не вбачає підстав для внесення змін до пункту 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5.

Заступник Міністра

Л. В. Єфіменко

[Seata]

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

...

Враховуючи вищезазначене, у разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту на придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, одночасно посвідчити договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та договір іпотеки цього майна не вбачається можливим.

...

Заступник Міністра

Л. В. Єфіменко

Вот именно. Поэтому здесь никак не зацепиться.

[alexburko]

Вот где-то была тема со ссылкой на это письмо, не могу найти... К тому же без ответа остался мой вопрос насчет важности времени (часов и минут) регистрации договоров - у меня ипотека была зарегистрирована на 4 часа раньше, чем купля-продажа.

Но что дает стратегически недействительность ипотеки? Ничего, если кредитный жив...

[morzovik.o]

Значит, нотариус не имела брать эту квартиру в ипотеку, и соответственно, ипотечный договор можно признать недействительным. Спасибо!