Переоформление ипотеки по требованию банка

[Гость Turul]

Здравствуйте.Коротко  про ситуацию...  В июне 2007г оформлен кредитный договор (в долл.США).По договору давались просто денежные средства "во временное платное пользование". Реально оформлялась покупка квартиры(выдача кредита и оформление договора купли-продажи оформлялось в один день, под контролем сотрудников банка).Купленная квартира является предметом обеспечения по кредиту (оформлен ипотечный договор,так-же в день выдачи кредита).

В 2013-2014 г.г. квартира реконструирована под торговое помещение(перевод в нежилой фонд оформлен в 2006г).Банком дано письменное согласие (апрель 2014г) на получение мною новых правоустанавливающих документов в регистрационной службе.В мае 2014г получено св-во на право собственности (магазин).

После этого банк ,сначала вяленько,стал требовать оформления новой ипотеки и кредитного договора. Т.к. все эти процедуры небесплатны(банк,естественно расходы вешает на меня),я не особо иду на встречу этим требованиям.На сегодняшний день банк  истерит   , угрожает расторжением ипотеки и т.д.  Обращает внимание такой момент,что все требования только усные,никаких претензий/требований в письменной форме я не получал.

У меня складывается впечатление,что банк в реальности хочет прекратить действие первоначального кредитного договора от 2007г( подозреваю,что в нем много косяков,что позволит оспорить его действительность). Об условиях навязываемого нового договора и ипотеки (валюта договора,процентная ставка и т.д) банк даже не заикался,проэктов договора не предлагал (я и не просил ). Обязательства по договору я пока выполняю,хоть и катастрофически тяжело сейчас... Срок окончания договора 2018г.

Прошу совета знающих форумчан-можно ли и дальше тянуть резину с оформлением новой ипотеки,или просто отказаться от ее подписания?Возможные последствия? Реально,расходы по ее оформлению (оценка,нотар.оформление и услуги) выливаются в некислую сумму,которую заработать в небольшом городке непросто...  Спасибо!

Изменено July 22, 2015 пользователем Turul

[Vladimir AB]

Однозначно нічого не переоформлять і не підписувати. Оскільки Ви платите, підстав для претензій у банка не бачу. Але, остаточно можна робити висновок, вивчивши документи та детальніше ситуацію. 

[alexburko]

Банк оформит ипотеку решением суда и все.

[Гость Turul]

Спасибо.А досудебное решение вопроса должно быть (претензии и требование ко мне оформить ипотеку в письменном виде)? И остается-ли в силе первоначальный кредитный договор или должен заключаться новый на новых условиях? Спасибо за ответы.

[Turul]

Банк оформит ипотеку решением суда и все.

А если действующая ипотека оформлена с нарушениями(право собственности на квартиру зарегистрированно в БТИ только через месяц после заключения договора ипотеки и купли-продажи),суд примет решение в пользу банка?

[alexburko]

Этот момент должен стать предметом рассмотрения в суде. 

Надо изучать момент. По закону предметом ипотеки может быть недвижимость, право собственности на которое наступит у ипотекодателя в будущем. Но при этом у нотариуса, оформляющего ипотеку, должно быть документальное подтверждение такого факта. Таким подтверждением есть договор купли-продажи недвижимости. Если в момент оформления ипотеки такого нотариально зарегистрированного договора купли-продажи не было, - можно пробовать. Если был, - решение в пользу банка.

[yafet]

"В 2013-2014 г.г. квартира реконструирована" 

Питання про те, чи вже не припинилась іпотека, неоднозначне. Якщо виходити з точки зору Верховного Суду, то обєкт нерухомості, який виник внаслідок законних  чи незаконних будівельних робіт, не є тим обєктом, який був до початку будівельних робіт.  ( Про іпотеку. ст.17 Підстави припинення іпотеки Іпотека припиняється у разі:  ...  знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. ..)

 04.12.2013р.    ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ
(у справі N 6-130цс13)

У розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об'єкт, а і об'єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об'єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об'єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

Об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти не є об'єктами права власності (ч. 2 ст. 376 ЦК України), а тому не можуть бути предметом поділу (виділу) згідно із нормами ст. ст. 364, 367 ЦК України.

[alexburko]

Было бы замечательно, но думаю в случае ипотеки это не сработает, тупо сошлются на ст.23 ЗУ "Про ипотеку" и все.

[yafet]

Было бы замечательно, но думаю в случае ипотеки это не сработает, тупо сошлются на ст.23 ЗУ "Про ипотеку" и все.

    Я не схильний оцінювати практичну перспективу конкретної справи. Тут все доволі добре: кредит виконується, проблем не видно що з іпотечним, що з бланковим. Мова тільки про чисту юриспруденцію. 23-я не про те. Там про перехід права власності на незмінний обєкт нерухомості.  Як на мене ВСУ "не до кінця правий" в 6-130, але всі ж люди дорослі й мали б усвідомлювати перспективу.  Для початку потрібно дивитись РРП.

[Turul]

Я не схильний оцінювати практичну перспективу конкретної справи. Тут все доволі добре: кредит виконується, проблем не видно що з іпотечним, що з бланковим. Мова тільки про чисту юриспруденцію. 23-я не про те. Там про перехід права власності на незмінний обєкт нерухомості.  Як на мене ВСУ "не до кінця правий" в 6-130, але всі ж люди дорослі й мали б усвідомлювати перспективу.  Для початку потрібно дивитись РРП.

Реконструкція проведена з дозволами,архітектура душу повитягувала,але все прийняли.Правовласності зарестрували(2014р.).

Момент в тому,що банк якось мутно хоче все переоформити(нову іпотеку,новий кредитний договір).Все на словах,емоціях-більше року.Ніяких письмових вимог нема,додаткові договори до існуючих КД та ІД не пропонуються.

[yafet]

Реконструкція проведена з дозволами,архітектура душу повитягувала,але все прийняли.Правовласності зарестрували(2014р.).

Момент в тому,що банк якось мутно хоче все переоформити(нову іпотеку,новий кредитний договір).Все на словах,емоціях-більше року.Ніяких письмових вимог нема,додаткові договори до існуючих КД та ІД не пропонуються.

   Так і я ж про те саме. Нотаріуси, принаймні активна їх частина - народ читаючий. Багато хто слідкує за позиціями ВСУ. Видно бачать проблему з внесенням змін до старого договору іпотеки і з реєстрацією таких змін в реєстрі речових прав. Давайте постпвимо питання інакше: за актуальними даними реєстру вже після видачі Вам Свідоцтва про право власності на реконструйовану нерухомість, що Вам перешкоджає  відчужити Ваш обєкт? 

[Turul]

Так і я ж про те саме. Нотаріуси, принаймні активна їх частина - народ читаючий. Багато хто слідкує за позиціями ВСУ. Видно бачать проблему з внесенням змін до старого договору іпотеки і з реєстрацією таких змін в реєстрі речових прав. Давайте постпвимо питання інакше: за актуальними даними реєстру вже після видачі Вам Свідоцтва про право власності на реконструйовану нерухомість, що Вам перешкоджає  відчужити Ваш обєкт?

Хм... А це варіант :-) Якщо серйозно-хіба це можливо? Заборона не висить?

[yafet]

Хм... А це варіант :-) Якщо серйозно-хіба це можливо? Заборона не висить?

    Якщо в РРП зареєстроване тільки Ваше право власності і більше ніяких чинних записів, то чому б ні. Це ж не я придумав, що Ви втратили старий обєкт, а зараз маєте  інший обєкт, а Верховний суд. Перевірте через кабінет адмінстративних послуг. Можете звернутись до нотаріуса і отримаєте реальну відповідь виконавця. 

[Turul]

Якщо в РРП зареєстроване тільки Ваше право власності і більше ніяких чинних записів, то чому б ні. Це ж не я придумав, що Ви втратили старий обєкт, а зараз маєте  інший обєкт, а Верховний суд. Перевірте через кабінет адмінстративних послуг. Можете звернутись до нотаріуса і отримаєте реальну відповідь виконавця.

Дякую! Стало самому цікаво :-) Відпишу про результат.

[Turul]

Якщо в РРП зареєстроване тільки Ваше право власності і більше ніяких чинних записів, то чому б ні. Це ж не я придумав, що Ви втратили старий обєкт, а зараз маєте  інший обєкт, а Верховний суд. Перевірте через кабінет адмінстративних послуг. Можете звернутись до нотаріуса і отримаєте реальну відповідь виконавця.

Перевірив:заборона є.Можливо банк напряму з нотаріусом оформив,без нової іпотеки? :-)

[yafet]

Перевірив:заборона є.Можливо банк напряму з нотаріусом оформив,без нової іпотеки? :-)

   Тобто у Вас в довідка з реєстру речових прав показує  1, 2 чи 3 записи (реєстрація власності ,  реєстрація заборони, реєстрація іпотеки) чи як?   

[Turul]

Тобто у Вас в довідка з реєстру речових прав показує  1, 2 чи 3 записи (реєстрація власності ,  реєстрація заборони, реєстрація іпотеки) чи як?

Довідку не отримував,знайомий нотаріус дивився наявність чи відсутніть заборони,без деталізації.

[yafet]

Довідку не отримував,знайомий нотаріус дивився наявність чи відсутніть заборони,без деталізації.

https://kap.minjust.gov.ua    Ціна питання - 20 грн. за одну адресу.  

[Turul]

Тобто у Вас в довідка з реєстру речових прав показує  1, 2 чи 3 записи (реєстрація власності ,  реєстрація заборони, реєстрація іпотеки) чи як?

Тобто,я розумію,можливі нюанси,якщо якогось запису нема або він є,але його не має бути? )))

[yafet]

Тобто,я розумію,можливі нюанси,якщо якогось запису нема або він є,але його не має бути? )))

 Не стільки нюанси, скільки в цьому питанні нема однозначності. Якщо виходити з точки зору ВСУ, то старий обєкт вибув з цивільного обороту разом з усіма його заборонами, іпотеками, арештами і т.п. У Вас новий обєкт на якому нема обтяжень. Відповідно довідка з РРП мала б показати тільки один запис про реєстрацію права власності на новий(реконструйований) обєкт нерухомості.      Якщо реконструюється наприклад "квартира 15 вул. Пупкіна,15 " в "квартиру 15 вул. Пупкіна,15 ", то автоматом в довідку перенесуть всі обтяження, які числились за тією ж адресою.  Якщо реконструюється  "квартира 15 вул. Пупкіна,15 " в  "нежитлове приміщення вул. Пупкіна,15 ", то ніяких старих записів не мало б бути.    

[Turul]

 Не стільки нюанси, скільки в цьому питанні нема однозначності. Якщо виходити з точки зору ВСУ, то старий обєкт вибув з цивільного обороту разом з усіма його заборонами, іпотеками, арештами і т.п. У Вас новий обєкт на якому нема обтяжень. Відповідно довідка з РРП мала б показати тільки один запис про реєстрацію права власності на новий(реконструйований) обєкт нерухомості.      Якщо реконструюється наприклад "квартира 15 вул. Пупкіна,15 " в "квартиру 15 вул. Пупкіна,15 ", то автоматом в довідку перенесуть всі обтяження, які числились за тією ж адресою.  Якщо реконструюється  "квартира 15 вул. Пупкіна,15 " в  "нежитлове приміщення вул. Пупкіна,15 ", то ніяких старих записів не мало б бути.    

Дякую.З*ясую що і як,поділюся.