Постановление ВСУ по пересмотру о противоправности требований от заказчиков строительства каких либо услуг и действий кроме паевого участия в развитии инфрастуктуры

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 вересня 2017 року

м. Київ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Жайворонок Т.Є., 
суддів: Берднік І.С., 
Ємця А.А., 

за участю представників:

позивача – ОСОБА_1, 
відповідача – ОСОБА_2, –

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву публічного акціонерного товариства «Компанія Катран» (далі – ПАТ «Компанія Катран») про перегляд Верховним Судом України постанови Київського апеляційного господарського суду від 9 листопада 2016 року та постанови Вищого господарського суду України від 9 лютого 2017 року у справі № 910/11081/16 за позовом ПАТ «Компанія Катран» до Київської міської ради про визнання недійсним договору в частині, 

в с т а н о в и л а:

У червні 2016 року ПАТ «Компанія Катран» звернулося до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що у 2015 році між ним і Київською міською радою укладено угоду про поновлення договору оренди земельних ділянок, укладеного у 2008 році. 

Окремі положення цього договору оренди суперечать Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038-VI), згідно з яким органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовників будівництва надання будь-яких послуг, крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, а також зобов’язано органи місцевого самоврядування привести свої рішення і договори про пайову участь у відповідність до вимог цього Закону. 

Після укладення угоди про поновлення договору оренди земельних ділянок позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти угоду про виключення із договору оренди земельних ділянок окремих положень щодо обов’язку орендаря передати частину площ квартир у будинках і сплатити кошти у процентному співвідношенні від витрат із будівництва загальної площі будинків до спеціального фонду бюджету міста. Питання у позасудовому порядку між сторонами не вирішено. 

ПАТ «Компанія Катран» просило визнати недійсними абз. 13, 14 та 15 п. 8.4 договору оренди земельних ділянок за кадастровими номерами: 8000000000:69:236:0019 та 8000000000:69:236:0030 від 17 червня 2008 року, укладеного між ПАТ «Компанія Катран» і Київською міською радою (далі – Договір оренди), поновленого 30 жовтня 2015 року відповідно до угоди про поновлення та внесення змін до Договору оренди (далі – Угода), а саме: орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі – КМДА; ГУ ЖЗ КМДА відповідно) 7 % загальної площі квартир у цих будинках; сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету м. Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію забудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат із будівництва загальної площі будинків, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла; питання пайової участі орендар зобов'язаний вирішити до початку будівництва відповідно до рішення Київської міської ради від 27 лютого 2003 року № 271/431 «Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні спеціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва».

Київська міська рада проти позову заперечила, посилаючись на те, що Закон № 3038-VI набрав чинності після укладення Договору оренди, а тому підстав для визнання недійсними окремих його положень немає. Відповідач просив застосувати наслідки спливу позовної давності у разі встановлення порушення прав позивача.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 29 липня 2016 року позов задоволено частково: визнано недійсними абз. 13 та 14 п. 8.4 Договору оренди. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 9 листопада 2016 року, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 9 лютого 2017 року, рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

У заяві та доповненні до заяви про перегляд із підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 11116 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК), ПАТ «Компанія Катран» просить скасувати постанови судів апеляційної та касаційної інстанцій і залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права, а саме: ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 638 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), ст. 40, п. 7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI.

В обґрунтування заяви надано копії постанов Вищого господарського суду України від 23 лютого 2017 року у справі № 906/84/16, від 14 березня 2017 року у справі № 911/891/16, від 21 жовтня 2013 року у справі № 2/234-47/90-2012, від 25 січня 2012 року у справі № 51/344, від 19 жовтня 2016 року у справі № 908/5048/15, від 2 листопада 2011 року у справі № 9/17-2022-2011.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників заявника, перевіривши наведені у заяві обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява із доповненнями ПАТ «Компанія Катран» підлягає задоволенню.

У справі, яка розглядається, судами встановлено, що 24 травня 2007 року Київська міська рада прийняла рішення від № 680/1341 «Про передачу закритому акціонерному товариству «Компанія Катран» земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з підприємствами соціально-культурного, побутового обслуговування, спорудами для зберігання індивідуального автотранспорту та дитячим садочком на вул. Новопольовій, 2, у Солом'янському районі м. Києва» (далі – Рішення № 680/1341), згідно з яким постановила:

– затвердити проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок закритому акціонерному товариству «Компанія Катран» (далі – ЗАТ «Компанія Катран») для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з підприємствами соціально-культурного, побутового обслуговування, спорудами для зберігання індивідуального автотранспорту та дитячим садочком на  вул. Новопольовій, 2, у Солом'янському районі м. Києва (далі – житловий комплекс);

– передати ЗАТ «Компанія Катран», за умови виконання п. 6 Рішення № 680/1341, у короткострокову оренду на 5 років земельні ділянки загальною площею 5,69 га для будівництва, експлуатації та обслуговування зазначеного житлового комплексу у зв'язку із переходом права власності на комплекс будівель (свідоцтво про право власності від 14 вересня 2006 року), у тому числі:

– ділянку № 1 площею 3,66 га – за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 31 березня 1959 року № 475 «Про відвод земельних ділянок Київському міськавтоуправлінню під автогосподарство»;

– ділянку № 2 площею 2,03 га – за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішень виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 11 жовтня 1966 року № 1522 «Про відвод земельної ділянки Київському автотранспортному підприємству 09662 Київського міського виробничого управління вантажного автотранспорту під поширення та реконструкцію упаковочного цеху» та від 31 серпня 1972 року № 1400 «Про відведення земельної ділянки автотранспортному підприємству 09667 для розміщення стоянки автотранспорту».

Згідно з п.п. 6.5, 6.8, 6.9 Рішення № 680/1341, ЗАТ «Компанія Катран» зобов'язано:

– питання пайової участі вирішити до початку будівництва відповідно до рішення Київради від 27 лютого 2003 року № 271/431 «Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва» (далі – Рішення № 271/431);

– передати ГУ ЖЗ КМДА 7 % загальної площі квартир у цьому житловому комплексі (крім службової) на підставі п. 36 рішення Київської міської ради від 28 грудня 2006 року № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік»;

– сплатити до цільового фонду бюджету м. Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат із будівництва загальної площі цього житлового комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для м. Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі п. 84 рішення Київської міської ради від 28 грудня 2006 року № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік».

Рішенням Господарського суду м. Києва від 14 травня 2008 року у справі № 17/197 позов ЗАТ «Компанія Катран» до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (далі – ГУ ЗР КМДА) про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки (площею 5,69 га на вул. Новопольовій, 2, у Солом'янському районі м. Києва) задоволено (т. 1, а.с. 56–63). 

Визнано укладеним із дня набрання цим рішенням законної сили договір оренди земельної ділянки в редакції, яка була підписана ЗАТ «Компанія Катран», а земельні ділянки такими, що передані з моменту набрання чинності судовим рішенням на умовах, визначених цим договором. Зобов’язано ГУ ЗР КМДА зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід’ємними частинами. 

Із резолютивної частини цього рішення вбачається, що запропонована орендарем і затверджена судом редакція договору оренди земельної ділянки збігається із текстом договору оренди земельних ділянок, окремі положення якого оспорює позивач.

17 червня 2008 року між ЗАТ «Компанія Катран» (орендар) і Київською міською радою (орендодавець) укладено Договір оренди, зареєстрований ГУ ЗР КМДА, про що зроблено запис за № 72-6-00520 у книзі записів державної реєстрації договорів (т. 1, а.с. 43–48).

Згідно з Договором оренди орендодавець на підставі Рішення № 680/1341 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельні ділянки, визначені цим Договором.

Об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельні ділянки з такими характеристиками: 

– місце розташування – вул. Новопольова, 2, у Солом'янському районі м. Києва; 

– розмір – 5,6890 га, у тому числі: земельна ділянка № 1 площею 3,6628 га кадастровий номер 8000000000:69:236:0019 та земельна ділянка № 2 площею 2,0262 га кадастровий номер 8000000000:69:236:0030; 

– цільове призначення – для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з підприємствами соціально-культурного, побутового обслуговування, спорудами для зберігання індивідуального автотранспорту та дитячим садочком (п. 2.1 Договору оренди).

Договір оренди укладено на 5 років (п. 3.1).

Земельна ділянка є переданою у день державної реєстрації цього договору (п. 6.1 Договору оренди).

Пунктом 8.4 Договору оренди визначено, що орендар зобов’язаний, зокрема:

– передати ГУ ЖЗ КМДА 7 % загальної площі квартир у цих будинках (крім службової) на підставі п. 38 рішення Київської міської ради від 17 січня 2008 року № 3/4475 «Про бюджет міста Києва на 2008 рік» (абз. 13);

– сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету м. Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат із будівництва загальної площі цих будинків, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Міністерством регіонального розвитку і будівництва України для м. Києва станом на день оплати, на підставі п. 39 рішення Київської міської ради від 17 січня 2008 року № 3/4475 «Про бюджет міста Києва на 2008 рік» (абз. 14);

– питання пайової участі вирішити до початку будівництва відповідно до Рішення № 271/431 (зі змінами та доповненнями, внесеними рішеннями Київської міської ради від 12 лютого 2004 року № 1051/2461 та від 27 грудня 2005 року № 622/3083) (абз. 15).

Згідно з актом приймання-передачі земельних ділянок від 17 червня 2008 року відповідач (орендодавець) передав, а позивач (орендар) прийняв у своє володіння і користування земельні ділянки, визначені п. 2.1 Договору оренди (т. 1, а.с. 55).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що 4 грудня 2013 року (тобто після закінчення терміну дії Договору оренди) ПАТ «Компанія Катран» було подано клопотання № КОП-0123 про поновлення Договору оренди (т. 1, а.с. 86).

Згідно з витягом від 26 грудня 2014 року № 225-СК-1926 із протоколу № 14 пленарного засідання Київської міської ради ІІ сесії VIІ скликання від 10 грудня 2014 року прийнято рішення про поновлення ПАТ «Компанія Катран» Договору оренди та внесення змін до нього (т. 1, а.с. 65).

30 жовтня 2015 року між Київською міською радою і ПАТ «Компанія Катран» на підставі ст. 792 ЦК, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та рішення Київської міської ради від 10 грудня 2014 року № 682/682 укладено та нотаріально посвідчено Угоду, відповідно до якої поновлено на 15 років Договір оренди (т. 1, а.с. 66–69).

Згідно з п. 2 Угоди умови Договору оренди, за винятком назви орендаря, строку дії Договору оренди, підпунктів п.п. 2, 4, 5, 8 та 11, які змінюються цією Угодою (зокрема, щодо строку дії, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати, прав та обов’язків орендаря), залишаються без змін. Зміни, внесені цією Угодою до п. 8 Договору оренди, не стосуються оскаржуваних у справі абзаців.

Угода є невід’ємною частиною Договору оренди та набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення (п. 15).

У листі від 9 листопада 2015 року № 01/01-80, направленому Київській міській раді, позивач просив виключити із Договору оренди абз. 13, 14, 15 п. 8.4, посилаючись, на те, що під час укладення Угоди не було враховано положення ст. 40 Закону № 3038-VI, за змістом якого забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею (т. 1, а.с. 70–72).

У листах від 18 листопада 2015 року № 08/280-2186, від 18 лютого 2016 року № 08/280-320 Київська міська рада повідомила позивачеві про перенаправлення його звернення до структурних підрозділів Київської міської ради (т. 1, а.с. 73–77) .

У листі від 25 лютого 2016 року № 057073662 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) повідомив позивача, що у листах інших департаментів КМДА зазначено про відсутність підстав для укладення угоди про виключення з Договору оренди зазначених абзаців (т. 1, а.с. 78).

Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що:

– на час укладення Угоди чинне законодавство містило заборону органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Отже, під час укладення Угоди про поновлення і внесення змін до Договору оренди повинні бути враховані зміни, внесені до законодавства, зокрема встановлені ч. 7 ст. 40, п. 7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI. Викладене свідчить про доведеність обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними; 

– позовну давність не пропущено, оскільки Угоду укладено 30 жовтня 2015 року, а позивач звернувся із позовом до суду у червні 2016 року саме у зв'язку із тим, що цією Угодою не було приведено Договір оренди у відповідність до законодавства.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання недійсним абз. 15 п. 8.4 Договору оренди, суд першої інстанції виходив із того, що Законом № 3038-VI передбачено необхідність приведення у відповідність до вимог цього Закону договору про пайову участь. Заборони щодо участі у розвитку інфраструктури населеного пункту норми цього Закону не містять. Із метою приведення у відповідність до норм чинного законодавства абз. 15 п. 8.4 Договору оренди позивач вправі звернутися як до відповідача з відповідною пропозицією щодо внесення змін до такого договору, так і безпосередньо до суду з відповідним позовом про внесення змін до договору.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у позові, апеляційний суд, із висновками якого погодився суд касаційної інстанції, виходив із того, що:

– звернення про приведення спірних абзаців Договору оренди у відповідність до положень Закону № 3038-VI направлено позивачем відповідачеві після укладення Угоди – 9 листопада 2015 року, водночас клопотання про поновлення Договору оренди надіслано позивачем відповідачеві 4 грудня 2013 року без жодних заперечень щодо його умов. Наведене спростовує доводи позивача про те, що про порушення свого права він дізнався 30 жовтня 2015 року після підписання Угоди;

– в Угоді про поновлення строку дії Договору оренди на 15 років сторони внесення змін до абз. 13, 14, 15 п. 8.4 цього Договору не передбачили. Зміст зазначених абзаців був узгоджений сторонами ще в 2008 році під час підписання Договору оренди і не суперечив чинному на той час законодавству. Укладення між сторонами 30 жовтня 2015 року Угоди не свідчить про укладення нового договору оренди земельної ділянки. З огляду на викладене, доводи позивача про те, що спірні положення абз. 13, 14, 15 п. 8.4 Договору оренди почали діяти з 30 жовтня 2015 року (дня укладення Угоди) є необґрунтованими, не узгоджуються з положеннями законодавства та матеріалами справи;

– приписи п. 7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI визначають необхідність приведення у відповідність до вимог цього Закону саме договору про пайову участь, а не договору оренди земельної ділянки, та не передбачають зворотної дії в часі;

– із метою приведення у відповідність до норм чинного законодавства, в тому числі норм Закону № 3038-VI, абз. 15 п. 8.4 Договору оренди позивач вправі звернутися безпосередньо до суду з відповідним позовом про внесення змін до спірного договору;

– підстав для застосування наслідків спливу позовної давності немає, оскільки апеляційний суд не встановив порушення прав, за захистом яких позивач звернувся із цим позовом до суду.

Разом із тим у справі № 51/344, копію постанови в якій надано для порівняння, за позовом товариства до Київської міської ради про внесення змін до договору купівлі-продажу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу (шляхом виключення положень договору, якими передбачено обов’язок позивача передати ГУ ЖЗ КМДА 10 % загальної площі комплексу), суд касаційної інстанції погодився із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову з огляду на таке. Зазначений договір укладено сторонами у 2007 році. 12 березня 2011 року набув чинності Закон № 3038-VI, згідно з ч. 7 ст. 40 якого органам місцевого самоврядування заборонено вимагати передачі площ у новозбудованих об’єктах, а п. 7 Прикінцевих положень зобов’язано привести рішення органів місцевого самоврядування щодо таких вимог у відповідність до цього Закону. Дія зазначених положень Закону № 3038-VI поширюється і на відносини, що виникли до набрання ним чинності. Заборону вимагати від забудовників передачі частини житлових приміщень органам місцевого самоврядування вперше було внесено до українського законодавства Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» у зв’язку з необхідністю захисту інтересів забудовників та інвесторів в умовах світової фінансової кризи і закріплено ч. 7 ст. 40 Закону України № 3038-VI. 

Аналогічних висновків дійшов суд касаційної інстанції у справі № 2/234-47/90-2012 за позовом товариства до Київської міської ради про визнання недійсним пункту рішення Київської міської ради та визнання недійсним і виключення абзацу із пункту договору оренди земельної ділянки (щодо обов’язку позивача передати ГУ ЖЗ КМДА 10 % загальної площі будинків), погодившись із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для його задоволення. Зазначено, що заборона органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, вперше було встановлено Законом України від 16 вересня 2008 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Крім того, суд касаційної інстанції зауважив, що наявність волевиявлення сторін на укладення правочину не позбавляє їх у подальшому права вимагати визнання цього правочину недійсним з підстав, передбачених законом. Щодо позовної давності судами встановлено, що позивач дізнався про порушення своїх прав із листа ГУ ЗР КМДА, надісланого у відповідь на лист позивача із пропозицією внести зміни до оспорюваного договору.

У справі № 9/17-2022-2011 за позовом про зобов’язання внести зміни до договору про взаємовигідну співпрацю щодо подальшого облаштування селища та додаткової угоди до нього суд касаційної інстанції погодився із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову (зокрема, шляхом виключення положення про передачу сільській раді 7 % від загальної площі житла та викладення цього положення у редакції, що відповідає ст. 40 Закону № 3038-VI про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту) з огляду на таке. Набрання чинності Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» є істотною зміною обставин та підставою для зміни договору за рішенням суду з урахуванням приписів ст. 118 Господарського кодексу України, ст.ст. 651, 652 ЦК. Крім того, договір, укладений у 2004 році, в оспорюваній частині суперечить ч. 7 ст. 40 Закону № 3038-VI та підлягає приведенню у відповідність до вимог цього Закону на підставі п. 7 його Прикінцевих положень.

Викладене свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило до ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Забезпечуючи єдність судової практики у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України виходить із такого.

12 березня 2011 року набрав чинності Закон № 3038-VI, ч.ч. 1–3 ст. 40 (у редакції, чинній на час укладення Угоди) якого передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених ч. 4 цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта – для нежитлових будівель та споруд; 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта – для житлових будинків (ч.ч. 5, 6 ст. 40 Закону № 3038-VI).

Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених ч. 5 ст. 30 цього Закону (ч. 7 ст. 40 Закону № 3038-VI).

Аналогічну норму щодо заборони органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, вперше було встановлено ст. 27 Закону України «Про планування і забудову територій» (у редакції Закону України від 16 вересня 2008 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» та подальших редакціях).

Пунктами 2, 7 Прикінцевих положень Закону № 3038-VI визначено, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Ураховуючи наведене, висновки судів апеляційної та касаційної інстанцій про те, що дія положень ч. 7 ст. 40 цього Закону щодо заборони органам місцевого самоврядування вимагати від забудовників передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, не поширюється на відносини, що виникли до набрання ним чинності, є помилковими. 

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1–3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст. 215 ЦК).

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (ст. 217 ЦК).

Таким чином, суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права, на підставі яких дійшов обґрунтованого висновку, що абз. 13, 14 п. 8.4 Договору оренди, поновленого 30 жовтня 2015 року відповідно до Угоди, є такими, що суперечать положенням Закону № 3038-VI, а тому підлягають визнанню недійсними.

Крім того, у справі № 906/84/16, копію постанови в якій надано для порівняння, за позовом про визнання укладеною додаткової угоди (про поновлення договору оренди землі) суд касаційної інстанції погодився із висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на те, що орендарем не доведено наявності усіх передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умов для поновлення договору оренди. Суд виходив із того, що згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У листі про поновлення договору позивач запропонував нові умови договору, оскільки поставив питання про продовження строку його дії на 20 років, проте згоди на внесення цих змін у передбаченому законодавством порядку сторони не досягли.

У справі № 911/891/16 за позовом про визнання договору оренди поновленим суд касаційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції (у зв’язку з передчасністю висновків і неповнотою встановлених обставин) і постанову апеляційного суду (у зв’язку із неправильним застосуванням норм матеріального права) та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Суд касаційної інстанції зазначив, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі (укладення договору оренди землі на новий строк) після закінчення його строку, але у будь-якому випадку з обов’язковим укладенням відповідної додаткової угоди до такого договору. Аналогічних висновків дійшов суд касаційної інстанції у справі № 908/5048/15.

За змістом положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки, який належним чином виконував обов’язки договору оренди, за відсутності заперечень з боку орендодавця, має право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) після закінчення строку, на який його було укладено шляхом укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі у випадках та у порядку, встановленому цією статтею.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 6 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Уклавши Угоду, сторони дійшли згоди про внесення змін до Договору оренди, виклавши у новій редакції його умови щодо, зокрема, строку дії, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати, прав та обов’язків орендаря.

Ураховуючи наведене, помилковим є висновок судів апеляційної та касаційної інстанцій у справі, яка розглядається, про те, що укладення між сторонами 30 жовтня 2015 року Угоди після закінчення строку Договору оренди не свідчить про встановлення нових прав і обов’язків сторін, а тому Угоду не можна вважати самостійним правочином.

Отже, апеляційний суд, із висновками якого погодився суд касаційної інстанції, помилково скасував рішення суду першої інстанції, тому постанови судів апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню, а рішення суду першої інстанції слід залишити в силі.

Відповідно до ст. 49 ГПК стороні, на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує судовий збір за рахунок другої сторони і в тому разі, коли друга сторона звільнена від сплати судового збору. Якщо суд апеляційної або касаційної інстанції чи Верховний Суд України, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно з платіжним дорученням від 25 листопада 2016 року № 317 та квитанцією від 5 травня 2017 року № 0.0.758898635.1 ПАТ «Компанія Катран» сплачено судовий збір у розмірі 1 653,60 грн за подання касаційної скарги та у розмірі 2 080,00 грн за подання заяви про перегляд Верховним Судом України судових рішень у справі, яка розглядається, відповідно.

Таким чином, із Київської міської ради підлягають стягненню на користь ПАТ «Компанія Катран» судові витрати у розмірі 3 733,60 грн.

Керуючись п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів», ст.ст. 11123, 11124, 11125 ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву публічного акціонерного товариства «Компанія Катран» про перегляд Верховним Судом України постанови Київського апеляційного господарського суду від 9 листопада 2016 року та постанови Вищого господарського суду України від 9 лютого 2017 року у справі № 910/11081/16 у задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 9 листопада 2016 року та постанову Вищого господарського суду України від 9 лютого 2017 року скасувати, рішення Господарського суду м. Києва від 29 липня 2016 року залишити в силі. 

Стягнути з Київської міської ради на користь публічного акціонерного товариства «Компанія Катран» 3 733,60 грн (три тисячі сімсот тридцять три гривні 60 коп.) витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги та за подання заяви про перегляд судових рішень Верховним Судом України.

Видачу наказу доручити Господарському суду м. Києва.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої п. 4 ч. 1 ст. 11116 ГПК. 

Головуючий Т.Є. Жайворонок 
Судді:
І.С. Берднік
А.А. Ємець

Постанова від 6 вересня 2017 року № 3-621гс17

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/6A9BB6A9B8107508C225819C00262581

[ANTIRAID]

ВСУ отменяя решения апелляционной и кассационной инстанции указал, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что действие положений ч. 7 ст. 40 этого Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" о запрете органам местного самоуправления требовать от застройщиков передачи материальных или нематериальных активов, кроме паевого участия (взноса) заказчика, не распространяется на отношения, возникшие до вступления в силу, являются ошибочными.

Кроме того, ошибочным является и вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что заключение между сторонами 30 октября 2015 Соглашения по истечении срока Договора аренды не свидетельствует об установлении новых прав и обязанностей сторон, а потому Соглашение нельзя считать самостоятельной сделкой.