Постановление БП-ВС об условиях получения преимущественного права аренды земельного участка

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
Іменем України

10 квітня 2018 року

м. Київ

Справа N 594/376/17-ц
Провадження N 14-65цс18

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Лященко Н.П.,
суддів Антонюк Н.О., Бакуліної С.В., Британчука В.В., Гудими Д.А., Данішевської В.І., Золотнікова О.С., Кібенко О.Р., Князєва В.С., Лобойка Л.М., Прокопенка О.Б., Рогач Л.І., Саприкіної І.В., Ситнік О.М., Ткачука О.С., Уркевича В.Ю., Яновської О.Г.

розглянула в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія центр" на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області (суддя Зушман Г.І.) від 23 серпня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області (судді Міщій О.Я., Ходоровський М.В., Шевчук Г.М.) від 22 листопада 2017 року в цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія центр" до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю "Борщівська аграрна компанія" про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим і

ВСТАНОВИЛА:

У березні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Мрія центр" (далі - ТОВ "Мрія центр") звернулося до суду з вищезазначеним позовом. Свої позовні вимоги ТОВ "Мрія центр" обґрунтовувало тим, що 10 травня 2009 року між ним та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі загальною площею 0,99 га строком на п'ять років, який зареєстровано 10 грудня 2009 року. Після отримання земельної ділянки в оренду товариство належним чином виконувало всі договірні зобов'язання, вчасно сплачувало орендну плату. Після закінчення строку дії договору, ТОВ "Мрія центр" мало намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі, тому двічі, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору, 5 березня та 7 серпня 2014 року, направляло орендодавцю листи-повідомлення від 4 березня та 6 серпня 2014 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до них відповідні додаткові угоди.

Також після закінчення строку дії договору оренди землі ТОВ "Мрія центр" продовжувало користуватись земельною ділянкою, обробляло її у 2015 році та сплатило ОСОБА_3 орендну плату за користування землею.

Проте 1 червня 2015 року ОСОБА_3 уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю "Борщівська аграрна компанія" (далі - ТОВ "Борщівська аграрна компанія") новий договір оренди цієї земельної ділянки, а в липні 2015 року за цим товариством було зареєстроване право оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, відповідачі своїми діями щодо укладення між собою нового договору оренди землі порушили переважне право ТОВ "Мрія центр" на поновлення договору оренди землі.

Ураховуючи викладене, ТОВ "Мрія центр" на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" просило суд визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 10 травня 2009 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ "Мрія центр" та визнати недійсним договір оренди землі від 1 червня 2015 року, укладений між ТОВ "Борщівська аграрна компанія" і ОСОБА_3

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року, у задоволенні позову ТОВ "Мрія центр" відмовлено.

Не погодившись із зазначеними судовими рішеннями першої та апеляційної інстанцій, ТОВ "Мрія центр" подало касаційну скаргу, у якій просило скасувати судові рішення першої та апеляційної інстанцій та постановити нове судове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ "Мрія центр" установленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої - п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки у зазначеній нормі не передбачено та не вимагається надсилати листи-повідомлення рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями.

Також суди не врахували, що ТОВ "Мрія центр" запропонувало в надісланому орендодавцю проекті додаткової угоди аналогічні умови оренди, а в листі-повідомленні зазначило, що в разі незгоди із запропонованими умовами оренди, він має право надати прийнятні для нього умови або власний проект додаткової угоди.

Крім того, ТОВ "Мрія центр" посилається на те, що суди не врахували обов'язкових до застосування правових висновків Верховного Суду України щодо застосування частин першої - п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах від 18 березня 2015 року (у справі N 6-3цс15), 25 лютого 2015 року (у справах N 6-219цс14 та 6-10цс15).

Ухвалою судді Верховного Суду від 28 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи.

Ухвалою цього ж суду від 25 січня 2018 року справу за позовом ТОВ "Мрія центр" до ОСОБА_3, ТОВ "Борщівська аграрна компанія" про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим призначено до судового розгляду.

ТОВ "Борщагівська аграрна компанія" подало відзив на касаційну скаргу з тих підстав, що касаційна скарга є необґрунтованою, а судові рішення першої та апеляційної інстанцій постановлені відповідно до вимог норм матеріального та процесуального права, а тому просило залиши їх без змін.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2018 року справу передано на розгляд ВеликоїПалати Верховного Суду з тієї підстави, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а також з тієї підстави, що колегія вважає за необхідне відступити від правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постановах від 23 листопада 2016 року (у справі N 6-2540цс16), 6 вересня 2017 року (у справі N 6-2539цс16).

22 лютого 2018 року справа надійшла до Великої Палати Верховного Суду та передана судді-доповідачу відповідно до автоматизованого розподілу справи.

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2018 року справу прийнято до розгляду.

Частиною другою статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) встановлено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи в межах підстав оскарження, встановлених статтею 389 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Під час розгляду справи суди встановили, що ОСОБА_3 на підставі державного актана право приватної власності на землю, виданого 5 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району Тернопільської області, євласником земельної ділянки площею 0,99 га, розташованої на території вказаної сільської ради.

10 травня 2009 року між ТОВ "Мрія центр" та ОСОБА_3 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 0,99 га строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 10 грудня 2009 року.

Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктом 9 цього договору орендар вносить орендну плату у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі 384,74 грн. у грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно.

1 червня 2015 року між ТОВ "Борщівська аграрна компанія" та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі спірної земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого проведено 16 липня 2015 року.

Пунктом 8 оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік у грошовій формі або в натуральній формі.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відмовляючи в задоволенні повних вимог ТОВ "Мрія центр" суди виходили з того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди та з урахуванням вищезазначених вимог закону дійшли правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (N 6-3цс15), 10 червня 2015 року (N 6-70цс15), 23 березня 2016 року (N 6-146цс16), 13 квітня 2016 року (N 6-2027цс15) та інші на які послався суд ухвалюючи рішення.

Не суперечать йому й постанови Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року (N 6-2540цс16) та 6 вересня 2017 року (N 6-2539цс16) проте в них встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що товариство з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотрималось процедури та строків передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі"

За викладених обставин Велика Палата Верховного Судувважає, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України касаційна скарга ТОВ "Мрія центр" підлягає залишенню без задоволення, а судові рішення у справі - без змін.

З огляду на висновок Великої Палати Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 402-404, 409, 410 та 416 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія центр" залишити без задоволення.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року в цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія центр" до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю "Борщівська аграрна компанія" про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Н.П. Лященко Судді: Н.О. Антонюк Л.М. Лобойко С.В. Бакуліна О.Б. Прокопенко В.В. Британчук Л.І. Рогач Д.А. Гудима І.В. Саприкіна В.І. Данішевська О.М. Ситнік О.С. Золотніков О.С. Ткачук О.Р. Кібенко В.Ю. Уркевич В.С. Князєв О.Г. Яновська
 

[ANTIRAID]

Большая палата указал, что преимущественное право арендатора, которое подлежит защите в соответствии со статьей 3 ГПК Украины, будет нарушено в случае заключения договора аренды с новым арендатором при соблюдении процедуры уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право, продолжении пользования земельным участком после окончания срока действия договора аренды и отсутствии в течение месяца после окончания срока действия договора аренды возражений арендодателя о возобновлении договора.

В данном случае истец не предоставил суду надлежащих доказательств уведомления собственника земельного участка и направления ему соответствующего предложения с дополнительным соглашением.