совместная собственность vs ипотека


Recommended Posts

имеем: проживание в фактических брачных отношениях, фактически семья, стороны не оспаривают данный факт, есть свидетели в том числе и гос.органы которые выдавали всякие справки, мед учреждения и т.д.

в период совместного проживания супруги собирались приобрести жилой дом, жена для этого продала квартиру и отдала деньги мужу. подстраховалась распиской мужа. так как жена работала на постоянной работе и и не имела возможности приехать к нотариусу - муж купил дом на свое имя. в последствии (уже после вселения, проведения ремонта и т.д.) оказалось что муж заключил договор ипотеки предметом которого является этот дом.

исходя из закона и судебной практики,

1. имущество супругов проживающих в фактическом браке является их совместной собственностью (так как и в зарегистрированном браке).

2. статус совместной собственности оно приобретает по определению (как указывают теоретики - это общее правило).

3. происхождение денег (собственные, общие, заемные....) не влияют на статус собственности.

4. другому супругу не обязательно присутствовать при сделке так приобретение имущества не является распоряжением

5. другому супругу не нужно регистрировать или устанавливать факт в органах регистрации вещных прав.

то есть дом находится в общей совместной собственности? (переубедите если я не прав)

4. если имущество находится в совместной собственности распоряжаться им можно исключительно за согласием все собственников (ч.2 ст. 369 ЦК)

5. передача в ипотеку такого имущества возможна с согласия всех собственников (ст. 6 ч.2 ЗУ Об ипотеке)

то есть, заключение договора ипотеки на такое имущество противоречит закону? (или я не прав?)

меня смущает вот что. момент возникновение права совместной собственности? а именно:

1. договор ипотеки вступает в силу в момента подписания и регистрации - а право на взыскания с предмета ипотеки возникает с момента возникновения права собственности

2. право собственности на имущество у мужа и соответствено у жены возникло с момента государственной регистрации этого права (БТИ)

вот в этом и есть тупик. дальше помогайте с мыслями.

Link to comment
Share on other sites

сформулировал проблему: поскольку право совместной собственности возникло после заключения договора ипотеки (с момента регистрации прав на имущество) заключенный договор ипотеки не влияет на права и обязанности других собственников.

помогайте мнениями

Link to comment
Share on other sites

сформулировал проблему: поскольку право совместной собственности возникло после заключения договора ипотеки (с момента регистрации прав на имущество) заключенный договор ипотеки не влияет на права и обязанности других собственников.

помогайте мнениями

Все просто и со вкусом

Стаття 65. Право подружжя на розпоряджання майном, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя

1. Дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою.

2. При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового.

3. Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово.

Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.

4. Договір, укладений одним із подружжя в інтересах сім'ї, створює обов'язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сім'ї.

Link to comment
Share on other sites

я не спорю ))

дело в том что, право совместной собственности возникло в 2008 году, с момента государственной регистрации этого права за мужем.

а ипотечный договор заключенный в 2007 году. то есть на момент его заключения права собственности не возникло.

п. 38 Инструкции о совершении нотр.действий в редакции на 2007 год (на день заключения договора ипотеки):

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.

то есть допускается возможность заключения договора ипотеки на имущество право собственности на которое приобретается в будущем.

по логике, ни нотариус, ни другие лица не могут знать о наличии прав третьих лиц, со -собственников или даже несовершеннолетних детей на имущество, так как 1. неизвестно когда возникнет право собственности 2. неизвестен состав собственников. и не могут требовать согласия этих лиц.

Link to comment
Share on other sites

я не спорю ))

дело в том что, право совместной собственности возникло в 2008 году, с момента государственной регистрации этого права за мужем.

а ипотечный договор заключенный в 2007 году. то есть на момент его заключения права собственности не возникло.

п. 38 Инструкции о совершении нотр.действий в редакции на 2007 год (на день заключения договора ипотеки):

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.

то есть допускается возможность заключения договора ипотеки на имущество право собственности на которое приобретается в будущем.

по логике, ни нотариус, ни другие лица не могут знать о наличии прав третьих лиц, со -собственников или даже несовершеннолетних детей на имущество, так как 1. неизвестно когда возникнет право собственности 2. неизвестен состав собственников. и не могут требовать согласия этих лиц.

Тоесть Ипотека заключена на объект, который возникнет в будущем?
Link to comment
Share on other sites

не объект возникнет в будущем а право собственности на объект возникнет в будущем

Стаття 5. Предмет іпотеки

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Вы имеете в виду по этой части этой статьи?

Link to comment
Share on other sites

именно

Почему право совместной собственности возникло в 2008.

Они же в браке были и до этого?

Стаття 5. Предмет іпотеки

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

при таком раскладе, обєкт незавершеного будівництва - предмет іпотеки, власність на нього виникне в майбутньому, у человека есть жена,

на договора, которые подлежать нотариальному удостоверению нужно ее письменное согласие.

Стаття 18. Іпотечний договір

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

Если его не было, то она имеет право признать его недействительным.

Link to comment
Share on other sites

Думаю - не всё так розово ... Фактический брак нужно ещё признать таковым в суде . И при любом раскладе нотариус не мог знать о незарегистрированной супруге , поэтому шансов у топикстартера ничтожно мало , реально разве что максимально потянуть дело , либо по валюте , если кредит в ней ...

Link to comment
Share on other sites

saddam фактический брак признан судом. точка. не обсуждается.

y.voronizhskiy вы опять не поняли к чему я клоню.

1. в 2007 г. заключен договор купли-продажи недвижимости. право собственности на имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации прав !!! то есть, даже после заключения договора купли-продажи покупатель не стал собственником.

2. имущество, право собственности на которое возникнет в будущем, было передано в ипотеку. характеристики взяты из договора купли-продажи. все согласовывается со ст.5, 18 ЗУ Об ипотеке.

3. в 2008 году возникло право собственности у покупателя, с момента регистрации этого права

Link to comment
Share on other sites

saddam фактический брак признан судом. точка. не обсуждается.

y.voronizhskiy вы опять не поняли к чему я клоню.

1. в 2007 г. заключен договор купли-продажи недвижимости. право собственности на имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации прав !!! то есть, даже после заключения договора купли-продажи покупатель не стал собственником.

2. имущество, право собственности на которое возникнет в будущем, было передано в ипотеку. характеристики взяты из договора купли-продажи. все согласовывается со ст.5, 18 ЗУ Об ипотеке.

3. в 2008 году возникло право собственности у покупателя, с момента регистрации этого права

Вопрос практики, нужен тот кто сталкивался или нырять в реестр.
Link to comment
Share on other sites

согласно п. 38 Инструкции совершения нотр.действий (в редакции на 2007 год) Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

1. для приобретения имущества согласие другого супруга не нужно (судебная практика верховного суда) - это не есть распоряжение. то есть нотариус не может и не должен требовать наличия согласия другого супруга покупателя.

2. поскольку на имущество у покупателя не возникло право собственности (до момента регистрации права) право совместной собственности не возникло.

3. поскольку право совместной собственности не возникло - согласие других собственников (которых нет) на распоряжение имуществом не нужно.

моя позиция такова - договор ипотеки заключаемый одновременно с договором купли-продажи является договором на будущее и исполнить его можно только с момента возникновения права собственности.

Договор ипотеки до ее регистрации закрепляет право кредитора обратить взыскание на имущество в будущем лишь после того, как заемщик приобретет его в собственность (Правовой аспект № 236(1124) Такую же позицию принял и ВСУ (постанова від 26 січня 2010 року), указав что отсутствия регистрации право собственности на предмет ипотеки исключает возможность ее взыскания.

ч.2 ст.576 ЦК Предметом застави може бути майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави (майбутній урожай, приплід худоби тощо).

в данном случае, у ипотекодателя право собственности возникло лишь на 1/2 предмета ипотеки, а не на все имущество. таким образом характеристика объекта ипотеки - право собственности на 1/2 не совпадает с характеристикой указанной в договоре ипотеки (целое).

Link to comment
Share on other sites

согласно п. 38 Инструкции совершения нотр.действий (в редакции на 2007 год) Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

1. для приобретения имущества согласие другого супруга не нужно (судебная практика верховного суда) - это не есть распоряжение. то есть нотариус не может и не должен требовать наличия согласия другого супруга покупателя.

2. поскольку на имущество у покупателя не возникло право собственности (до момента регистрации права) право совместной собственности не возникло.

3. поскольку право совместной собственности не возникло - согласие других собственников (которых нет) на распоряжение имуществом не нужно.

моя позиция такова - договор ипотеки заключаемый одновременно с договором купли-продажи является договором на будущее и исполнить его можно только с момента возникновения права собственности.

Договор ипотеки до ее регистрации закрепляет право кредитора обратить взыскание на имущество в будущем лишь после того, как заемщик приобретет его в собственность (Правовой аспект № 236(1124) Такую же позицию принял и ВСУ, указав что отсутствия регистрации право собственности на предмет ипотеки исключает возможность ее взыскания.

ч.2 ст.576 ЦК Предметом застави може бути майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави (майбутній урожай, приплід худоби тощо).

в данном случае, у ипотекодателя право собственности возникло лишь на 1/2 предмета ипотеки, а не на все имущество. таким образом характеристика объекта ипотеки - право собственности на 1/2 не совпадает с характеристикой указанной в договоре ипотеки (целое).

Вопрос интересный, у меня в таком деле нет опыта.

Нужно понять договор ипотеки реальный или консенсуальный?

Договор на будущее, он реальный или консенуальный?

Вы же в будущем обязуетесь передать имущество, вы достигли договоренностей, значит договор консенсуальный...

Но с позиции ВСУ, он реальный и если это так, то ипотекодатель обязывался передать в будущем предмет ипотеки, но по причине брака не смог это сделать, так как право собственности на него возникло и у жены.

1/2 не может быть в ипотеки(если не выделена в натуре)

значит договор ипотеки оспариваемый, его можно признать недействительным, не соответствие предмета.

пока как-то так.

Link to comment
Share on other sites

Реальний договір передбачає обов'язкову передачу речі - без передачі речі угода жодного зобов'язання не породжує і юридичного значення не має.

Консенсуальний контракт, навпаки, виникає з моменту досягнення згоди, хоч речі немає і вона може бути передана згодом (наприклад, майбутній врожай). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що в консенсуальному договорі боржник несе відповідальність з моменту досягнення згоди, а в реальному - сама згода без передачі речі відповідальності не тягне. тут

как вы и сказали, договор ипотеки - консенсуальный. кроме того, это прямо предусмотренно ст. 585 ЦК и ст. 3 Закона об ипотеке.

ипотекодатель обязывался передать в будущем предмет ипотеки, но по причине брака не смог это сделать, так как право собственности на него возникло и у жены

вот именно! мне не нравится позиция недействительности договора, ибо на момент заключения были соблюдены все условия (см. выше - хотя может я и не прав). я двигаюсь в сторону невозможности исполнения договора ипотеки.
Link to comment
Share on other sites

предметом ипотеки, относительно которого ипотекодержатель имеет преимущественное право требования, земля станет только после перехода в собственность должника и регистрации ипотеки. Договор ипотеки до ее регистрации закрепляет право кредитора обратить взыскание на имущество в будущем лишь после того, как заемщик приобретет его в собственность. Ольга Михайлинин Ligazakon.ua

как вам? предмет ипотеки не возник
Link to comment
Share on other sites

Реальний договір передбачає обов'язкову передачу речі - без передачі речі угода жодного зобов'язання не породжує і юридичного значення не має.

Консенсуальний контракт, навпаки, виникає з моменту досягнення згоди, хоч речі немає і вона може бути передана згодом (наприклад, майбутній врожай). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що в консенсуальному договорі боржник несе відповідальність з моменту досягнення згоди, а в реальному - сама згода без передачі речі відповідальності не тягне. тут

как вы и сказали, договор ипотеки - консенсуальный. кроме того, это прямо предусмотренно ст. 585 ЦК и ст. 3 Закона об ипотеке.

вот именно! мне не нравится позиция недействительности договора, ибо на момент заключения были соблюдены все условия (см. выше - хотя может я и не прав). я двигаюсь в сторону невозможности исполнения договора ипотеки.

что дает невозможность исполнения?
Link to comment
Share on other sites

это только мысль не подтвержденная практикой. по аналогии с имущественными правами - ипотека есть, а дом не построен, квартиры не сданы, и вообще все на уровне котлована и зем. участок передали другой фирме. предмет ипотеки не возник, соответственно невозможно взыскать.

думаю над этим.

Спільна власність

Необхідно звернути увагу на випадки передачі в іпотеку майна, яке знаходиться у спільній власності. У разі, якщо майно, що передається в іпотеку, перебуває у спільній власності, наприклад подружжя, при укладанні договору іпотеки повинна бути згода всіх співвласників. Ось тут на практиці у разі невиконання забезпеченого іпотекою основного зобов'язання і виникають підстави з боку іпотекодавця визнавати іпотечний договір недійсним.

Частиною 1 ст. 74 Сімейного кодексу України встановлено, якщо жінка та чоловік проживають однією сім'єю, але не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, майно, набуте ними за час спільного проживання, належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено письмовим договором між ними. На майно, що є об'єктом права спільної сумісної власності жінки та чоловіка, які не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, поширюються положення глави 8 Сімейного кодексу України, якою регулюється право спільної сумісної власності подружжя.

Наприклад, у зв'язку з тим, що на момент укладання іпотечного договору шлюб офіційно між іпотекодавцем та громадянкою М. не було зареєстровано, банк не мав законної можливості знати про існування спільної сумісної власності подружжя на предмет іпотеки. Про існування сімейних правовідносин позичальник не повідомив кредитора. А вже у ході звернення стягнення на предмет іпотеки його жінкою було подано позов про визнання за нею права власності на 1/2 предмета іпотеки, який у подальшому судом було задоволено.

Таким чином, встановлення факту наявності або припинення шлюбних відносин на час укладання одним із подружжя іпотечного договору суттєво впливає на можливість кредитора звернути стягнення на майно, передане в іпотеку, на що була звернута увага колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України в ухвалі від 31.10.2007 р. ЮРИДИЧНИЙ ВІСНИК УКРАЇНИ № 39 (691)

пересмотрел реестр, такого определения не нашел, может кто поможет

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 та визнаючи недійсними договори кредиту та іпотеки, суд першої інстанції вірно виходив з того, що при їх укладанні були допущені суттєві порушення чинного законодавства, а саме: дані договори суперечать вимогам ст. 65 СК України, оскільки були укладені без належним чином оформленої згоди позивача стосовно майна, що знаходиться у спільній сумісній власності подружжя. решение в реестре тут

правда отменено по формальным признакам ВСУ решение в реестре тут
Link to comment
Share on other sites

  • 1 month later...

а вот такая ситуация:

-муж с женой в браке с 95 года

-в 2003 году муж приватизирует и оформляет только на себя квартиру, так как жена ранее использовала право на приватизацию.

- в 2007 муж без согласия жены выступает имущественным поручителем и заключает договор ипотеки (опять же без писменного ее согласия)

-в период с 2003 по 2010 в квартиру вклядываются деньги обоих супругов на кап ремонт и т.д. тоесть она улучшается за счет обоих супругов.

- в 2011 банк обращается в суд на взыскание путем обрашения взыскания на предмет ипотеки...

а вот теперь два вопроса

1.Является ли приватизированная и улучшеная квартира предметом совместной собственности супругов

2.Если да то как будет обрашено взыскание на часть собственности жены(хотя какая часть-если собственность совместная).

3. А если сейчас развод.....тут вообше поломать голову можно.

Link to comment
Share on other sites

kin_mk отвечаю на Ваши вопросы:

1. до 2011 года приватизированное имущество является личной собственность супругов

2. на передачу в ипотеку личного имущества согласие другого супруга не требуется

3. согласно практики ВСУ общая совместная собственность наступает только на имущество возникшее в порядке улучшения. так как у вас квартира и новой собственности не возникло, супруга имеет право требовать компенсации

4. развод никаким образом не повлияет на действительность договора ипотеки

Link to comment
Share on other sites

kin_mk отвечаю на Ваши вопросы:

1. до 2011 года приватизированное имущество является личной собственность супругов

2. на передачу в ипотеку личного имущества согласие другого супруга не требуется

3. согласно практики ВСУ общая совместная собственность наступает только на имущество возникшее в порядке улучшения. так как у вас квартира и новой собственности не возникло, супруга имеет право требовать компенсации

4. развод никаким образом не повлияет на действительность договора ипотеки

3. я так понял, что супруга имеет право требовать компенсацию от мужа?
Link to comment
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Loading...
  • Пользователи

    No members to show