Постановление ВСУ по пересмотру о недействительности ипотеки и превышении полномочий при заключении договоров

ANTIRAID · December 4, 2016

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

9 листопада 2016 року

м. Київ

Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України в складі:

головуючого Гуменюка В.І.,
суддів Берднік І.С., Жайворонок Т.Є., Охрімчук Л.І.,
Ємця А.А., Лященко Н.П., Романюка Я.М.,
Сімоненко В.М.,

за участю представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2, представника ОСОБА_3 – ОСОБА_4, представника товариства з обмеженою відповідальністю «Главбуд плюс» – ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Главбуд плюс» до ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, Одеська міська рада, про визнання договорів купівлі-продажу та іпотеки нерухомого майна недійсними за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Главбуд плюс» про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2016 року,

в с т а н о в и л и :

У грудні 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю «Главбуд плюс» (далі – ТОВ «Главбуд плюс») звернулось до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що учасниками товариства є ОСОБА_1 й ОСОБА_10 з рівними частками 50 % у статутному капіталі. Рішенням загальних зборів учасників товариства, оформленого протоколом НОМЕР_1 від 1 червня 2007 року, директором ТОВ «Главбуд плюс» з правом підпису фінансових та первинних документів призначено ОСОБА_11. 4 листопада 2014 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_11, товариства з обмеженою відповідальністю «Охоронне агентство «Гепард» (далі – ТОВ «ОА «Гепард»), третя особа – ОСОБА_10, про звільнення ОСОБА_11 з посади директора та усунення перешкод у користуванні майном. Малиновський районний суд м. Одеси ухвалою від 5 листопада 2014 року вжив заходів для забезпечення позову, в тому числі й відсторонення ОСОБА_11 від зайняття посади директора ТОВ «Главбуд плюс» з ІНФОРМАЦІЯ_1 та призначення ОСОБА_1 виконуючим обов’язки директора товариства з ІНФОРМАЦІЯ_1 до набрання рішенням у зазначеній справі законної сили. 21 листопада 2014 року ОСОБА_1, діючи від імені ТОВ «Главбуд плюс», уклав три договори купівлі-продажу нерухомого майна з ОСОБА_3, ОСОБА_6 та ОСОБА_7, за умовами яких ТОВ «Главбуд плюс» передало у спільну часткову власність останнім основні засоби товариства у вигляді нежитлових приміщень загальною площею 3807,6 кв. м, розташованих за АДРЕСА_1. 29 листопада 2014 року між ОСОБА_3, ОСОБА_6 та ОСОБА_7, з однієї сторони, та ОСОБА_8, з другої сторони, у рахунок забезпечення зобов’язання за договором позики в розмірі 8 млн 300 тис. грн укладено договір іпотеки, предметом якого виступили вказані вище нежитлові приміщення. Апеляційний суд Одеської області ухвалою від 3 грудня 2014 року ухвалу суду першої інстанції про забезпечення позову, на підставі якої ОСОБА_1 призначено виконуючим обов’язки директора ТОВ «Главбуд плюс», скасував.

Вважаючи, що спірні договори купівлі-продажу та іпотеки нерухомого майна є незаконними й такими, що порушують права позивача, ТОВ «Главбуд плюс» просило суд визнати недійсними з моменту укладення такі договори: укладений 21 листопада 2014 року між ТОВ «Главбуд Плюс» та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу S_1 частин нежитлових приміщень, розташованих за АДРЕСА_1; укладений 21 листопада 2014 року між ТОВ «Главбуд плюс» та ОСОБА_6 договір купівлі-продажу S_2 часток нежитлових приміщень, розташованих за вказаною адресою; укладений 21 листопада 2014 року між ТОВ «Главбуд плюс» та ОСОБА_7 договір купівлі-продажу S_2 часток нежитлових приміщень, розташованих за тією ж адресою; укладений 29 листопада 2014 року між ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_8 договір іпотеки нежитлових приміщень, розташованих за вказаною адресою.

Малиновський районний суд м. Одеси рішенням від 16 лютого 2016 року позов задовольнив, визнав недійсними три договори купівлі-продажу, укладені 21 листопада 2014 року між ТОВ «Главбуд плюс» та ОСОБА_3, ОСОБА_6 і ОСОБА_7, визнав недійсним договір іпотеки нежитлових приміщень, укладений 29 листопада 2014 року між ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_8, вирішив питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд Одеської області 12 травня 2016 року рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2016 року скасував та ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову ТОВ «Главбуд плюс».

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2016 року касаційну скаргу ТОВ «Главбуд плюс» відхилено, рішення Апеляційного суду Одеської області від 12 травня 2016 року залишено без змін.

У серпні 2016 року до Верховного Суду України звернулось ТОВ «Главбуд плюс» із заявою про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2016 року, посилаючись на неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статей 91, 92, 97, 98, 203, 215, 241 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, а також на невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах зазначених норм матеріального права.

У зв’язку із цим заявник просить скасувати ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2016 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 12 травня 2016 року, а рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2016 року залишити в силі.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві доводи, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України дійшли висновку про те, що заява підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

Згідно з пунктами 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

За змістом статті 3604 ЦПК України Верховний Суд України задовольняє заяву за наявності однієї з підстав, передбачених частиною першою статті 355 цього Кодексу.

Суд установив, що ТОВ «Главбуд плюс» створено на підставі договору між ОСОБА_10 та ОСОБА_8 й діє згідно зі статутом товариства (нова редакція), затвердженим протоколом НОМЕР_2 загальних зборів учасників від 30 травня 2005 року.

Змінами до статуту ТОВ «Главбуд плюс», зареєстрованими 12 січня 2006 року, учасника товариства ОСОБА_8 замінено на ОСОБА_1.

Згідно з протоколом НОМЕР_1 загальних зборів участників ТОВ «Главбуд плюс» від 1 червня 2007 року директором товариства призначено ОСОБА_11.

Відповідно до наказу від 1 червня 2007 року НОМЕР_3 ОСОБА_11 приступив до виконання обов’язків директора товариства з правом підпису фінансових та первинних документів.

На підставі рішення Господарського суду Одеської області від 4 червня 2003 року ТОВ «Главбуд плюс» є власником нежитлових приміщень загальною площею 3807, 6 кв. м, розташованих за АДРЕСА_1, які позначені літерами «А», «Е», «И», № 1 – склади, літера «М» – майстерня, літери «О», «О1» – лабораторія, адміністративна будівля, літера «П» – вагова, літера «Л» – пропускна, літера «Т» – котельня, літера «У» – сушарня, літера «Ч» – трансформатор, літера «9Х» – службове приміщення, літера «Р» – вежа, літера «Я» – камера, № 10 – насосна, літера «С» – приймальна вежа.

Ці приміщення розташовані на земельній ділянці, площею S_3 кв. м, яка знаходиться в користуванні ТОВ «Главбуд плюс» на підставі договору оренди землі, укладеного 22 лютого 2005 року з територіальною громадою м. Одеси.

5 листопада 2014 року Малиновський районний суд м. Одеси постановив ухвалу про забезпечення позову в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_11, ТОВ «ОА «Гепард», третя особа – ОСОБА_10, про звільнення та усунення перешкод у користуванні майном та відсторонив ОСОБА_11 від зайняття посади директора ТОВ «Главбуд плюс» з ІНФОРМАЦІЯ_1; призначив ОСОБА_1 виконуючим обов’язки директора ТОВ «Главбуд плюс» з ІНФОРМАЦІЯ_1 до набрання рішенням у цій справі законної сили; зобов’язав державного реєстратора відділу реєстраційної служби міського управління юстиції виключити з Єдиного державного реєстру юридичних та фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (далі – Єдиний державний реєстр) у графах «ПІБ керівника юридичної особи» та «ПІБ осіб, які мають право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори, та наявність обмежень щодо представництва від імені юридичної особи» щодо ТОВ «Главбуд плюс» запис про ОСОБА_11 з ІНФОРМАЦІЯ_1; зобов’язав державного реєстратора відділу реєстраційної служби міського управління юстиції включити в Єдиний державний реєстр у графи «ПІБ керівника юридичної особи» та «ПІБ осіб, які мають право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори, та наявність обмежень щодо представництва від імені юридичної особи» щодо ТОВ «Главбуд плюс» запис про ОСОБА_1 з ІНФОРМАЦІЯ_1; заборонив ТОВ «ОА «Гепард», ОСОБА_11 та будь-яким іншим юридичним та фізичним особам вчиняти будь-які дії щодо недопущення ОСОБА_1 до нежитлових будівель та споруд, розташованих за АДРЕСА_1, що належать ТОВ «Главбуд плюс»; зобов’язав ОСОБА_11 передати ОСОБА_1 статут та печатки ТОВ «Главбуд плюс»; уповноважив ОСОБА_1 або його представника за наявності документів, що підтверджують його повноваження, вжити необхідних заходів для виконання ухвали суду.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру в графі «ПІБ осіб, які мають право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори та наявність обмежень щодо представництва від імені юридичної особи» з ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 зазначений як підписант ТОВ «Главбуд плюс».

21 листопада 2014 року ТОВ «Главбуд плюс», від імені якого діяв ОСОБА_1, укладено три договори купівлі-продажу часток нежитлових приміщень, розташованих за АДРЕСА_1, з ОСОБА_3 про продаж S_1 частин, зі ОСОБА_6 – S_2 частин, ОСОБА_7 – S_2 частин.

29 листопада 2014 року між ОСОБА_8 та ОСОБА_3, ОСОБА_6 і ОСОБА_7 укладено іпотечний договір (без випуску заставної), предметом якого є нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення загальною площею 3807,6 кв.м, розташовані за АДРЕСА_1.

Апеляційний суд Одеської області ухвалою від 3 грудня 2014 року скасував ухвалу Малиновського районного суду м. Одеси від 5 листопада 2014 року про забезпечення позову.

Відхиляючи касаційну скаргу ТОВ «Главбуд плюс», суд касаційної інстанції погодився з рішенням суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову. При цьому суд апеляційної інстанції виходив з того, що оскільки відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру в графі «ПІБ осіб, які мають право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори, та наявність обмежень щодо представництва від імені юридичної особи» з ІНФОРМАЦІЯ_1 зазначено ОСОБА_1 як керівника та підписанта ТОВ «Главбуд плюс», то підстави для визнання недійсними спірних договорів, передбачені статтями 203, 215 ЦК України, відсутні.

Заявник зазначає, що суд касаційної інстанції під час розгляду справ з подібним предметом спору, підставами позовів, змістом позовних вимог та встановленими судом фактичними обставинами й однаковим матеріально-правововим регулюванням спірних правовідносин дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу судових рішень у таких справах.

На обґрунтування заяви ТОВ «Главбуд плюс» надало ухвалу Верховного Суду України від 23 лютого 2011 року, постановлену ним як судом касаційної інстанції, ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 грудня 2014 року, 27 липня 2016 року, постанову Вищого господарського суду України від 18 липня 2016 року, постанову Верховного Суду України від 27 квітня 2016 року (справа № 6-62цс16).

У наданій для порівняння ухвалі Верховного Суду України від 23 лютого 2011 року, постановленій ним як судом касаційної інстанції, суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій, які установивши, що майно вибуло з володіння товариства не з його волі, директор товариства на момент укладення спірних договорів від імені товариства не мав достатнього обсягу повноважень для їх укладення, не узгодив відчуження спірного майна зі зборами засновників товариства, дії щодо відчуження майна вчиняв за домовленістю з відповідачем, задовольнили позов і на підставі статей 203, 215 ЦК України визнали недійсними спірні договори.

Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 24 грудня 2014 року встановлено, що на час укладення спірного договору купівлі-продажу директор товариства не був наділений правом самостійно розпоряджатися майном товариства, оскільки повноваження директора були обмежені. Крім того, господарський суд встановив, що рішення позачергових зборів товариства про відчуження майна товариства прийнято особою, в якої немає правових підстав здійснювати управління товариством. Установивши зазначені обставини, суд на підставі статті 338 ЦПК України скасував рішення суду апеляційної інстанції, а справу направив на новий розгляд.

В ухвалі від 27 липня 2016 року Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначив про те, що недодержання в момент вчинення правочину його стороною вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 ЦК України, є підставою для визнання такого правочину недійсним згідно із частиною першою статті 215 цього Кодексу. Установивши, що суд апеляційної інстанції не перевірив повноважень директора товариства на вчинення спірного договору від імені товариства, а також не вмотивував свого висновку про схвалення товариством правочину, оскільки договір укладав звільнений голова правління товариства, дії якого, як і сам договір, позивачем оспорювалися, суд на підставі статті 338 ЦПК України скасував судове рішення суду апеляційної інстанції, справу передав на новий розгляд.

Вищий господарський суд України постановою від 18 липня 2016 року скасував ухвалені у справі судові рішення, справу направив на новий розгляд з підстави, передбаченої частиною першою статті 11110 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України). При цьому суд зазначив, що згідно із частиною третьою статті 92 ЦК України орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов’язана діяти в інтересах юридичної особи добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. Проте суди не дослідили обставин, що мають значення для справи, а саме: чи знав банк про обмеження повноважень представника позивача під час підписання спірних договорів, чи мав директор товариства право на укладення іпотечних договорів та чи були схвалені спірні договори в подальшому.

У постанові Верховного Суду України від 27 квітня 2016 року (справа № 6-62цс16) викладено правовий висновок про те, що виходячи з положень статей 92, 203, 215 ЦК України договір, укладений від імені юридичної особи її виконавчим органом (директором) з третьою особою, може бути визнаний недійсним з підстави порушення цим органом установленого обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, якщо відповідні обмеження існували на момент укладення оспорюваного договору. Частина третя статті 92 ЦК України встановлює виняток із загального правила щодо визначення правових наслідків вчинення правочину представником юридичної особи з перевищенням повноважень. Для третьої особи, яка уклала договір з юридичною особою, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, в тому числі й повноважень виконавчого органу товариства, загалом не мають юридичної сили, незважаючи на те, що відповідні обмеження й існували на момент укладення договору. Визнання судом недійсним рішення загальних зборів учасників товариства саме по собі не може слугувати єдиною підставою для висновку про недійсність договору. Такий договір може бути визнаний недійсним на підставі визнаного недійсним рішення зборів лише у тому разі, якщо буде встановлено, що сама третя особа, контрагент юридичної особи за договором, діяла недобросовісно і нерозумно.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України виходять з такого.

Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Підставою недійсності правочину передбаченою частиною першою статті 215 ЦК України є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою–третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частинами першою – третьою статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Зміст правочину становлять права та обов’язки, про набуття, зміну або припинення яких учасники правочину домовилися.

Правочин є недійсним у разі недотримання умов його чинності, передбачених статтею 203 ЦК України, а саме: відсутність у сторін (сторони) необхідного обсягу цивільної дієздатності, відсутність волевиявлення учасника правочину та його невідповідність внутрішній волі учасника правочину, невідповідність форми вчиненого правочину вимогам закону, відсутність спрямованості волі учасників правочину на реальне досягнення обумовленого ним юридичного результату.

Згідно з частиною першою статті 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов’язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом.

Управління товариством здійснюють його органи, тобто є загальні збори його учасників і виконавчий орган, якщо інше не встановлено законом (стаття 97 ЦК України).

Частиною другою статті 207 ЦК України передбачено, що правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

Дієздатність юридичних осіб може обмежуватися законом (наприклад, юридичних осіб, утворених об’єднанням громадян, політичними партіями) або засновниками юридичних осіб відповідно до установчих документів.

Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов’язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (частина третя статті 92 ЦК України).

Таким чином, орган або особа, яка виступає від імені юридичної особи, не може перевищувати своїх повноважень, визначених установчими документами або законом.

Обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо ця третя особа при укладенні правочину знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку» частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Підпунктом 5.25 пункту 5 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 (далі – Порядок), передбачено, що майно, яке перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі (земельної ділянки – на місцевості) та, у разі якщо це передбачено законом, реєстрації права власності щодо виділеної частки як на окремий об’єкт нерухомості.

Згідно із частиною першою статті 1047 ЦК України договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа – незалежно від суми.

Пунктом 3 глави 7 розділу ІІ Порядку передбачено, що документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов’язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса.

Виходячи з положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку», які регулюють відносини, що виникли у зв’язку з виконанням та забезпеченням зобов’язання, нотаріус обов’язково перевіряє відомості про дійсне існування боргових зобов’язань іпотекодавців перед іпотекодержателем.

У справі, яка переглядається, встановлено, що предметом спору є визнання недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки часток нежитлових приміщень, які в сукупності складають цілий об’єкт нерухомості і не виділені в натурі, право власності на ці частки як на окремі об’єкти нерухомості не реєструвалося.

Унаслідок укладення спірних договорів нерухоме майно, яке було предметом цих договорів, залишилося в користуванні ТОВ «Главбуд плюс», тобто не було передано відчужувачем покупцям.

Згідно з підпунктом «є» пункту 9.4 статуту ТОВ «Главбуд плюс» призначення та звільнення з посади директора відноситься до компетенції зборів учасників товариства, які є вищим органом управління ТОВ «Главбуд плюс».

ОСОБА_1 призначено виконуючим обов’язки директора товариства на підставі ухвали Малиновського районного суду м. Одеси від 5 листопада 2014 року, яку в подальшому було скасовано.

Згідно з витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 листопада 2014 року ОСОБА_3, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 є власниками нежитлового приміщення, розташованого за АДРЕСА_1, з визначеними розмірами часток та приватною формою власності, а не спільною частковою.

Крім того, іпотекодавці передали ОСОБА_8 в іпотеку належні їм на праві приватної власності частки нежитлових приміщень, які в сукупності складали цілий об’єкт нерухомості.

У матеріалах нотаріальної справи, наданих приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9, відсутні договори позики, зобов’язання за якими забезпечене іпотекою, проте в змісті іпотечного договору зазначено, що нотаріус оглянув та повернув лише договори купівлі-продажу, що є правовстановлюючими документами.

Суд апеляційної інстанції, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, зазначеного вище не врахував та дійшов помилкового висновку про недоведеність позивачем обставин, на які він посилався як на підставу своїх вимог, а саме, що відповідачі порушили його права на нерухоме майно та діяли недобросовісно і нерозумно, а також знали або могли знати про обмеження повноважень представника юридичної особи.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про визнання недійсними спірних договорів купівлі-продажу, дійшов обґрунтованого висновку про те, що ОСОБА_1 під час підписання договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності, оскільки не був призначений на посаду директора в установлений законом та установчими документами ТОВ «Главбуд плюс» спосіб, а нерухоме майно, власником якого було ТОВ «Главбуд плюс», вибуло з володіння товариства поза його волею. Суд також дійшов обґрунтованого висновку про визнання недійсним договору іпотеки, оскільки судом не встановлено, а відповідачами не доведено існування боргових зобов’язань іпотекодавців перед іпотекодержателем.

Відповідно до підпункту «б» пункту 2 частини другої статті 3604 ЦПК України за наявності підстав, передбачених пунктоми 1, 2, 4 частини першої статті 355 цього Кодексу, та в разі неправильного застосування судом (судами) норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення спору, Верховний Суд України має право скасувати судове рішення (судові рішення) та залишити в силі судове рішення (судові рішення), що було помилково скасовано судом апеляційної та/або касаційної інстанції.

За таких обставин ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2016 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 12 травня 2016 року не можуть залишатися в силі, а підлягають скасуванню із залишенням у силі рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2016 року, яке було помилково скасоване судом апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 355, 3603, 3604 ЦПК України, судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л и :

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Главбуд плюс» задовольнити.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2016 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 12 травня 2016 року скасувати, залишити в силі рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16 лютого 2016 року.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий В.І. Гуменюк
Судді:
І.С. Берднік Н.П. Лященко
А.А. Ємець Л.І. Охрімчук
Т.Є. Жайворонок Я.М. Романюк
В.М. Сімоненко

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
у справі за № 6-2063цс16

Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку» частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Згідно із частиною першою статті 1047 ЦК України договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа – незалежно від суми.

Виходячи з положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку», які регулюють відносини, що виникли у зв’язку з виконанням та забезпеченням зобов’язання, нотаріус обов’язково перевіряє відомості про дійсне існування боргових зобов’язань іпотекодавців перед іпотекодержателем.

Суддя Верховного Суду України В.І. Гуменюк