Защита арендаторов в ипотечном помещении

[nameless]

Хочу разобраться в ситуации.

У меня есть договор аренды магазина с Васей. Васю кинул банк, валютный кредит, повышение %.

Магазин был передан в ипотеку банку после подписания договор аренды с Васей.

В договоре аренды значится, что продажа помещения возможна с сохранением условий договора: аренда, срок, порядок расчётов, и т.д. Договор действиет до 2012 года.

Банк через суд взыскивает ипотеку, суд через неделю напишет: взыскать, продать с аукциона.

Вопрос - как можно остаться в магазине?

Кто конерктно в теме разбирался?

Штука важная, так можно хоть народ сберечь на рабочих местах.

[Seata]

Хочу разобраться в ситуации.

У меня есть договор аренды магазина с Васей. Васю кинул банк, валютный кредит, повышение %.

Магазин был передан в ипотеку банку после подписания договор аренды с Васей.

В договоре аренды значится, что продажа помещения возможна с сохранением условий договора: аренда, срок, порядок расчётов, и т.д. Договор действиет до 2012 года.

Банк через суд взыскивает ипотеку, суд через неделю напишет: взыскать, продать с аукциона.

Вопрос - как можно остаться в магазине?

Кто конерктно в теме разбирался?

Штука важная, так можно хоть народ сберечь на рабочих местах.

до 2012 мало, мне кажется, сделайте до 2020)))))

А если арендаторы подадут в суд на Васю по причине - Вася не соблюдает условия договора, и заяву об обеспечении иска, то банк не сможет продать ипотечный магазин? И народ на рабочих местах работает

[nameless]

А как Вася нарушает условия? У Васи через суд на магазин обратили взыскание, сказали - продавать с аукциона через ДВС.

А обеспечение какое? - запрет на продажу с аукциона?

Тут нужно конкретнее, вопрос сурьёзный

[Seata]

А может, они Васе заплатили за аренду авансом, лет за 5? До подписания ипотечного договора.

Дальше просто воображение разбушевалось -

Или среди арендаторов оказалась женщина, которая родила Васе ребенка, и Вася платит алименты (как вариант - одним платежом)?

[AntonZ17]

А как Вася нарушает условия? У Васи через суд на магазин обратили взыскание, сказали - продавать с аукциона через ДВС.

А обеспечение какое? - запрет на продажу с аукциона?

Тут нужно конкретнее, вопрос сурьёзный

ЦК:

Стаття 770. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм

1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

2. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Вам нужно внимательно изучить договор и посмотреть, что там написано в отношении продажи объекта!

Также обратите внимание на:

Стаття 782. Право наймодавця відмовитися від договору найму

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Тоесть по сути никто не может Вас выселить из помещения до окончания договора аренды, если Вы не нарушаете вышеперечисленные нормы и если в договоре не прописан другой порядок разрыва договора. Также посмотрите хозяйственный кодекс.

[nameless]

Ну да, могут только обрубить свет и воду. Сам делал.

"А может, они Васе заплатили за аренду авансом, лет за 5? До подписания ипотечного договора.

Дальше просто воображение разбушевалось -

Или среди арендаторов оказалась женщина, которая родила Васе ребенка, и Вася платит алименты (как вариант - одним платежом)?"

Ну ясен пень что за 5 лет вперёд, но причём тут Женщина с ребёнком - неясно...

Короче - самое главное, что-бы договор был подписан до ипотеки, т.к. по закону про ипотеку договор аренды без согласия ипотекодержателя - недействительный.

Так оно и есть, подписан до договора. НО! - в 2007 году были изменения по-поводу нотариальнй регистрации договор аренды, больше 3-х лет = регистрация+нотариус.

а договор - на 5 лет.....

Мысли?

[alexburko]

Сделать аренду раньше 2007 года.

[AntonZ17]

Еще, при желании можно нахимичить с улучшениями. Арендатор сделал до заключения договора ипотеки улучшения в помещении и требовать компенсации на сделанные улучшения! Вообщем если есть возможность делать документы задним числом (договор аренды, док-ты на улучшения) - делайте и не задумывайтесь, все поможет!

[Seata]

но причём тут Женщина с ребёнком - неясно...

Вася должен женщине с ребенком алименты в размере 550000 грн, одним платежом они договорились, а банку всего 300000 грн (например). а если после этого банкротство? Только извините меня пж, за мою буйную фантазию, я же не юрист, я только учусь.

А Вася договор ипотеки подписывал не после визита к врачу-невропатологу в связи с последствиями аварии? (это я о себе, у меня на самом деле была авария, травма, потом кредит, просто я никак и нигде это не использовала)

[nameless]

Не, Seata, это всё мура . Такое не работает в суде. Но всё-равно спосибо.

Кто копался в законодательстве по-поводу срока действия аренды? С когда конкретно нужно было регистрация договора свыше 3-х лет. Просто непомню - с 2007 или с 2009года, там правки в ЦК были, а какие - непомню...

[CrassuS]

какие все молодцы... а о том, что договора аренды, которые заключаются больше чем на год надо делать нотариальный... а если меньше чем пол года, то это не пройдет был договор ипотеки и это прямое нарушение д-га ипотеки... не біло согласия Банка...

по поводу улучшения, то улучшения должны носить не "косметический", а иметь статус капитального ремонта, чтоб потом требовать что то...

ч. 5 ст. 778 " Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості."

а если провели какой то ремонт(капитальный), перепланировку... приезжает техник БТИ, ставит штамп на тех.паспорте объекта "незаконка" и дальше по ст. 33 ЗУ "ПІ"

[nameless]

У.... как всё запущено.

Нотариально нужно было заверять договора которые более чем на 3 (!) года. И-то это правило вступило в силу не с принятием ЦК, а то-ли в 2007 то-ли в 2009 году (вот пытаюсь вспомнить когда?)

Во-вторых, договора были ДО ипотеки, потому они действительны.

[Rusnick]

У.... как всё запущено.

Нотариально нужно было заверять договора которые более чем на 3 (!) года. И-то это правило вступило в силу не с принятием ЦК, а то-ли в 2007 то-ли в 2009 году (вот пытаюсь вспомнить когда?)

Во-вторых, договора были ДО ипотеки, потому они действительны.

А если заключить договор аренды, датировав его 2007 годом (rкак раз за пару дней до заключения договора ипотеки) и установив срок аренды на 2 года, 11 мес. и 28 дней, а также прописать такую норму типа если ни одна из сторон за месяц до окончания срока договора не выявила намерение о его прекращении, то договор считается продлённым на этот же срок.

Вроде бы как и и нотариально не нужно заверять, но при этом это даёт волзможностьпостоянно продлевать срок аренды

[Rusnick]

некоторые нюансы своего предложения я нашёл здесь http://forum.liga.net/Messages.asp?did=191449