ДОГОВОР ИПОТЕКИ и его тонкости


Recommended Posts

Уважаемые форумчане!

Хочу обсудить теоретически некоторые положения договоров ипотеки.

Задача 1. Есть Договор кредита, к примеру на выдачу 100 тык. юаней (УАХ). К нему был подписан договор ипотеки в котором написано: Ипотекодаватель обязуется вернуть 100 тык. юаней и заплатить 10% годовых.

Прошел год, ипотекодаватель вернул 100 тык юаней, но банк проявил неслыханную щедрость и дал ипотекодавателю еще 150 тык юаней, подписав при этом доп. соглашение к договору кредита о том, что теперячи ентот самый кредитный лимит 250 тык.

НО никаких изменений к договору ипотеки не подписывали. То бишь по ипотеке заемщик обязан вернуть 100 тык, кои он уже вернул.

Вопрос: Можно ли просить в иске признать договор ипотеки прыпыненым по причине выконання? Какие могут быть подводные камни.

И Задача 2. есть договор кредита, к нему договор ипотеки. Так вот в этом договоре ипотеке вычитала "замычательную" фразу, которых в других договорах не встречала:

"Кредитний договір №123, а також додаткові угоди до нього, якщо такі будуть укладені в подальшому, надалі іменуються основне зобовязання. Сторони цього Договору домовились, що іпотека, передбачена умовами цього договору, розповсюджується на будь-яке збільшення основного зобовязання або процентів за Основним зобовязанням, та не потребують державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження іпотекою нерухомого майна, яке є предметом іпотеки за цим Договором."

Вопрос: насколько законен такой пункт? Я чес говоря о таком даж не догадывалась. Т.е. под однокомнатную хрущобку можно потом додатковыми соглашениями взять еще 2-3 млн. долларов и никаких додатковых угод к ипотеке укладывать не надо?

МОжно ли по этому пункту признать договор ипотеки недействительным? или хотя бы этот пункт?

Задачи 1 и 2 - никаким образом между собой не связаны. В первом случае никаких пунктов подобных Задаче 2 и близко нет.

Просто хочу рассмотреть теоретически вопрос: размер основных обязательств = договор ипотеки. Чем регулируется взаимосвязь?

Link to comment
Share on other sites

Почитайте ЗУ "Про ипотеку", там есть пункт о порядке изменения договора ипотеки. Насколько помню на память, то в случае увеличения основного обязательства, если оно прямо не предусмотрено кредитным договором ( Дополнительным договором увеличили суму кредита, но об этом заранее в кредитном договоре не договаривались что такое возможно) вносить изменения в договор ипотеки обязательно.

Link to comment
Share on other sites

Дык, в том-то и дело, шо читаю ЗУ "Про ипотеку" и задаюсь вопросами. Фактически в Задаче 2 банк взял и написал в пункте договора, что чихать он хотел на ст. 19 ЗУ про ипотеку, и на территории его банка это ЗУ не действует ;-)

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає

нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок

його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено

основне зобов'язання; ( Пункт 2 частини першої статті 18 із

змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від

15.12.2005 )

Стаття 19. Внесення змін і доповнень до іпотечного договору

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов

обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Після видачі заставної зміни і доповнення до іпотечного договору і договору, яким обумовлене основне зобов'язання, можуть вноситися лише після анулювання заставної і видачі нової заставної в порядку, встановленому частиною четвертою статті 20 цього Закону. ( Частина перша статті 19 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Будь-яке збільшення основного зобов'язання або процентів за основним зобов'язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою.

Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за будь-яким іншим зобов'язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою.

У разі коригування графіка виконання основного зобов'язання у зв'язку з його частковим достроковим погашенням анулювання заставної і видача нової заставної не є обов'язковими. ( Частина друга статті 19 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Link to comment
Share on other sites

Вопрос: Можно ли просить в иске признать договор ипотеки прыпыненым по причине выконання? Какие могут быть подводные камни.

вот решение вступившее в законную силу: http://reyestr.court.gov.ua/Review/11577378, в котором судья указывает, что ипотечный договор, является смешанным договором и по этому, в случае увеличения основного обязательства, без согласия поручителей, поручительство (т.е. ипотека) прекращается :rolleyes: , расписано красиво, хотя это сомнительно, по причине того, что порука и ипотека, это разные виды обеспечения обязательства.

"Кредитний договір №123, а також додаткові угоди до нього, якщо такі будуть укладені в подальшому, надалі іменуються основне зобовязання. Сторони цього Договору домовились, що іпотека, передбачена умовами цього договору, розповсюджується на будь-яке збільшення основного зобовязання або процентів за Основним зобовязанням, та не потребують державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження іпотекою нерухомого майна, яке є предметом іпотеки за цим Договором."

Вопрос: МОжно ли по этому пункту признать договор ипотеки недействительным? или хотя бы этот пункт?

в абз.2 ч. 3 ст. 6 ГК Украины сказано, что стороны в договоре не могут отступить от положений актов гражданского законодательства, если в этих актах прямо указано об этом.

в ч. 1 ст. 220 ГК Украины сказано, что в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.

в ч. 1 ст. 19 ЗУ "Об ипотеки" сказано, что изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению.

а значит Вам не нужно признавать ни пункт договора, ни сам ипотечный договор недействительным! а необходимо констатировать факт ничтожности сделки (ч. 2 ст. 215 ГК) по причине того, что признание сделки ничтожной, в суде не требуется!

я бы установил факт имеющий юридическое значение (т.е. ничтожность сделки) так, как в судебном порядке могут быть установлены факты, от которых зависит прекращение имущественных прав сторон соглашения, потому что законом не определен другой порядок их установления. (ч. 2 ст. 256 ГПК Украины), и главное, установление юридического факта, я обязательно указал бы в просительной части иска.

Link to comment
Share on other sites

вот решение вступившее в законную силу: http://reyestr.court.gov.ua/Review/11577378, в котором судья указывает, что ипотечный договор, является смешанным договором и по этому, в случае увеличения основного обязательства, без согласия поручителей, поручительство (т.е. ипотека) прекращается :rolleyes: , расписано красиво, хотя это сомнительно, по причине того, что порука и ипотека, это разные виды обеспечения обязательства.

Почему сомнительно?

Для данного конкретного случая, майнове поручительство, где поручитель=ипотекодатель и заемщик разные лица ипотека вытекает из договора поручительства, а вот если заемщик=ипотекодатель, то тогда ипотека в чистом виде.

Link to comment
Share on other sites

вот решение вступившее в законную силу: http://reyestr.court.gov.ua/Review/11577378, в котором судья указывает, что ипотечный договор, является смешанным договором и по этому, в случае увеличения основного обязательства, без согласия поручителей, поручительство (т.е. ипотека) прекращается :rolleyes: , расписано красиво, хотя это сомнительно, по причине того, что порука и ипотека, это разные виды обеспечения обязательства.

в абз.2 ч. 3 ст. 6 ГК Украины сказано, что стороны в договоре не могут отступить от положений актов гражданского законодательства, если в этих актах прямо указано об этом.

в ч. 1 ст. 220 ГК Украины сказано, что в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.

в ч. 1 ст. 19 ЗУ "Об ипотеки" сказано, что изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению.

а значит Вам не нужно признавать ни пункт договора, ни сам ипотечный договор недействительным! а необходимо констатировать факт ничтожности сделки (ч. 2 ст. 215 ГК) по причине того, что признание сделки ничтожной, в суде не требуется!

я бы установил факт имеющий юридическое значение (т.е. ничтожность сделки) так, как в судебном порядке могут быть установлены факты, от которых зависит прекращение имущественных прав сторон соглашения, потому что законом не определен другой порядок их установления. (ч. 2 ст. 256 ГПК Украины), и главное, установление юридического факта, я обязательно указал бы в просительной части иска.

Не, поручителей нету.

В задаче 1 - обязательство, прописанное в договоре ипотеки выполнено. И у заемщика естьжелание снять обтяження, бо это ему мешает пользоваццо майном.

Насчет юрфакта - так любой суддя, увидев связку: клиент-банк вынесет диагноз: "Да у Вас же тут СПОР, батенька!"И возвернет юрфакт в рамках окремого провадження. А смысл подавать на "юрфакт" в рамках загального провадження?

Если исковые требования вполне ясны: обязать нотариуса А. снять обтяження, им наложенное по причиние исполнения клиентом своих обязательств.

Вопрос в чем: можно ли подать иск по договору ипотеки, не упоминая ваасче кредитный договор? (И Вашей чести проще будет: в нотариально заверенном договоре ипотеки написано возвернуть -100 тык, дык давно возвернуто, да и ипотекодержательв лице отделения с отдельным ЕДРПОУ уж пару лет как "скончался".

Правонаступники-видступныкы? Ну вот тут вопрос: какие подводные камни могут быть? Да и че эти правонаступныкы-видступныкы о своих правах 3 года не заявляли? НОтариально себя не оформилии никаких допов с заемщиков не подписали?

Link to comment
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Loading...
  • Пользователи

    No members to show