Постановление БП-ВС об отмене перерегистрации ипотеки на Кей-коллект в связи с нарушением порядка

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2019 року

м. Київ

Справа N 306/1224/16-ц

Провадження N 14-501цс18

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Ситнік О.М.,

суддів: Антонюк Н.О., Бакуліної С.В., Британчука В.В., Гудими Д.А., Золотнікова О.С., Кібенко О.Р., Князєва В.С., Лобойка Л.М., Лященко Н.П., Прокопенка О.Б., Рогач Л.І., Саприкіної І.В., Ткачука О.С., Уркевича В.Ю., Яновської О.Г.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_3

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" (далі - ТОВ "Кей-Колект"), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва АллаМихайлівна (далі - приватний нотаріус), Товариство з обмеженою відповідальністю "Експертна оцінка плюс" (далі - ТОВ "Експертна оцінка плюс"), ОСОБА_5

розглянула в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ТОВ "Кей-Колект" на рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 10 жовтня 2016 року у складі судді Ганчак Л.Ф. та ухвалу Апеляційного суду Закарпатської області від 16 березня 2017 року у складі колегії суддів Готри Т.Ю., Бисаги Т.Ю., Собослоя Г.Г.

у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ТОВ "Кей-Колект", приватного нотаріуса, ТОВ "Експертна оцінка плюс", ОСОБА_5 про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно такими, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та скасування державної реєстрації, та

УСТАНОВИЛА:

У червні 2016 року ОСОБА_3 звернулася до суду із вказаним позовом, в якому просилавизнати дії приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758,00 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, і земельну ділянку площею 0,0925 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, за адресою: АДРЕСА_2, за ТОВ "Кей-Колект" такими, що вчинені з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року N 1127 (далі - Порядок N 1127), а також скасувати державну реєстрацію права власності за ТОВ "Кей-Колект" на нерухоме майно незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758,00 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 і земельну ділянку площею 0,0925 га, цільове використання для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, за адресою: АДРЕСА_2.

Позовна заява мотивована тим, що 20 серпня та 12 листопада 2007 року між Акціонерним товариством інноваційним банком "УкрСиббанк" (далі - АКІБ "УкрСиббанк") та ОСОБА_3 укладено договори про надання кредиту в розмірі 175 000, 00 доларів США та 125 000,00 доларів США відповідно.

На забезпечення виконання зобов'язань за вказаними кредитними договорами 20 серпня та 12 листопада 2007 року укладено договори іпотеки та наступної іпотеки, предметом яких є об'єкт незакінченого будівництва житлового будинку готовністю 95,9 %, за адресою: АДРЕСА_1, та земельна ділянка площею 0,0925 га в АДРЕСА_2.

Також позивачка вказувала, що у 2009 році Публічне акціонерне товариство "УкрСиббанк" (далі - ПАТ "УкрСиббанк"), яке є правонаступником АКІБ "УкрСиббанк", передало за договором уступки права вимоги за вказаними кредитними договорами ТОВ "Кей-Колект".

Зазначала, що після звернення до державного реєстратора дізналася, що вона не є власником вказаного нерухомого майна, яке є предметом іпотеки та наступної іпотеки, оскільки приватним нотаріусом 09 грудня 2015 року прийнято рішення про реєстрацію права власності на нього за ТОВ "Кей-Колект".

Вказувала, що нотаріальні дії вчинено з порушенням Порядку N 1127 та Закону України від 05 червня 2003 року N 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон N 898-IV) через те, що вона вимоги про усунення порушення від іпотекодержателя не отримувала та нотаріусу не було надано документ, що підтверджує сплив 30-денного строку з моменту отримання такої вимоги іпотекодавцем, а також іпотечне майно в момент переходу права власності до ТОВ "Кей-Колект" було оцінено значно нижче, ніж в момент укладення договорів іпотеки та наступної іпотеки, у зв'язку із чим ОСОБА_3 просила позов задовольнити.

Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 10 жовтня 2016 року позов ОСОБА_3 задоволено. Визнано дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за ТОВ "Кей-Колект" права власності на нерухоме майно - незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і земельну ділянку площею 0,0925 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, за адресою: АДРЕСА_2 такими, що вчинені з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року N 868 (далі - Порядок N 868). Скасовано державну реєстрацію права власності за ТОВ "Кей-Колект" на нерухоме майно - незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначеного на плані літ. "А", загальною площею 758 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і земельну ділянку площею 0,0925 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, за адресою: АДРЕСА_2. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що перехід права власності на предмет іпотеки відбувся з порушенням вимог статті 37 Закону N 898-IV, умов укладеного між сторонами договору іпотеки від 12 листопада 2007 року, а також Порядку N 868, оскільки позивачці не було направлено вимогу про усунення порушень та повідомлення про реалізацією іпотекодержателем свого права звернення на предмет іпотеки, а також не надано підтвердження щодо проведення оцінки спірного нерухомого майна, оскільки вартість житлового будинку та земельної ділянки на момент переходу права власності до ТОВ "Кей-Колект" вказана нижчою, ніж під час укладення договору іпотеки.

Ухвалою Апеляційного суду Закарпатської області від 16 березня 2017 року рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 10 жовтня 2016 року залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про незаконність проведення приватним нотаріусом реєстрації права власності за ТОВ "Кей-Колект" на спірне нерухоме майно, а також з огляду на правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 14 червня 2016 року у справі N 826/4858/15, зазначив, що цей спір пов'язаний із невиконанням умов цивільно-правової угоди (кредитного договору), тому не є публічно-правовим і має вирішуватися судами за правилами Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

У квітні 2017 року ТОВ "Кей-Колект" звернулося з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просило скасувати рішення судів попередніх інстанцій та закрити провадження у справі.

Доводи, наведені в касаційній скарзі

Касаційну скаргу мотивовано тим, що зміст позовних вимог та обраний позивачкою спосіб захисту вказують на те, що дослідженню судами підлягали не договірні правовідносини, а дії приватного нотаріуса як суб'єкта владних повноважень; підтвердження незаконності проведеної оцінки іпотечного майна під час реєстрації права власності відсутні, а навпаки оцінку було проведено відповідно до норм чинного законодавства, при цьому нотаріус виступав як державний реєстратор і порушити вимоги Закону N 898-IV не міг; вимогу про усунення порушень було направлено позивачці 16 квітня 2014 року; спір стосується перевірки законності дій державного реєстратора (приватного нотаріуса) як суб'єкта владних повноважень щодо реєстрації права власності за ТОВ "Кей-Колект", оцінка законних дій якої входить до юрисдикції адміністративних судів України, а отже, справа підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 липня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі.

15 грудня 2017 року розпочав роботу Верховний Суд і набрав чинності Закон України від 03 жовтня 2017 року N 2147-VIII "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів", яким ЦПК України викладено в новій редакції.

У травні 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України в редакції цього Закону провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 жовтня 2018 року справу призначено до судового розгляду, а ухвалою від 17 жовтня 2018 року справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на частину шосту статті 403 ЦПК України, яка передбачає, що справа підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду в усіх випадках, коли учасник справи оскаржує судове рішення з підстав порушення правил предметної чи суб'єктної юрисдикції.

Ухвалою ВеликоїПалати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року справу прийнято для продовження розгляду за правилами спрощеного позовного провадження.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи та матеріали справи, Велика Палата Верховного Суду вважає, що скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставою касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Суди встановили, що 20 серпня 2007 року між АКІБ "УкрСиббанк", правонаступником якого є ПАТ "УкрСиббанк", та ОСОБА_3 укладено кредитний договір N 11201152000, згідно з умовами якого позивачка отримала 175 000,00 доларів США строком до 20 серпня 2018 року.

На забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між АКІБ "УкрСиббанк", правонаступником якого є ПАТ "УкрСиббанк", та ОСОБА_3 укладено договір іпотеки від 20 серпня 2007 року, за яким остання передала в іпотеку нерухоме майно, а саме об'єкт незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначений на плані літерою "А", побудований з цегли, загальною площею 758,00 кв. м, що належить їй на праві власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельну ділянку площею 0,0925 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Також суди з'ясували, що 12 листопада 2007 року між АКІБ "УкрСиббанк",правонаступником якого є ПАТ "УкрСиббанк", та ОСОБА_3 укладено договір споживчого кредиту N 11250557000, згідно з яким ОСОБА_3 отримала 125 000,00 доларів США строком до 12 листопада 2014 року.

На забезпечення виконання зобов'язань за указаним договором 12 листопада 2007 року між цими ж сторонами укладено договір іпотеки (наступної іпотеки), згідно з яким в іпотеку передано нерухоме майно, а саме: об'єкт незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначений на плані літерою "А", побудований з цегли, загальною площею 758,00 кв. м, що належить ОСОБА_3 на праві власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельну ділянку площею 0,0925 га., цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Відповідно до договору факторингу N 1, укладеного 12 грудня 2011 року між ПАТ "УкрСиббанк" і ТОВ "Кей-Колект", та договору відступлення права вимоги за договорами іпотеки, укладеного 12 грудня 2011 року між ПАТ "УкрСиббанк" і ТОВ "Кей-Колект", останнє набуло прав вимоги, у тому числі й за укладеними між ПАТ "УкрСиббанк" і ОСОБА_3 кредитними договорами, договором іпотеки від 20 серпня 2007 року та наступної іпотеки від 12 листопада 2007 року.

У зв'язку з невиконанням ОСОБА_3 умов кредитного договору та існуванням заборгованості, ТОВ "Кей-Колект" звернулося до приватного нотаріуса із заявою про державну реєстрацію за собою як іпотекодержателем права власності на зазначені вище житлове приміщення та земельну ділянку.

09 грудня 2015 року приватним нотаріусом прийнято рішення провести державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, та земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, за іпотекодержателем ТОВ "Кей-Колект".

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 червня 2016 року приватним нотаріусом як державним реєстратором 09 грудня 2015 року здійснено реєстрацію права власності на вказане вище нерухоме майно за ТОВ "Кей-Колект" (номер запису про право власності 12453626).

Підставами виникнення права власності вказано договори іпотеки від 20 серпня та 12 листопада 2007 року, а внесення запису - рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 09 грудня 2015 року.

Система судів загальної юрисдикції є розгалуженою. Судовий захист є основною формою захисту прав, інтересів та свобод фізичних та юридичних осіб, державних і суспільних інтересів.

Судова юрисдикція - це інститут права, який покликаний розмежувати між собою компетенцію як різних ланок судової системи, так і різні види судочинства, якими є цивільне, кримінальне, господарське та адміністративне.

Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб'єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.

Згідно із частиною першою статті 3 ЦПК України (тут і далі - у редакції, чинній на час розгляду справи в судах першої та апеляційної інстанцій) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом прав, свобод чи інтересів.

Правила визначення компетенції судів щодо розгляду цивільних справ передбачено в статті 15 ЦПК України: суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства.

Аналогічну норму закріплено й у частині першій статті 19 ЦПК України в редакції від 03 жовтня 2017 року.

Частиною другою статті 4 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України) (тут і далі - у редакції, чинній на час звернення позивача до суду з позовом) визначено, що юрисдикція адміністративних судів поширюється на всі публічно-правові спори, крім спорів, для яких законом встановлений інший порядок судового вирішення.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 17 КАС України юрисдикція адміністративних судів поширюється на публічно-правові спори, зокрема спори фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності.

Вжитий у цій процесуальній нормі термін "суб'єкт владних повноважень" означає орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їхню посадову чи службову особу, інший суб'єкт при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень (пункт 7 частини першої статті 3 КАСУкраїни).

Згідно із частиною другою статті 2 КАСУкраїни до адміністративних судів можуть бути оскаржені будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб'єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок судового провадження.

Визначальним принципом здійснення правосуддя в адміністративних справах є принцип офіційного з'ясування всіх обставин у справі й обов'язок суб'єкта владних повноважень доказувати правомірність своїх дій чи рішень, тоді як визначальним принципом цивільного судочинства є змагальність сторін.

Основною ознакою справи адміністративної юрисдикції є суть (зміст, характер) спору. Публічно-правовий спір, на який поширюється юрисдикція адміністративних судів, є спором між учасниками публічно-правових відносин і стосується саме цих відносин.

Отже, до адміністративного суду можуть бути оскаржені виключно рішення, дії та бездіяльність суб'єкта владних повноважень, що виникають у зв'язку зі здійсненням суб'єктом владних повноважень владних управлінських функцій, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності встановлено інший порядок судового провадження.

Наведене узгоджується і з положеннями статей 2, 4, 19 КАС України (у редакції від 03 жовтня 2017 року), які закріплюють завдання адміністративного судочинства, визначення понять публічно-правового спору та суб'єкта владних повноважень, а також межі юрисдикції адміністративних судів.

Публічно-правовий спір має особливий суб'єктний склад. Участь суб'єкта владних повноважень є обов'язковою ознакою для того, щоб класифікувати спір як публічно-правовий. Однак сама по собі участь у спорі органу влади чи органу місцевого самоврядування, не дає підстав ототожнювати спір із публічно-правовим та відносити його до справ адміністративної юрисдикції. Необхідно з'ясовувати, у зв'язку з чим виник спір та за захистом яких прав особа звернулася до суду.

Разом з тим приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення приватного права чи інтересу, як правило, майнового, конкретного суб'єкта, що підлягає захисту в спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин, навіть і в тому випадку, якщо до порушення приватного права чи інтересу призвели управлінські дії суб'єктів владних повноважень.

Аналіз змісту статті 15 ЦПК України та статті 17 КАС України (у редакції, чинній на час розгляду справи в судах першої й апеляційної інстанцій) у сукупності дає підстави для висновку, що під час вирішення питання про розмежування компетенції судів щодо розгляду адміністративних і цивільних справ у кожній конкретній справі не достатньо застосування виключно формального критерію - визначення суб'єктного складу спірних правовідносин (участь у них суб'єкта владних повноважень). Визначальною ознакою для правильного вирішення такого питання є характер правовідносин, з яких виник спір.

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_3 вказувала про відсутність підстав для оформлення права власності за ТОВ "Кей-Колект", з огляду на незаконність дій приватного нотаріуса через порушення вимог Закону N 898-IV, а також невідповідність порядку набуття іпотекодержателем права власності на спірне житлове приміщення умовам укладених договорів іпотеки та наступної іпотеки.

Спір між сторонами виник з приводу порушення права власності позивачки на житловий будинок і земельну ділянку внаслідок дій ТОВ "Кей-Колект" під час реалізації прав, передбачених договором іпотеки та наступної іпотеки та дій приватного нотаріуса щодо реєстрації такого права за ТОВ "Кей-Колект", які є похідними, пов'язаними з діями ТОВ "Кей-Колект", тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що цей спір не є публічно-правовим і має вирішуватися за правилами цивільного судочинства.

Саме такі правові висновки викладені в постановах ВеликоїПалати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі N 14-275цс18, від 07 листопада 2018 року у справі N 11-961апп18, а також від 12 грудня 2018 року у справі N 14-486цс18 відступати від яких Велика Палата Верховного Суду підстав не вбачає.

Суди попередніх інстанцій правильно розглянули спір в порядку цивільного судочинства, оскільки спірні правовідносини пов'язані із реєстрацією майнових прав, що виникли на підставі договірних відносин і впливають на цивільні права позивачки та відповідача ТОВ "Кей-Колект".

Що стосується розгляду спору по суті, то Велика Палата Верховного Суду зазначає наступне.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 20 серпня 2007 року між сторонами у справі укладено договір іпотеки, а 12 листопада 2007 року між ними укладено договір наступної іпотеки, згідно з умовами якого позивачка передала в іпотеку АКІБ "УкрСиббанк", правонаступником якого є ПАТ "УкрСиббанк", правонаступником якого є ТОВ "Кей-Колект", об'єкт незакінченого будівництвом житлового будинку готовністю 95,9 %, позначений на плані літерою "А", побудований з цегли, загальною площею 758,00 кв. м, що належить позивачці на праві власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а також земельну ділянку площею 0,0925 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону N 898-IV.

Зокрема, частиною першою статті 35 Закону N 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

За змістом статті 36 Закону N 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частиною третьою статті 37 Закону N 898-IV (у редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки та наступної іпотеки) визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

У даному спорі суди встановили, що пунктом 2 договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя на звернення стягнення переданого в іпотеку майна у випадках, передбачених договором.

Пунктом 4.1 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у випадках, зазначених у підпунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору іпотеки, або у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або у разі ліквідації юридичної особи - іпотекодавця, або у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов'язання за цим договором, або будь-якого зобов'язання, що забезпечено іпотекою за цим договором, або в інших випадках відповідно до діючого законодавства.

Як передбачено пунктом 4.2 цього договору іпотеки, звернення стягненняздійснюється напідставі: або рішення суду, або виконавчого напису нотаріуса, або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або за договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до пункту 4.3 договору іпотеки від 12 серпня 2007 року у випадках, зазначених в підпунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору іпотеки (у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у повному обсязі переважно перед іншими кредиторами. У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов'язань за кредитним договором, а у разі невиконання іпотекодавцем цієї вимоги - звернути стягнення на предмет іпотеки), іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно зі статтею 35 Закону N 898-IV.

У разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених у повідомлені, про яке йдеться в пункті 4.3, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення. Звернення стягнення за рішенням суду та виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до Закону N 898-IV (пункти 4.4, 4.5 договору іпотеки).

У пункті 5.1 договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону N 898-IV.

Пунктами 5.2, 5.3 договору іпотеки передбачено, що в разі настання обставин, зазначених у пункті 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя із зазначенням способу задоволення вимог.

Також пунктом 1.2 договору наступної іпотеки визначено, що ринкова вартість предмета іпотеки - об'єкта незавершеного будівництвом житлового будинку, згідно зі звітом оціночної діяльності становить 2 870 925,00 грн. а згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Комунальним унітарним підприємством "Свалявське районне бюро технічної інвентаризації" від 30 жовтня 2007 року інвентаризаційна вартість майна - 8 715 417,00 грн.

За змістом пунктів 4.1, 4.2 цього договору іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов'язання за цим договором або будь-якого зобов'язання, що забезпечено іпотекою за цим договором, у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати предмета іпотеки, в інших випадках, відповідно до діючого законодавства. Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону N 898-IV.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон N 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Частиною першої статті 10 Закону N 1952-ІVвизначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону N 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону N 1952-ІV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку N 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону N 1952-IV та статті 37 Закону N 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

За таких обставин суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов'язку, передбаченого як Законом N 898-IV, так і Порядком N 1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов'язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов'язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ "Кей-Колект" проведена всупереч норм чинного законодавства.

Крім того, судами встановлено, що у матеріалах справи міститься копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поданого до відділення зв'язку 16 квітня 2014 року (трек-номери 0315044069246/8932100138530), в якому зазначено найменування відправника не ТОВ "Кей-Колект", а іншої юридичної особи - Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрборг".

При цьому суди з'ясували, що згідно з відомостями Публічного акціонерного товариства "Укрпошта" (https://ukrposhta.ua/) інформація про відправлення за вищевказаними номерами відсутня, оскільки не зареєстрована в системі.

Велика Палата Верховного Суду погоджується, що вказане повідомлення про вручення поштового відправлення є неналежним доказом відповідно до статті 58 ЦПК України у редакції, чинній на час розгляду справи судами попередніх інстанцій, оскільки відправником значиться не ТОВ "Кей-Колект", а інша особа та матеріали справи не містять жодних підтверджень вчинення таких дій саме відповідачем ТОВ "Кей-Колект" чи від його імені.

Також суди попередніх інстанцій обґрунтовано вказали, що спірний предмет іпотеки повністю добудовано та він має 100 % готовності. Оцінка предмета іпотеки на момент набуття права власності за іпотекодержателем та визначення його ринкової вартості у розмірі 2 563 480,20 грн є значно нижчою, ніж на момент укладення договорів іпотеки та наступної іпотеки, коли готовність житлового будинку становила 95,9 %. Оцінка предмета іпотеки здійснена суб'єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об'єкта будівництва, а тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.

Такі обставини ТОВ "Кей-Колект" жодним чином не спростовані, доводи касаційної скарги в цій частині щодо правильності визначення вартості предмета іпотеки були предметом розгляду як суду першої інстанції, так і апеляційного суду, їм надано правову оцінку, а суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями встановлювати нові обставини та переоцінювати надані докази.

Крім того, у пункті 2.1. договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель протягом 10 календарних днів зобов'язаний попередити іпотекодавця про відступлення прав за цим договором чи за кредитним договором.

Доказів про повідомлення іпотекодателя про відступлення прав як за кредитним договором, так і за договором іпотеки матеріали справи не містять.

З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду вважає касаційну скаргу необґрунтованою, а рішення судів попередніх інстанцій такими, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, то розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 258, 259, 400, 402, 403, 410, 415, 416, 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" залишити без задоволення.

Рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 10 жовтня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Закарпатської області від 16 березня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач О.М. Ситнік

Судді: Н.О. Антонюк Н.П. Лященко

С.В. Бакуліна О.Б. Прокопенко

В.В. Британчук Л.І. Рогач

Д.А. Гудима І.В. Саприкіна

О.С. Золотніков О.С. Ткачук

О.Р. Кібенко В.Ю. Уркевич

В.С. Князєв О.Г. Яновська

Лобойко Л.М.

[ANTIRAID]

Большая палата согласилась с судами нижестоящих инстанций отменивших регистрациооные действия. Суд указала, что суд первой инстанции, с выводами которого согласился и апелляционный суд, установив, что ипотекодержатель уклонился от выполнения своего долга, предусмотренного как Законом N 898-IV, так и Порядком N 1127, относительно направления должнику уведомления о нарушении обеспеченного обременением обязательства , это сделало невозможным установление нотариусом завершения 30-дневного срока, истечение которого связывается с проведением им дальнейших действий по обращению взыскания на предмет ипотеки, в том числе и путем приобретения права собственности, сделали правильный вывод, что регистрация права собственности на предмет ипотеки за ООО "Кей-коллект" проведена вопреки нормам действующего законодательства.

Кроме того, суды предыдущих инстанций обоснованно указали, что спорный предмет ипотеки полностью достроен и он имеет 100% готовности. Оценка предмета ипотеки на момент приобретения права собственности ипотекодержателем и определения его рыночной стоимости в размере 2 563 480,20 грн значительно ниже, чем на момент заключения договоров ипотеки и последующей ипотеки, когда готовность жилого дома составляла 95,9%. Оценка предмета ипотеки осуществлена субъектом оценочной деятельности путем применения сравнительного методического подхода, без выхода на место и без осмотра самого объекта строительства, а потому она не соответствует действительной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

[хервам анеипотеку]

КК очень часто нарушает порядок взыскания предмета ипотеки путём регистрации права собственности и подлаживает просто "левые" копии почтовых уведомлений о вручении. При этом почему то ни разу не понёс ответственнсть  тот же "представитель" КК который подавал документы нотариусу для регистрации.