Постановление ВСУ по пересмотру о недействительности ипотеки переданной банку Киев

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 

12 червня 2013 року

 

м. Київ

 

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

 

головуючого Яреми А.Г.,

суддів: Гуменюка В.І., Онопенка В.В., Романюка Я.М.,

Лященко Н.П., Охрімчук Л.І., Сеніна Ю.Л.,-

 

за участі: позивача – ОСОБА_1, 

представника позивача – ОСОБА_3,

 

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву ОСОБА_1 про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 січня 2013 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю “Екобуд”, публічного акціонерного товариства “Акціонерний комерційний банк “Київ”, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним,

 

в с т а н о в и л а:

 

У листопаді 2011 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зазначеним позовом, мотивуючи вимоги тим, що 20 січня 2007 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю “Екобуд” (далі - ТОВ “Екобуд”) укладено договір про участь у будівництві об’єкта нерухомості, за умовами якого ТОВ “Екобуд” зобов’язувалось після закінчення будівництва будинку за адресою: АДРЕСА_1, передати у власність ОСОБА_1 квартиру НОМЕР_1, що розташована в збудованому будинку. На виконання умов зазначеного договору 20 січня 2007 року між нею і ТОВ “Компанія з управління активами “Інвестиційний Альянс” укладено договір купівлі-продажу цінних паперів. 18 вересня 2007 року між ТОВ “Екобуд” та акціонерним комерційним банком “Київ” (далі - АКБ “Київ”), правонаступником якого є публічне акціонерне товариство “Акціонерний комерційний банк “Київ” (далі - ПАТ АКБ “Київ”), укладено іпотечний договір майнових прав, згідно з яким ТОВ “Екобуд” у рахунок забезпечення виконання кредитного договору від 12 вересня 2007 року передало в іпотеку ПАТ АКБ “Київ” майнові права на нерухоме майно, що стане власністю ТОВ “Екобуд” у майбутньому, зокрема майнові права на квартируАДРЕСА_1. На думку ОСОБА_1, майнові права на спірне нерухоме майно ТОВ “Екобуд” не мало права передавати в іпотеку ПАТ АКБ “Київ”; згоди на передачу майнових прав на об’єкт нерухомості вона не давала, тому договір іпотеки від 18 вересня 2007 року в частині передачі в іпотеку ПАТ АКБ “Київ” майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 укладений у порушення вимог статті 583 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 5 Закону України “Про іпотеку” (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин). 

 

Посилаючись на те, що відповідач ТОВ “Екобуд”, не маючи відповідних прав на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, позбавив її можливості володіти й розпоряджатися об’єктом інвестування, тому ОСОБА_1 просила суд визнати іпотечний договір майнових прав недійсним у частині передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру. 

 

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 1 лютого 2012 року позов задоволено. Визнано недійсним іпотечний договір майнових прав від 18 вересня 2007 року в частині передачі в іпотеку ПАТ АКБ “Київ” майнових прав на квартиру АДРЕСА_1; зобов’язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 вчинити нотаріальну дію: зняти заборону відчуження нерухомого майна, вилучити з Єдиного державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна запис про накладення заборони відчуження, а також змінити запис у Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою. Вирішено питання розподілу судових витрат.

 

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 5 грудня 2012 року рішення Святошинського районного суду м. Києва від 1 лютого 2012 року скасовано й ухвалено рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. 

 

Ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 січня 2013 року відмовлено у відкритті касаційного провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Апеляційного суду м. Києва від 5 грудня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ “Екобуд”, ПАТ АКБ “Київ”, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним.

 

У березні 2013 року до Верховного Суду України звернулась ОСОБА_1 із заявою про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 січня 2013 року, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, унаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення в подібних правовідносинах. ОСОБА_1 просить скасувати ухвалу судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 січня 2013 року та рішення Апеляційного суду м. Києва від 5 грудня 2012 року, залишивши в силі рішення Святошинського районного суду м. Києва від 1 лютого 2012 року.

 

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи заявниці, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає задоволенню частково з таких підстав.

 

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

 

За змістом статті 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним. 

 

Установлено, що 20 січня 2007 року між ОСОБА_1 (далі - Інвестор) і ТОВ “Екобуд” (далі - Забудовник) укладено договір про участь у будівництві об’єкта нерухомості, за умовами якого Інвестор зобов’язується придбати у власність за договором купівлі-продажу цінних паперів лот облігацій у кількості 11 445 (одинадцять тисяч чотириста сорок п’ять) шт., а Забудовник після закінчення будівництва зобов’язується передати у власність Інвестора об’єкт нерухомості, а саме квартиру АДРЕСА_1. 

 

Пунктом 3.1 договору про участь у будівництві об’єкта нерухомості передбачено, що право власності на об’єкт нерухомості переходить до Інвестора шляхом передачі Інвестору об’єкта нерухомості в процесі погашення Забудовником цільових іменних облігацій. 

 

20 січня 2007 року між ТОВ “Компанія з управління активами “Інфестиційний Альянс” (далі - Продавець) і ОСОБА_1 (далі - Покупець) укладено договір купівлі-продажу цінних паперів, згідно із пунктом 2.1 якого Продавець зобов’язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов’язується прийняти та оплатити цінні папери (лот). 

 

У пункті 5.6 договору купівлі-продажу цінних паперів від 20 січня 2007 року зазначено, що підтвердженням права власності Покупця на лот є виписка з рахунку в цінних паперах Зберігача. 

 

На підтвердження права власності на лот ОСОБА_1 надала виписку про стан рахунку в цінних паперах (а.с. 6).

 

12 вересня 2007 року між АКБ “Київ”, правонаступником якого є ПАТ АКБ “Київ”, і ТОВ “Екобуд” укладено кредитний договір, за умовами якого банк надав товариству кредит у сумі 58 785 925 (п’ятдесят вісім мільйонів сімсот вісімдесят п’ять тисяч дев’ятсот двадцять п’ять) грн 73 коп. та 2 600 000 (два мільйони шістсот тисяч) доларів США з кінцевим строком користування до 9 жовтня 2009 року зі сплатою процентів за користування кредитом у національній валюті в розмірі 25% річних, в іноземній валюті – 19,7% річних.

 

З метою забезпечення виконання основного зобов’язання позичальника за вказаним кредитним договором 18 вересня 2007 року між АКБ “Київ”, правонаступником якого є ПАТ АКБ “Київ”, і ТОВ “Екобуд” було укладено договір іпотеки, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме майнові права на квартири загальною площею 5 914, 73 кв.м (у тому числі на квартиру НОМЕР_1, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 і зазначені в додатку № 1, що є невід’ємною частиною договору іпотеки. Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки. Іпотечний договір визначає порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. 

 

Скасовуючи рішення суду першої інстанції й ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що на момент укладення спірного іпотечного договору майнові права на квартиру належали ТОВ “Екобуд”, оскільки квартира в сукупності майнових прав на неї була продана ОСОБА_1 за оплатним договором, 100 - відсоткова оплата якого здійснена 13 листопада 2008 року, тобто після укладення іпотечного договору. Спірний іпотечний договір майнових прав не суперечить чинному законодавству. 

 

Відмовляючи у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Апеляційного суду м. Києва від 5 грудня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ “Екобуд”, ПАТ АКБ “Київ”, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки майнових прав частково недійсним, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, наведені в ній доводи не дають підстав для висновків щодо незаконності та неправильності оскаржуваного судового рішення.

 

ОСОБА_1 зазначає, що суд касаційної інстанції під час розгляду більш ніж двох справ за подібних предмета спору, підстав позову, змісту позовних вимог та встановлених судом фактичних обставин і однакового матеріально-правового регулювання спірних правовідносин дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу цих судових рішень.

 

Для прикладу наводить ухвалу судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 березня 2012 року, ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 жовтня 2012 року, від 18 січня 2013 року та постанову Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справах за позовами фізичних осіб про визнання недійсним іпотечного договору в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири в незавершеному будівництвом житловому будинку. 

 

У рішеннях, наданих заявницею для порівняння, суд касаційної інстанції, переглядаючи судові рішення в подібних правовідносинах, дійшов висновку, що майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом будинку відповідно до положень Закону України “Про іпотеку” у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором; такий договір іпотеки є недійсним, оскільки забудовник неправомірно передав в іпотеку зазначені майнові права, а також не отримав згоди інвестора на передачу в іпотеку майнових прав на об’єкт нерухомості. 

 

Отже, існує неоднакове застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах. 

 

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

 

Застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, є іпотекою. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом (частини перша, третя статті 575 ЦК України).

 

Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі, або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

 

За статтями 1, 5 Закону України “Про іпотеку” (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. 

 

Об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому може бути предметом іпотеки. 

 

Стаття 5 Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України “Про іпотеку” щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. 

 

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України “Про іпотеку” та Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. 

 

Виконання зобов’язань за інвестиційною угодою свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

 

Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора або без його згоди на передачу майнових прав в іпотеку, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України “Про іпотеку” (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року).

 

У справі, яка переглядається, інвестор ОСОБА_1 виконала свої зобов’язання за договором про участь у будівництві об’єкта нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу цінних паперів, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

 

ТОВ “Екобуд” передало в іпотеку майнові права на об’єкти нерухомості, що будуть створені в майбутньому, зокрема квартиру АДРЕСА_1. 

 

Передаючи в заставу зазначені майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, ТОВ “Екобуд” діяло неправомірно і без згоди інвестора ОСОБА_1. 

 

Саме до цього зводяться правові висновки, викладені в ухвалі судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 березня 2012 року, ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 жовтня 2012 року, від 18 січня 2013 року, наданих ОСОБА_1 як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права в подібних правовідносинах. 

 

Судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України встановлено неоднакове застосування частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України “Про іпотеку” (у редакції, яка була чинною на час укладення договору), що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

 

Посилання заявниці на постанову Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року не обґрунтовує підстави неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, зокрема: статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України “Про іпотеку” (у редакції, яка була чинною на час укладення договору), оскільки постанова Верховного Суду України не є рішенням касаційного суду. 

 

Ураховуючи викладене, ухвала судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 січня 2013 року не може залишатися в силі, а підлягає скасуванню на підставі пункту 1 статті 355 ЦПК України з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

 

Керуючись статтями 355, 360 - 3, 360 - 4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

 

п о с т а н о в и л а:

 

Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

 

Ухвалу судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4 січня 2013 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

 

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 ЦПК України.

 

Головуючий А.Г. Ярема

Судді:

В.І. Гуменюк

Н.П. Лященко

В.В. Онопенко

Л.І. Охрімчук

Я.М. Романюк

Ю.Л. Сенін

 

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ

у справі за № 6-45 цс 13

 

Застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою (стаття 575 ЦК України). 

 

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (частина друга статті 583 ЦК України).

 

Аналіз положень ЦК України, Закону України “Про іпотеку” та Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” свідчить про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. 

 

Виконання зобов’язань за інвестиційною угодою свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об’єкт.

 

Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України “Про іпотеку” (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року). 

 

http://www.scourt.gov.ua/clients/vs.nsf/81b1cba59140111fc2256bf7004f9cd3/505271d695ceec39c2257b97001cbf1e?OpenDocument

 

[Obelix]

Хорошо,

...особенно для тех кто еще платит ипотеку в новострое без задержек.

Платишь себе по графику, снес ипотеку, распорядился своей собственностью по своему желанию, ну и дальше...платишь...или тоже...по желанию.

А банку вроде и не с чем в суд идти...

 

Для тех же кто уже с просрочкой, или (ттт) уже в суде, нужно быть готовыми, что вместо ипотечного запрета, будет наложен запрет суда или арест ГИС. Что тоже может быть проблемой.

[у.zaporozhskiy]

Хорошо,

...особенно для тех кто еще платит ипотеку в новострое без задержек.

Платишь себе по графику, снес ипотеку, распорядился своей собственностью по своему желанию, ну и дальше...платишь...или тоже...по желанию.

А банку вроде и не с чем в суд идти...

 

Для тех же кто уже с просрочкой, или (ттт) уже в суде, нужно быть готовыми, что вместо ипотечного запрета, будет наложен запрет суда или арест ГИС. Что тоже может быть проблемой.

В зависимости от иска поданного банком, можно подать отдельный иск на признание договора ипотеки, если иск подан на взыскание ипотеки.

Если же иск подана на взыскание суммы, то подавать на недействительность д.и. нецелесообразно в виду невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда о взыскании суммы.

 

Я немного не знаком с такими договорами, которые отображены в данном решении.

Получается, что юр. лицо(застройщик) заключили договор кредита с банком, в обеспечение заключен договор ипотеки между ними же.

был инвестор, которые владел имущественными правами на еще не построенную недвижимость на момент заключения договора ипотеки.

Именно застройщик передал имущественные права.

я так понимаю, эта схема не работает, если инвестор заключает договор ипотеки, передавая свои имущественные права на недвижимость?

Я сталкивался именно с таким случаем.

[ANTIRAID]

 

В зависимости от иска поданного банком, можно подать отдельный иск на признание договора ипотеки, если иск подан на взыскание ипотеки.

Если же иск подана на взыскание суммы, то подавать на недействительность д.и. нецелесообразно в виду невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда о взыскании суммы.

 

Я немного не знаком с такими договорами, которые отображены в данном решении.

Получается, что юр. лицо(застройщик) заключили договор кредита с банком, в обеспечение заключен договор ипотеки между ними же.

был инвестор, которые владел имущественными правами на еще не построенную недвижимость на момент заключения договора ипотеки.

Именно застройщик передал имущественные права.

я так понимаю, эта схема не работает, если инвестор заключает договор ипотеки, передавая свои имущественные права на недвижимость?

Я сталкивался именно с таким случаем.

 

Правильно, однако до 14 января 2009 года имущественные права вообще нельзя было передавать в ипотеку: http://antiraid.com.ua/forum/index.php?showtopic=5513