Ипотека. Ст.19. Обсуждение.

[Obelix]

Уважаемое сообщество!

Хочу услышать ваше мнение по возможности использования ст.19 ЗУ об Ипотеке в судебной практике.

На мой скромный взгляд, возможности данного инструмента еще не реализованы в полной мере.

Объясню свою точку зрения, читаем:

Стаття 19. Внесення змін і доповнень до іпотечного договору

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають
нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов
обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній
реєстрації у встановленому законом порядку. Після видачі заставної
зміни і доповнення до іпотечного договору і договору, яким
обумовлене основне зобов'язання, можуть вноситися лише після
анулювання заставної і видачі нової заставної в порядку,
встановленому частиною четвертою статті 20 цього Закону. ( Частина
перша статті 19 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV
( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Будь-яке збільшення основного зобов'язання або процентів за
основним зобов'язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо
передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після
державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов
обтяження нерухомого майна іпотекою. Таке збільшення
підпорядковується пріоритету вимоги за будь-яким іншим
зобов'язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була
зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження
нерухомого майна іпотекою. У разі коригування графіка виконання
основного зобов'язання у зв'язку з його частковим достроковим
погашенням анулювання заставної і видача нової заставної не є
обов'язковими. ( Частина друга статті 19 із змінами, внесеними
згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

 

1. Любое изменение основного кредитного договора (КД), как то смена названия, фамилии, смена кредитора, комиссии, %, сроки, неустойки...Ну в общем ВСЕ изменения должны быть отражены в новом (или в дополнении) договоре ипотеки и зарегистрированы в гос. реестре. 

Почему? Да потому, что человек (или ЮЛ) отдает недвигу в залог НА ОПРЕДЕЛЕННЫХ УСЛОВИЯХ, которые четко прописаны в договоре кредита и ипотеки. ЛЮБОЕ изменение КД меняет согласованные условия, и далеко не факт, что ипотекодатель априори согласен отдать свою недвигу на новых условиях.

 

2. Случаи, когда ипотекодатель дал изначально согласие на любое изменение в будущем - не рассматриваем. Их в договорах 2004-2008г практически нет. 

По этой части ЛЮБОЕ увеличение обьема ответсвенности (срок, %, комиссия, новая неустойка) должно СНАЧАЛА быть согласовано с ипотекодателем. Ведь изначально договор ипотеки заключается добровольно, когда стороны пришли к согласию по всем пунктам. И если возникла необходимость изменений в КД, то такое измение ттоже должно быть согласовано сторонами и заключено в добровльном порядке. Такое согласие должно иметь быть в письменном виде, заверено нотариусом и зарегистрировано в гос. реестре. Эта норма не позволяет кредитору злоупотреблять своим правом и в одностороннем порядке менять ( в сторону повышения)  условия КД обеспеченного ипотекой.

И только ПОТОМ, такие изменения можно вносить в кредитный договор. По сути эта часть аналог ч.1 ст.559ГКУ.

Но только там прописано, что при несогласии поручителя на увеличение ответственности, поручительство прекращается автоматом. А тут - нет...Поэтому эту статью и игнорируют.

 

Таким образом, исходя из текста ст.19 можно сделать вывод:

- либо  любое увеличение обязательств по КД, который обеспечен ипотекой, без внесения и регистрации изменений в ипотечный договор НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО;

- либо при увеличении обьема обязательств по КД, если такое увеличение предварительно на отражено в новой редакции ипотечного договора, не заверено нотариусом и не внесено в гос.реестр, действие договора ипотеки прекращается.

 

На мой взгляд, что первое хорошо, что второе неплохо.

Почему данная норма не раскручивается в исках, мне не понятно.

 

Думаю, можно инициировать сей процесс.

 

Жду ваших идей и мнений

[logoped]

Подаем такой иск на следующей неделе. По кредитному договору продлен срок его действия (лонгация), заключен доп к ипотеке, но из условий допа не усматривается, что ипотекодатель (отличный от заёмщика, имущ. поручитель) дал согласие отвечать за такие изменения. Тут конечно лоханулся местный нотариус (перемудрил с формулировкой). 

[Obelix]

Имущественный поручитель - это уже хорошо. Ну и доп. есть...

Это одни исходные по делу.

 

А в основном допов то нету.

И ипотекодатель - он же заемщик.

Данная статья может работать в этих условиях, вот в чем ее прелесть

[ANTIRAID]

Только практика даст ответ. У нас в производстве два подобных дела, как только появятся результаты, обязательно отпишусь.

[Obelix]

Судя по тому, что сразу несколько людей думают эту мысль, можно сделать вывод, что эта мысль "созрела"...она "витает в воздухе"...Осталось ее вытянуть "за ушко да на солнышко"

При первом же удобном случае засуну эту "мысль" в иск...

Она уже есть в возражениях по иску Привата, но боюсь, что в Днепропетровской апелляции ( Кр.Рог),  она не найдет понимания

[VikSv]

и если я не ошибаюсь, то согласно Закону " Об ипотеки"- при изменении ипотечного договора должна меняться в обязательном порядке ЗАКЛАДНАЯ. ( и также заверяться нотариально). Интересно-если банк поднял в одностороннем порядке процентную ставка- то , наверное, услуги нотариуса в таком случае должен оплачивать банк?

[Obelix]

если закладная есть...

но в 99% она не выпускалась.

оплачивать нотара - по согласованию...но до нотара никто не доходил

[Mila_Я]

Судя по тому, что сразу несколько людей думают эту мысль, можно сделать вывод, что эта мысль "созрела"...она "витает в воздухе"...Осталось ее вытянуть "за ушко да на солнышко"  При первом же удобном случае засуну эту "мысль" в иск... 

Эта мысль думается по Дельте-Укрпрому = никаких изменений в ИД не вносилось.... Кроме того, что поменялось имя-фамилия кредитора, поменялась валюта и сумма выросла в 2 раза от изначальной и ни одного допа или изменения ни в КД ни в ИД. Щас раскрутим мыслю, что "москаль мені не брат" (С)Брат-2 = Дельта нам не кредитор, а потом и по ипотеке пройдемся

[Борец]

     Форумчане, я конечно может чего-то не понимаю , но то о чем вы подняли тему не соответствует действительности.

Я тоже думала. что  без нас- ипатекодателей, новые "хозяева"  наших кредитных долгов с ипотечным договором  ничего

не сделают в плане переоформления. По крайней мере была уверена что все будет происходить официально. Думала натариус, который оформлял

ипотеку и накладывал арест. нас вызовет , ознакомит и т.д..  А оказалось все элементарно просто.  В другом городе ( например Киеве), не поместу ипотеки.

совсем у "левого" натариуса, делается вот такой договорчик. который я прикрепляю.  И об этом договоре мы узнали случайно,

на одном из судов. Договору скоро 3 года!  И закон гласит, что  такой договор заключается без согласия должника.

И коллектора  ссылаясь на это  не предоставляют их для ознакомления.  Как  можно такой договор оспаривать  если мы его

увидеть даже не можем?  И  никакой  Ст. 19 .....

[Борец]

 Не получается прикрепить файл.  Подскажите пожайлуста, как  прикрепить.

[ANTIRAID]

 Не получается прикрепить файл.  Подскажите пожайлуста, как  прикрепить.

Пришлите мне и я прикреплю

[у.zaporozhskiy]

Только практика даст ответ. У нас в производстве два подобных дела, как только появятся результаты, обязательно отпишусь.

 

Какое требование писали в иске?

Прекратить ипотеку /договор ипотеки

Для меня в тему к обсуждению ст. 19 ЗУ про ипотеку, хочу поднять вопрос по п.1 ст. 17

 

Стаття 17. Підстави припинення іпотеки

Іпотека припиняється у разі:

припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

Когда прекращается основное обязательство?

только после окончания срока указанного договора или после надлежащего выполнения?

другие случаи я не беру.

И как следует применять связку або

Зачастую в договоре ипотеки нет срока и тогда нужно ли на прекращения основного обязательства?

или достаточно, того что срока в договоре ипотеки нет, а ипотекодатель в 7-дневный срок не выполнил требования банка?

и таким образом, договор ипотеки прекращен?

 

Стаття 530. Строк (термін) виконання зобов'язання

1. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

2. Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Сыроватая позиция, но может сообща сможем найти общее русло.

[shoblavobla]

Какое требование писали в иске?

Прекратить ипотеку /договор ипотеки

Для меня в тему к обсуждению ст. 19 ЗУ про ипотеку, хочу поднять вопрос по п.1 ст. 17

 

Стаття 17. Підстави припинення іпотеки

Іпотека припиняється у разі:

припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

Когда прекращается основное обязательство?

только после окончания срока указанного договора или после надлежащего выполнения?

другие случаи я не беру.

И как следует применять связку або

Зачастую в договоре ипотеки нет срока и тогда нужно ли на прекращения основного обязательства?

или достаточно, того что срока в договоре ипотеки нет, а ипотекодатель в 7-дневный срок не выполнил требования банка?

и таким образом, договор ипотеки прекращен?

 

Стаття 530. Строк (термін) виконання зобов'язання

1. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

2. Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Сыроватая позиция, но может сообща сможем найти общее русло.

В продолжение темы: а если при окончании срока действия договора ипотеки (там и срок в договоре 180 месяцев, и термин дии договора 24.06.2012), а в ЕДР согласно вытяга регистратора вместо укропа делььта висит с 2011 года. Как тогда быть? недейстительным признавать регистрацию замены ипотекодержателя? а потом уже торбить ипотеку по прекращению по ст. 17? 

[Obelix]

В продолжение темы: а если при окончании срока действия договора ипотеки (там и срок в договоре 180 месяцев, и термин дии договора 24.06.2012), а в ЕДР согласно вытяга регистратора вместо укропа делььта висит с 2011 года. Как тогда быть? недейстительным признавать регистрацию замены ипотекодержателя? а потом уже торбить ипотеку по прекращению по ст. 17? 

сначала нужно увидеть кто, и на каком основании зарегистрировал эти изменения.

исходя из этого - решать, есть ли основания для признания изменений недействительными...и что это даст.

Кроме того, есть мнение, что срок действия ипотечного договора закончен, т.е. (чисто теоретически) можно идти к нотару и снимать ипотечное отягощение. А практически можно (после отказа нотара) идти в суд с иском о признании договора ипотеки прекращенным...т.к. срок , указанный в договоре , уже весь кончился, а продление его не предусмотрено ни договором, ни допами к нему.

[Alisa1]

сначала нужно увидеть кто, и на каком основании зарегистрировал эти изменения.

исходя из этого - решать, есть ли основания для признания изменений недействительными...и что это даст.

Кроме того, есть мнение, что срок действия ипотечного договора закончен, т.е. (чисто теоретически) можно идти к нотару и снимать ипотечное отягощение. А практически можно (после отказа нотара) идти в суд с иском о признании договора ипотеки прекращенным...т.к. срок , указанный в договоре , уже весь кончился, а продление его не предусмотрено ни договором, ни допами к нему.

А как же  тогда с КД, если задолженность не погашена? Право требования у банка остается!?  

[Obelix]

Вы за банк не расстраивайтесь

Во первых - Право требования через суд у него еще в теч. трех лет после даты окончания кредита.

(так думают большинство судей, но у меня есть особенное мнение....ну о такое)

Во вторых - Это теория на основе понимания законов. Прекратить ипотеку в суде по этим основаниям будет непросто, скорее всего суд заявит, что раз основное обязательство не погашено, то и ипотеку суд не считает оконченной. А свободу договора, и дату в ДИ, они скорее всего проигнорируют.

(я знаю несколько судей, которые при должной мотивировке иска, признают ипотеку оконченной, но боюсь что апеляшка будет не настолько благосклонна)

[shoblavobla]

Вы за банк не расстраивайтесь

Во первых - Право требования через суд у него еще в теч. трех лет после даты окончания кредита.

(так думают большинство судей, но у меня есть особенное мнение....ну о такое)

Во вторых - Это теория на основе понимания законов. Прекратить ипотеку в суде по этим основаниям будет непросто, скорее всего суд заявит, что раз основное обязательство не погашено, то и ипотеку суд не считает оконченной. А свободу договора, и дату в ДИ, они скорее всего проигнорируют.

(я знаю несколько судей, которые при должной мотивировке иска, признают ипотеку оконченной, но боюсь что апеляшка будет не настолько благосклонна)

согласен, такое тоже видел. В местных судах очень сильно и долго думают, а в апелляции и кассации сметают положительные решения

[shoblavobla]

сначала нужно увидеть кто, и на каком основании зарегистрировал эти изменения.

исходя из этого - решать, есть ли основания для признания изменений недействительными...и что это даст.

Кроме того, есть мнение, что срок действия ипотечного договора закончен, т.е. (чисто теоретически) можно идти к нотару и снимать ипотечное отягощение. А практически можно (после отказа нотара) идти в суд с иском о признании договора ипотеки прекращенным...т.к. срок , указанный в договоре , уже весь кончился, а продление его не предусмотрено ни договором, ни допами к нему.

согласно вытяга: ипотека зарегистрирована в 2007 г. Ипотекодержатель - дельта банк. Основание - Договор об уступке Укрпрома от 30.06.2010.

Как такой вариант?!! Какого евлампия, если в 2007 г. был укрпром?! Регистратор мне обяснил (да что за бред, где твердый знак?! простите, вырвалось) что они не вносили, они только перетягивают из реестров инфу об отягощениях...

ну а с отказом нотаря - согласен, вариант. Но это описано выше, и практика по этому вопросу - пичалька((

[Obelix]

 Но это описано выше, и практика по этому вопросу - пичалька((

Нам дали 2 козыря в руки... самых мелких - 2 и 3

Реально нам разрешили отпускать на волю поручителей  и  отнесли кредиты к зоне действия ЗоЗПП ( Андрей Степаненко, мой очередной тебе респект).

Все. Мы должны играть с хреновой картой. 

Но денег реально у людей все меньше и меньше, и кредиты не платят все больше и больше.

Если нам еще дадут рушить ипотеку по ст.19 ЗоИ (аналогично ч.1.ст.559) ...если нам дадут возможность всяких мусорщиков загонять в стойло, банки вообще никогда ничего не получат, т.к. малейшая надежда заемщика пропетлять между дождем, оборачивается для банков огромными убытками.

Так что нужно понимать -в суде мы играем со слабой картой...притом на поле противника.

ЗЫ- Хотя после суда никто не мешает вам играть с ними в регби...А тут уже судит ОГИС, который судит в пользу минюста, а не в пользу банка...И оценщики играют туда...И торгующие играют туда...

А вот они уже считаю очки обьективно - кто занес мяч в нужные ворота, тот и выиграл.

Хау, я все сказал

[logoped]

 Не получается прикрепить файл.  Подскажите пожайлуста, как  прикрепить.

И что там с файлом?

[ANTIRAID]

И что там с файлом?

Уже прикреплен, смотри выше: http://antiraid.com.ua/forum/index.php?showtopic=5743&p=74501

[logoped]

Имущественный поручитель - это уже хорошо. Ну и доп. есть...

Это одни исходные по делу.

 

А в основном допов то нету.

И ипотекодатель - он же заемщик.

Данная статья может работать в этих условиях, вот в чем ее прелесть

Есть ситуация, когда Иванов как заемщик (физическое лицо предприниматель), а как ипотекодатель - физ лицо.  Допов после поднятия ставки к ипотеке нет. Срок действия кредитного договора закончился в декабре 2010 года. Только в июне по заочному решению банк обратил взыскание на ипотеку. Кроме того, на дату заключения ипотеки (2008г.) проживал с матерью и отцом несовершеннолетний ребенок (1990 г.рождения), который  до сих пор проживает в квартире (сейчас ему 23 года). органы опеки и попечительства при заключении ипотеки не привлекались (по справке ЖБК ребенка небыло).  

Написали заявление об отмене заочного. Ждем. Думаем разные варианты.  На данный момент там проживает ещё и малолетний внук заемщика.  

[Борец]

  Уважаемые форумчане,  что-то вы все  молчите.  Договор мне уже помогли прикрепить. Он в теме.

Я очень хочу услышать ваше мнение  по поводу таких договоров . Кому-то (кого передали по договору переуступки)  предьявляли такой

договор ?  Какова  его законность? Как  с ним бороться?

[Mila_Я]

  Уважаемые форумчане,  что-то вы все  молчите.  Договор мне уже помогли прикрепить. Он в теме.

Я очень хочу услышать ваше мнение  по поводу таких договоров . Кому-то (кого передали по договору переуступки)  предьявляли такой

договор ?  Какова  его законность? Как  с ним бороться?

Стаття 24. Відступлення прав за іпотечним договором

Відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без

необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не

встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно

здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням.

Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним

договором свідчить про відступлення права вимоги за основним

зобов'язанням.

Іпотекодержатель зобов'язаний письмово у п'ятиденний строк

повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і

права вимоги за основним зобов'язанням.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором

підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке

відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому

законодавством порядку. ( Частина третя статті 24 із змінами,

внесеними згідно із Законом N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005 )

Відступлення прав за іпотечним договором та основним

зобов'язанням не допускається у разі видачі заставної. Після

видачі заставної перехід прав іпотекодержателя за іпотечним

договором та основним зобов'язанням до іншої особи здійснюється

шляхом передачі заставної у встановленому цим Законом порядку.

( Частина четверта статті 24 із змінами, внесеними згідно із

Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

[Борец]

Стаття 24. Відступлення прав за іпотечним договором

Відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без

необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не

встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно

здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням.

Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним

договором свідчить про відступлення права вимоги за основним

зобов'язанням.

Іпотекодержатель зобов'язаний письмово у п'ятиденний строк

повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і

права вимоги за основним зобов'язанням.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором

підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке

відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому

законодавством порядку. ( Частина третя статті 24 із змінами,

внесеними згідно із Законом N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005 )

Відступлення прав за іпотечним договором та основним

зобов'язанням не допускається у разі видачі заставної. Після

видачі заставної перехід прав іпотекодержателя за іпотечним

договором та основним зобов'язанням до іншої особи здійснюється

шляхом передачі заставної у встановленому цим Законом порядку.

( Частина четверта статті 24 із змінами, внесеними згідно із

Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

     Что значит по "основному обязательству" ?   Кредитный договор расторгнут по суду, за год  до передачи. Коллекторы  выкупили  по договору переуступки права  требования  на  стадии  исполнительного производства

 (уже был открыт исполнительный лист о взыскании суммы). И  вообще - А  как же тогда  ст. 19 ? 

  И  потом, почему они так скрывают от нас этот договор. Ни словом не обмолвились, хотя мы с ними общались.

  Почему предоставили в  суд  "огрызок " документа, без подписей и печатей...   А  два  суда  не обиделись что  их так не уважают, и не подавились этим "огрызком" ...