Постановление ВСУ по пересмотру о восстановлении ипотеки перепроданной третьему лицу и возможности обращения на нее при отмене решения о недействительности ипотеки

[ANTIRAID]

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2016 року

м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

головуючого Яреми А.Г., 
суддів: Гуменюка В.І., Лященко Н.П., Охрімчук Л.І.,
Сімоненко В.М., Романюка Я.М., 

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа – приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу ОСОБА_4, про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення за заявою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» про перегляд рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 липня 2014 року та ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 квітня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У червні 2010 року публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі – ПАТ «Укрсоцбанк») звернулося до суду із зазначеною позовною заявою, посилаючись на те, що 10 серпня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі – АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір, відповідно до умов якого банк надав кредит у розмірі 118 тис. дол. США зі сплатою 12,75 % річних та кінцевим терміном повернення коштів 9 червня 2014 року. Цього ж дня на забезпечення виконання грошових зобов’язань ОСОБА_2 за кредитним договором між банком та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого ОСОБА_3 передав банку в іпотеку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1. З 10 червня 2008 року ОСОБА_2 належним чином не виконує своїх грошових зобов’язань за кредитним договором, а з 10 жовтня 2008 року повністю припинила виконувати свої обов’язки за цим договором, у зв’язку із чим утворилась заборгованість, яка станом на 12 березня 2010 року становила 937 тис. 965 грн 21 коп. 

Дзержинський районний суд м. Харкова заочним рішенням від 6 квітня 2010 року задовольнив позов ОСОБА_3 про розірвання іпотечного договору, ухвалив: розірвати іпотечний договір від 10 серпня 2007 року, укладений між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3; виключити з Державного реєстру іпотек запис щодо спірної квартири та зняти заборону на її відчуження. 

22 квітня 2010 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого остання придбала спірну квартиру. 14 травня 2010 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого останній набув право власності на квартиру. Однак Дзержинський районний суд м. Харкова ухвалою від 17 червня 2010 року скасував рішення цього ж суду від 6 квітня 2010 року, а ухвалою від 30 червня 2010 року позов ОСОБА_3 про розірвання іпотечного договору залишив без розгляду.

Вважаючи, що позичальник належним чином не виконує своїх грошових зобов’язань, у наслідок чого виникла заборгованість за кредитним договором, банк, уточнивши позовні вимоги, просив: у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 10 серпня 2007 року в сумі 937 тис. 965 грн 21 коп. звернути стягнення на предмет іпотеки – квартиру АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1 згідно з договором купівлі-продажу від 14 травня 2010 року; визначити спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом застосування процедури його продажу, передбаченої статтею 38 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898-IV), надавши АКБ «Укрсоцбанк» право продажу предмета іпотеки будь-якій особі – покупцеві з установленням початкової ціни реалізації предмета іпотеки в розмірі 757 тис. 500 грн; виселити зі спірної квартири усіх мешканців, без надання іншого жилого приміщення.

Дзержинський районний суд м. Харкова рішенням від 2 квітня 2014 року позов банку задовольнив частково, ухвалив: у рахунок задоволення вимог ПАТ «Укрсоцбанк» за кредитним договором від 10 серпня 2007 року в сумі 937 тис. 965 грн 21 коп. звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_1 що належить на праві власності ОСОБА_1 згідно з договором купівлі-продажу від 14 травня 2010 року; у решті позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд Харківської області рішенням від 22 липня 2014 року, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 квітня 2015 року, рішення суду першої інстанції скасував, у задоволені позову банку відмовив, вирішив питання про розподіл судових витрат.

У заяві ПАТ «Укрсоцбанк» про перегляд судових рішень порушується питання про скасування судових рішень судів апеляційної та касаційної інстанцій і залишення в силі рішення місцевого суду з передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статей 589, 590 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) та статті 23 Закону № 898-IV.

На підтвердження зазначеної підстави подання заяви ПАТ «Укрсоцбанк» посилається на ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 липня 2014 року у справі за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до фізичної особи про звернення стягнення на предмет іпотеки (№ 6-20495св14).

Так, за результатами розгляду касаційної скарги у справі № 6-20495св14 суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій щодо задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому суд зазначив, що після ухвалення судового рішення, яким договір іпотеки визнано недійсним та виключено запис про іпотеку з Державного реєстру іпотек, укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким особа стала новим власником спірного майна. Однак зазначене судове рішення було скасоване, тому в разі переходу права власності на іпотечне майно договір іпотеки є дійсним для набувача нерухомого майна відповідно до вимог статті 23 Закону № 898-IV.

Натомість у справі, яка переглядається, апеляційний суд, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, відмовивши в задоволенні позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, керувався тим, що новий власник спірної квартири – ОСОБА_1 жодного договору з ПАТ «Укрсоцбанк» не укладав, а відтак не знав та не міг знати про кредитний та іпотечний договори і про обтяження квартири іпотекою. На момент переходу права власності від ОСОБА_5 до ОСОБА_1 квартира не була предметом іпотеки, а тому посилання позивача на положення статті 23 Закону № 898-IV є безпідставними. 

Наведені правові висновки суду касаційної інстанції про застосування судом норми матеріального права (23 Закону № 898-IV), покладені в основу судових рішень, які переглядаються, є неоднаковими з висновками, зробленими в наданому для порівняння судовому рішенні у справі № 6-20495св14.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає задоволенню з огляду на таке.

Суди у справі, яка переглядається, встановили, що 10 серпня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір, відповідно до умов якого банк надав кредит у розмірі 118 тис. дол. США зі сплатою 12,75 % річних та кінцевим терміном повернення коштів 9 червня 2014 року. 

Цього ж дня на забезпечення виконання грошових зобов’язань ОСОБА_2 за кредитним договором між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого ОСОБА_3 передав банку в іпотеку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1. 

З 10 червня 2008 року ОСОБА_2 належним чином не виконує своїх грошових зобов’язань за кредитним договором, а з 10 жовтня 2008 року повністю припинила виконувати свої обов’язки за цим договором, у зв’язку із чим утворилась заборгованість, яка станом на 12 березня 2010 року становила 937 тис. 965 грн 21 коп. 

Дзержинський районний суд м. Харкова заочним рішенням від 6 квітня 2010 року задовольнив позов ОСОБА_3 про розірвання іпотечного договору, ухвалив: розірвати іпотечний договір від 10 серпня 2007 року, укладений між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3; виключити з Державного реєстру іпотек запис щодо спірної квартири та зняти заборону на її відчуження. 

22 квітня 2010 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого остання придбала спірну квартиру. 

14 травня 2010 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого останній набув право власності на квартиру. 

Однак Дзержинський районний суд м. Харкова ухвалою від 17 червня 2010 року скасував рішення цього ж суду від 6 квітня 2010 року, а ухвалою від 30 червня 2010 року позов ОСОБА_3 про розірвання іпотечного договору залишив без розгляду.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Таким чином, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов’язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов’язанням, що має на меті запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов’язань або зменшити їх.

Частиною п’ятою статті 3 Закону № 898-IV передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Закінчення строку дії кредитного договору не звільняє сторони від виконання зобов’язань (частина четверта статті 631 Цивільного кодексу України; далі – ЦК України).

Строк дії договору на час звернення кредитора до суду не сплинув, основне зобов’язання боржник не виконав. 

Статтею 23 Закону № 898-IV визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця й має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Установивши у справі, яка переглядається, факт переходу до ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону № 898-IV та поширення її дії на відповідача з огляду на таке.

Згідно із частиною першою статті 4 цього Закону обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV). 

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону № 1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Аналогічні положення містяться у частині другій статті 3 Закону № 898-IV, згідно з якою взаємні права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Відповідно до частин першої, другої статті 26 Закону № 1952-IV записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 

Пунктами 74, 75 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.

Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.

За таких умов у разі скасування незаконного судового рішення про розірвання іпотечного договору, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису, який виключено на підставі незаконного рішення суду, оскільки відпала підстава виключення цього запису. Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.

Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов’язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Таким чином, якщо презумпція правомірності договору не спростована (у справі, що переглядається, у зв’язку зі скасуванням судового рішення), усі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов’язки підлягають виконанню.

Тому ухвалення судом рішення про розірвання договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й обов’язки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек.

Аналогічні правові висновки викладені в постановах Верховного Суду України від 2 вересня 2015 року (№ 6-639цс15) та від 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15).

За таких обставин, зважаючи на сутність іпотеки та зміст правових механізмів забезпечення прав усіх сторін спірних правовідносин, ефективним відновленням прав кредитора у зв’язку зі скасуванням незаконного судового рішення є застосування передбаченої угодою сторін процедури звернення стягнення на іпотечне майно як однієї з умов надання (отримання) кредиту.

Отже у справі, яка переглядається, апеляційний суд, з яким погодився суд касаційної інстанції, дійшов неправильного висновку про те, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення статті 23 Закону № 898-IV, оскільки на момент переходу права власності від ОСОБА_5 до ОСОБА_1 квартира не була предметом іпотеки.

Місцевий суд, ухвалюючи рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, дійшов обґрунтованого висновку щодо збереження обтяження майна іпотекою внаслідок скасування рішення суду про виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження цього майна іпотекою та щодо поширення на ОСОБА_1 відповідно до статті 23 Закону № 898-IV статусу іпотекодавця за іпотечним договором, оскільки до нього перейшло право власності на квартиру, яка є предметом іпотеки.

Оскільки неправильне застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права у справі, яка переглядається, призвело до неправильного вирішення справи, то відповідно до частин першої, другої статті 3604 ЦПК України судові рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись статтями 355, 3603, 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України 

п о с т а н о в и л а:

Заяву публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити.

Рішення Апеляційного суду Харківської області від 22 липня 2014 року та ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 квітня 2015 року скасувати, залишити в силі рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 2 квітня 2014 року.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий А.Г. Ярема
Судді Верховного Суду України: 
В.І. Гуменюк 
Л.І. Охрімчук
Я.М. Романюк
Н.П. Лященко
В.М. Сімоненко 

Правова позиція 
Верховного Суду України 
у справі № 6-1562цс15

У разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису, який виключено на підставі незаконного рішення суду, оскільки відпала підстава виключення цього запису. Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.

Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов’язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Таким чином, якщо презумпція правомірності договору не спростована (у справі, що переглядається, у зв’язку зі скасуванням судового рішення), усі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов’язки підлягають виконанню.

Тому ухвалення судом рішення про розірвання договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й обов’язки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек.

Місцевий суд, ухвалюючи рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, дійшов обґрунтованого висновку щодо збереження обтяження майна іпотекою внаслідок скасування рішення суду про виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження цього майна іпотекою та щодо поширення на відповідача відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» статусу іпотекодавця за іпотечним договором, оскільки до нього перейшло право власності на квартиру, яка є предметом іпотеки.

Суддя Верховного Суду України А.Г. Ярема

http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/F1091C3751144DDCC2257FE600459998

[ANTIRAID]

ВСУ указал на восстановление ипотеки для нового собственника купившего эту недвижимость во время действия решения суда о недействительности ипотеки. И соответственно указал на возможность обращения взыскания. 

[Obelix]

Т.е. майно нужно продавать чужим и быстро )

[у.zaporozhskiy]

5 часов назад, Obelix сказал:

Т.е. майно нужно продавать чужим и быстро )

А потом паковать вещи, скидывать телефоны, и маскироваться, что бы не нашли и в результате не вальнули.

[Obelix]

Именно так. А лучче - уехать на ПМЖ. (ну это типа еще один повод) ))

[Bolt]

5 часов назад, y.voronizhskiy сказал:

А потом паковать вещи, скидывать телефоны, и маскироваться, что бы не нашли и в результате не вальнули.

Да кто там вальнёт, с нашими людьми можно после этого смело ходить по улицам и ещё здороваться с терпилами... 

[хервам анеипотеку]

Я думаю, что люди хотели на...ь банк и вывести жильё с ипотеки но ВСУ не дремлет. Хотя, я слышал, что он же высказывал противоположную позицию по аналогичному делу.

Было б правильней не продавать квартиру, а загнать её  в ипотеку ещё  какому-нибудь банку пока в реестре отсутствывали записи и потом спокойно наблюдать за происходящим! Пусть себе там разбираться.

 

 

[Shurshiktsky]

А что делать с тем, что ст. 38 ЗУ "Об ипотеке" предусматривает необходимость заключения договора об удовлетворении требований кредитора (пусть даже он является частью ипотечного договора). А значит законодательством не предусмотрен переход прав по нему во внедоговорном порядке, т.е. по какой-то норме закона.

при этом наш гуманный суд обращает взыскание на предмет ипотеки, который принадлежит третьему лицу, которое в свою очередь не заключало с ипотекодержателем договора об удовлетворении требований кредитора.

как то неправильно получается.

[у.zaporozhskiy]

В 12.07.2016 в 00:10, Shurshiktsky сказал:

А что делать с тем, что ст. 38 ЗУ "Об ипотеке" предусматривает необходимость заключения договора об удовлетворении требований кредитора (пусть даже он является частью ипотечного договора). А значит законодательством не предусмотрен переход прав по нему во внедоговорном порядке, т.е. по какой-то норме закона.

при этом наш гуманный суд обращает взыскание на предмет ипотеки, который принадлежит третьему лицу, которое в свою очередь не заключало с ипотекодержателем договора об удовлетворении требований кредитора.

как то неправильно получается.

Каким образом обращает?

Просит признать право собственности?

Если да, то по этому вопросу есть практика на форуме.

[Лев]

Пока существует мораторий, я бы не советовал и врагу своему покупать ипотечное имущество. Но и без моратория я бы в его сторону не посмотрел.